HD:2019:51

Fastighetsbildningslagen - Inlösen av tomtdel

Diarienummer: M2017/37
Liggare: 975
Givet: 5.6.2019 ECLI:FI:KKO:2019:51

A samt B och C tillsammans ägde fastigheter som utgjorde delar av en detaljplaneenlig tomt. Vardera fastighetens ägare hade i förrättningen yrkat på inlösning av de övriga tomtdelarna med stöd av 62 § fastighetsbildningslagen. På B:s och C:s tomtdel, som till arealen var större än A:s tomtdel, fanns byggnader som var i A:s ägo.

Av de skäl som framgår av Högsta domstolens avgörande beaktades A:s byggnader som var belägna på B:s och C:s tomtdel vid bestämmandet av värdet på A:s tomtdel. A:s tomtdel ansågs vara värdefullare. A hade således företräde att lösa in de övriga tomtdelarna.

FBL 62 § 1 mom
FBL 62 § 2 mom


Ärendets behandling i lägre instanser

Fastighetsförrättning nr 2013-4, beslut 4.4.2016

A hade med stöd av 62 § fastighetsbildningslagen ansökt om förrättning för styckning av den i detaljplanen ingående tomten V samt om inlösning av en tomtdel från det samfällda vattenområdet X. A ägde de övriga delarna av tomten V, dvs. lägenheten Y och lägenheten Z. Tomten V hade i den detaljplan som fastställts 3.5.2000 försetts med beteckningen YO/s-1 och bestämmelsen: kvartersområde för byggnader för undervisningsverksamhet där miljön bevaras. Folkhögskolans huvudbyggnad, som är belägen på området, hade antecknats som skyddad i detaljplanen.

Förrättningen hade avbrutits till dess att ett käromål som gällde äganderätten till lägenheten Z, som hör till tomten V, hade avgjorts. Åbo hovrätt hade med anledning av käromålet genom ett laga kraft vunnet avgörande fastställt att äganderätten till lägenheten Z hade övergått från A till B och C. B och C hade beviljats lagfart på lägenheten 3.12.2014. De byggnader som är belägna på lägenheten Z förblev i A:s ägo.

A hade kompletterat sin förrättningsansökan och yrkat på att få lösa in också lägenheten Z. B och C, som blivit ägare till lägenheten Z, hade å sin sida yrkat på att få lösa in lägenheten Y samt den andel av det samfällda vattenområdet X som hör till tomten V.

Förrättningsmännen hade ansett att den tomtdel som ägs av A, som omfattar lägenheten Y och föreningens byggnader som är belägna på lägenheten Z, var värdefullare än den tomtdel som ägs av B och C. Förrättningsmännen beslöt med hänvisning till 62 och 64 § fastighetsbildningslagen att A hade rätt att lösa in de övriga tomtdelarna. Förrättningsmännen hade bestämt att det till B och C i egenskap av ägare av lägenheten Z skulle betalas 147 213 euro i inlösningsersättning och att det till ägarna av det samfällda vattenområdet X skulle betalas 20 590 euro.

Ärendet har avgjorts av förrättningsingenjör Anders Robertsson och godemännen.

Dom nr 17/10324 given 3.4.2017 av Egentliga Finlands tingsrätt i egenskap av jorddomstol

B och C överklagade förrättningsbeslutet hos jorddomstolen och yrkade att det skulle upphävas, förutom den del som gällde servitut och rågång, och att förrättningen skulle inställas eller avbrytas. B och C yrkade att det skulle fastställas att de har rätt att lösa in lägenheten Y för 11 823 euro eller för något annat gängse pris samt andelen av det samfällda vattenområdet X för ett gängse pris. I andra hand yrkade B och C att ärendet skulle återförvisas till förrättningen för ny behandling efter att de övriga mål som var anhängiga mellan A och B och C vid Egentliga Finlands tingsrätt hade avgjorts genom laga kraft vunna avgöranden. I tredje hand yrkade B och C att ärendet skulle återförvisas till förrättningen för ny behandling efter att områdets detaljplan ändrats. B och C yrkade ytterligare att ersättningen skulle höjas till 250 000 euro för B:s del och till 250 000 euro för C:s del i det fall att A anses ha rätt att lösa in B:s och C:s del av tomten. B och C ansåg att deras tomtdel är värdefullare och att de skulle ha företräde att lösa in lägenheten Y. B och C ansåg att A:s byggnader, som var belägna på den tomtdel som ägs av B och C, inte skulle beaktas vid avgörandet av frågan om vem som har företräde till inlösning.

A yrkade att besvären skulle förkastas. A yrkade dessutom att B och C, i det fall att de anses ha rätt att lösa in tomtdelarna, skulle förpliktas lösa in också de byggnader och anläggningar på tomten som ägs av A för 2 682 000 euro.

Jorddomstolen konstaterade att det inte fanns förutsättningar att inställa eller avbryta förrättningen. Beträffande huvudsaken konstaterade jorddomstolen att det i första hand gällde att avgöra om man vid bestämmandet av värdet på den del som ägs av A i enlighet med 62 § fastighetsbildningslagen skulle beakta föreningens byggnader som är belägna på den del som ägs av B och C eller enbart det markområde som föreningen äger. Med del måste man i paragrafen ha ansett det vara fråga om en del av den helhet som skall bildas till en tomt och som innefattar också byggnader. Det avgörande var att byggnaden var belägen på ifrågavarande helhets område och inte på vilken tomtdel byggnaden var belägen. Avsikten med regleringen om inlösning av tomtdel var att ordna ägoförhållandena så att alla de områden som skall bildas till en tomt har samma ägare. Med beaktande av denna lagstiftarens avsikt var det inte motiverat att omfatta en tolkning som innebar att tomtens mark och byggnader hade olika ägare. På basis av det som konstaterats ovan ansåg jorddomstolen att A hade rätt att lösa in de övriga tomtdelarna. Jorddomstolen ansåg att det värde som fastställts vid förrättningen, 11 euro per kvadratmeter, motsvarade objektets gängse värde, och konstaterade att servituten inte gav anledning att göra något avdrag från ersättningens slutsumma. Jorddomstolen bestämde att det till B och C skulle betalas 148 720 euro i inlösningsersättning.

Ärendet har avgjorts av tingsdomare Annika Nygård, jordrättsingenjör Kimmo Nevavuori och nämndemännen.

Ändringssökande i Högsta domstolen

B och C beviljades besvärstillstånd.

I sina besvär yrkade B och C att jorddomstolens dom upphävs och att de ges rätt att vid bildandet av tomten V lösa in lägenheten Y samt en del av det samfällda vattenområde X. För den händelse att inlösningsrätten skulle anses tillkomma A, yrkade B och C att inlösningsersättningen höjs till 175 000 euro för vardera ändringssökandes del. I andra hand yrkade de att förrättningen inställs eller avbryts med stöd av 179 § fastighetsbildningslagen.

A yrkade i sitt bemötande att besvären förkastas. För den händelse att B och C skulle anses ha rätt att lösa in lägenheten Y, yrkade A att de byggnader som är i dess ägo skall lösas in för 2 700 580 euro, jämte ränta enligt 203 § fastighetsbildningslagen.

Staden F bemötte besvären.

D och E Oy Ab utnyttjade inte möjligheten att avge bemötande.

Högsta domstolens avgörande

Domskäl

Bakgrund

1. Den i staden F belägna tomten med registernumret V, som är förenlig med den fastställda detaljplanen och den bindande tomtindelningen, består av tre tomtdelar. Tomten har i detaljplanen anvisats med beteckningen YO/s-1, och för den gäller följande bestämmelse: "Kvartersområde för byggnader för undervisningsverksamhet där miljön bevaras. Vid om-, till- och nybyggnad bör åtgärderna särskilt anpassas till den omgivande miljön."

2. B och C äger den tomtdel som består av lägenheten Z, vars areal är 13 520 kvadratmeter. På lägenheten finns sju byggnader som ägs av A. Den äldsta byggnaden, vars totalareal är ca 1 100 kvadratmeter, har i detaljplanen anvisats med skyddsbeteckning sr-5, vilket innebär att byggnaden inte får rivas utan tvingande skäl. Äganderätten till lägenhetens mark och till de byggnader som finns på den har skiljts åt efter att Åbo hovrätt 17.10.2014 gett en dom genom vilken äganderätten till marken överförs från A till B och C.

3. A äger den tomtdel som består av lägenheten Y, vars areal är 1 689 kvadratmeter.

4. Den tredje tomtdelen består av en del av ett samfällt vattenområde X. Delägare i det samfällda vattenområdet är utöver de ovan nämnda lägenheterna även fastigheter som ägs av E Oy Ab, D och staden F.

5. A har ansökt om styckningsförrättning för tomten V och om rätt att lösa in de tomtdelar som tillhör andra ägare. I fastighetsförrättningen har också B och C yrkat på rätt att lösa in de tomtdelar som tillhör andra. Förrättningsmännen har ansett att den tomtdel som ägs av A, till vilken man räknat den lägenhet som är i A:s ägo samt de byggnader som ägs av A och som är belägna på den lägenhet som ägs av B och C, är värdefullare än den tomtdel som är i B:s och C:s ägo. Därför har förrättningsmännen beslutat att A har företräde att lösa in de övriga tomtdelarna och bestämt att A skall betala i inlösningsersättning till B och C 73 606,50 euro vardera samt till delägarna i det samfällda vattenområdet sammanlagt 20 590 euro.

6. B och C har överklagat förrättningsavgörandet hos jorddomstolen och ansett att den tomtdel som är i deras ägo var värdefullare än den tomtdel som ägs av A. På grund härav hade de företräde att lösa in de tomtdelar som ägs av någon annan.

7. Jorddomstolen har fastställt förrättningsavgörandet till den del det gäller inlösningsrätten och ansett att A har rätt att lösa in de tomtdelar som tillhör andra ägare. Jorddomstolen har ansett att det kvadratmeterpris som fastställts för marken i förrättningen motsvarar objektets gängse värde och förpliktat A att i inlösningsersättning betala till B och C 74 360 euro vardera.

Frågeställningen i Högsta domstolen

8. I Högsta domstolen är det med anledning av B:s och C:s besvär för det första frågan om huruvida A eller B och C har företräde att lösa in de tomtdelar som tillhör någon annan. Det är särskilt fråga om vilken betydelse det har att de byggnader som ägs av A är belägna på B:s och C:s mark, när det gäller att bestämma värdet på parternas tomtdelar och därmed även fastställa vem som har företräde till inlösning.

9. Efter att frågan om inlösningsrätten har avgjorts, är det i målet fråga om den inlösningsersättning som skall betalas för den tomtdel som skall inlösas.

10. Med anledning av ändringssökandenas sekundära yrkande bör det även avgöras om förrättningen skall inställas eller avbrytas. Högsta domstolen prövar dock denna fråga först, eftersom den är avgörande för om det finns förutsättningar att avgöra huvudsaken eller inte.

Inställande eller avbrytande av förrättningen

11. B och C har i sina besvär yrkat att förrättningen inställs eller avbryts med stöd av 179 § fastighetsbildningslagen. Som motivering har B och C framfört att områdets detaljplan är föråldrad. De har uppgett att de förhandlat om en planändring med staden F och ansett att området inte är i sådant bruk som avses i planen utan i kommersiellt bruk.

12. Staden F har i sitt bemötande till Högsta domstolen konstaterat att det inte finns någon anhängig ansökan om ändring av områdets detaljplan. Staden har dessutom konstaterat att detaljplanen för området har till väsentliga delar förverkligats och någon planändring är inte aktuell.

13. Enligt 179 § 1 mom. fastighetsbildningslagen skall förrättningen inställas om det sedan en förrättning inletts framgår att den inte kan verkställas. Enligt 179 § 2 mom. fastighetsbildningslagen skall förrättningen avbrytas om det sedan en förrättning inletts framkommer brister i förutsättningarna för verkställande av förrättningen och dessa brister kan avhjälpas, förutsatt att någon sakägare fordrar detta eller det annars är ändamålsenligt att förrättningen avbryts.

14. Högsta domstolen anser, med beaktande även av det som staden F framfört i sitt bemötande, att det i ärendet inte lagts fram någon sådan utredning på grundval av vilken det kunde anses föreligga i 179 § fastighetsbildningslagen avsedda skäl att inställa eller avbryta förrättningen. B:s och C:s yrkande på inställande eller avbrytande av förrättningen saknar således grund.

Huvudsaken

Tillämpliga bestämmelser

15. I syfte att bilda en tomt eller en sådan byggplats som passar in i en detaljplan har ägaren till tomten eller en del av byggplatsen enligt 62 § 1 mom. fastighetsbildningslagen rätt att lösa in ett i tomten eller byggplatsen ingående område som tillhör någon annan.

16. Om flera önskar lösa in en del av en tomt eller av en byggplats som passar in i en detaljplan, har enligt 62 § 2 mom. fastighetsbildningslagen den företräde vars del inklusive byggnader och anordningar är mest värd. Är de olika delarna lika värda, skall den som först yrkat på inlösning ha rätt att lösa in området.

17. Enligt 200 § 1 mom. fastighetsbildningslagen skall egendom som inlöses eller för vilken annars betalas ersättning vid en förrättning värderas på grundval av saluvärdet (saluvärdemetod). Om saluvärdet inte motsvarar överlåtarens hela förlust, värderas den egendom som skall ersättas enligt avkastningsvärdet (avkastningsvärdemetod) eller enligt de omkostnader som lagts ned på egendomen (omkostnadsvärdemetod). Enligt paragrafens 3 mom. bestäms löseskillingar och ersättningar enligt prisnivån vid tiden för beslutet och enligt egendomens skick vid tiden för tillträdet.

Inlösningsrätten

18. I syfte att bilda en tomt eller en sådan byggplats som passar in i en detaljplan har ägaren till en del av tomten eller byggplatsen rätt att lösa in ett i tomten eller byggplatsen ingående område som tillhör någon annan. Då det framställts fler än ett inlösningsyrkande, har den företräde vars del inklusive byggnader och anordningar är mest värd. Inlösningsyrkanden har framställts både av A och av B och C. Det bör således bedömas vems tomtdel inklusive byggnader och anordningar som är mest värd.

19. Enligt Högsta domstolens avgörande HD 2011:47 (punkt 12) är utgångspunkten den att olika delar av en tomt är lika mycket värda vad beträffar enhetspriset. Den tomtdel som ägs av B och C är större till ytan än den tomtdel som ägs av A, vilket innebär att värdet på marken för den tomtdel som ägs av B och C är större än värdet på A:s mark.

20. De byggnader som är i A:s ägo är belägna på den tomtdel som ägs av B och C. På grund härav har B och C ansett att byggnaderna inte kan beaktas vid bedömningen av värdet på A:s tomtdel, i motsats till vad förrättningsmännen och jorddomstolen har konstaterat.

21. Högsta domstolen konstaterar att byggnader och anordningar enligt 62 § 2 mom. fastighetsbildningslagen skall beaktas vid bestämmandet av värdet på det sätt som avses i bestämmelsen. Enligt bestämmelsen saknar det betydelse om en byggnad som finns på tomtdelen utgör fast eller lös egendom.

22. Ordalydelsen i den första meningen i 62 § 2 mom. fastighetsbildningslagen "vars del inklusive byggnader" kan anses hänvisa till att byggnaderna beaktas som en del av värdet på den tomtdel på vilken de är belägna. Enligt en sådan tolkning skulle meningen således innebära att byggnaderna alltid, oavsett i vems ägo de är, skulle räknas till värdet på den tomtdel på vilken de är belägna. En sådan tolkning kan vara motiverad i det fall då byggnaden tillhör någon annan än ägaren av en annan tomtdel.

23. I förarbetena till den ovan nämnda bestämmelsen finns det dock inget som tyder på att lagstiftaren skulle ha avsett att en sådan tolkning skulle vara motiverad också i den nu ifrågavarande situationen, där båda tomtdelarnas ägare har framställt inlösningsyrkanden och de byggnader som är belägna på den ena tomtdelen tillhör den andra tomtdelens ägare. Det har inte heller i rättspraxis eller i doktrinen tagits ställning till en dylik inlösningssituation. I en dylik situation bör man vid tolkningen beakta också lagens syfte och de allmänna principer som utgör grund för regleringen.

24. Syftet med 62 § fastighetsbildningslagen är att genom användning av inlösningsrätten göra det möjligt att överföra samtliga tomtdelar och på dem befintliga byggnader till en och samma ägare, för att säkerställa genomförandet av detaljplanen. Inlösningsrätten tillkommer ägaren av en tomtdel, inte en fastighet eller en del av en fastighet som är belägen på tomtens område. Företräde till inlösning tillkommer ägaren av den tomtdel vars ägande har det största värdet. Enligt 200 § fastighetsbildningslagen är utgångspunkten vid bestämmandet av inlösningsersättningen att överlåtarens hela förlust skall täckas. Det faktum att ägaren av den tomtdel som är mest värd har företräde till inlösning ger uttryck åt principen om att man vid inlösningen eftersträvar sådana lösningar där den betalningsskyldighet som orsakas av inlösningen blir så liten som möjligt. Samma princip uttrycks också av att ägobyte enligt 64 § 1 mom. fastighetsbildningslagen är primärt i förhållande till inlösning.

25. Högsta domstolen anser att de ovan nämnda omständigheterna visar att det vid bestämmandet av värdet på en tomtdels ägares del är motiverat att beakta den ägohelhet som består av marken samt de byggnader och anordningar som envar ägare av en tomtdel har på tomtens område. Vid bestämmandet av värdet på A:s del skall således också dess byggnader som är belägna på den tomtdel som ägs av B och C beaktas.

26. Högsta domstolen konstaterar ytterligare att också det grundlagsenliga egendomsskyddet (15 § grundlagen) skall beaktas vid lagtolkningen när det gäller inlösning av egendom. Högsta domstolen anser att en tolkning där B:s och C:s inlösningsrätt skulle grunda sig på att värdet på A:s byggnader som är belägna på tomtens område lämnas obeaktat vid bestämmandet av inlösningsrätten, på det sätt som B och C yrkat, skulle innebära att A:s äganderätt till denna del förbigås, vilket skulle vara ägnat att leda till en stridighet mot grundlagens princip om egendomsskydd. En grundrättighetsbejakande tolkning av inlösningsbestämmelsen stöder således också det att byggnadernas värde skall beaktas vid bestämmandet av värdet på den tomtdel som är i A:s ägo.

27. Vad beträffar byggnadernas värde har B och C ansett att A:s byggnader på tomtens område inte har något värde, eftersom de är belägna på den tomtdel som ägs av B och C och eftersom det mellan parterna inte finns något avtal om att byggnaderna skall bli kvar på sin plats.

28. Enligt 62 § 2 mom. fastighetsbildningslagen skall byggnader och anordningar beaktas vid bestämmandet av värdet på en sådan del som avses i bestämmelsen. Det framgår varken av bestämmelsen eller av dess förarbeten att avsikten skulle ha varit att vid bestämmandet av byggnadernas och anordningarnas värde fästa vikt vid de äganderättsförhållanden som berör marken. Eftersom syftet med bestämmelsen är att säkerställa att detaljplanen kan genomföras, anser Högsta domstolen att man vid bestämmandet av byggnadernas och anordningarnas värde skall ta hänsyn till om detaljplanen anvisar att byggnaderna och anordningarna skall bevaras, men inte till vilka äganderättsförhållanden som gäller i fråga om marken.

29. Det framgår av stad F:s bemötande att detaljplanen till väsentliga delar har förverkligats, att en sådan planändring som B och C hänvisar till inte är under planering samt att det i en av de byggnader som ägs av A bedrivs sådan undervisningsverksamhet som är förenlig med planbestämmelserna. Den äldsta av de byggnader som ägs av A, vars sammanlagda yta är ca 1 100 kvadratmeter, är dessutom skyddad genom en detaljplanebestämmelse som innebär att den inte får rivas utan tvingande skäl.

30. Värdet på de byggnader som är i A:s ägo har, i enlighet med diplomingenjör R:s utlåtande, i fastighetsförrättningen och i jorddomstolen bedömts uppgå till 2 682 000 euro. Den äldsta byggnaden har såsom en del av den ovan konstaterade helheten bedömts vara värd 323 000 euro. Värdet på lägenheten Z, som ägs av B och C, har ansetts uppgå till 148 720 euro, och värdet på lägenheten Y, som ägs av A, har ansetts uppgå till 18 580 euro.

31. Med beaktande av de omständigheter som framförts ovan i punkterna 28–30 och den övriga utredning som lagts fram om de byggnader som A äger är det uppenbart att A:s byggnader utgör en värdefullare del av tomten än marken. Eftersom byggnadernas värde skall beaktas vid bestämmandet av värdet på den tomtdel som ägs av A, är värdet på dess tomtdel större än värdet på den tomtdel som ägs av B och C.

32. På ovan nämnda grunder anser Högsta domstolen att A har företräde att lösa in tomtdelarna.

Inlösningsersättningen

33. B och C har som sitt sekundära yrkande framfört att inlösningsersättningens belopp för vardera ändringssökandens del skall höjas till 175 000 euro i det fall att A anses ha företräde att lösa in de övriga tomtdelarna. B och C anser att det har bestämts ett alltför lågt värde på den lägenhet de äger, bl.a. med beaktande av lägenhetens läge och framtida användningsmöjligheter. A har motsatt sig yrkandet.

34. Högsta domstolen godkänner jorddomstolens avgörande till den del det gäller bestämmandet av inlösningsersättningen.

Domslut

Jorddomstolens domslut ändras inte.

Ärendet har avgjorts av justitieråden Jukka Sippo, Ari Kantor, Jarmo Littunen, Päivi Hirvelä och Mika Ilveskero. Föredragande Katri Nuuja.

 
Publicerad 5.6.2019  Uppdaterad 10.6.2019