KKO:2020:23

Kiinteistön kauppa - Laatuvirhe - Tarkastusvelvollisuus

Diaarinumero: S2018/704
Taltionumero: 299
Antopäivä: 4.3.2020 ECLI:FI:KKO:2020:23

Ostajille oli ennen kaupan tekemistä annettu vuonna 1960 rakennetusta asuinrakennuksesta laadittu kosteusmittauspöytäkirja, jonka mukaan kosteutta oli rakennuksen kellaritiloissa mutta ei sen yllä olevissa lattia- ja seinärakenteissa. Kaupan jälkeen kellarin betoniholvin yläpuolisissa alapohjarakenteissa sekä ulkoseinärakenteiden alaosissa havaittiin kosteus- ja mikrobivaurioita, jotka olivat aiheutuneet kellarista johtuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä kylmän betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.

Korkein oikeus katsoi, että ostajilla oli rakennuksen iän, rakennustavan ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen johdosta ollut aihe tarkastaa kellarin yläpuolisten rakenteiden kunto tavanomaista perusteellisemmin. He olivat kuitenkin saaneet pitää riittävinä pöytäkirjasta ilmeneviä selvityksiä, joissa kellarin yläpuoliset rakenteet oli myös poraten tehdyillä mittauksilla todettu kuiviksi. Ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, eivätkä he siten olleet menettäneet oikeuttaan vedota kiinteistön virheeseen.

MK 2 luku 22 §

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Tausta

A ja B (jäljempänä myös ostajat) olivat 30.8.2013 ostaneet C:ltä (jäljempänä myös myyjä) 138 000 euron kauppahinnalla kiinteistön, jolla sijaitsi vuonna 1960 rakennettu omakotitalo sekä piharakennus, autotalli ja varastotiloja. Kaupanteon yhteydessä kohteesta oli 27.8.2013 laadittu kosteusmittausraportti, jossa oli muun muassa todettu kellarin perusmuurin alaosien, betonisten väliseinien alaosien, anturoiden ja maanvaraisen betonilaatan sekä maapohjan olevan kosteita. Lattia- ja seinäpintojen sekä eristetilojen ja alajuoksujen kosteus oli raportissa todettu normaaliksi.

Ostajat olivat 18.8.2016 teettäneet talon alapohjan kuntotutkimuksen. Tutkimuksessa rakennuksen kellarikerroksen ja ensimmäisen kerroksen välisen betoniholvin päälle puukoolatuissa alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa oli todettu kosteusvaurion osoittavia mikrobivaurioita. Alapohjan vaurioituminen oli tutkimusraportin mukaan johtunut kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.

Kanne ja vastaus Satakunnan käräjäoikeudessa

A ja B vaativat, että C velvoitetaan suorittamaan heille 100 000 euroa hinnanalennusta kiinteistön laatuvirheen perusteella. Kanteensa perusteena he vetosivat edellä mainittuihin alapohjarakenteiden ja ulkoseinärakenteiden alaosien kosteus- ja mikrobivaurioihin sekä eräisiin muihin virheisiin. Alapohja- ja seinärakenteiden vauriot aiheuttivat terveyshaittaa, ja niiden korjaaminen maksaisi 95 000 euroa. Ostajat katsoivat, ettei heillä ollut kosteusmittausraportista 27.8.2013 saamansa tiedot huomioon ottaen ollut aihetta epäillä vaurioita alapohjan ja seinien rakenteissa.

C vaati kanteen hylkäämistä. Hän vetosi muun ohella siihen, että kellarin kunnon ja kosteuden vuoksi oli ollut ilmeistä, että myös alapohjassa oli kosteuden aiheuttamia vaurioita, ja että myös ostajien oli tullut varautua vaurioihin.

Käräjäoikeuden tuomio 8.3.2018 nro 18/3946

Käräjäoikeus katsoi näytetyksi, että alapohjassa ja seinärakenteiden alaosissa oli kosteusvaurioita, jotka johtuivat kellarin kosteusrasituksesta ja kosteuden tiivistymisestä lämpötilaerojen takia betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan. Vaurioiden vuoksi talon sisäilman mikrobipitoisuus oli ollut terveydelle haitallisella tasolla. Vauriot oli korjattava rakenteet purkavalla korjaustavalla, jonka kustannukset olisivat 95 000 euroa.

Käräjäoikeus totesi, ettei ostaja maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Kellaritiloissa näkyvissä ollut maaperästä ja sivulta ulkoapäin tuleva kosteus oli ollut ostajien havaittavissa. Lisäksi kosteusmittausraportissa oli ehdotettu toimenpiteenä salaojajärjestelmän tekemistä sekä kellarin maapohjan kuorimista, tasaamista, suodatinkankaan ja sepelin asentamista tai vaihtoehtoisesti betonilattian valamista. Ostajien oli pitänyt olla tietoisia näkyvistä vauriojäljistä kellarin perusmuurin alaosissa, betonisten väliseinien alaosissa, anturoissa, maanvaraisessa betonilaatassa ja maapohjassa sekä salaojajärjestelmän mahdollisesta puuttumisesta. Toisaalta rakennuksen sisätiloissa ei ollut havaittu kosteusvaurioita. Lattia- ja seinäpinnoilla oli todettu normaali kosteus, samoin mitatuissa eristetiloissa ja alajuoksuissa. Myöskään kellarin puolelta tarkasteltuna betoniholvissa ja betonisissa perusmuureissa ei ollut silmämääräisesti havaittu vaurioita.

Käräjäoikeus katsoi, että ostajilla ei ollut ollut aihetta epäillä, että perusmuurin alaosissa, anturoissa ja maanvaraisessa betonilaatassa todettu kosteus ulottuisi koko alapohjaan. Ostajilla ei ollut kellarin kosteuden perusteella ollut aihetta myöskään epäillä, että kellarista aiheutuva kosteusrasitus sekä lämpötilaeroista johtuva kosteuden tiivistyminen betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan aiheuttaa kosteusvaurion alapohjaan. Sen vuoksi käräjäoikeus katsoi, että ostajilla ei ollut ollut erityistä syytä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin alapohjan kunnon selvittämiseksi eivätkä he olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.

Käräjäoikeus katsoi, että kiinteistössä oli alapohjan seinärakenteiden kosteusvaurioiden vuoksi maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe. Ostajilla oli tämän virheen sekä eräiden muiden laatuvirheiden perusteella oikeus hinnanalennukseen. Käräjäoikeus velvoitti C:n suorittamaan A:lle ja B:lle hinnanalennuksena 80 000 euroa korkoineen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Kalle Kalliokoski.

Vaasan hovioikeuden tuomio 24.9.2018 nro 414

C vaati valituksessaan, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään. A ja B vaativat valituksen hylkäämistä.

Hovioikeudessa oli alapohjan kosteusvaurioiden osalta kysymys ensisijaisesti siitä, kuuluiko vastuu vaurioista maakaaren 2 luvun 22 §:n nojalla ostajille heidän kaupan kohteesta ennen kaupan tekemistä tietoonsa saamien seikkojen vuoksi.

Hovioikeus totesi, että kysymyksessä oleva omakotitalo oli kaupantekohetkellä ollut jo yli 50 vuotta vanha ja rakennettu rakentamisaikaisten rakennusmääräysten ja tavan mukaisesti. Kellarin päälle valetun betoniholvin päälle oli rakennettu puukoolattu lattia, jossa oli käytetty eristeenä kosteus- ja mikrobiherkkää purua.

Kellarikerroksen ja ensimmäisen kerroksen välisissä alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa kaupan jälkeen todetut kosteusvaurion osoittavat mikrobivauriot eivät olleet olleet tiedossa kaupantekohetkellä. Vaurioituminen oli kuitenkin riidattomasti johtunut kellarista aiheutuvasta, ostajien tiedossa kaupantekohetkellä olleesta kosteusrasituksesta sekä tämän kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.

Omakotitalon alapohjarakenne oli ollut rakentamisajankohtaan nähden tyypillinen, ja tällaiseen rakenteeseen liittyi merkittävä kellarin kosteusrasituksesta aiheutuvien vaurioiden riski. Hovioikeus katsoi, että ostajien oli täytynyt rakennuksen iän ja sen kellarin kosteudesta saamiensa tietojen perusteella varautua siihen, että kellarin kosteudella oli voinut olla haitallisia vaikutuksia rakennuksen alapohjarakenteisiin myös laajemmin. Tätä johtopäätöstä ei riittänyt muuttamaan se, että ennen kaupantekoa suoritetussa kosteusmittauksessa betoniholvissa ja betonisissa perusmuureissa ei ollut silmämääräisesti havaittu vaurioita ja siinä tarkastetuissa kohdissa alajuoksut olivat olleet silminnähden terveitä ja porattaessa kovia.

Hovioikeus katsoi, että ostajille oli syntynyt erityinen selonottovelvollisuus kaupan kohteen kunnon tarkemmasta selvittämisestä. Sen vuoksi he eivät voineet vedota virheenä todettuihin salaisiin vaurioihin, jotka olisivat olleet selvitettävissä kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.

Hovioikeus katsoi, ettei kaupan kohteessa ollut myöskään muita hinnanalennukseen oikeuttavia virheitä. Se kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Hagar Nordström, Pasi Vihla ja Eerika Hirvelä.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

A:lle ja B:lle myönnettiin valituslupa.

A ja B vaativat valituksessaan, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja että asia palautetaan hovioikeuteen ja jätetään alapohjan kosteusvaurioiden osalta käräjäoikeuden tuomion varaan.

C vaati vastauksessaan valituksen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja alempien oikeuksien ratkaisut

1. A ja B ovat 30.8.2013 ostaneet C:ltä kiinteistön 138 000 euron kauppahinnalla. Kiinteistöllä on sijainnut vuonna 1960 rakennettu omakotitalo sekä piharakennus, autotalli ja varastotiloja. Rakennusalalla toimiva yritys oli laatinut kosteusmittauspöytäkirjan, joka on ollut ostajien käytettävissä kaupasta päätettäessä. Pöytäkirjan mukaan talon kellarin betonirakenteissa on havaittu kosteutta mutta asuinkerroksen lattia- ja seinäpintojen sekä eristetilojen ja alajuoksujen kosteusarvot ovat olleet normaaleja.

2. Ostajat ovat kanteessaan vaatineet myyjältä hinnanalennusta kiinteistön laatuvirheen perusteella. He ovat vedonneet laatuvirheenä siihen, että omakotitalon kellarikerroksen ja ensimmäisen kerroksen välisen betoniholvin päälle puukoolatuissa alapohjarakenteissa ja puisten ulkoseinärakenteiden alaosissa oli kosteusvaurion osoittavia mikrobivaurioita. Todetut mikrobivauriot sijaitsivat näiden rakenteiden lämmöneristeissä. Asunnon sisätiloihin ilmavirtausten mukana kulkeutuneet mikrobikasvustojen aineenvaihduntatuotteet, itiöt ja rihmaston kappaleet olivat aiheuttaneet ostajille terveyshaittaa. Alapohjan vaurioituminen oli johtunut kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.

3. Myyjä on vastustanut vaatimuksia muun ohella sillä perusteella, että ostajien on ennen kauppaa kellarin kunnosta ja kosteudesta saamiensa tietojen perusteella tullut varautua vaurioihin alapohjassa.

4. Käräjäoikeus on velvoittanut myyjän suorittamaan hinnanalennusta. Käräjäoikeus on katsonut, että kiinteistössä on kosteusvaurioiden, sisäilmahaitan ja sen kanssa syy-yhteydessä olevien mikrobivaurioiden vuoksi ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe ja että ostajat eivät olleet laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuuttaan.

5. Myyjän valituksesta hovioikeus on kumonnut käräjäoikeuden tuomion ja hylännyt kanteen. Hovioikeus on katsonut, että ostajille oli heidän saamiensa rakennuksen ikää, rakentamistapaa ja kellarin kosteutta koskevien tietojen perusteella syntynyt maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen selonottovelvollisuus kaupan kohteen kunnon tarkemmasta selvittämisestä. Sen vuoksi he eivät voineet vedota laatuvirheenä kanteessa tarkoitettuihin vaurioihin, jotka olisivat olleet selvitettävissä kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.

Kysymyksenasettelu

6. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, ovatko ostajat ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi menettäneet oikeutensa vedota laatuvirheenä alapohjan ja seinärakenteiden vaurioihin. Asiassa tulee arvioitavaksi erityisesti se, ovatko kosteusmittauspöytäkirjasta ilmenevät tiedot antaneet ostajille aiheen edellyttää rakennuksen kunnon tarkempaa selvittämistä sellaisin toimenpitein, joilla kaupan jälkeen ilmi tulleet vauriot olisi voitu havaita.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus

7. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

8. Maakaaren säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp s. 56–57) mukaan ostajan on suoritettava kiinteistön tarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy, eikä tarkastuksessa edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.

9. Korkein oikeus on arvioinut kiinteistön ostajan ennen kauppaa saamien rakennuksen vaurioita tai riskirakenteita koskevien tietojen vaikutusta ostajan tarkastusvelvollisuuteen ratkaisuissa KKO 2004:78, KKO 2009:31 ja KKO 2019:16. Ratkaisuissa on otettu huomioon yhtäältä ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt, ja toisaalta havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laatu ja laajuus.

10. Ratkaisun KKO 2019:16 (kohta 7) mukaan ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Silloin, kun ostajan saamat tiedot tai hänen tekemänsä havainnot antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.

11. Ratkaisussa KKO 2019:16 ostajien tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttivat ostajille ennen kauppaa esitetyssä kuntotarkastusraportissa annetut tiedot rakennuksessa olevista riskirakenteista ja lahovaurioista sekä raportissa esitetyt korjaus- ja lisätutkimussuositukset. Ratkaisussa katsottiin, ettei ostajilla ollut saamansa tiedot huomioon ottaen ollut perusteltua aihetta olettaa, että alapohja ei olisi ollut vaurioitunut laajemmin kuin tarkastuksessa oli rakenteita rikkomatta ollut mahdollista havaita. Ostajat eivät heidän tiedossaan olleet vauriot, riskirakenteet ja lisätutkimussuositukset huomioon ottaen olleet voineet luottaa tarkastamattomien rakenteiden olevan kunnossa pelkästään sillä perusteella, että asuintiloissa ei ollut havaittu merkkejä kosteusvaurioista ja että myyjä ei ollut havainnut rakennuksessa puutteita. Koska ostajilla oli kohteesta saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää lisätutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa, he eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin.

12. Korkein oikeus toteaa, että havaittujen vauriomerkkien ja riskirakenteiden merkityksen sekä niiden edellyttämien selvitystarpeiden arviointi voi edellyttää sellaista rakennusalan osaamista, jota kiinteistön ostajalla ei ole itsellään. Mikäli ostajalla on käytettävissään rakennusalan asiantuntijan arvio näistä seikoista, hänen voidaan ratkaisusta KKO 2019:16 ilmenevin tavoin edellyttää ottavan sen huomioon lisätutkimusten tarpeellisuutta arvioidessaan. Jos tällaisessa arviossa ei ole ilmennyt lisätutkimus- tai korjaustarvetta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuden kannalta on keskeistä, olisiko ostajan tavanomaisen yleistietämyksen perusteella tullut ymmärtää omien havaintojensa tai muiden tietojen antavan aiheen lisätutkimusten tekemiseen tai tähän liittyvän asiantuntija-avun hankkimiseen. Merkitystä on tällöin vaurioon tai vaurioitumisriskiin viittaavien seikkojen ohella myös sellaisella selvityksellä, joka on antanut ostajalle aiheen luottaa siihen, että merkittäviä piilossa olevia vaurioita ei ole.

Ostajien ennen kauppaa saamat tiedot

13. Todisteena ostajien ennen kauppaa saamista tiedoista on esitetty 27.8.2013 päivätty kosteusmittauspöytäkirja, joka on laadittu kaupanteon yhteydessä ja joka on ollut ostajien käytettävissä kaupasta päätettäessä. Kiinteistön kauppakirjan mukaan ostaja on ottanut rakennuksen vastaan siinä kunnossa kuin se ostajalle esiteltäessä oli ja kosteusmittauspöytäkirjan mukaan on. Kauppakirjan mukaan ostaja on ottanut vastattavakseen pöytäkirjassa todetut toimenpide-ehdotukset.

14. Pöytäkirjan alussa esitetyistä perustiedoista ilmenee, että kysymys on vuonna 1960 rakennetusta omakotitalosta, jossa on yksi asuinkerros ja kellari. Kellarin lattiarakenteena on osin maanvarainen betonilaatta, osin maapohja. Kellarin yläpuolisen betoniholvin päälle on rakennettu asuinkerroksen puukoolattu lattia, jonka eristeenä on käytetty pääasiassa kutterinlastua. Salaojituksesta ei pöytäkirjan mukaan ole tietoa. Sadevesiä oli osin ohjattu pois rakennuksen läheisyydestä, mutta se, mihin ne laskevat, ei ollut selvinnyt kartoituksessa.

15. Pöytäkirjan mukaan rakennuksen kuntoa on kartoitettu osin aistinvaraisesti, osin mittaamalla pintojen ja rakenteiden kosteuspitoisuuksia. Alapohjan eristetilaan ja alajuoksuihin on porattu seitsemän tarkastusreikää, joista on mitattu kosteus kosteusmittarilla. Lisäksi lattia- ja seinäpintojen kosteutta on mitattu suuntaa-antavalla pintakosteuden osoittimella rakenteita rikkomatta. Yläpohja, kellari ja vesikatto on tarkastettu silmämääräisesti.

16. Kellaria, alapohjarakennetta ja asuintiloja koskevina aistinvaraisina havaintoina pöytäkirjassa on todettu muun ohella seuraavaa:

- Sisälattioissa on epätasaisuutta.

- Kellarin puolelta betoniholvissa ja perusmuureissa ei silmämääräisesti havaittu vaurioita.

- Kaikissa tarkastetuissa kohdissa alajuoksut olivat silminnähden terveitä ja poratessa kovia.

- Kellaritiloissa oli näkyvissä maaperästä ja sivulta ulkoapäin tulevaa kosteutta. Maapohjan päällä oli osittain rakennusaikaista jätettä, joka oli maatumassa.

17. Pöytäkirjan kohdasta ˮMittauksissa todettu kostea alueˮ ilmenee, että asuinkerroksen lattia- ja seinäpinnoilla sekä mitatuissa eristetiloissa ja alajuoksuissa on havaittu normaali kosteuspitoisuus. Kosteita ovat olleet kellarissa perusmuurin alaosat, betonisten väliseinien alaosat, anturat ja maanvarainen betonilaatta sekä maapohja. Kellarin yläpuolisen holvin kosteudesta ei ole mainintaa. Kohdassa ˮHavaitut vauriot rakenteissaˮ mainitaan vain lattioiden epätasaisuus.

18. Havaintojen kuvaamisen jälkeen pöytäkirjassa esitetään toimenpide-ehdotuksia. Yleisenä ohjeena suositellaan rakennuksen ympärille tehtäväksi täydellinen salaoja- ja sadevesijärjestelmä patolevyin. Lisäksi todetaan, että kellarin käyttömukavuutta voidaan lisätä poistamalla maapohjan humusmainen pinta ja rakennusjätteet. Toimenpide-ehdotuksena lausutaan, että kellarin kuoritun ja tasatun maapohjan päälle asennetaan suodatinkangas sekä pesty ilman tuhkaa oleva sepeli tai vaihtoehtoisesti valetaan maapohjan päälle betonilattiat.

19. Pöytäkirjassa on myös asuinkerroksen pohjapiirros mittauspaikkoja koskevin merkinnöin sekä luettelo mittaustuloksista. Mittaustuloksista ilmenee kunkin tarkastusreiän osalta suhteellinen kosteus (45–66 %), lämpötila (15–17 °C) ja absoluuttinen kosteus (5,43–7,51 g/kg) sekä sanallinen arvio, jonka mukaan kosteus on normaali.

Kaupan jälkeen havaitut vauriot ja niiden syntyyn vaikuttaneet tekijät

20. Asiassa on riidatonta, että rakennuksen kellarikerroksen ja ensimmäisen kerroksen välisen betoniholvin päälle puukoolatuissa alapohjarakenteissa sekä ulkoseinärakenteiden alaosissa on todettu kosteusvaurion osoittavia mikrobivaurioita.

21. Todisteena esitetystä 18.8.2016 päivätystä kuntotutkimusraportista ilmenee, että alapohja- ja ulkoseinärakenteiden vaurioituminen on johtunut kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä kellarin yläpuolisen betoniholvin ja sen päällä olevan lämmöneristeen rajapintaan. Kellarikerroksen tuuletusaukkojen muuraaminen umpeen on estänyt maaperästä haihtuvan kosteuden pois tuulettumista. Betoniholvin kosteus on tasaantunut kellarin ilman kosteuteen ja aiheuttanut kosteusrasitusta betoniholvin päällä olevaan puukoolattuun alapohjaan, jonka kosteus pyrkii tasaantumaan betoniholvin kosteuteen. Sokkelin pystysuuntaisen lämmöneristeen puuttumisen vuoksi kylmyys on alentanut betoniholvin lämpötilaa siinä määrin, että betoniholvin ja lämmöneristeen väliin on muodostunut kastepiste. Koska kellarissa ei ole ollut lämpöeristeitä tai lämmitystä, betoniholvi on ollut talvikautena kauttaaltaan viileä, jolloin sisäilman kosteus on tiivistynyt lämmöneristeen ja betoniholvin rajapintaan nostaen suhteellisen kosteuden tasolle, jossa mikrobikasvuston syntyminen on mahdollista.

Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuden arviointi

22. Asiassa on arvioitavana, olisiko ostajilla ollut ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella velvollisuus ryhtyä sellaiseen tarkastukseen, jossa kaupan jälkeen todetut alapohjan ja seinärakenteiden alaosien vauriot olisivat tulleet ilmi. Vauriot on kuntotutkimuksessa 18.8.2016 havaittu rakenteita avaamalla, eikä asiassa ole väitettykään, että vauriot olisi voitu havaita joillakin rakennukseen vähemmän kajoavilla toimenpiteillä.

23. Korkein oikeus toteaa, että ostajille ennen kaupantekoa annetusta kosteusmittauspöytäkirjasta on käynyt ilmi sellaisia seikkoja, jotka ovat korostaneet ostajien tarkastusvelvollisuutta. Kaupantekohetkellä yli viisikymmentä vuotta vanhan rakennuksen osin maapohjaisessa ja osin betonilaatan päälle rakennetussa kellarissa on ollut maaperästä ja sivulta ulkoapäin tulevaa kosteutta siten, että ainakin perusmuurin alaosat, betonisten väliseinien alaosat, anturat ja maanvarainen betonilaatta sekä maapohja ovat olleet kosteita. Ostajien tiedossa on niin ikään ollut, että kellarin holvin yläpuolisessa asuinkerroksessa on ollut puukoolattu lattia sekä puurunkoiset seinät, joiden eristeenä on käytetty puuainesta.

24. Kosteusmittauspöytäkirjasta ei ole kuitenkaan käynyt ilmi, että kellarin yläpuolinen betoniholvi tai sen yläpuoliset rakenteet olisivat kosteita tai vaurioituneita. Pöytäkirjasta ei ilmene myöskään sokkelin lämmöneristyksen puutteellisuus, joka on edellä kuvatulla tavalla vaikuttanut kosteusvaurion syntymiseen.

25. On yleisesti tiedossa, että kosteus voi siirtyä muun muassa betonisissa rakenteissa. Siten tieto kellarin kosteudesta on antanut ostajille aiheen epäillä, että myös kellarin yläpuoliset alapohjarakenteet ovat voineet kostua. Yleisesti tiedetään myös, että puu ja siitä valmistetut rakennusmateriaalit voivat vaurioitua altistuessaan liialliselle kosteudelle. Ostajilla on siksi kellarin kosteudesta ja alapohjan rakenteesta saamansa tiedon perusteella ollut aihe epäillä, että kellarin kosteus on voinut levitä myös alapohjaan tai asuinkerroksen seiniin ja aiheuttaa niissä vaurioita. Näiden seikkojen vuoksi ostajien olisi tullut edellyttää myös kellarin yläpuolisten rakenteiden kunnon tavanomaista perusteellisempaa selvittämistä.

26. Alapohjan ja asuintilojen kuntoa on ennen kauppaa pyritty selvittämään rakennusalalla toimivan yrityksen tekemällä aistinvaraisella tarkastuksella ja myös erilaisilla mittauksilla. Kosteusmittauspöytäkirjasta ilmenevin tavoin seinien ja lattian kosteutta on mitattu pintakosteuden osoittimella. Lisäksi eristetilaan ja alajuoksuihin on porattu useita tarkastusreikiä, joista on mitattu kosteus. Mittauksissa on havaittu vain normaaleja kosteusarvoja.

27. Korkein oikeus toteaa, että pintakosteuden osoittimella on mitattu kosteutta pelkästään lattia- ja seinäpinnoista, ja mittausten tulokset ovat olleet kosteusmittauspöytäkirjastakin ilmenevin tavoin vain suuntaa-antavia. Ostajatkaan eivät ole voineet perustellusti olettaa, että mahdollinen rakenteiden sisällä oleva kosteus tai siitä aiheutuneet vauriot olisivat tulleet ilmi pintakosteuden osoittimella tehdyissä mittauksissa. Sen sijaan tarkastusreikiä poraamalla on saatu tietoa nimenomaan rakenteiden sisällä olevasta kosteudesta. Kosteusmittauspöytäkirjan mukaan tällöin on tehty muutoinkin havaintoja materiaalien kunnosta. Mittausten tekijä on näiden havaintojen perusteella arvioinut alajuoksupuut silminnähden terveiksi.

28. Korkein oikeus katsoo, että edellä kuvattujen mittaustulosten perusteella ostajat ovat voineet luottaa siihen, että lattia- ja seinärakenteissa ei ole kosteutta tai kosteudesta aiheutuneita vaurioita. Vaikka mittaukset ovat kohdistuneet vain rakenteiden yksittäisiin kohtiin, niitä on kuitenkin tehty seitsemästä kohdasta. Korkein oikeus katsoo, että ostajat ovat pöytäkirjassa esitettyjen tietojen luotettavuutta arvioidessaan voineet lähteä siitä, että alan yrityksen tekemät mittaukset ovat olleet riittäviä ja edustavia ottaen huomioon myös yrityksen tiedossa olleen kosteuden kellaritiloissa.

29. Kosteusmittauspöytäkirjassa ei ole mainittu, että käytettyyn tutkimustapaan liittyisi epävarmuustekijöitä. Pöytäkirjaan on kirjattu joitakin toimenpide-ehdotuksia, mutta siinä ei ole suositeltu tehtäväksi rakennuksen alapohjaa koskevia lisätutkimuksia tai tuotu esiin tähän liittyviä korjaustoimenpidetarpeita. Asiassa ei ole muutoinkaan tullut esiin sellaisia seikkoja, joiden perusteella ostajilla olisi ollut aihe pitää tehtyjä mittauksia alapohjan ja seinärakenteiden kunnon selvittämiseksi riittämättöminä.

30. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että ostajilla ei ole rakennuksen ikä, rakentamistapa ja tiedossa ollut kosteusrasitus huomioon ottaenkaan ollut aihetta edellyttää tehtyä laajempia tutkimuksia alapohjan ja seinärakenteiden kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa. Sen vuoksi ostajat eivät ole menettäneet oikeuttaan vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan ja seinien alaosien vaurioihin.

Asian käsittelyn jatkaminen

31. Hovioikeus on katsonut, että ostajat ovat laiminlyöneet tarkastusvelvollisuutensa ja sen vuoksi menettäneet oikeuden vedota virheenä alapohjan ja seinien alaosien vaurioihin. Päädyttyään hylkäämään kanteen tällä perusteella hovioikeus ei ole lausunut siitä edelleen riitaisesta kysymyksestä, onko kiinteistössä mainittujen vaurioiden perusteella katsottava olevan maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe. Sen vuoksi ja oikeusastejärjestys huomioon ottaen asian käsittelyä on tarkoituksenmukaista jatkaa hovioikeudessa.

Päätöslauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan.

Asia palautetaan Vaasan hovioikeuteen, jonka on omasta aloitteestaan otettava asia edelleen käsiteltäväkseen.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Marjut Jokela, Pekka Koponen, Tuomo Antila, Lena Engstrand ja Alice Guimaraes-Purokoski. Esittelijä Mia Hoffrén.

 
Julkaistu 4.3.2020  Päivitetty 9.3.2020