KKO:2019:41

Kiinteistön kauppa - Kaupan purkaminen - Laatuvirhe

Diaarinumero: S2017/509
Taltionumero: 770
Antopäivä: 9.5.2019 ECLI:FI:KKO:2019:41

Ostajat olivat vaatineet kiinteistön kaupan purkamista sillä perusteella, että 1950-luvulla rakennetun asuinrakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa oli kivihiilipikeä eli kreosoottia, josta haihtui terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä asuinhuoneisiin. Pyydettyään asiantuntijalausunnon Korkein oikeus katsoi jääneen näyttämättä, että kiinteistössä olisi ollut laatuvirhe.

MK 2 luku 17 § 1 mom 5 kohta

Alempien oikeuksien ratkaisut

Varsinais-Suomen käräjäoikeuden tuomio 18.3.2016 nro 16/7813 ja Turun hovioikeuden tuomio 9.5.2017 nro 437 kuvataan tarpeellisilta osin Korkeimman oikeuden ratkaisussa.

Asian ovat ratkaisseet käräjäoikeudessa käräjätuomari Timo Hinkkanen ja hovioikeudessa hovioikeuden jäsenet Marianne Salonen, Lea Rosa Pohjola ja Camilla Mäkinen.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

A:lle myötäpuolineen myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan A ja hänen myötäpuolensa vaativat, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään.

B ja C vaativat vastauksessaan, että valitus hylätään.

Välitoimet

Korkein oikeus on varannut asianosaisille tilaisuuden lausua siitä, onko asiassa tarpeellista hankkia oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 7 §:ssä tarkoitettu asiantuntijalausunto PAH-yhdisteiden (polysyklisten aromaattisten hiilivetyjen) vapautumisesta huoneilmaan ja keneltä lausunto voitaisiin pyytää. Asianosaisten annettua pyydetyt lausumat Korkein oikeus on toimittanut heille luonnoksen lausuntopyynnöksi ja varannut heille tilaisuuden lausua siitä. Asianosaiset ovat antaneet lausumat.

Sosiaali- ja terveysalan lupa- ja valvontavirasto (Valvira) on antanut pyydetyn asiantuntijalausunnon. Asianosaiset ovat vielä antaneet pyydetyt lausumat Valviran lausunnon johdosta.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta

1. B ja C (jäljempänä ostajat) ovat vuonna 2011 ostaneet A:lta ja hänen myötäpuoliltaan (jäljempänä myyjät) 202 500 euron kauppahinnalla kiinteistön, jolla on 1950-luvun lopulla rakennettu asuinrakennus. Ryhdyttyään kaupan jälkeen kunnostamaan asuinrakennusta ostajat ovat vuonna 2015 havainneet, että sen rakenteissa on kivihiilipikeä eli kreosoottia.

2. Ostajat ovat myyjiä vastaan nostamassaan kanteessa vaatineet, että kiinteistön kauppa puretaan ja myyjät velvoitetaan palauttamaan heille kauppahinta. Toissijaisesti ostajat ovat vaatineet, että myyjät velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennusta 50 000 euroa.

3. Kanteen mukaan kiinteistössä on ollut salainen virhe. Asuinrakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa on kivihiilipikeä, josta aiheutuu välitön vaara asumisterveydelle tai ainakin terveyshaitan mahdollisuus. Kivihiilipiestä haihtuu terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä, joita pääsee lattiarakenteesta huoneilmaan ilmanvirtausten ja ilmavuotojen mukana sekä kaasumaisesti lattiamateriaalin ja sokkelin läpi. Tämän vuoksi kivihiilipiki on poistettava kokonaan. Kiinteistön ostaessaan ostajat olivat voineet lähteä siitä, että kiinteistöllä ollut asuinrakennus oli asumiskelpoinen ja ettei siinä ollut kohtuuttoman kalliita korjaustarpeita.

4. Myyjät ovat vaatineet, että kanne hylätään. He ovat katsoneet, että asuinrakennuksen rakenteissa olevasta kivihiilipiestä vapautuu haitallisia yhdisteitä sisäilmaan vain, jos rakenteita puretaan. Kivihiilipiki oli ollut rakennusaikana yleisesti käytetty rakennusmateriaali, eikä sen käyttö 1950-luvulla rakennetussa, peruskorjaamattomassa rakennuksessa muodostanut laatuvirhettä. PAH-yhdisteiden pitoisuuksia ei ollut mitattu ennen neljä vuotta kaupanteon jälkeen tehtyä rakenteiden purkua, eikä kiinteistöllä ollut havaittu kivihiilipien hajua ennen purkutöitä. Rakennuksesta ei ollut aiheutunut terveyshaittaa kaupantekoaikana.

5. Käräjäoikeus on vastaanottamansa todistelun perusteella katsonut selvitetyksi, että kivihiilipiki eli kreosootti on terveydelle vaarallinen aine, josta haihtuu terveydelle vaarallisia yhdisteitä. Kreosootista haihtuvat yhdisteet ovat kaasumaisia, ja ne pääsevät rakennusten rakenteiden läpi, koska rakenteet eivät ole kaasutiiviitä. Edelleen käräjäoikeus on katsonut näytetyksi, että yhdisteitä haihtuu ilmaan niin kauan kuin kreosoottia on jossakin materiaalissa.

6. Käräjäoikeus on mainituista näytetyiksi katsomistaan seikoista päätellyt, että asuinrakennuksen rakenteissa olevasta kreosootista haihtuvia yhdisteitä oli päässyt huoneilmaan jo kauppaa tehtäessä, jolloin rakenteita ei vielä ollut avattu. Käräjäoikeus on edelleen päätellyt, että rakennuksessa oleva kreosootti oli aiheuttanut asumiseen liittyvän terveydellisen riskin, koska sitä oli laajalla alueella. Viimeksi mainittua johtopäätöstä on käräjäoikeuden mukaan tukenut myös todisteena esitetty kunnan terveystarkastajan laatima tarkastuspöytäkirja. Pöytäkirjan mukaan PAH-yhdisteitä voi haihtua kohderakennuksen huoneilmaan, jolloin ne voivat aiheuttaa terveyshaitan tai sen mahdollisuuden. Käräjäoikeus on vielä asiassa esitetyn todistelun perusteella katsonut, että kreosootin poistaminen on ainoa varteenotettava korjaustapa.

7. Käräjäoikeus on päätynyt siihen, että kaupan kohteessa oli ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe, joka oli olennainen. Käräjäoikeus on purkanut kaupan ja määrännyt myyjät palauttamaan kauppahinnan ostajille.

8. Myyjien valitettua käräjäoikeuden tuomiosta hovioikeus ei ole muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Kysymyksenasettelu

9. Asiassa on kysymys siitä, onko kiinteistössä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe sen johdosta, että kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen rakenteissa on kivihiilipikeä eli kreosoottia.

Salaisen virheen arvioinnista yleisesti

10. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

11. Maakaaren säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä on mainitun säännöksen osalta todettu, että kiinteistön voidaan katsoa olevan virheellinen, jos se merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat. Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää (HE 120/1994 vp s. 51).

12. Korkein oikeus katsoo, että ostaja voi lähtökohtaisesti perustellusti edellyttää, että kiinteistöllä olevat peruskorjaamattomat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti. Kiinteistössä ei yleensä voida katsoa olevan virhettä pelkästään sillä perusteella, että rakentamisessa on käytetty jotakin materiaalia tai ainetta, jonka käyttäminen on myöhemmin kielletty esimerkiksi terveydellisten riskien johdosta, jos tuon materiaalin tai aineen käyttäminen rakennusaikana on ollut yleisesti hyväksyttyä.

13. Sellaisessa tapauksessa, jossa ostaja on esimerkiksi kiinteistön kunnosta tai arvosta saamiensa tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää, että kaupan kohteena oleva rakennus soveltuu välittömästi asumiseen, on asumisen estävä terveyshaitta yleensä kiinteistön laatuvirhe. Näin on rakennusajasta ja -tavasta riippumatta ainakin silloin, kun haittaa ei voida kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa poistaa.

Salaisen virheen arvioinnista tässä asiassa

14. Korkein oikeus toteaa, että kivihiilipiki sisältää muiden yhdisteiden ohella syöpää aiheuttavia PAH-yhdisteitä. Tämän vuoksi kivihiilipikeä sisältävän materiaalin käsittely esimerkiksi rakennus- ja purkutöissä edellyttää suojaustoimenpiteitä.

15. Yleisesti on tiedossa, että kivihiilipikeä on käytetty laajalti kosteus- ja vesieristeenä rakennuksissa ainakin vielä 1950-luvulla. Ainetta esiintyy muun muassa kellarikerrosten lattiarakenteissa, muuratuissa seinissä ja muuratuissa välipohjissa (ks. esim. Rakennustiedon Ratu-kortiston kortti Ratu 82-0381 s. 11). Kivihiilipien käyttö asuinrakennuksissa on sittemmin kielletty. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, minkälaisia ohjeita kivihiilipien käytöstä nyt kysymyksessä olevan asuinrakennuksen rakennusaikana oli mahdollisesti annettu.

16. Asiassa on riidatonta, että kivihiilipikeä on kyseisen asuinrakennuksen ensimmäisen kerroksen lattiassa ja kellarin seinässä tiilimuurauksen takana. Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että rakennuksessa ei ole käytetty kivihiilipikeä rakennusajankohtana tavanomaisesta poikkeavalla tavalla. Kiinteistössä ei siten ole ollut laatuvirhettä pelkästään sen vuoksi, että sillä olevan rakennuksen rakenteissa on kivihiilipikeä. Arvioitavana on tämän jälkeen se, haihtuuko rakenteissa olevasta kivihiilipiestä terveydelle haitallisia yhdisteitä huoneilmaan siten, että kiinteistössä on tämän johdosta virhe.

Kivihiilipiestä haihtuvan yhdisteen toimenpiderajasta

17. Sosiaali- ja terveysministeriö on antanut terveydensuojelulain säännösten nojalla 15.5.2015 voimaan tulleen asetuksen (545/2015), jossa on säädetty muun muassa asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista ja niiden valvontaan liittyvistä toimenpiderajoista. Asetuksen 15 §:n mukaan naftaleenin, joka on kreosootin merkittävin ilmaan haihtuva yhdiste, toimenpideraja huoneilmassa on 10 µg/m­ (tolueenivasteella laskettu pitoisuus). Toimenpideraja ylittyy myös, jos huoneilmassa esiintyy naftaleeniin viittaavaa hajua. Toimenpiderajalla tarkoitetaan asetuksen 2 §:n 1 kohdan mukaan altisteen pitoisuutta, mittaustulosta tai ominaisuutta, jonka ylittyessä tulee ryhtyä toimenpiteisiin terveyshaitan selvittämiseksi ja tarvittaessa sen poistamiseksi tai rajoittamiseksi. Valviran laatiman asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen (Valviran ohje 8/2016) mukaan kreosootin haju on hyvin tunnistettavissa oleva kyllästetyn ratapölkyn haju.

Kivihiilipiestä haihtuvien haitallisten yhdisteiden pääsemisestä asuinrakennuksen sisäilmaan

18. Kysymyksessä olevan rakennuksen huoneilmaa ei ole kaupanteon yhteydessä tai sen jälkeen tutkittu ilmanäytteiden avulla eikä asiassa ole esitetty muutakaan välitöntä näyttöä siitä, onko huoneilmassa ollut kivihiilipiestä haihtuvia terveydelle haitallisia yhdisteitä. Riidatonta on, että kivihiilipielle ominainen kyllästetyn ratapölkyn haju oli havaittu vasta rakenteita avattaessa. Käräjäoikeus on kuitenkin edellä kohdassa 5 todetuista, näytetyiksi katsomistaan seikoista päätellyt, että kreosootista haihtuvia yhdisteitä oli päässyt huoneilmaan jo ennen rakenteiden avaamista. Lisäksi käräjäoikeus on päätellyt, että kreosootti oli aiheuttanut terveydellisen riskin, koska sitä oli rakennuksessa laajalla alueella.

19. Korkein oikeus on pyytänyt Valviralta asiantuntijalausunnon yksilöimistään kysymyksistä. Kysymyksillä on pyritty selvittämään sitä, vapautuuko vanhan asuinrakennuksen rakenteissa käytetystä kivihiilipiestä terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä tai muita haitallisia aineita huoneilmaan ja mikä merkitys yhdisteiden mahdolliselle vapautumiselle ja haitallisuudelle on ajan kulumisella, rakenteissa olevien PAH-yhdisteiden pitoisuudella ja sillä, että rakennuksen rakenteita on avattu tai kivihiilipikeä sisältäviä pintoja on rikottu. Valvira on antanut Korkeimman oikeuden pyytämän lausunnon.

20. Valvira on asiantuntijalausunnossaan todennut muun ohella seuraavan.

Vanhoissa rakenteissa kiinteässä muodossa tai pintakerroksen alla oleva kivihiilipiki ei yleensä aiheuta terveyshaittaa, jos haitta-ainetta sisältäviin rakennekerroksiin ei ole koskettu. Suurin osa kivihiilipien sisältämistä PAH-yhdisteistä on kiinni hiukkasissa eikä siis kaasumaisessa olomuodossa. Jos kivihiilipikikerroksen päällä on muita tiiviitä materiaalikerroksia, kivihiilipiestä hiukkasiin sitoutuneita terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä ei juuri kulkeudu huoneilmaan.

Vanhan kivihiilipikikerroksen pintaosa on passivoitunut ja sen läpi haihtuu hyvin hitaasti kaasumaisia yhdisteitä. Kun pintaosa rikotaan, sen alta paljastuvasta uudesta pinnasta haihtuu merkittävästi enemmän ja nopeammin kaasumaisia yhdisteitä.

Kaasumaisessa olomuodossa olevien yhdisteiden vapautuminen materiaalista ympäröivään ilmaan tai toiseen materiaaliin eli emissio vähenee haihtuvan aineen pitoisuuden vähentyessä kivihiilipikeä sisältävässä materiaalissa. Aluksi pitoisuuden ollessa suurimmillaan myös emissiot ovat korkeimmillaan. Alkuvaiheessa tapahtuu yleensä nopea emissiotason aleneminen.

Rakennusmateriaalinäytteen sisältämän haitta-ainepitoisuuden tutkimus ei kerro suoraan rakenteissa olevan aineen haitallisuudesta terveydelle. Huoneilman sisältämät kaasumaiset yhdisteet ja hiukkasiin sitoutuneet PAH-yhdisteet ovat ihmisen terveyden kannalta merkityksellisiä ja niitä tutkitaan ilmanäytteiden avulla. Materiaalinäytteiden pitoisuuksista ei voi vetää johtopäätöksiä PAH-yhdisteiden pitoisuuksista huoneilmassa.

21. Myyjät ovat Korkeimmassa oikeudessa esittäneet todisteena Helsingin hovioikeuden antaman tuomion 25.9.2017 nro 1133, josta ilmenee, että käräjä- ja hovioikeus ovat tuossa asiassa esitetyn asiantuntijatodistelun perusteella katsoneet jääneen näyttämättä, että siinä kysymyksessä olleen omakotitalon rakenteissa olleesta kivihiilipiestä olisi ennen rakenteiden purkamista haihtunut sisäilmaan terveydelle vaarallisia PAH-yhdisteitä enää yli 50 vuotta rakentamisen jälkeen.

Korkeimman oikeuden arviointi kivihiilipien aiheuttamasta terveyshaitasta

22. Kuten edellä on todettu, asiassa ei ole esitetty välitöntä näyttöä PAH-yhdisteiden pitoisuuksista kysymyksessä olevan rakennuksen huoneilmassa. Arvio väitetystä yhdisteiden aiheuttamasta terveyshaitasta on sen vuoksi tehtävä yhdisteiden kulkeutumista huoneilmaan koskevien erityisten kokemussääntöjen perusteella.

23. Asiassa esitetty näyttö on ollut lopputuloksen kannalta merkityksellisten kokemussääntöjen osalta yhdensuuntaista. Valviran lausunto tukee kohdassa 5 selostettuja käräjäoikeuden näytön harkintaan perustuvia johtopäätöksiä kivihiilipien vaarallisuudesta ja siitä, että kivihiilipiestä haihtuu terveydelle vaarallisia kaasumaisia yhdisteitä, jotka pääsevät rakennusten rakenteiden läpi. Valviran lausunto ei sitä vastoin tue kohdassa 6 selostettua käräjäoikeuden jatkopäätelmää, jonka mukaan yhdisteitä pääsee huoneilmaan niin paljon, että niistä aiheutuu terveydellinen riski. Valviran lausunnon mukaan vanhasta kivihiilipikikerroksesta haihtuu vain hyvin vähän ja hitaasti kaasumaisia yhdisteitä, eikä haitallisia PAH-yhdisteitä juuri kulkeudu huoneilmaan, jos kivihiilipikikerroksen päällä on muita tiiviitä materiaalikerroksia. Valviran esittämää kokemussääntöä tukee myös myyjien todisteena esittämä Helsingin hovioikeuden tuomio, jossa on edellä todetuin tavoin päädytty siihen, ettei omakotitalon rakenteissa olleesta kreosootista ollut ennen rakenteiden avaamista haihtunut sisäilmaan PAH-yhdisteitä enää yli 50 vuotta rakentamisen jälkeen.

24. Valviran lausunnon perusteella voidaan katsoa selvitetyksi, että vanhan rakennuksen rakenteissa rakentamisaikana tavanomaisesti käytetystä kivihiilipiestä ei usean vuosikymmenen jälkeen yleensä haihdu huoneilmaan PAH-yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin, ellei rakennuksen rakenteita ole avattu.

25. Asiassa esitettyjen analyysiraporttien mukaan kysymyksessä olevan asuinrakennuksen rakenteissa käytetty kivihiilipiki on sisältänyt PAH-yhdisteitä suurina pitoisuuksina. PAH-yhdisteiden kokonaispitoisuudet näytteissä ovat ylittäneet moninkertaisesti ongelmajätteen raja-arvon. Korkein oikeus toteaa Valviran lausuntoon perustuen, ettei materiaalinäytteiden pitoisuuksista kuitenkaan voida tehdä luotettavia päätelmiä PAH-yhdisteiden kulkeutumisesta huoneilmaan eikä siten rakenteissa olevan kivihiilipien haitallisuudesta rakennuksessa asuvien terveydelle. Asiassa ei ole tullut ilmi muitakaan seikkoja, joiden perusteella voitaisiin päätellä, ettei edellä terveydelle haitallisten yhdisteiden kulkeutumisesta huoneilmaan yleisesti lausuttu pitäisi paikkaansa myös kysymyksessä olevan rakennuksen osalta.

Korkeimman oikeuden johtopäätös

26. Ostajien kanne kiinteistön kaupan purkamisesta on perustunut siihen väitteeseen, että kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen rakenteissa olevasta kivihiilipiestä oli haihtunut asuinhuoneisiin terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä. Kanteessa on lähdetty siitä, että kivihiilipiki pitää terveyshaittojen ehkäisemiseksi poistaa rakenteista. Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo jääneen näyttämättä, että rakenteissa olevasta kivihiilipiestä olisi haihtunut huoneilmaan sanottuja yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin ennen rakenteiden avaamista ja että kivihiilipiki olisi pitänyt sen vuoksi poistaa. Asiassa ei siten ole näytetty, että kiinteistössä olisi ollut kanteessa väitetty laatuvirhe.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään.

Asian ovat ratkaisseet presidentti Timo Esko sekä oikeusneuvokset Jarmo Littunen, Mika Huovila, Lena Engstrand ja Asko Välimaa. Esittelijä Mervi Pere.

 
Julkaistu 9.5.2019