KKO:2020:26

Kiinteistönvälitys - Kiinteistönvälittäjä - Selonotto- ja tiedonantovelvollisuus
Vahingonkorvaus

Diaarinumero: S2018/309
Taltionumero: 377
Antopäivä: 25.3.2020 ECLI:FI:KKO:2020:26

Ostajat olivat ostaneet juuri putkiremontoidusta rakennuksesta asunnon. Ostajat vaativat myyjän käyttämältä välitysliikkeeltä vahingonkorvausta, koska se oli laiminlyönyt velvollisuutensa antaa ostajille tiedon putkiremontista johtuvasta maksuosuudesta. Ostajat eivät olleet ymmärtäneet, että heidän maksettavakseen tulisi muuta kuin esitteessä ja kauppakirjassa ilmoitettu velaton kauppahinta.

Korkein oikeus katsoi, että myytäviin osakkeisiin liittyviä taloudellisia vastuita ei ollut asianmukaisesti ilmoitettu myyntiesitteessä. Välittäjä oli kuitenkin ennen kaupantekoa antanut muulla tavalla riittävät tiedot yhtiön lainasta ja sen myöhemmin päätettävästä jyvittämisestä samoin kuin arvion kyseiseen asuntoon kohdistuvasta maksuosuudesta. Ostajien vahingonkorvausvaatimus hylättiin. (Ään.)

L kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 9 §, 14 §
VNA asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista 8 §

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Kanne ja vastaus Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa

A ja B olivat 19.2.2015 ostaneet C:ltä asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa. Kaupan oli välittänyt C:n toimeksiannon perusteella X Oy LKV (jäljempänä myös välitysliike).

A ja B, jotka olivat kaupantekohetkellä 20- ja 23-vuotiaita ensiasunnon ostajia, olivat ennen kauppaa tulleet tietoisiksi asunto-osakeyhtiössä linjasaneerauksena tehdystä putkiremontista, jonka asunto-osakeyhtiö oli ottanut vastaan joulukuussa 2014. A:n ja B:n mukaan heille ei kuitenkaan ollut kerrottu, että asuntoon kohdistui velattoman kauppahinnan lisäksi yli 18 000 euron suuruinen osuus yhtiön putkiremontista. Asuntoon kohdistuvan velan määrästä ei ollut mainittu suullisesti eikä kirjallisesti, ei myyntiesitteessä tai asunnon esittelyssä, ei ostotarjouksessa eikä kauppakirjassa, eikä niiden laatimisen yhteydessä eikä siitä ollut esitetty edes arviota. Myyntiesitteessä ei ollut mainittu, että yhtiökokouksen vuonna 2012 päättämästä linjasaneerauksesta aiheutuisi ostajille kustannuksia, vaikka esitteessä oli sitä varten oma kohtansa.

A:n ja B:n mukaan ostopäätökseen oli vaikuttanut, että putkiremontti oli vuonna 1970 rakennetussa talossa tehty, ja he olivat pitäneet itsestään selvänä, että putkiremontin kustannukset olivat asunnon velattomassa hinnassa jo mukana. He eivät olisi ostaneet asuntoa, jos olisivat tienneet, että sen todellinen velaton hinta olisikin 91 500 euron sijasta 110 294,48 euroa eli yli 20 prosenttia kalliimpi. Se olisi poikennut huomattavasti alueen muusta hintatasosta. A ja B eivät olleet ymmärtäneet, että asuntoon kohdistui heille ilmoitetun 7 529,50 euron määräisen velkaosuuden lisäksi jokin muu osuus yhtiön veloista. Vasta kesäkuussa 2015 oli selvinnyt, että asuntoon kohdistui vielä 18 794,48 euron velkaosuus yhtiön lainasta. A ja B vaativat kanteessaan, että välitysliike velvoitetaan suorittamaan heille vahingonkorvauksena sanottu määrä tuotto- ja viivästyskorkoineen.

X Oy LKV kiisti kanteen ilmoittaen, että välitysliike oli ennen kaupantekoa kertonut A:lle ja B:lle kaupan päättämiseen vaikuttavat tiedot eikä välitysliikkeen puolella siten voinut olla kyse huolimattomuudesta. Välitysliike oli sekä kirjallisesti että suullisesti ilmoittanut huoneistoon kohdistuvasta putkiremonttilainasta. Tämä ilmoitus ilmeni esitteestä, ostotarjouksesta, isännöitsijäntodistuksesta ja kauppakirjasta.

Käräjäoikeuden tuomio 2.3.2017 nro 17/7349

Näyttöä arvioidessaan käräjäoikeus katsoi kantajien uskottavilla kertomuksilla selvitetyksi, että he eivät olleet ymmärtäneet, että heidän maksettavakseen olisi tullut vielä jotakin muuta kuin mitä oli ilmoitettu kohteen velattomana hintana. Riidatonta oli, että putkiremontista oli ollut maininta asunnon ostotarjouksessa, myyntiesitteessä ja kauppakirjassa.

Käräjäoikeus ei pitänyt uskottavana välittäjän kertomusta siitä, että hän olisi ostotarjouksen allekirjoitustilaisuudessa maininnut A:lle ja B:lle, että tulee "hieman lisämaksettavaa" tai että heidän maksettavakseen tulee vielä noin 22 000 euroa. Käräjäoikeus katsoi näytetyksi, että välittäjä oli keskustellut ja painottanut muita asioita ostotarjouksen laatimistilaisuudessa siten, että A ja B eivät olleet ymmärtäneet, että putkiremontin kustannukset ja sana jyvittäminen liittyivät heihin.

Käräjäoikeuden mukaan kauppakirjan kirjaus putkiremontin jyvittämisestä kohdan "Muut ehdot" kuudennessa kappaleessa oli sijoitettu poikkeuksellisen vaikeasti havaittavasti ottaen huomioon, kuinka asiaa oli selvitetty ostajille. Asiassa ei ollut kysymys siitä, etteikö putkiremontista ollut ollut maininta ostotarjouksessa ja esitteessä eikä siitäkään, tuliko yleisesti ymmärtää, mitä jyvittämistermi tarkoittaa, vaan kyse oli siitä, että A ja B olivat luottaneet välittäjään. Esitetyn näytön perusteella oli selvää, että välittäjä oli ymmärtänyt, että A ja B eivät olleet varautuneet siihen, että heille tuli vielä putkiremontin osalta maksettavaa, mutta tästä huolimatta välittäjä ei ollut tehnyt asiaa heille selväksi. Kysymys oli välittäjän vastuusta tilanteessa, jossa välitysliikkeen laatimiin asiakirjoihin oli kirjattu asioita, joita ei ollut selvitetty ostajille ymmärrettävästi.

Yhteenvetonaan käräjäoikeus lausui, että ostaja tyypillisesti mitoittaa lainanottonsa ja oman taloudenpitonsa keskeisesti laina- ja asumismenojen perusteella. Siksi voitiin olettaa, etteivät kantajat olisi tehneet kauppaa sovituin ehdoin, jos he olisivat saaneet ymmärrettävästi tietoonsa asunnon todellisen hinnan ainakin osapuilleen arvioituna. Välittäjä oli jättänyt selvittämättä A:lle ja B:lle, että heidän maksettavakseen lankeaisivat vielä putkiremonttikustannukset.

Käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että välittäjä oli laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa. Käräjäoikeus velvoitti välitysliikkeen suorittamaan A:lle ja B:lle yhteisesti 18 791,48 euroa korkoineen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Elise Salpaoja.

Turun hovioikeuden tuomio 16.5.2018 nro 384

Välitysliike valitti hovioikeuteen ja vaati käräjäoikeuden tuomion kumoamista ja vapauttamistaan kaikesta korvausvelvollisuudesta.

Hovioikeus totesi, että putkiremontista oli riidattomasti ollut mainintoja kiinteistönvälittäjän myyntiesitteessä, ostotarjouslomakkeeseen käsin kirjattuna ja kaupan ehtoina kauppakirjassa. Asiassa oli selvitetty, etteivät ostajat olleet ymmärtäneet sitä, että heidän maksettavakseen koituisi muutakin kuin velattoman kauppahinnan määrä eivätkä sitä, että putkiremontin kustannusten jyvittäminen konkreettisena merkittävänä maksuvelvollisuutena liittyi heihin.

Hovioikeus piti uskottavana, että kiinteistönvälittäjä oli ensimmäisen kerran jo ostajien ostotarjousta vastaanottaessaan ja siihen erikseen putkiremonttilainan jyvityksestä merkinnän tehdessään myös kertonut jyvityksen yhteydessä kyseisen asunnon osalle tulevan osuuden suuruusluokasta. A:n ja B:n huomio oli heidän kertomansa mukaan kuitenkin kiinnittynyt tämän sijasta siihen seikkaan, että heille olisi aiheutunut 3 600 euron menetys, jos he olisivat vetäytyneet kaupasta ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen. Uskottavaa oli myös, että putkiremontista asunnon ostajien lopulta maksettavaksi lankeavat kustannukset oli asiana tullut esille myös kaupan ehtoja ennen kauppakirjan allekirjoittamista läpikäytäessä. Edellä lausutusta huolimatta A ja B olivat tosiasiassa jääneet siihen käsitykseen, että putkiremontin kustannusten kohdentaminen asuntokohtaisesti ei aiheuttanut heille maksuvelvollisuutta vaan että rahoitus oli hoidettu muulla tavalla.

A ja B olivat ennen kauppaan sitoutumistaan saaneet tiedon sekä putkiremontista että sen perusteella myös kyseiseen asuntoon kohdistettavan ja siis avoinna olevan lainan olemassaolosta tai ainakin siitä, että putkiremontin asuntokohtaisen rahoitusvastuuosuuden määrä oli toistaiseksi täsmentymätön. Tiedot olisi voitu esittää jo asunnon myyntiesitteessä informatiivisemmin tai kirjata ainakin huoneiston ostotarjouslomakkeeseen selkeämmin. Kyseisen asunnon markkinointia ei ollut kuitenkaan pidettävä sellaisena, että se olisi asunnosta annettujen tietojen osalta ollut ilmeisessä ristiriidassa sen kanssa, mitä asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista koskevan valtioneuvoston asetuksen 8 §:n 1 momentin 15 kohdassa ja asuntokauppalain 6 luvussa sekä myös osaltaan kuluttajansuojalain 2 luvun 6 §:ssä säädetyllä tarkoitetaan.

Ostajien oli pitänyt ennen kaupan ehtoihin lopullisesti sitoutumista ymmärtää riittävän kattavasti selvittää itselleen mahdollisesti epäselviksi jääneet kaupan, sen kaikkien ehtojen ja niiden varauksettoman hyväksymisen merkitys. Kyseiseen kauppaan ei toteutuneessa muodossaan ja allekirjoitetun ehtoisena voitu katsoa liittyvän tai sisältyvän mitään sellaista, joka olisi merkinnyt sellaista epäselvää ehtoa tai muutakaan kohtuuttomuutta, joka olisi oikeuttanut ostajat vahingonkorvaukseen.

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja vapautti välitysliikkeen korvausvelvollisuudesta A:lle ja B:lle.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Kirsi Kanerva, Juha Karvinen ja Atso Sinervo.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

A:lle ja B:lle myönnettiin valituslupa oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan nojalla rajoitettuna kysymykseen, onko välitysliike laiminlyönyt tiedoksiantovelvollisuutensa toimeksiantajansa vastapuolina olleille muutoksenhakijoille ja onko se mahdollisen laiminlyönnin perusteella velvollinen suorittamaan vahingonkorvausta heille. Muilta osin Korkein oikeus voi perustaa ratkaisunsa valituksen kohteena olevassa ratkaisussa todettuihin seikkoihin.

Valituksessaan A ja B vaativat, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja että asia jätetään käräjäoikeuden ratkaisun varaan.

X Oy LKV vaati vastauksessaan, että valitus hylätään.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta

1. A ja B (jäljempänä ostajat) ovat 19.2.2015 ostaneet C:ltä asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa yhtiön omistamassa rakennuksessa. Kaupan on myyjän toimeksiannosta välittänyt X Oy LKV (jäljempänä myös välitysliike). Talossa oli ennen kauppaa tehty linjasaneeraus eli putkiremontti, jonka asunto-osakeyhtiö on ottanut vastaan joulukuussa 2014.

2. Ostajat ovat kanteessaan vaatineet, että välitysliike velvoitetaan virheellisen menettelynsä perusteella suorittamaan heille vahingonkorvauksena 18 791,48 euroa korkoineen. Kanne on perustunut siihen, että ostajille ei ollut ennen kauppaa kerrottu, että asunto-osakkeisiin kohdistui velattoman kauppahinnan lisäksi edellä mainitun suuruinen osuus yhtiön putkiremonttia varten ottamasta lainasta. Ostajat eivät olleet ymmärtäneet, että osakkeisiin kohdistuisi velattomaan kauppahintaan sisältyneen 7 529,50 euron velkaosuuden lisäksi jokin muu osuus yhtiön veloista. Vasta kesäkuussa 2015 ostajille oli selvinnyt, että osakkaiden vastattavaksi tuli myös putkiremontista johtuva velkaosuus. Ostajat olivat pitäneet itsestään selvänä, että putkiremonttikustannukset oli otettu huomioon osakkeiden velattomassa hinnassa.

3. X Oy LKV on kiistänyt kanteen katsoen, että se oli ennen kaupantekoa antanut ostajille kaupan päättämiseen vaikuttavat tiedot eikä se siten ollut toiminut huolimattomasti. Välitysliike oli sekä kirjallisesti että suullisesti ilmoittanut asuntoon kohdistuvasta putkiremonttilainasta.

Käräjäoikeuden ja hovioikeuden ratkaisut

4. Käräjäoikeus on katsonut selvitetyksi, että ostajat eivät olleet ymmärtäneet, että heidän maksettavakseen tulisi vielä jotakin muuta kuin velaton kauppahinta. Kiinteistönvälittäjä ei ollut oikaissut ostajien virheellistä käsitystä, vaan oli päinvastoin antanut näiden ymmärtää, että ostajien maksettaviksi ei tullut kauppakirjan mukaisen velattoman hinnan lisäksi kaupasta muita kustannuksia. Käräjäoikeus ei ole pitänyt uskottavana kiinteistönvälittäjän kertomusta siitä, että hän olisi suullisesti kertonut ostajille tarkan arvion asuntokohtaisista putkiremonttikustannuksista. Asunnon myyntiesite oli ollut epäselvä sen suhteen, että siinä ei ollut mainintaa, mikä oli myytävän asunnon osuus putkiremonttikustannuksista. Käräjäoikeus on pitänyt myös kauppakirjan kirjausta putkiremontin asuntokohtaisesta jyvittämisestä epäselvänä. Käräjäoikeus on hyväksynyt kanteen ja velvoittanut välitysliikkeen suorittamaan ostajille vaaditun määrän korkoineen.

5. Hovioikeus on arvioinut näyttöä toisin katsoen, että kiinteistönvälittäjä oli ensimmäisen kerran ostajien ostotarjousta vastaanottaessaan ja siihen putkiremonttilainan jyvityksestä merkinnän tehdessään kertonut kyseisen asunnon osalle tulevan osuuden suuruusluokasta. Ostajien huomio oli heidän kertomansa mukaan kuitenkin kiinnittynyt tämän sijasta kaupasta vetäytymisen seurauksiin. Hovioikeus on pitänyt uskottavana myös, että putkiremontista asunnon ostajien maksettaviksi lankeavat kustannukset olivat asiana tulleet esille läpikäytäessä kauppakirjan ehtoja ennen sen allekirjoittamista. Hovioikeus on katsonut, että tästä huolimatta ostajat olivat jääneet siihen käsitykseen, että putkiremontin kustannusten kohdentaminen asuntokohtaisesti ei aiheuttanut heille maksuvelvollisuutta, vaan rahoitus oli hoidettu muulla tavalla.

6. Hovioikeuden mukaan ostajat olivat ennen kauppaan sitoutumistaan saaneet tiedon sekä putkiremontista että siitä myös kaupan kohteena olevaan asuntoon kohdistettavan lainan olemassaolosta tai ainakin, että lainaan perustuvan asuntokohtaisen rahoitusvastikeosuuden määrä oli toistaiseksi täsmentymättä. Hovioikeus on katsonut, että tiedot olisi voitu esittää asunnon myyntiesitteessä informatiivisemmin tai kirjata ainakin ostotarjouslomakkeeseen selkeämmin. Asunnon markkinoinnin ei kuitenkaan asunnosta annettujen tietojen osalta voitu katsoa olevan ilmeisessä ristiriidassa asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen 8 §:n 1 momentin 15 kohdassa ja asuntokauppalain 6 luvussa sekä kuluttajansuojalain 2 luvun 6 §:ssä säädetyn kanssa.

7. Hovioikeus on katsonut, että selonottoon velvollisten ostajien olisi saamiensa tietojen perusteella pitänyt ennen kauppaan sitoutumistaan selvittää itselleen mahdollisesti epäselviksi jääneen kaupan, sen ehtojen ja niiden hyväksymisen merkitys. Kauppaan tai sen ehtoihin ei voitu katsoa sisältyneen sellaista epäselvää ehtoa tai muuta kohtuuttomuutta, joka olisi oikeuttanut ostajat vahingonkorvaukseen.

8. Hovioikeus on kumonnut käräjäoikeuden tuomion ja vapauttanut X Oy LKV:n tuomitusta korvausvelvollisuudesta.

Kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa

9. Korkeimmassa oikeudessa on arvioitavana kysymys, onko välitysliike laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa toimeksiantajansa vastapuolina olleille ostajille ja onko se mahdollisen laiminlyönnin perusteella velvollinen suorittamaan heille vahingonkorvausta.

Välitysliikkeen velvollisuudet ja vahingonkorvausvastuu

Säännökset

10. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (jäljempänä välityslaki) 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Myös aikaisemmin voimassa olleen kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain (686/1988) 6 §:n 1 momentin mukaan kiinteistönvälittäjän on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti ja huolellisesti ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Viimeksi mainitun lain esitöiden mukaan toimeksiantajan vastapuolen etujen huomioon ottaminen merkitsee välitystehtävän hoitamisessa paitsi sitä, että laadittava sopimus on kohtuullinen myös vastapuolen kannalta, erityisesti sitä, että kiinteistönvälittäjän on huolehdittava tietojen antamisesta vastapuolelle – käytännössä siis ostajalle – sillä tavoin kuin siitä erikseen säädetään (HE 179/1987 vp s. 19).

11. Välitysliikkeen tiedonantovelvollisuudesta toimeksiantajansa vastapuolelle säädetään välityslain 9 §:ssä, jonka mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista säädetään lainkohdan mukaan asetuksella.

12. Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen (jäljempänä markkinointiasetus) 1 §:n 1 momentissa säädetään siitä, mitä tietoja elinkeinonharjoittajan on annettava markkinoidessaan kiinteistöä tai sen osaa, rakennusta tai huoneistoa asumistarkoitukseen tai vastaista asumiskäyttöä varten (asunto) kuluttajille. Asetuksen 5 §:n 1 momentin mukaisesti asunnon esittelyssä on oltava nähtävänä esite asunnosta. Asetuksen 8 §:n 1 momentin mukaan esitteessä on mainittava muun muassa 13) asunnon osalle tuleva osuus yhteisön veloista ja mahdollisuus maksaa tämä osuus pois; 14) yhteisön velvoitteet, jotka voivat myöhemmin aiheuttaa ostajalle kustannuksia ja 15) yhteisön päättämät tai muutoin varmuudella tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset ja perusparannukset sekä arvio niiden toteuttamisajankohdasta ja niistä ostajalle aiheutuvista kustannuksista.

13. Välityslain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Välityslain ja sitä edeltäneen kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain (686/1988) esitöissä (HE 58/2000 vp s. 10 ja HE 179/1987 vp s. 11) on todettu, että toimeksiantajan vastapuolen oikeus korvaukseen kiinteistönvälittäjältä määräytyy samojen periaatteiden mukaisesti kuin toimeksiantajan oikeus korvaukseen, siis sopimusoikeudessa noudatettavien periaatteiden mukaisesti.

Oikeuskäytäntö

14. Korkein oikeus on ratkaisuissaan KKO 1995:150 ja 1998:57 soveltanut välitysliikkeen vahingonkorvausvastuuseen sopimusoikeudellista todistustaakkasääntöä ja katsonut, että välitysliikkeen on näytettävä toimineensa huolellisesti vapautuakseen velvollisuudesta korvata menettelystään toimeksiantajan vastapuolena oleville ostajille aiheutunut vahinko. Ratkaisussa KKO 1995:150 oli kysymys tilanteesta, jossa kiinteistönvälitysyhtiön palveluksessa ollut välittäjä ei ollut ottanut selkoa asunto-osakeyhtiön toimielimiltä vesivahingosta, josta myyjä oli hänelle maininnut, eikä antanut siitä tietoa ostajille. Korkein oikeus katsoi, ettei yhtiö ollut näyttänyt, että se olisi toimeksiantoa suorittaessaan menetellyt huolellisesti. Ratkaisussa KKO 1998:57 puolestaan katsottiin, ettei välitysliike ollut näyttänyt suorittaneensa sille uskottua tehtävää niin ammattitaitoisesti ja huolellisesti kuin siltä oli voitu asunto-osakkeiden ostajan etujen valvomiseksi edellyttää. Välitysliikkeen edustaja ei ollut varmistunut riittävästi siitä, että kauppahinnan loppuerät tulivat oikein suoritetuiksi.

15. Korkein oikeus on useissa muissakin ratkaisuissaan arvioinut välitysliikkeen vahingonkorvausvastuuta toimeksiantajan vastapuolena olleelle ostajalle. Esimerkiksi ratkaisussa KKO 2015:72 oli kysymys tapauksesta, jossa asuinkäyttöön tarkoitetun kiinteistön myyntiesitteestä oli puuttunut tieto kaavarungon uimaranta- ja venevalkama-aluetta koskevista aluevarauksista. Välittäjä oli kuitenkin antanut ostajille tiedon siitä, että kaupunki voi haluta kiinteistöstä pienen alueen, mitä tietoa Korkein oikeus piti harhaanjohtavana. Välittäjän katsottiin laiminlyöneen velvollisuutensa toimia huolellisesti ja ammattitaitoisesti (kohdat 29–31). Ratkaisussa KKO 2001:121 kiinteistönvälittäjän katsottiin laiminlyöneen tiedonantovelvollisuutensa jätettyään ilmoittamatta ostajalle, että välitettävänä olleen asunnon viereen mahdollisesti suunniteltiin rautatietä. Välittäjän vastuuta ei poistanut se, että hän oli tiedustellut asiaa kaavoitusviranomaiselta ja saanut tältä tiedon, ettei alueella ollut vireillä kaavamuutosta.

Ostajille tässä tapauksessa annetut tiedot

16. Välitysliike on asuntoa markkinoidessaan esittänyt markkinointiasetuksen 5 §:n 1 momentissa tarkoitetun esitteen, joka on päivätty 28.1.2015. Esitteessä on mainittu muiden tietojen ohessa asunnon velaton hinta 93 000 euroa, asunnon osuus yhtiön veloista 7 954,45 euroa ja mahdollisuus maksaa velkaosuus pois. Esitteen kohdassa "Tulossa olevat korjaukset" on kirjaus: "Yhtiökokous valtuutti 19.4.2012 hallituksen teettämään työselityksen ja järjestämään tarjouskilpailun suppeammasta linjasaneerausvaihtoehdosta. Lainanottolupaus 2.080.000 euroa (korjaus alkanut 2013)." Esitteen seuraavassa kohdassa "Ostajalle aiheutuvat kustannukset" on merkintä "kts. yllä".

17. A ja B ovat allekirjoittaneet kiinteistönvälittäjän laatiman 8.2.2015 päivätyn huoneiston ostotarjouksen, jonka kohdassa "muut ehdot" on seuraava käsin kirjoitettu teksti: "Ostaja on tietoinen putkiremonttilainasta, joka jyvitetään asuntoja kohden kesällä 2015!"

18. Kaupan osapuolet ovat 19.2.2015 allekirjoittaneet kauppakirjan, jolla ostajat ovat ostaneet huoneiston hallintaan oikeuttavat asunto-osakeyhtiön osakkeet 83 970,50 euron kauppahinnalla. Kauppakirjassa on mainittu velaton kauppahinta 91 500 euroa ja se, että ostaja on tietoinen asuntoon kohdistuvasta putkiremonttilainasta ja sen jyvittämisestä asuntokohtaisesti kesällä 2015. Kauppakirjan mukaan ostaja on ennen kaupan tekemistä tutustunut muun muassa huoneiston esitteeseen, 10.2.2015 päivättyyn isännöitsijäntodistukseen, taloyhtiön taseeseen, tuloslaskelmaan ja yhtiöjärjestykseen sekä kunnossapitosuunnitelmaan.

19. Kauppakirjassa mainitun isännöitsijäntodistuksen kohtaan "Huomattavat korjaukset / perusparannukset" on muun muassa merkitty, että yhtiökokous päätti 29.4.2013 linjasaneerauksesta, kustannusarvio 2 080 000 euroa ja että korjaus on alkanut 2012/2013.

20. Hovioikeus on näyttöä arvioidessaan edellä kohdasta 5 ilmenevin tavoin katsonut, että kiinteistönvälittäjä oli jo ostotarjouksen vastaanottamisen yhteydessä kertonut putkiremontista aiheutuvan asuntokohtaisen osuuden suuruusluokan, ja nämä kustannukset olivat olleet asiana esillä vielä kaupantekotilaisuudessa. Hovioikeus on kuitenkin katsonut, että ostajat eivät olleet ymmärtäneet putkiremontista heille asunnon velattoman hinnan lisäksi aiheutuvaa lisäkustannusta. Hovioikeuden mukaan ostajat olivat jääneet siihen käsitykseen, että putkiremontista ei aiheutunut heille maksuvelvollisuutta, koska remontin rahoitus oli hoidettu muulla tavalla.

Korkeimman oikeuden arviointi ja johtopäätökset

21. Välitysliikkeelle on välityslain 9 §:ssä asetettu velvollisuus välityskohdetta tarjotessaan antaa toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Velattoman kauppahinnan lisäksi myytävään asuntoon kohdistuva vastuu yhtiön putkiremonttilainasta ja vastuun määrä ovat tässä tapauksessa selvästi olleet tällaisia tietoja. Välitysliikkeellä on lisäksi välityslain 11 §:ssä asetettu velvollisuus selvittää ja varmistua ostajalle annettavien tietojen oikeellisuudesta ja oikaista mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jollei tämä ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeellä on velvollisuus ilmoittaa vastapuolelle, että tietoa ei ole voitu tarkistaa. Välitysliikkeellä on siten ollut velvollisuus huolehtia siitä, että ostajat saavat heidän vastattavakseen tulevaa osuutta koskevan arvionvaraisen tiedon, vaikka osuuden tarkkaa määrää ei vielä voitaisikaan esittää.

22. Korkein oikeus toteaa, että kaupan kohdetta koskeva esite on edellä kohdassa 16 ilmeneviltä osin ollut omiaan luomaan virheellisen käsityksen putkiremontin ja sen rahoittamisen vaiheesta. Esitteessä ei ole mainittu kaupan kohteena olevan asunnon osalle tulevan lainaosuuden arvioitua määrää. Esite ei siten ole täyttänyt sille asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen 5 §:n 1 momentin 13–15 kohdissa asetettuja vaatimuksia. Kysymys on kuitenkin siitä, onko esitteessä ollut puutteellisuus korjautunut, kun kiinteistönvälittäjä on myöhemmin täydentänyt tietoja siten, että riittävät tiedot ovat olleet ostajien käytettävissä ennen kaupantekoa.

23. Kirjallinen ostotarjous ja kauppakirja liitteineen ovat edellä kohdissa 17–19 selostetuin tavoin sisältäneet tietoa paitsi asunto-osakeyhtiön putkiremonttia varten ottamasta lainasta myös siitä, että laina jyvitetään asuntokohtaisesti kaupan jälkeen. A ja B ovat kertoneet, että he eivät olleet ymmärtäneet yhtiölainan asuntokohtaisen jyvittämisen tarkoittavan maksuvelvollisuuden perustamista heille.

24. Välittäjän tietojenantovelvollisuuteen kuuluu, että asuntoon liittyvät taloudelliset vastuut ja velvoitteet kerrotaan ostajalle selvästi ja ymmärrettävästi. Tietojen antamisen muodolla ei ole merkitystä, joten tiedot voidaan antaa myös suullisesti. Annettujen tietojen riittävyyttä ja selkeyttä arvioidaan objektiivisin perustein lähtien siitä, mitä kyseisen kaltaisen kohteen ostajalta voidaan yleensä edellyttää. Jos välittäjä havaitsee, että ostajilla on virheellinen käsitys osakkeisiin liittyvästä taloudellisesta vastuusta, hänen on korjattava tämä käsitys antamalla oikeat tiedot.

25. Sopimusoikeuden yleisten periaatteiden mukaan on lähtökohtaisesti ostajien omalla vastuulla selvittää heille mahdollisesti epäselväksi jääneiden käsitteiden ja seikkojen sisältöä ja merkitystä esimerkiksi esittämällä kysymyksiä myyjälle tai tätä edustavalle välittäjälle. Tässä tapauksessa ostajat ovat riidattomasti tienneet talossa vastikään valmistuneesta putkiremontista, mutta he eivät ole pyrkineet selvittämään heille epäselväksi jäänyttä, ostotarjouksessa ja kauppakirjassa selvästi ja osin korostetulla tavalla esiin tuodun yhtiölainan tulevan jyvittämisen merkitystä. Asiassa ei väitetty, että kiinteistönvälittäjä olisi havainnut ostajien erehtyneen ja luulleen putkiremontin rahoituksen järjestyneen jollakin muulla kuin tavanomaisella tavalla perimällä maksuosuudet osakkeenomistajilta.

26. Korkein oikeus toteaa, että välitysliike on kohdetta markkinoidessaan laiminlyönyt antaa esitteessä asianmukaiset tiedot osakkeisiin kohdistuvista vastuista koskien putkiremontista aiheutuneita yhtiön velkoja. Välitysliike on kuitenkin kaupanteon kuluessa kirjallisesti täydentänyt näiltä osin kaupan kohteesta antamiaan tietoja. Hovioikeuden mukaan kiinteistönvälittäjä oli lisäksi ennen kaupantekoa kertonut ostajille paitsi heidän asuntonsa osalle tulevasta lainaosuudesta myös sen suuruusluokasta. Ostajien huomio oli heidän kertomansa mukaan tämän sijasta kuitenkin kiinnittynyt kaupasta vetäytymiseen liittyvään sopimussakkoon.

27. Korkein oikeus katsoo, että ostajille on edellä kohdissa 16–20 mainitulla tavalla annettu tiedot siitä, että asunto-osakeyhtiöllä on kaupantekoaikana ollut putkiremontista johtuva velkavastuu, joka tultaisiin myöhemmässä vaiheessa kohdistamaan asuntokohtaisesti. Lisäksi välitysliike on ensimmäisen kerran jo ostotarjousta vastaanottaessaan ilmoittanut tämän velkavastuun arvioidun suuruusluokan. Täydennys on tehty ajoissa sekä riittävän selkeästi, ja se on tehty kaupan ehdot keskeisimmin määrittävissä asiakirjoissa, ostotarjouksessa ja kauppakirjassa. Huolellisesti toimivilla ostajilla olisi välitysliikkeen antamien tietojen perusteella ollut edellytykset arvioida putkiremontista heille aiheutuvia kustannuksia ja sen vaikutusta kaupantekopäätökseensä. Välitysliike ei tässä tapauksessa ole laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan sillä tavalla, että se olisi vahingonkorvausvastuussa A:lle ja B:lle.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Juha Häyhä, Marjut Jokela, Pekka Koponen (eri mieltä), Mika Huovila (eri mieltä) ja Jussi Tapani. Esittelijä Jukka-Pekka Salonen.

Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Oikeusneuvos Huovila: Olen eri mieltä enemmistön kanssa siitä, onko asia ratkaistavissa asianmukaisesti toimittamatta suullista käsittelyä Korkeimmassa oikeudessa. Perustelen kantaani seuraavasti.

Enemmistö on kohdista 26 ja 27 ilmenevin tavoin perustanut ratkaisunsa siihen hovioikeuden tuomiosta ilmenevään näyttöarvioon, että kiinteistönvälittäjä olisi ostotarjouksen laatimisen yhteydessä kertonut putkiremontin asuntokohtaisen osuuden suuruusluokan ja että nämä kustannukset olisivat hovioikeuden tuomioissa tarkemmin yksilöimättä jääneellä tavalla olleet esillä vielä kaupantekotilaisuudessa. Käräjäoikeuden arvio esitetystä näytöstä on ollut merkittävästi tästä poikkeava. Käräjäoikeus on tuomionsa perusteluissa muun ohessa katsonut, että kiinteistönvälittäjä ei ollut oikaissut ostajien virheellistä käsitystä, vaan oli päinvastoin antanut ostajien ymmärtää, ettei heidän maksettavakseen tulisi kauppakirjan mukaisen velattoman hinnan lisäksi kaupasta muita kustannuksia (ks. edellä kohta 4). Enemmistön kohdassa 25 lausuman johdosta totean lisäksi, että sovellettavista oikeusohjeista johtuen ostajilla ei ole ollut oikeudellista tarvetta vedota siihen, että kiinteistönvälittäjä oli havainnut heidän erehtyneen, eikä vetoamatta jättämisellä voi siten olla myöskään merkitystä asian arvioinnissa.

Äänestyksen lopputulokseen nähden velvollisena lausumaan pääasiasta katson, että X Oy LKV on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa ostajille ja on velvollinen korvaamaan heille tästä aiheutuneen vahingon. Perustelen mielipidettäni kohdan 20 jälkeen seuraavasti.

Välitysliikkeen on välityslain 9 §:n mukaan annettava toimeksiantajan vastapuolena olevalle ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Kun välitysliike markkinoi huoneistoa asumistarkoitukseen kuluttajille, kuten X Oy LKV on tehnyt, välitysliikkeen on noudatettava markkinointiasetuksessa annettuja yksityiskohtaisia säännöksiä tietojen antamisesta.

Markkinointiasetuksen 6 §:ssä säädetään myyntiesitteessä mainittavista asuntoa koskevista vähimmäistiedoista ja 8 §:ssä asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita koskevista lisätiedoista. Asetuksen 8 §:n 1 momentin 15 kohdan mukaan esitteessä on esitettävä muun muassa arvio kustannuksista, joita yhteisön päättämistä rakennuksen huomattavista korjauksista ja perusparannuksista ostajalle aiheutuu.

Tässä tapauksessa asunto-osakeyhtiö oli päättänyt putkiremontista jo vuonna 2013, ja remontti oli myös valmistunut ja vastaanotettu ennen osakkeiden myyntiä. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella kysymyksessä olevien osakkeiden osuudeksi korjauskustannuksista oli asunnon markkinointiajankohtana X Oy LKV:n edustajan tieten arvioitu 21 000–22 000 euroa. Sittemmin osakkeiden vastattavaksi määräksi oli tarkentunut ostajien tässä asiassa vahingonkorvauksena vaatimat 18 791,48 euroa.

X Oy LKV:n esittämässä myyntiesitteessä ei ole ilmoitettu mainittua arviota ostajille aiheutuvista kustannuksista. Esitteessä on tältä osin ollut ainoastaan edellä kohdassa 16 kuvatut merkinnät yhtiökokouksen päätöksestä ja lainanottolupauksesta. X Oy LKV on siten laiminlyönyt markkinointiasetuksen 8 §:n 1 momentin 15 kohdan mukaisen velvollisuutensa esittää ostajalle arvio linjasaneerauksesta aiheutuvista kustannuksista.

X Oy LKV on vastustanut vahingonkorvausvaatimusta erityisesti sillä perusteella, ettei korvausvastuuta voida perustaa yksinomaan siihen, ettei myyntiesitteessä ole markkinointiasetuksessa edellytettyjä tietoja. Tämän johdosta totean, että välityslaissa on säädetty kiinteistönvälittäjän yleisestä tiedonantovelvollisuudesta ostajalle ja välityslaissa viitatussa markkinointiasetuksessa täsmällisemmin välittäjän velvollisuudesta antaa tietoja markkinoidessaan asuntoa kuluttajille. Kummankin sääntelyn tarkoituksena on turvata ostajan oikeus saada riittävät tiedot välityskohteen ostoharkintaa varten. Käsitykseni mukaan ei ole esitettävissä oikeudellisesti kestäviä perusteita sille kannalle, että välitysliikkeen korvausvastuu ei voisi perustua myös laiminlyöntiin noudattaa markkinointiasetuksen nimenomaisia säännöksiä, mikäli laiminlyönnistä aiheutuu vahinkoa ostajana olleelle kuluttajalle. Välitysliike voi kuitenkin tällöinkin välttyä vahingonkorvausvastuusta, jos se näyttää täyttäneensä tiedonantovelvollisuutensa muulla kuin asetuksessa säädetyllä tavalla. Välitysliike voi täyttää velvollisuutensa myös suullisesti, kunhan riittävät tiedot annetaan selvästi ja ymmärrettävästi. Annettujen tietojen riittävyyttä ja selkeyttä arvioidaan objektiivisin perustein, kuten enemmistö on todennut.

Riidatonta on, että ostajat eivät ole tässä tapauksessa ymmärtäneet, että putkiremontista aiheutuisi heille lisäkustannuksia, joita ei olisi otettu huomioon velattomassa hinnassa. Asiassa ei toisaalta ole ilmennyt syytä epäillä, että ostajat eivät olisi ymmärtäneet heidän vastattavakseen tulevia lisäkustannuksia ja niiden määrää, jos arvio kustannuksista olisi esitetty markkinointiasetuksessa edellytetyllä tavalla kirjallisesti jo myyntiesitteessä. Nimenomaisen merkinnän myyntihintaan nähden huomattavan suuresta lisäkustannuksesta olisi täytynyt kiinnittää kenen tahansa huoneiston ostoa harkitsevan huomiota. Ostajat ovat siten myyntiesitteen puutteellisuuden vuoksi maksaneet myyntikohteesta noin 19 000 euroa enemmän kuin mihin he ovat katsoneet sitoutuneensa kaupan tehdessään. Näin ollen ostajille on X Oy LKV:n laiminlyönnin johdosta aiheutunut vahinkoa, jonka X Oy LKV on lähtökohtaisesti velvollinen korvaamaan heille. Asiassa on kuitenkin arvioitava vielä, onko X Oy LKV näyttänyt täyttäneensä tiedonantovelvollisuutensa muulla tavoin niin, että vastuun vahingosta voidaan katsoa siirtyneen ostajille.

Arvioitaessa sitä, onko välitysliike täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa muulla tavoin, on perusteltua ottaa huomioon se, että välityskohdetta koskevien tietojen ilmoittamisella kirjallisesti hyvissä ajoin ennen ostopäätöksen tekemistä on erityistä merkitystä sen kannalta, minkälaiset mahdollisuudet ostajaehdokkailla on ymmärtää kaikki ostopäätökseen vaikuttavat seikat ja harkita niiden merkitystä. Numeroita ja teknisiä yksityiskohtia käsittävien tietojen ymmärtäminen ja muistiin painaminen suullisen esityksen perusteella voi olla huomattavasti vaikeampaa kuin kirjallisesti esitettyinä. Erityisesti kiinteistöesittelyn tai kauppakirjan allekirjoitustilaisuuden kaltaisissa tilanteissa kirjallisen esitystavan merkitys on korostunut.

Arvioitaessa tällaisessa tilanteessa välitysliikkeen velvollisuutta korjata aikaisempi puutteellinen tieto voidaan huomioon ottaa myös se, että myyntikohteena on ollut ominaisuuksiltaan ja hinnaltaan ensiasunnoksi sopiva huoneisto, jollaisen ostajakunta koostuu tyypillisesti ostajista, joilla ei ole kokemusta asuntokauppaan liittyvistä käsitteistä tai käytännöistä. Tässä tapauksessa ostajat ovat olleet 20- ja 23-vuotiaita ensiasunnon ostajia, joilla ei ole voitu olettaa olleen tällaista kokemusta.

Ostajat ovat tässä tapauksessa myyntiesitteen saatuaan allekirjoittaneet myöhemmin ostotarjouksen ja kauppakirjan, joissa kummassakin on mainittu yhtenä tietona muiden tietojen joukossa putkiremonttilaina ja sen jyvittäminen. Nämäkään asiakirjat eivät ole sisältäneet arviota ostajien vastattaviksi tulevista remonttikustannuksista. Näidenkin asiakirjojen perusteella kokemattoman asunnonostajan on voinut olla vaikea ymmärtää, että hänen maksettavakseen tulee nimenomaisesti todetun velattoman hinnan lisäksi lisäkustannuksia.

Hovioikeuden katsomin tavoin kiinteistönvälittäjä on ostotarjouksen vastaanottamisen yhteydessä kertonut putkiremontista aiheutuvan asuntokohtaisen osuuden suuruusluokan ja kustannukset ovat olleet asiana esillä vielä kaupantekotilaisuudessa. Hovioikeuden tuomion perusteluista ei kuitenkaan ilmene, miten ja missä olosuhteissa nämä tiedot on esitetty, eikä tätä voida päätellä muustakaan oikeudenkäyntiaineistosta. Mainittujen suullisesti esitettyjen tietojen yksilöimättömyyskin huomioon ottaen niiden ei voida katsoa olleen riittäviä X Oy LKV:n tiedonantovelvollisuuden täyttämiseksi.

Johtopäätöksenäni totean, etteivät X Oy LKV:n välitysliikkeen antamat tiedot putkiremontista aiheutuvista kustannuksista ole vastanneet niitä vaatimuksia, joita markkinointiasetuksessa välitysliikkeeltä edellytetään. X Oy LKV ei ole myöskään näyttänyt, että se olisi välitysliikkeelle kuuluvaa tiedonantovelvollisuutta muutoin täyttäessään toiminut huolellisesti siten, että vastuu ostajille aiheutuneesta vahingosta olisi siirtynyt heille itselleen. X Oy LKV:n laiminlyönnistä ostajille on aiheutunut edellä todettu virheellinen käsitys heidän maksettavakseen tulevista kustannuksista. X Oy LKV on vastuussa tästä aiheutuneesta vahingosta.

Oikeusneuvos Koponen: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Huovila.

 
Julkaistu 25.3.2020