KKO:2019:16

Kiinteistön kauppa - Laatuvirhe - Tarkastusvelvollisuus

Diaarinumero: S2017/633
Taltionumero: 329
Antopäivä: 27.2.2019 ECLI:FI:KKO:2019:16

Kiinteistön ostajille oli ennen kauppaa esitetty kiinteistöllä olevaa rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia. Kun ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa, ostajat eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, että rakennuksessa ei, toisin kuin kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu, ollut tuulettuvaa alapohjaa. (Ään.)

MK 2 luku 22 §

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Tausta

A ja B olivat ostaneet C:ltä 85 000 euron kauppahinnalla kaksi kiinteistöä. Niistä toisella sijaitsi vuonna 1958 rakennettu liikekiinteistö/asuinrakennus, joka oli muutettu kokonaan asuinkäyttöön. Ennen kauppaa ostajille oli annettu nähtäväksi kuntotarkastusraportti. Kauppakirjan mukaan kuntotarkastusraportissa mainitut seikat oli huomioitu kauppahinnassa. Kuntotarkastusraportista ilmeni muun muassa, että kallioiselle rinnetontille rakennetun talon maanpintaa lähellä olleissa puurakenteissa oli kosteusvaurioita, että kellarissa oli kosteutta ja sinne tuli keväisin vettä ja että maanpinta vietti rakennukseen päin. Rakennuksessa ei ollut salaojajärjestelmää eikä sokkelin ulkopuolella kosteuseristystä. Raportissa oli suositeltu lisätutkimuksia vaurioiden laajuuden selvittämiseksi. Raportin mukaan talossa oli niin sanottu rossipohja.

Kanne Pohjois-Savon käräjäoikeudessa

A ja B vaativat ensisijaisesti kiinteistön kaupan purkamista ja toissijaisesti hinnanalennusta kiinteistön laatuvirheen perusteella. Rakennuksen alapohja- ja ulkoseinärakenteissa oli laajoja kosteus-, home- ja lahovaurioita. Rakennuksessa ei ollut tuulettuvaa alapohjaa, kuten heille oli ennen kauppaa ilmoitettu, vaan maanvarainen betonilaatta. Rakennus ei ollut kunnoltaan sellainen kuin oli sovittu ja kuin heidän oli annettu ymmärtää.

C vaati kanteen hylkäämistä. Ostajat olivat havainneet tai ainakin voineet havaita kaikki kanteensa perusteena esittämänsä seikat kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa, eivätkä he siksi voineet vedota niihin virheinä. A ja B olivat tarkastaneet kaupan kohteen perusteellisesti ennen kaupantekoa. C oli hyvissä ajoin ennen kauppaa esittänyt A:lle ja B:lle kuntotarkastusraportin, josta ilmenivät kaupan kohteen todetut ominaisuudet, puutteet ja viat. Pintapuolisessa kuntotarkastuksessa havaitut viat olivat olleet niin laajoja ja vakavia ja rakennuksen rakenteet oli todettu niin virheellisiksi, että oli ilmeistä, että tarkastamatta jääneiden rakenteiden sisällä oli lisää vastaavia vikoja. Rakennus oli yli viisikymmentä vuotta vanha, se oli rakennettu rakennusaikana voimassa olleiden rakennusmääräysten mukaisesti ja sen rakenteet olisivat ilman kosteusvaurioitakin olleet käyttöikänsä lopussa.

A ja B olivat ennen kauppaa saaneet tiedon muun muassa seuraavista seikoista: Rakennuksen seinässä ja rossipohjassa oli lahovaurioita. Talo oli rakennettu rinteeseen siten, että maanpinta ja peruskallio viettivät jyrkästi rakennusta kohti johtaen katto-, sade- ja sulamisvedet rakennuksen alle sekä sen seinä- ja lattiarakenteisiin. Varsinkin rakennuksen ylärinteen puolella seinien puurakenteet olivat liian lähellä maanpintaa ja osin maassa kiinni. Seinien ulkolaudoituksen takaa puuttui tuuletusrako. Rakennuksen sokkelissa ei ollut ulkopuolista vedeneristystä eikä tuuletusaukkoja. Rakennuksen rossipohjan puurakenteet olivat liian lähellä maanpintaa ja lattiarakenne oli kiinni maassa, mikä puuttuvan tuuletuksen kanssa aiheutti kosteusvaurioita. Kellariin tulvi keväisin vettä, joka poistettiin uppopumpulla, ja kellarissa oli jatkuvaa ja voimakasta kosteutta, joka oli aiheuttanut kellarin oven vaurioitumisen.

Käräjäoikeuden tuomio 2.9.2016 nro 16/13482

Käräjäoikeus totesi, että kuntotarkastusraportissa oli tuotu esiin rakennuksen lisätutkimus- ja korjaustarpeita. Raportin mukaan oli tarpeen muun muassa selvittää maanpinnan lähellä olleiden puurakenteiden ja rossipohjan lahovaurioiden laajuutta. Korjaustarpeina mainittiin muun muassa pintavesien alapohjaan valumisen ehkäisy, rossipohjan ja ulkoseinien lahovaurioiden korjaus sekä rakenteiden korjaus niin, ettei uusia vaurioita tule.

Raportin havainnoista ja toimenpidesuosituksista ilmeni, että maanpinnan rakennuksen vierellä tuli olla muotoiltu rakennuksesta poispäin viettäväksi, jotta pinta- ja sulamisvedet eivät pääsisi ohjautumaan ja lammikoitumaan rakennuksen vierustalle. Samoin ilmeni, että puurakenteiden tuli olla vähintään 200 millimetrin korkeudella maasta, jotta ne eivät vaurioituisi. Raportissa oli ilmoitettu, että sokkelissa ei ollut tuuletusaukkoja eikä ulkopuolista kosteuseristystä ja että myyjältä saadun tiedon mukaan rakennuksessa ei ollut salaojajärjestelmää. Raportissa suositeltiin alapohjan kunnon kartoittamiseksi lisätutkimuksia.

Käräjäoikeus katsoi, että ostajilla oli kuntotarkastusraportista ilmenevät seikat huomioon ottaen ollut velvollisuus ulottaa tarkastus myös seikkoihin, joiden selvittäminen edellytti tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajien olisi tullut tarkistaa rakennuksen kunnosta annettujen tietojen paikkansapitävyys sekä selvittää alapohjan lahovaurioiden laajuus. Kaupan teon jälkeen tehdyissä tutkimuksissa ei ollut selvinnyt mitään sellaista, mistä ostajien ei voitaisi katsoa olleen tietoisia jo kuntotarkastusraportin perusteella. Ostajat olivat siis ennakkotarkastuksen laiminlyönnin vuoksi menettäneet oikeutensa vedota kyseisiin seikkoihin virheinä. Sen vuoksi käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Heidi Fröberg.

Itä-Suomen hovioikeuden tuomio 4.7.2017 nro 366

A ja B valittivat hovioikeuteen toistaen käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimukset.

Hovioikeus katsoi, että ostajat olivat voineet kuntotarkastusraportista saamansa tiedon perusteella olettaa, että rakennuksessa oli rossipohja muuallakin kuin kellarin kohdalla. Vaikka ostajat olivat kuntotarkastusraportista saaneet tiedon tuuletusluukkujen puuttumisesta, heidän ei voitu edellyttää ymmärtäneen asian merkitystä, kun se ei ilmennyt raportista ja kun raportin mukaan myyjä ei ollut havainnut rakennuksessa puutteita tai vaurioita.

Ostajien oli havaintojensa ja kuntotarkastusraportin perusteella pitänyt olla tietoisia vauriojäljistä ulkoseinissä, varastossa ja kellarissa, raportista ilmenevistä tiedoista riskirakenteesta, puuttuvista tuuletusluukuista, maanpinnan virheellisestä kallistuksesta ja pintavesien valumisesta alapohjaan sekä ulkopuolisen kosteudeneristyksen ja salaojajärjestelmän puuttumisesta. Sisätiloissa ei kuitenkaan ollut havaittu vaurioita eikä ostajilla alapohjarakenteesta saamansa tiedon perusteella ollut ollut aihetta epäillä ulkoseinien alaosan lahovaurion ulottumista koko alapohjaan. Myöskään kellariin virtaavan veden ja uppopumpun perusteella ostajilla ei ollut ollut aihetta epäillä veden aiheuttavan kosteusvaurioita alapohjassa laajemmalti. Siksi ostajilla ei ollut ollut velvollisuutta ryhtyä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin alapohjan kunnon selvittämiseksi eivätkä he olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.

Kuntotarkastusraportista ilmenevien seikkojen osalta kysymys ei ollut laatuvirheestä. Alapohjarakennetta koskevan virheellisen tiedon osalta kysymys oli maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta laatuvirheestä ja alapohjarakenteiden vaurioiden osalta saman momentin 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta virheestä. Virheet olivat olennaisia.

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja purki kaupan.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Juha Halijoki, Eija Pitkänen ja Tanja Makkonen.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

C:lle myönnettiin valituslupa. C vaati valituksessaan, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään. A ja B vastasivat valitukseen ja vaativat sen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Kysymyksenasettelu

1. A ja B ovat 2.11.2012 ostaneet 85 000 euron kauppahinnalla C:ltä kaksi kiinteistöä. Niistä toisella sijaitsee vuonna 1958 rakennettu liikekiinteistö/asuinrakennus, joka on muutettu kokonaan asuinkäyttöön. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, voivatko ostajat vedota maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuna laatuvirheenä mainitun rakennuksen alapohjan lahovaurioihin ja alapohjan rakenteesta annetun tiedon virheellisyyteen. Asiassa on erityisesti otettava kantaa siihen, ovatko ostajat menettäneet oikeutensa vedota laatuvirheenä mainittuihin seikkoihin ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi.

2. Asiassa on riidatonta, että C (jäljempänä myös myyjä) on antanut ennen kiinteistönkauppaa A:lle ja B:lle (jäljempänä myös ostajat) virheellisen tiedon, että rakennuksessa on muutoin kuin kellarin kohdalla ollut tuulettuva alapohja, vaikka rakennuksen alapohjarakenteena on ollut maanvarainen betonilaatta. Riidatonta on myös, että rakennuksen alakerran asuintilojen alla olevassa alapohjarakenteessa on ollut laaja-alainen lahovaurio. Hovioikeus on katsonut, että kiinteistössä on alapohjarakennetta koskevan virheellisen tiedon vuoksi maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe ja alapohjan lahovaurioiden vuoksi saman momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe, joiden perusteella ostajilla on oikeus purkaa kauppa.

3. Ostajat ovat alemmissa oikeuksissa vedonneet virheinä myös muihin seikkoihin kuin alapohjarakenteesta annettuun tietoon ja alapohjan lahovaurioihin. Hovioikeus on katsonut, että nämä seikat olivat ilmenneet heille ennen kaupantekoa esitetystä kuntotarkastusraportista ja että näitä seikkoja ei ollut pidettävä laatuvirheinä. Ostajat eivät ole hakeneet muutosta hovioikeuden tuomioon eivätkä he ole Korkeimmassa oikeudessa riitauttaneet hovioikeuden johtopäätöksiä mainituilta osin. Korkeimmassa oikeudessa ei siten enää ole kysymys näistä muista virheiksi väitetyistä seikoista.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta koskeva sääntely ja oikeuskäytäntö

4. Kiinteistön virhettä koskevien maakaaren säännösten lähtökohtana on, että myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle ennen kauppaa ostopäätöksen kannalta merkitykselliset tiedot. Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan myyjä vastaa sekä virheellisten tietojen antamisesta että tiedossaan olevien, kaupan kannalta merkityksellisten seikkojen ilmoittamatta jättämisestä. Vastuuta virheellisestä tai harhaanjohtavasta tiedosta ei kuitenkaan ole, jos tiedon ei voida olettaa vaikuttaneen kauppaan. Lisäksi myyjä vastaa siitä, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut siltä edellyttää.

5. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajan tarkastusvelvollisuutta koskevan säännöksen tarkoituksena on tasapainottaa ostajan ja myyjän velvollisuuksia siten, ettei myyjän virhevastuu muodostu liian ankaraksi (HE 120/1994 vp s. 21).

6. Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp s. 56–57) mukaan ostajan on suoritettava kiinteistön tarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy, eikä tarkastuksessa edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.

7. Korkein oikeus toteaa, että ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.

8. Korkein oikeus on ratkaisuissaan KKO 2004:78 ja KKO 2009:31 arvioinut ostajan ennen kauppaa kiinteistön kunnosta saamien tietojen vaikutusta ostajan tarkastusvelvollisuuteen. Ratkaisussa KKO 2004:78 on ollut kysymys siitä, saivatko ostajat vedota virheenä kiinteistöön kuuluneen omakotitalon rakennusvirheisiin, kun he olivat jo ennen kauppaa saaneet tiedon rakennuksessa havaituista kosteusvaurioista. Vaurioiden syy ei ollut ilmennyt ostajille ennen kauppaa esitetystä kosteuskartoituksesta. Korkein oikeus katsoi, että vaikka kosteusvaurioiden havaitseminen asetti ostajalle tavanomaista laajemman tarkastusvelvollisuuden, kosteuskartoituksessa havaittujen vaurioiden laajuus ja laatukaan huomioon ottaen ostajien ei voitu katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät olleet edellyttäneet tavanomaisesta poikkeavia ja kiinteistöön kajoavia tarkastustoimia ennen kaupasta päättämistä.

9. Ratkaisussa KKO 2009:31 on ollut arvioitavana, saiko ostaja vedota omakotitalon yläpohjan kosteusvaurioon, kun kauppaa edeltävässä kuntotarkastuksessa oli todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka olivat heikentäneet sen kestävyyttä, ja savuhormin juurihuovan tiiviys oli ollut puutteellinen. Koska katon vuotamista ei kuitenkaan ollut havaittu tai epäilty, Korkein oikeus katsoi, ettei kuntotarkastusraportista ilmenneiden tietojen perusteella ollut ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio, eikä ostajalla ollut erityistä syytä tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi.

10. Arvioidessaan sitä, oliko ostajilla ollut vaurioista tai riskitekijöistä saamansa tiedot huomioon ottaen oikeus vedota kiinteistössä kaupan jälkeen havaittuihin virheisiin, Korkein oikeus on siten kummassakin ratkaisussa ottanut huomioon yhtäältä ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt, ja toisaalta havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laadun ja laajuuden (KKO 2004:78, kohta 6 ja KKO 2009:31, kohdat 8–9).

Ostajien ennen kauppaa saamat tiedot

11. Ostajat ovat tarkastaneet kohteen itse syksyllä 2012. Tarkastuksen yhteydessä myyjä ja hänen puolisonsa ovat antaneet ostajille tietoja kiinteistöstä ja kertoneet, että talossa oli teetetty kuntotarkastus. Myyjä on myöhemmin lähettänyt ostajille rakennusmestarin laatiman, 28.5.2012 päivätyn omakotitalon kuntotarkastusraportin, joka on ollut ostajien käytössä noin viikon ajan.

12. Kuntotarkastusraportissa on todettu muun muassa seuraavaa:

Kuntotarkastusraportin alussa on yleiskuvaus kohteesta ja taulukko oleellisimmista tarkastushavainnoista. Yleiskuvauksen mukaan tarkastuksen kohteena on vuonna 1958 rakennettu liikekiinteistö/asuinrakennus, joka on muutettu kokonaan asuinkäyttöön. Rakennuksen kellarikerroksessa on maanvarainen betonilaatta, kellarin kohdalla on betoniholvin päällä korokelattia ja muilta osin on tuulettuva rossipohja.

Lisätutkimustarpeina yleiskuvauksessa luetellaan maanpinnan lähellä olevien puurakenteiden lahovaurioiden laajuuden selvittäminen, rossipohjassa havaittujen lahovaurioiden laajuuden selvittäminen, yläpohjan tarkastaminen ja alkuperäisen vesi- ja viemäriputkiston kunnon selvittäminen. Korjaustarpeina esitetään pintavesien alapohjaan valumisen ehkäiseminen, rossipohjan lahovaurioiden korjaaminen, ulkoseinien lahovaurioiden korjaaminen ja rakenteiden korjaaminen niin että ne eivät vaurioidu uudestaan, kellarin oven uusiminen, kulkusillan tekeminen yläpohjaan ja tuloilmaventtiilien asentaminen.

Oleellisimpia havaintoja koskevassa taulukossa mainitaan korjausta tai uusimista edellyttävinä seikkoina muun ohella pintavesien valuminen alapohjaan, rossipohjassa näkyvillä olevat lahovauriot ja ulkoseinien alaosien lahovauriot. Näistä kaksi viimeksi mainittua on merkitty myös lisätutkimustarpeeksi ja riskirakenteeksi.

Lähtötiedot kohteesta -nimisessä osassa kerrotaan muun ohella tarkastukseen liittyvistä rajauksista ja epävarmuustekijöistä. Siinä todetaan vesikattoa ja yläpohjaa koskevien mainintojen ohella, että tuulettuvan alapohjan kunto on tarkastettu takapihan puolelta vain näkyviltä osin, koska se on hyvin ahdas.

Rakennusteknisiä tietoja kohteesta -nimisessä osassa esitetään rakennuksen alapohjarakenteesta, että kellarissa on maanvarainen betonilaatta ja muulla osalla on tuulettuva alapohja. Siinä myös luetellaan kohteessa tehdyt korjaus- ja muutostyöt, joista mikään ei ole kohdistunut rakennuksen alapohjaan. Lisäksi todetaan, ettei suunniteltuja korjauksia tai omistajan havaitsemia puutteita tai vaurioita ole.

Raportin tarkastushavaintoja koskevassa osassa on esitetty, osin valokuvin havainnollistettuina, rakennuksen eri osista tehtyjä havaintoja. Lisäksi siinä on esitetty havaintojen perusteella tehtyjä johtopäätöksiä ja toimenpide-ehdotuksia perusteineen. Rakennuksen vierustaa, salaoja- ja sadevesijärjestelmää, perustuksia ja alapohjaa koskevassa kohdassa esitetään muun ohella seuraavat havainnot:

- Rakennus on rakennettu kallioiselle rinnetontille.

- Maanpinta/kallio viettää takapihan puolella rakennukseen päin.

- Omistajalta saadun tiedon mukaan rakennuksessa ei ole salaojajärjestelmää.

- Sokkelissa ei havaittu ulkopuolista kosteuseristystä.

- Rakennuksessa on osittain tuulettuva alapohja. Alapohjan kuntoa tarkasteltiin takapihan puolelta. Näkyvillä olevissa puurakenteissa havaittiin lahovaurioita.

- Sokkelissa ei ole tuuletusaukkoja.

13. Edellä mainittujen havaintojen perusteella raportissa esitetään seuraavia johtopäätöksiä ja toimenpide-ehdotuksia: Maanpinnan rakennuksen vierellä tulisi olla muotoiltu rakennuksesta poispäin viettäväksi, jotta pinta- ja sulamisvedet eivät pääse ohjautumaan eivätkä lammikoitumaan rakennuksen vierelle. Pintavesien valuminen talon alle tulisi ehkäistä esimerkiksi betonoimalla sokkelin vierusta tai louhimalla kalliota. Ulkopuolinen kosteudeneristys vähentää rakenteisiin kohdistuvaa kosteusrasitusta. Puurakenteiden tulisi olla vähintään 200 millimetrin korkeudella maasta, jotta ne eivät vaurioituisi. Alapohjan kunnon kartoittamiseksi suositellaan lisätutkimuksia. Raportissa esitetään myös ohje siitä, millaisia tuuletusaukkojen tulisi olla.

14. Raportissa on rakennuksen takapihan puolelta kuva, jossa näkyy rakennuksen takaseinää sekä jyrkästi rakennukseen päin viettävä kallioinen rinne. Lisäksi alapohjan ryömintätilasta on kaksi valokuvaa, joissa näkyy kapeahko kaistale matalaa ryömintätilaa sekä lähellä maanpintaa ja maassa kiinni olevia puurakenteita.

15. Ulkoseiniä ja julkisivuja koskevassa raportin osassa todetaan, että maanpinnan lähellä olevassa ulkoverhouksessa on havaittu lahovaurioita, ja suositellaan lisätutkimuksia lahovaurioiden laajuuden selvittämiseksi. Ohjeena esitetään, että puurakenteiden tulisi olla vähintään 200 millimetrin korkeudella maasta.

16. Asuintiloissa on raportin mukaan tehty pintakosteusmittauksia. Keittiössä on mitattu myös lattian eristetilan kosteus allaskaapin alta. Sisätiloissa ei ole havaittu kosteutta eikä päällepäin näkyviä merkkejä kosteusvaurioista. Raportissa todetaan, että lattian eristetilan kosteutta ei voida pintakosteusmittauksella selvittää.

17. Kellari todetaan tarkastetun aistinvaraisesti. Raportin mukaan kellarissa on silminnähden kosteutta ja omistajan mukaan kellariin tulee keväisin vettä. Kellarissa on uppopumppu poistamassa vettä. Kellarin ovissa on kosteuden aiheuttamia tummentumia. Toimenpide-ehdotuksena esitetään, että kellarin tuuletusta tulisi parantaa ja ovet olisi järkevintä uusia.

18. Asianosaisten ja myyjän puolison käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa kertomasta ilmenee, että myyjä ja hänen puolisonsa olivat ennen kauppaa kertoneet ostajille ainakin kellariin valuvasta vedestä ja kuntotarkastusraportin laatimisen jälkeen tekemistään korjauksista, jotka eivät olleet kohdistuneet alapohjarakenteisiin. He olivat kertoneet, että he aikoivat uusia olohuoneen lattian ja että se nostaisi kauppahintaa. Ostajat olivat ilmoittaneet, ettei lattian uusiminen ollut tarpeen. Myyjä oli ilmoittaessaan kiinteistön hinnaksi 85 000 euroa kertonut käsityksenään, että talo olisi arvokkaampikin.

Kaupan jälkeen havaitut virheet

19. Hovioikeus on katsonut, että kiinteistössä on virhe ensinnäkin sen vuoksi, että alapohjan rakenne on ollut erilainen kuin ostajille on ilmoitettu. Ostajille esitettyyn kuntotarkastusraporttiin on myyjän ilmoituksen perusteella kirjattu, että rakennuksessa on kellarissa maanvarainen betonilaatta ja muilta osin niin sanottu rossipohja eli tuulettuva alapohja. Rakennuksessa on kuitenkin ollut myös muualla kuin kellarin kohdalla maanvarainen betonilaatta.

20. Lisäksi hovioikeus on katsonut, että kiinteistössä on salainen virhe, koska asuintilojen alapohjarakenteissa on ollut lahovaurioita, jotka eivät olleet ilmenneet kuntotarkastusraportista tai olleet rakennuksen rakenteita rikkomatta havaittavissa kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa. Ostajilla ei ollut ollut erityistä syytä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin alapohjan kunnon selvittämiseksi. Alapohjan puurakenteet olivat vaurioituneet, koska ne olivat osittain kiinni maanpinnassa ja maanpinta vietti takapihan puolelta rakennukseen päin siten, että pintavedet valuivat rakennuksen alle.

Ostajien tarkastusvelvollisuuden arviointi

21. Korkein oikeus toteaa, että kuntotarkastusraportin mukaan alapohjan puurakenteissa on havaittu lahovaurioita ja alapohjan kunnon kartoittamiseksi on suositeltu lisätutkimuksia. Suositus lisätutkimuksista on esitetty paitsi alapohjaa koskevien havaintojen yhteydessä myös kohteen yleiskuvauksessa ja oleellisimpia havaintoja koskevassa yhteenvedossa. Ostajat ovat siten ennen kauppaa heille toimitettuun kuntotarkastusraporttiin tutustumalla voineet saada tiedon siitä, että alapohjassa on lahovaurioita, joiden laajuutta ei ole selvitetty ja joiden tarkempaa tutkimista kuntotarkastuksen suorittaja on pitänyt tarpeellisena.

22. Kuntotarkastusraportissa on todettu myös, että maanpinta viettää rakennukseen, että rakennuksessa ei ole salaojajärjestelmää ja että sokkelissa ei ole havaittu ulkopuolista kosteuseristystä. Näiden seikkojen vuoksi raportissa on kolmessa eri kohdassa esitetty korjaustarpeena, että pintavesien valuminen alapohjaan tulisi ehkäistä. Ostajat ovat siten tienneet, että alapohja on rakennuksen sijainnin ja puutteellisen rakentamistavan vuoksi ollut pitkään altistuneena kosteudelle tavalla, joka kuntotarkastuksen suorittajan arvion mukaan edellytti jo todettujen vaurioiden laajuuden selvittelyn lisäksi korjaustoimenpiteitä.

23. Kuntotarkastusraportissa ei ole nimenomaisesti todettu, että alapohjassa on lähellä maanpintaa olevia puurakenteita. Siinä on kuitenkin esitetty toimenpidesuosituksena, että alapohjan puurakenteiden tulisi olla vähintään 200 millimetrin korkeudella, jotta ne eivät vaurioituisi. Lisäksi edellä kohdassa 14 mainituista valokuvista on voinut havaita alapohjan puurakenteiden olevan lähellä maanpintaa ja osin jopa kiinni maassa. Ostajat ovat siten saaneet ennen kauppaa tiedon siitä, että ainakin osa alapohjan rakenteista on liian lähellä maanpintaa ja että tästä aiheutuu riski rakenteiden vaurioitumisesta.

24. Ostajat ovat siis ennen kauppaa tienneet paitsi niistä rakennuksen sijaintiin ja rakennustapaan liittyvistä seikoista, jotka ovat pitkäaikaisesti altistaneet alapohjan rakenteet kosteudelle, myös sen, että alapohjassa on vaurioita, joiden laajuus on alapohjatilan ahtauden vuoksi jäänyt selvittämättä. He ovat lisäksi saaneet tiedon siitä, että tarkastuksen suorittaneen rakennusalan ammattilaisen käsityksen mukaan alapohjan lahovaurioiden laajuus olisi syytä selvittää. Näiden tietojen perusteella ostajilla ei ole ollut perusteltua aihetta olettaa, että alapohja ei olisi vaurioitunut laajemmin kuin tarkastuksessa on rakenteita rikkomatta ollut mahdollista havaita.

25. Toisaalta raportista on ilmennyt, että ensimmäisen kerroksen asuintiloissa ei ole tarkastuksessa havaittu merkkejä kosteusvaurioista ja että myyjä ei ole havainnut rakennuksessa puutteita tai vaurioita. Pelkästään näiden seikkojen perusteella ostajat eivät kuitenkaan tiedossaan olleet vauriot, riskirakenteet ja lisätutkimussuositukset huomioon ottaen ole voineet luottaa siihen, että alapohjan rakenteet olisivat kunnossa siltä osin kuin niiden kuntoa ei ole tarkastuksessa selvitetty. Tällaista päätelmää ei ole myöskään voinut tehdä sen perusteella, mikä on ollut myyjän hintapyyntö tai myyjän käsitys kiinteistön arvosta.

26. Hovioikeus on antanut ostajien tarkastusvelvollisuuden arvioinnissa erityistä merkitystä sille ostajien saamalle virheelliselle tiedolle, että rakennuksessa olisi ollut tuulettuva alapohja. Hovioikeus on katsonut, että ostajilla ei ole ollut aihetta epäillä tätä myyjän ilmoituksen mukaisesti kuntotarkastusraporttiin kirjattua tietoa ja että alapohjarakenteesta saatu tieto on osaltaan vaikuttanut siihen, että ostajien ei ole pitänyt epäillä koko alapohjaan ulottuvaa lahovauriota.

27. Tältä osin Korkein oikeus toteaa, että kuntotarkastusraportissa on ilmoitettu alapohjarakenteeksi tuulettuva alapohja tuomatta esiin sitä, että tähän tietoon voisi liittyä epävarmuutta. Toisaalta raportista ilmenee, että alapohjatila on ahtautensa vuoksi jäänyt osin tarkastamatta, eikä raportti sisällä tarkempaa tietoa alapohjan rakentamistavasta.

28. Kuntotarkastusraportista käy ilmi, että talon sokkelissa ei ole ollut tuulettuvaan alapohjarakenteeseen kuuluvan ryömintätilan tuulettumisen mahdollistavia tuuletusluukkuja. Ostajille ei myöskään ole ennen kauppaa esitetty, että ryömintätilan tuuletus olisi järjestetty jollakin muulla tavalla. Edellä kohdassa 14 mainituissa alapohjan tarkastetusta osasta otetuista valokuvista on havaittavissa vain lyhyt kaistale matalaa ryömintätilaa, jonka reunassa puurakenteet tulevat maahan kiinni. Näiden seikkojen lisäksi ostajat ovat olleet kohdassa 24 todetusti tietoisia siitä, että lattiarakenteet ovat olleet pitkäaikaisen kosteusrasituksen kohteena ja että alapohjassa on ollut havaittavissa kosteusvaurioita, joiden laajuutta on ollut syytä selvittää.

29. Kohdassa 28 mainitut seikat huomioon ottaen Korkein oikeus katsoo, että ostajat eivät ole pelkästään raportissa alapohjarakenteesta olevien mainintojen perusteella voineet olettaa, että yli viisikymmentä vuotta vanhassa rakennuksessa olisi asianmukaisesti toimiva tuulettuva alapohja, joka estäisi rakennuksen perustuksiin valuvaa vettä kastelemasta lattiarakenteita. Vaikka rakennuksen tarkastamatta jääneessä osassa asuintilojen lattiarakenteiden alla olisikin ollut valokuvista ilmenevän kaltainen ryömintätila, ostajat olisivat saamiensa tietojen perusteella voineet olettaa sen olevan matala ja vähintäänkin puutteellisesti tuulettuva sekä rajoittuvan vain osaan rakennusta. Ostajat eivät ole siksi voineet tehdä alapohjarakenteesta saamansa tiedon perusteella sellaista johtopäätöstä, että alapohjan tarkastamattomassa osassa ei voisi olla rakennuksen asuinkäyttöön vaikuttavia vaurioita ja että kuntotarkastusraportissa suositellut lisätutkimukset olisivat tarpeettomia. Lisätutkimusten avulla alapohjan rakenteesta olisi saatu todenmukainen tieto.

30. Ostajilla on näissä oloissa ollut erityinen syy selvittää rakennuksen vaurioita myös tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä käyttäen. Koska alapohjan vaurioiden laajuuden selvittäminen on ollut tarpeen alapohjarakenteesta annetusta tiedosta riippumatta, tiedon virheellisyydelle ei voida antaa merkitystä.

Korkeimman oikeuden johtopäätökset

31. Korkein oikeus katsoo, että ostajien kohteesta saamat tiedot ovat olleet sisällöltään sellaisia, että ne ovat antaneet ostajille erityisen syyn edellyttää tavallista perusteellisempaa tarkastusta rakennuksen alapohjan kunnon selvittämiseksi tarvittaessa rakenteita rikkovin menetelmin. Ostaessaan saamistaan tiedoista huolimatta kiinteistön edellyttämättä lisätutkimuksia ostajat ovat ottaneet riskin siitä, että alapohjassa voi olla merkittävästikin kiinteistön asumiskäyttöön vaikuttavia ja mittavia korjauksia edellyttäviä vaurioita. Alapohjan rakenne ja lahovauriot olisivat tulleet ilmi, jos alapohjan kuntoa olisi selvitetty lisätutkimuksin ennen kauppaa eikä vasta kaupanteon jälkeen. Ostajat eivät näin ollen voi maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuna laatuvirheenä vedota alapohjan lahovaurioihin ja sen rakenteesta annetun tiedon virheellisyyteen. Ostajien kanne on siten perusteeton.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan. Asia jätetään käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Juha Häyhä, Marjut Jokela (eri mieltä), Jukka Sippo, Tuula Pynnä ja Lena Engstrand. Esittelijä Mia Hoffrén.

Eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Oikeusneuvos Jokela: Olen eri mieltä siitä, miten myyjän antama virheellinen tieto rakennuksen perustamistavasta on vaikuttanut ostajien tarkastusvelvollisuuteen.

Myyjän antamat tiedot myytävästä kiinteistöstä voivat maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan vaikuttaa kahteen suuntaan, joko ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta supistaen tai laajentaen. Myyjän antamina tietoina pidetään ostajalle luovutettuun kuntotarkastusraporttiin sisältyviä tietoja rakennuksen kunnosta ja rakenteista.

Tässä tapauksessa ostajat ovat kuntotarkastusraportista saaneet tiedon siitä, että rakennuksessa on useita kosteusvaurioita. Kuntotarkastusraportin mukaan rakennuksen ulkoseinissä on lahovaurioita ja rakennuksen takaosasta, kylmän varastotilan kohdalta, tehtyjen havaintojen mukaan myös alapohjan puurakenteessa on lahovaurioita. Kalteva rakennuspaikka ja sadevesijärjestelmän puuttuminen ovat lisänneet rakennuksen altistumista kosteudelle. Ostajat eivät ole nämä tiedot saatuaan voineet perustellusti lähteä siitä, että laho- ja kosteusvauriot rajoittuisivat vain raportissa nimenomaisesti mainittuihin rakennuksen kohtiin. Raportissa mainittujen ja niitä vastaavien vaurioiden osalta ostajat eivät voi vedota laatuvirheeseen.

Myyjä on kuitenkin antanut ostajille myös virheellistä tietoa. Kuntotarkastusraportissa ilmoitetaan selvästi ja useassa kohdassa, että rakennuksen perustana on, kellarin kohtaa lukuun ottamatta, tuulettuva rossipohja. Rakennuksen perustuksen korjaamiseksi on ehdotettu vain tuuletusaukkojen tekemistä ja ulkopuolisen vesieristyksen lisäämistä sokkeliin.

Kaupan jälkeen tehdyissä tutkimuksissa on selvinnyt, että rakennuksen perustuksena onkin maanvarainen betonilaatta. Ensimmäisen kerroksen lattia on rakennettu laatan päällä olevan puukoolauksen varaan. Betonilaatta on ollut vesimärkä ja pitkällisen kosteuden johdosta halkeillut. Betonilaatan alla ollut hiekka oli painunut jättäen välitilan laatan alle. Puurakenteet olivat lahonneet, ja puurakenteissa sekä eristeissä oli homekasvustoa. Lahovaurioita oli myös sisälattiassa ja väliseinissä, jotka tuli purkaa ja rakentaa uudestaan. Asiantuntija-arvion mukaan betonilaatta eristyksineen on poistettava ja poisto on ainakin osittain tehtävä asbestityön tavoin.

Myyjän ilmoitus rakennuksen perustamistavasta on sellainen yksilöity ja konkreettinen tieto, johon ostajalla on oikeus luottaa. Tiedon uskottavuutta on lisännyt se, että se on annettu rakennusalan ammattilaisen laatimassa kuntotarkastusraportissa. Katson hovioikeuden tavoin, ettei ostajilla ole ollut maakaaren 2 luvun 22 §:ssä tarkoitettua erityistä syytä epäillä eikä siten myöskään tarkistaa tämän tiedon paikkansapitävyyttä.

Maanvarainen betonilaatta on sinänsä ollut rakentamisaikana yleistynyt perustamistapa. Pelkästään se, että kuvatun laista perustamistapaa pidetään nykyään riskirakenteena ja jopa suunnittelu- ja rakennusvirheenä, ei itsessään merkitse sitä, että tällä tavalla rakennetussa kiinteistössä olisi oikeudellisesti arvioituna laatuvirhe. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan laatuvirhe on kuitenkin syntynyt jo sen johdosta, että myyjä on antanut virheellisen tiedon rakennuksen rakenteista.

Jotta kiinteistössä katsottaisiin olevan laatuvirhe myyjän antaman virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon perusteella, tällaisen tiedon tulee olla vaikutuksellinen. Virheellinen ilmoitus rakennuksen perustamistavasta on tyypillisesti sellainen tieto, jolla voidaan olettaa olevan vaikutusta kaupan tekemiseen tai ainakin kauppahintaan. Korjauskustannukset ja -työn laajuus kuvaavat osaltaan virheellisen tiedon merkitystä mutta myös kiinteistössä olevan virheen olennaisuutta ja mahdollisen hinnanalennuksen määrää.

Betonilaatan poistaminen rakennuksen alta aiheuttaa jo itsessään kustannuksia. Yleisen tiedon varassa voidaan lähteä myös siitä, että märän betonilaatan päällä olevat puurakenteet ovat johtaneet tehokkaasti kosteuden lattiatasoon ja vielä väliseiniinkin. Rakennuksen laajat laho- ja homevauriot ovat siten ainakin osittain virheen muodostavan rakennuksen perustamistavan seuraus.

Ostajat ovat kanteessaan vaatineet kaupan purkua tai toissijaisesti hinnanalennusta. Yhtenä kanneperusteena on ollut myyjän antama virheellinen tieto rakennuksen perustamistavasta. Myyjä on vastustanut kannetta vain sillä perusteella, että ostajat ovat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Oikeudenkäynti on keskittynyt tähän kysymykseen.

Katsoessaan, että myyjä on virhevastuussa kaikista rakennuksen alapohjan vaurioista, hovioikeudella ei ole ollut tarvetta tarkemmin arvioida sitä, mitä taloudellisia vaikutuksia ilmoitetusta poikkeavalla rakennuksen perustamistavalla on tässä tapauksessa ollut ja mitä vaatimuksia ostajilla on sen johdosta oikeus esittää. Katson aiheelliseksi, että asia palautetaan hovioikeuden käsiteltäväksi.

 
Julkaistu 27.2.2019  Päivitetty 6.3.2019