KKO:2019:49
Ennestään rakentamattomalta asemakaava-alueelta oli luovutettu määräaloja, jotka sisälsivät kaavan mukaisen rakennuspaikan ja siihen rajoittuvaa rantapuistoksi osoitettua aluetta. Lohkomisessa rakennuspaikasta ja puistoalueen osasta oli muodostettu eri kiinteistöt. Myöhemmin kunta lunasti puistoalueella sijaitsevat tilat.
Korkein oikeus katsoi, että asuinkiinteistö ja lunastettu erillistila eivät muodostaneet yhtenäistä käyttöyksikköä ja että lunastuksesta ei aiheutunut asuinkiinteistölle korvattavaa haittaa rantayhteyden menettämisen perusteella. Ks. KKO:1993:13
LunastusL 35 §
Asian käsittely lunastustoimituksessa ja maaoikeudessa
Lunastustoimituksen nro 2013-447910 päätös 14.4.2016
Kunta oli 17.4.2013 hakenut lunastustoimitusta vahvistetun asemakaavan mukaisten puisto-, katu- ja venevalkama-alueiden omistusoikeuden lunastamiseksi kunnalle.
Toimitus oli keskeytetty valitusmenettelyjen ajaksi. Korkein hallinto-oikeus oli 16.5.2014 antamallaan päätöksellä hylännyt eräiden maanomistajien valituksen koskien kunnan maankäyttöinsinöörin toimivaltaa hakea lunastustoimitusta. Kanta-Hämeen käräjäoikeus oli maaoikeutena 3.12.2013 antamallaan tuomiolla hylännyt muun muassa lunastuksen edellytyksiä koskevan valituksen ja Korkein oikeus oli hylännyt 2.10.2014 asiaa koskevan valituslupahakemuksen. Lunastustoimituksen loppukokous oli pidetty 14.4.2016.
Toimituksessa oli lunastettu muun muassa kaavan mukaiset puistoalueet, jotka koostuivat usean eri tilan alueista. Toimituksessa oli tehty korvauksen määräämistä koskevia päätöksiä myös koskien jäljelle jääneeseen kiinteistön osaan kohdistuvan haitan korvaamista.
Lunastustoimikunta oli todennut, että siltä osin kuin kyse oli ollut kaavan vahvistamishetkellä olemassa olleesta rakennuspaikasta, ranta-alueen lunastamisesta aiheutui jäljelle jäävälle alkuperäiselle kiinteistölle ranta-alueen menetyksestä arvonalennus.
Kiinteistöjen 1:113 ja 1:115 osalta lunastustoimikunta oli todennut, että ranta-alue oli kuitenkin jo kiinteistöjen osto- ja muodostamishetkellä osoitettu asemakaavassa rakennuspaikkaan kuulumattomaksi puistoalueeksi ja muodostettu tästä johtuen omiksi kiinteistöikseen. Lunastustoimikunta oli päättänyt, että näille kiinteistöille ei ole voinut aiheutua mitään arvonalennusta, sillä niitä hankittaessa ja muodostettaessa oli ollut tiedossa, ettei ranta-alue ole osa rakennuspaikkaa.
Kiinteistöjen 15:0 ja 16:0 kohdalla lunastustoimikunta oli todennut, että lohkottaessa oli ranta-alue muodostettu asemakaavan mukaisesti omiksi kiinteistöikseen. Lunastustoimikunta oli päättänyt, että koska ranta-alue oli jo ostohetkellä osoitettu kaavassa rakennuspaikkaan kuulumattomaksi puistoalueeksi, ei kiinteistöille 15:0 ja 16:0 ole voinut aiheutua mitään arvonalennusta, sillä niitä hankittaessa ja muodostettaessa on ollut tiedossa, ettei ranta-alue ole osa rakennuspaikkaa.
Lunastustoimikunta oli siten hylännyt kiinteistöjen 1:113, 1:115, 15:0 ja 16:0 arvonalennusta koskevat haitankorvausvaatimukset.
Asian ovat ratkaisseet toimitusinsinööri Aimo Koskinen ja uskotut miehet.
Kanta-Hämeen käräjäoikeuden maaoikeutena 24.11.2017 antama tuomio nro 17/11684
Muiden ohella kiinteistöjen 1:113, 1:115, 15:0 ja 16:0 omistajat valittivat toimitusratkaisusta maaoikeuteen ja vaativat, että kiinteistöjen arvonalennuksesta tulee määrätä haitankorvauksia.
Kunta vaati valitusten hylkäämistä.
Maaoikeus totesi, että oikeuskäytännössä oli katsottu, että rantayhteyden menettäminen aiheuttaa jäännöstontille kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (lunastuslaki) 35 §:ssä tarkoitettua korvattavaa haittaa. Kiinteistöt 1:113, 1:115, 15:0 ja 16:0 olivat kaavan vahvistamisen aikaan kuuluneet osina rantarakennuspaikkana pidettävään kokonaisuuteen. Ne olivat kuitenkin muodostuneet omiksi rakennuspaikoikseen vasta kaavalla, jossa rantakiinteistöt olivat samalla muodostettu puistoalueeksi.
Haitankorvauksen tuomitsemista vastaan puhui maaoikeuden mukaan se, että ranta ei ollut koskaan kuulunut näihin kiinteistöihin sen jälkeen, kun niistä oli muodostettu omia rakennuspaikkoja. Haitankorvauksen tuomitsemisen puolesta puhui sen sijaan se, että rakennuspaikat oli myyty ja ostettu kokonaisuuksina, joihin kuului oma ranta. Ostajina olleet tavalliset ihmiset olivat mieltäneet kuntaa sitovaksi kaavaselosteen maininnan siitä, että yksityisten maalle osoitettujen yleisten alueiden toteutus voi tapahtua siinä tahdissa kuin maanomistajilla on halukkuutta vapaaehtoisiin kauppoihin tai sopimuksiin. Kunta ei ollut alkanut toteuttaa kaavaa puistoalueen osalta lähes kolmeenkymmeneen vuoteen ja kunnan virkamiehiltä oli todistelutarkoituksessa esitettyjen kertomusten mukaan saatu vakuutteluja, että kunta ei ryhdy lunastukseen. Kiinteistöjen omistajat olivat käyttäneet kiinteistöjään rantatontteina.
Maaoikeus katsoi asiaa ja esitettyä näyttöä kokonaisuutena arvioituaan ja ottaen huomioon perustuslaissa säädetyn omaisuudensuojan, täyden korvauksen periaatteen, kunnan menettelyn ja maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun, että kiinteistöille 1:113, 1:115, 15:0 ja 16:0 oli rantayhteyden menettämisestä aiheutunut lunastuslain 35 §:n tarkoittamaa korvattavaa haittaa.
Maaoikeus määräsi kiinteistön arvon alenemisesta haitankorvausta 130 000 euroa kiinteistölle 1:113, 130 000 euroa kiinteistölle 1:115, 110 000 euroa kiinteistölle 15:0 ja 110 000 euroa kiinteistölle 16:0.
Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Minna Vuolinko, maaoikeusinsinööri Jukka Lahtinen (eri mieltä) ja lautamiehet.
Eriävässä mielipiteessään maaoikeusinsinööri katsoi, että vasta asemakaavan vahvistamisen myötä muodostuneille rantaan rajoittumattomille uusille rakennuspaikoille ei voi aiheutua arvon alentumista sen johdosta, että kaavaa ryhdytään toteuttamaan lunastamalla samassa kaavassa osoitettu rantapuistoalue kunnalle.
Maaoikeusinsinööri olisi hylännyt vaatimukset kiinteistöjen 1:113, 1:115, 15:0 ja 16:0 arvon alentumisen korvaamisesta.
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Kunnalle myönnettiin valituslupa oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan nojalla rajoitettuna siihen kysymykseen, onko kiinteistöjen 1:113, 1:115, 15:0 ja 16:0 omistajilla oikeus korvaukseen kiinteistön arvoa alentavasta pysyväisluontoisesta haitasta, joka lunastuksesta aiheutuu jäljelle jäävän omaisuuden käyttämiselle.
Valituksessaan kunta vaati kiinteistön arvon alenemisesta määrättyjen haitankorvausten poistamista.
Kiinteistöjen omistajat vastasivat muutoksenhakemukseen ja vaativat sen hylkäämistä.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Perustelut
Asian tausta
1. Kunta oli laatinut uutta asuntoaluetta varten rakennuskaavan, joka on nyt kysymyksessä olevan alueen osalta vahvistettu lääninhallituksen päätöksellä 26.4.1984. Kaavassa erillispientalojen korttelialueen (AO) ja rannan väliin on merkitty puistoalueita (VP) ja venevalkama-alueita (LV). Rakennuskaavan selostuksessa on kaavan toteuttamisen osalta todettu seuraavaa: "Kaavan toteutus ei edellytä maanhankintaa tai lunastuksia tiealueiden haltuunottoa lukuun ottamatta. Yksityisten maalle osoitettujen yleisten alueiden toteutus voi tapahtua siinä tahdissa kun maanomistajilla on halukkuutta vapaaehtoisiin kauppoihin tai sopimuksiin."
2. Alue on sittemmin jaettu kiinteistöiksi ja rakennettu kaavan mukaisesti. Lohkomiset on toimitettu niin, että kaavan mukaisesta rakennuspaikasta ja siihen rajoittuvasta, mutta kaavassa yleiseen tarkoitukseen osoitetusta alueesta on muodostettu eri tilat, vaikka ne ovat kuuluneet samalle omistajalle.
3. Kunta on hakenut kaavan mukaisten puisto- (VP), venesatama-/venevalkama- (LV) ja tiealueiden lunastamista useista eri tiloista. Asuinkiinteistöjen 1:113, 1:115 sekä 15:0 ja 16:0 omistajat ovat vaatineet korvausta puistoksi kaavoitettujen tilojen lunastuksesta sekä haitankorvausta heille jääneille asuinkiinteistöille aiheutuvasta haitasta. Haitankorvausvaatimukset ovat perustuneet siihen, että rantayhteyden menetyksen johdosta asuinkiinteistöjen arvo alenee. Lunastustoimikunta on määrännyt heille korvauksia lunastetuista tiloista mutta ei jäljelle jääneelle omaisuudelle aiheutuvasta haitasta. Maaoikeus on sen sijaan katsonut, että rantayhteyden menettämisestä aiheutuu korvattavaa haittaa.
4. Kunta on muutoksenhakemuksessaan vedonnut siihen, että kyseiset asuinkiinteistöt ovat muodostuneet rakennuspaikoiksi vasta rakennuskaavan vahvistumisen myötä eivätkä ne ole koskaan ulottuneet rantaan. Kiinteistöjen omistajat ovat olleet tietoisia kaavasta, kun he ovat ostaneet kaavan mukaisen rakennuspaikan ohella myös sen ja järven väliin jäävää puistoksi osoitettua aluetta. Kaavaselostuksessa olevat maininnat maanhankinnasta eivät sido kuntaa, kuten eivät myöskään virkamiesten ja kunnallispoliitikkojen väitetyt sanomiset. Kiinteistön arvon alenemisesta maaoikeudessa määrätyt haitankorvaukset ovat siten perusteettomia.
5. Kunnan vastapuolina olevat kiinteistönomistajat ovat yhteisessä vastauksessaan muun muassa katsoneet, että kaavaselostus on sitova velvoite siitä, että kunta hankkii puistoalueen vain vapaaehtoisin kaupoin. Asiaan sovellettavan kumotun rakennuslain nojalla kunnalla ei ollut velvollisuutta puiston perustamiseen, joten maanomistajat ovat saaneet luottaa kaavaselostukseen ja virkamiesten lupauksiin, että pakkolunastusta ei toteuteta. Lisäksi esitetty henkilö- ja asiantuntijatodistelu sekä katselmuksessa tehdyt havainnot kiinteistöjen käytöstä osoittavat haitankorvausten olevan asianmukaisia. Kysymys on myös maanomistajien tasa-arvoisesta kohtelusta toimitusalueella sekä omaisuudensuojasta.
Kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa
6. Korkeimmassa oikeudessa kysymys on siitä, onko ranta-alueen lunastamisesta ja sitä kautta rantayhteyden menettämisestä tässä tapauksessa aiheutunut korvattavaa haittaa samojen omistajatahojen asuinkiinteistöille.
Sovellettavat säännökset ja oikeuskäytäntö
Rakennuskaava lunastusperusteena
7. Maankäyttö- ja rakennuslain 213 §:n siirtymäsäännöksen mukaan aikaisemman rakennuslain (370/1958) nojalla voimaan tullut rakennuskaava on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain mukaisena asemakaavana, jossa ei ole sitovaa tonttijakoa.
8. Maankäyttö- ja rakennuslain 96 §:n mukaan kunta saa asemakaava-alueella ilman erityistä lupaa lunastaa sellaisen yleisen alueen, joka asemakaavassa on tarkoitettu kunnan laitokselle tai kunnan muihin tarpeisiin. Saman lain 103 §:n mukaan jollei siitä, mitä muualla tässä laissa säädetään, muuta johdu, tämän lain nojalla tapahtuvaa lunastusta toimeenpantaessa taikka tässä laissa tarkoitettuun luovutukseen tai maankäytön rajoitukseen perustuvaa korvausta määrättäessä on noudatettava kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annettua lakia (lunastuslaki).
9. Maankäyttö- ja rakennuslain 55 §:n 1 momentin mukaan asemakaava osoitetaan kartalla. Pykälän 2 momentin mukaan asemakaavaan kuuluvat kartan lisäksi kaavamerkinnät ja -määräykset. Pykälän 3 momentin mukaan asemakaavaan liittyy selostus, jossa esitetään kaavan tavoitteiden, eri vaihtoehtojen ja niiden vaikutusten sekä ratkaisujen perusteiden arvioimiseksi tarpeelliset tiedot siten kuin asetuksella tarkemmin säädetään. Aikaisemmassa lainsäädännössä rakennuskaavakartta siihen merkittyine kaavamääräyksineen on vastaavalla tavalla erotettu kaavan selostuksesta, joka on sisältänyt ehdotuksen perustelut ja tarpeelliset selvitykset. Oikeuskäytännössä on katsottu, että kaavaselostus ei ole osa oikeusvaikutukset saavaa kaavaa, mutta sillä voi olla merkitystä kaavamerkintöjen ja -määräysten tulkinnassa tai arvioitaessa kaavapäätöksen perusteena olleita seikkoja (ks. KKO 2016:7 ja KHO 2015:56).
Haitankorvaus
10. Lunastuslain 29 §:n 1 momentin mukaan lunastettavan omaisuuden omistajalla on oikeus saada täysi korvaus (lunastuskorvaus) lunastuksen vuoksi aiheutuvista taloudellisista menetyksistä. Pykälän 2 momentin mukaan lunastuskorvaus muodostuu kohteen- ja haitankorvauksesta sekä vahingonkorvauksesta sen mukaan kuin tässä laissa säädetään.
11. Lunastuslain 35 §:n mukaan, kun samalle henkilölle kuuluvasta omaisuudesta lunastetaan osa ja tästä tai siitä yrityksestä, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, aiheutuu pysyväisluontoista haittaa jäljelle jäävän omaisuuden käyttämiselle, haitta on korvattava (haitankorvaus).
12. Lunastuslain esitöissä (HE 179/1975 II vp s. 25) todetaan, että luovuttajalle voi aiheutua lunastettavan omaisuuden menetyksen lisäksi luovutuksesta haittaa sen vuoksi, että hänen jäljelle jäävän omaisuutensa käyttökelpoisuus tarkoitukseensa vähenee ja sen arvo tästä syystä vastaavasti alenee. Jotta näin voisi käytännössä tapahtua, omaisuuden tulee muodostaa kokonaisuus, jonka osia käytetään toinen toistensa yhteydessä. Omaisuus voi muodostua useista rekisteriyksiköistä.
13. Lain esitöissä todetaan lisäksi, että jäännöksen käyttämiselle voi aiheutua haittaa joko lunastettavan omaisuuden menetyksestä sinänsä tai siitä yrityksestä, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan. Pelkästään lunastaminen voi aiheuttaa haittaa esimerkiksi sen vuoksi, että luovuttajan suorittamat investoinnit, muun muassa rakennuskanta, tulevat ylimitoitetuiksi suhteessa jäljelle jäävään alueeseen. Haittaa voi aiheutua myös siitä, että kiinteistön arvo rakennuspaikkana laskee sen alueen vähentymisen ja muodon muuttumisen vuoksi. Korvattavaksi haitaksi ei esitöiden mukaan kuitenkaan tule lukea sellaista edun menetystä, jonka saamiseen luovuttajalla ei ollut oikeutta. Korvattavia voivat olla vain jäännöskiinteistön arvoa pysyvästi alentavat haitat.
14. Korkein oikeus on ottanut kantaa haitankorvaukseen muun muassa ennakkoratkaisussaan KKO 1993:13. Siinä Korkein oikeus on katsonut, että kysymys on ollut lunastuslain 35 §:n tarkoittamasta korvattavasta haitasta, kun aikaisempi joenvarsitontti jäi ilman rantaa lunastuksen johdosta. Tontin arvossa oli tapahtunut muutos, josta maanomistaja oli oikeutettu saamaan korvauksen.
Korkeimman oikeuden arviointi
15. Haitankorvausta, kuten muitakin lunastuskorvauksia, suoritetaan lunastuksesta aiheutuvasta taloudellisesta menetyksestä, jota arvioidaan objektiivisin perustein. Tästä lähtökohdasta seuraa, että korvattavana haittana voidaan ottaa huomioon vain sellaiset kiinteistön menetetyt käyttömahdollisuudet, joita voidaan pitää perusteltuina ja pysyvinä ja siksi myös kiinteistön arvoon vaikuttavina.
16. Ranta-alueen lunastaminen asuinkiinteistöstä vähentää yleensä jäljelle jääneen kiinteistön arvoa, kuten ennakkoratkaisussa KKO 1993:13 on todettu. Nyt kysymyksessä olevassa tilanteessa lunastus on kohdistunut asuinkiinteistöistä erillisiin tiloihin. Edellä kohdassa 12 todetulla tavalla lunastuslain 35 §:n soveltaminen ei kuitenkaan rajoitu vain kiinteistön osan lunastamiseen vaan ratkaisevaa on se, onko lunastettu ja samalle henkilölle jäänyt omaisuus muodostanut toistensa yhteydessä käytettävän kokonaisuuden. Tässä tapauksessa on siksi arvioitava, onko kukin asuinkiinteistö ja siihen rajoittuva puistoksi kaavoitettu tila muodostanut yhtenäisen käyttöyksikön.
17. Kuten maaoikeus on todennut, nykyisten kiinteistöjen 1:113 ja 1:115 alueet on ostettu asumisrakentamista varten vuonna 1983, mutta ne ovat muodostuneet rakennuspaikoiksi vasta kaavan vahvistamisella 26.4.1984. Määräalat on lohkottu kaavan mukaisesti niin, että yhtäältä rakennuspaikka ja toisaalta puisto- ja vesialueet on muodostettu eri tiloiksi. Lohkominen on merkitty kiinteistörekisteriin 12.1.1987. Kaupanteon aikaan on ollut tiedossa kaavaluonnos, jonka mukaan rakennuspaikkojen ja rannan väliin on tarkoitus kaavoittaa puistoalue.
18. Nykyisten kiinteistöjen 15:0 ja 16:0 alue on luovutettu vasta kaavan vahvistamisen jälkeen. Määräalat on ensin lahjoitettu 5.5.1988 ja sitten myyty 30.8.1989. Lahjakirjan mukaan lahjoituksen kohteena ovat olleet "tontit 1/551 ja 2/551 ranta-alueineen" ja kauppakirjalla on myyty "määräalat, jotka oheiseen karttaliitteeseen on merkitty tonteiksi 1/551 ja 2/551 … ranta-alueineen". Määräalat on lohkottu rakennuspaikoiksi ja puistoalueiksi, ja lohkominen on merkitty kiinteistörekisteriin 3.7.1990.
19. Korkein oikeus toteaa, että kysymyksessä olevalla alueella ei ole ollut asuinrakennuksia ennen kaavan vahvistamista. Taaja-asutusalueen muodostaminen on edellyttänyt yksityiskohtaista maankäytön suunnittelua. Nykyiset rakennuspaikat ovat muodostuneet vasta rakennuskaavan vahvistamisella. Vaadittuja haitankorvauksia ei voida perustaa siihen, että samaan paikkaan olisi aikaisemmin voitu rakentaa omarantaisia pientaloja.
20. Kaavan mukaan rakennuspaikat eivät ole ulottuneet rantaan saakka, vaan rakennuspaikkojen ja rannan väliin on jäänyt yhteiseen käyttöön tarkoitettu virkistysalue. Lohkomistoimituksissa kullekin määräalan ostajalle on muodostettu kaavan mukaista rakennuspaikkaa vastaava rantaan rajoittumaton asuinkiinteistö ja siitä erillinen tila, johon nyt lunastetut puisto- ja venevalkama-alueet ovat kuuluneet. Rakennuskaava-alueella olevaan rakennuspaikkaan ei tuolloin voimassa olleiden säännösten mukaan ole saanut sisällyttää tiluksia rakennuskorttelin ulkopuolisista alueista.
21. Nykyisillä asuinkiinteistöillä ei siten ole koskaan ollut rantayhteyttä, ja puistoalueeseen on kohdistunut kaavan mukaiset rajoitukset. Kiinteistöjen omistajat ovat olleet maa-alueita hankkiessaan tietoisia kaavasta ja kaavamerkinnöistä sekä kunnan mahdollisesta lunastusoikeudesta. Näissä olosuhteissa ei ole perusteltua katsoa myöskään, että lunastetut tilat kuuluisivat samaan asumiskäyttöä palvelevaan kokonaisuuteen yhdessä kaavan mukaisten rantaan rajoittumattomien kiinteistöjen kanssa. Tätä arviota ei muuta se, että omistajat ovat pitkään käyttäneet kaavassa puistoksi osoitettuja alueita osana asuinkiinteistöjensä pihapiiriä.
22. Asuinkiinteistöjen arvo ei ole ennen lunastustakaan voinut perustellusti rakentua sen varaan, että kysymys olisi omarantaisista kiinteistöistä ja että kunta ei tule toteuttamaan kaavassa tarpeellisiksi katsottuja virkistysalueita. Kun haittaa on arvioitava objektiivisin perustein, merkitystä ei ole omistajien käsityksillä, joita he ovat saaneet rakennuskaavaselostuksen tai kunnan taholta mahdollisesti esitettyjen muiden kannanottojen perusteella.
23. Kiinteistönomistajien perustuslakiin nojautuvien väitteiden johdosta Korkein oikeus toteaa, ettei omaisuuden suoja pakkolunastuksessa ulotu lunastuslaissa säädettyä täyttä korvausta laajemmalle. Yhdenvertaisuuden vastaista ei ole se, että toimituksessa haitankorvauksia on määrätty sellaisissa tapauksissa, joissa ranta-aluetta on lunastettu jo ennen kaavan vahvistamista olemassa olleista rakennuspaikoista.
Johtopäätös
24. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että kiinteistöt 1:113, 1:115, 15:0 ja 16:0 ovat olleet rantaan rajoittumattomia rakennuspaikkoja, joilla ei ole ollut oikeutta rantayhteyteen. Näiden kiinteistöjen käyttämiselle ei aiheudu ranta-alueen lunastuksesta lunastuslain 35 §:ssä tarkoitettua korvattavaa haittaa. Maaoikeuden määräämä haitankorvaus tulee siten poistaa.
Tuomiolauselma
Maaoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin kiinteistöjen omistajille on määrätty haitankorvauksia kiinteistön arvon alentumisesta ja haitankorvaukset poistetaan. Muilta osin maaoikeuden tuomiota ei muuteta.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Marjut Jokela, Pekka Koponen, Tuula Pynnä, Päivi Hirvelä ja Lena Engstrand. Esittelijä Heikki Heino.