KKO:2019:13

Sopimus - Olosuhteiden muuttuminen - Sopimuksen irtisanominen - Sopimuksen sitovuus
Vahingonkorvaus

Diaarinumero: S2017/324
Taltionumero: 232
Antopäivä: 13.2.2019 ECLI:FI:KKO:2019:13

Kotitarvemyllyjen osakkaat olivat vuonna 1895 myyneet kiinteistönkaupoilla myllykiinteistöt ja koskiosuudet. Kauppakirjoissa oli sovittu myyjien ikuisista vastikkeettomista jauhatusoikeuksista. Sopijapuoleksi tullut yhtiö oli kesäkuussa 2011 irtisanonut jauhatusoikeuksia koskevat sopimukset päättymään saman vuoden loppuun mennessä, jolloin yhtiön omistaman myllyn toiminta päättyi. Osa osakkaista vaati kanteella ensisijaisesti jauhatusoikeuden pysyttämistä ja toissijaisesti korvauksia sopimuksen oikeudettomasta irtisanomisesta.

Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin, että yhtiöllä oli ollut oikeus irtisanoa sopimus ja että yhtiön käyttämä irtisanomisaika oli ollut kohtuullinen.

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta

Äänekoskella oli sijainnut 1700-luvulla kaksi verollepantua kotitarvemyllyä. X:n talojen mylly oli rakennettu Mämmenkoskeen sekä Y:n talojen mylly Äänekoskeen.

Kun Äänekoskeen 1800-luvun lopulla oli alettu suunnitella tehdaslaitoksia, oli ollut tarpeen saada vesivoima tehdaskäyttöön.

Myllyjen jakokuntien osakkaat olivat myyneet myllykiinteistöt sekä koskiosuudet kiinteistönkaupoilla. Kauppakirjoissa oli sovittu muun muassa myyjien ikuisista vastikkeettomista kotitarvejauhatusoikeuksista. Y:n jakokuntien jauhatusoikeus oli perustunut 3.9.1895 allekirjoitettuun kauppakirjaan ja X:n jakokunnan jauhatusoikeus 6.8.1895 allekirjoitettuun kauppakirjaan sekä 2.10.1895 tehtyyn kauppakirjan lisäykseen.

Äänekoskessa sijainnut Y:n jakokuntien mylly oli tuhoutunut tulipalossa vuonna 1939, jolloin myllyn osakkaat olivat siirtyneet B Osakeyhtiön kanssa 16.8.1940 tehdyn sopimuksen perusteella käyttämään Suolahdessa sijainnutta myllyä. Kun Suolahdessa sijainnut mylly sittemmin oli lopettanut toimintansa, myös tämän jakokunnan osakkaat olivat siirtyneet käyttämään Mämmenkoskessa sijaitsevaa myllyä.

Sopijapuolena B Osakeyhtiötä seurannut C Oyj (nykyisin D Oyj, jäljempänä yhtiö) oli 9.6.2011 päivätyillä kirjeillä irtisanonut jakokuntiin kuuluvien tilojen kotitarvejauhatusoikeuden päättymään 31.12.2011. Kaikki jakokuntien osakaskiinteistöjen omistajat eivät olleet hyväksyneet irtisanomista vaan olivat riitauttaneet sen. Myllyn toiminta oli päättynyt 31.12.2011.

Kanne ja vastaus Keski-Suomen käräjäoikeudessa

Useat jakokuntien osakaskiinteistöjen omistajat vaativat 27.1.2015 vireille tulleessa kanteessaan ensisijaisesti, että käräjäoikeus vahvistaa kiinteistönkauppoihin perustuvan jauhatusoikeuden voimassaolon ja velvoittaa yhtiön jatkamaan jauhatusoikeuden mukaista toimintaa, tai toissijaisesti velvoittaa yhtiön korvaamaan jauhatusoikeuden irtisanomisesta syntyvän vahingon. Jauhatusoikeus oli esineoikeudellinen käyttöoikeus, joka ei vanhene. Sopimus jauhatusoikeudesta oli ollut vastaajaa pysyvästi sitova eikä sitä ollut voitu yksipuolisesti irtisanoa.

Yhtiö vaati vastauksessaan kanteen hylkäämistä. Yhtiöllä oli muuttuneiden olosuhteiden vuoksi ollut oikeus irtisanoa jauhatusoikeuksia koskeneet sopimukset päättymään kohtuullisen irtisanomisajan jälkeen. Kantajien vaatimukset olivat lisäksi vanhentuneita.

Käräjäoikeuden tuomio 24.2.2016 nro 16/3135

Käräjäoikeus katsoi tuomiossaan, että kantajien kotitarvejauhatusoikeus oli ollut velvoiteoikeudellinen ja että yhtiöllä oli ollut olosuhteiden muuttumisen takia oikeus irtisanoa sopimus kohtuullista runsaan kuuden kuukauden irtisanomisaikaa noudattaen.

Yhtiö oli irtisanonut jauhatusoikeuden päättymään 31.12.2011, jolloin myllyn toiminta oli päättynyt. Toiminnan päättymisen jälkeen kantajat olivat esittäneet yhtiölle sopimuksen jatkamista ja vahingonkorvauksia koskevia vaatimuksia ensimmäisen kerran 27.1.2015 käräjäoikeuteen toimitetussa haastehakemuksessa.

Käräjäoikeus katsoi, että kantajien olisi velan vanhentumisesta annetun lain (jäljempänä vanhentumislaki) 7 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan tullut esittää yhtiöön kohdistuvat vaatimuksensa viimeistään 31.12.2014 ja että kantajien vaatimukset olivat siten vanhentuneet.

Käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Teemu Vuorialho, käräjätuomari Tarja Kalliomäki ja käräjänotaari Milla Nuorva.

Vaasan hovioikeuden tuomio 23.2.2017 nro 70

Useat kantajat valittivat hovioikeuteen ja vaativat kanteen hyväksymistä. Yhtiö vaati valituksen hylkäämistä.

Hovioikeus totesi tuomiossaan, että jauhatusoikeus perustui alkuperäisten sopimusosapuolten laatimaan sopimukseen. Ratkaisevaa merkitystä ei ollut sillä, katsottiinko jauhatusoikeuden olevan esineoikeudellinen käyttöoikeus vai velvoiteoikeudellinen saamisoikeus. Sopimuksen irtisanottavuutta oli arvioitava velvoiteoikeudellisten oppien mukaisesti.

Hovioikeus katsoi, että yhtiöllä oli ollut olosuhteiden muuttumisen vuoksi oikeus irtisanoa jauhatusoikeuksia koskeva sopimus. Yhtiön käyttämä yli kuuden kuukauden irtisanomisaika oli ollut kohtuullinen.

Hovioikeus katsoi, että valittajat eivät olleet esittäneet sopimuksen päättymiseen perustuvia vaatimuksia ennen vanhentumislain 4 §:n mukaisen kolmen vuoden vanhentumisajan päättymistä. Valittajien vaatimukset olivat siten kokonaisuudessaan vanhentuneet.

Hovioikeus hylkäsi valituksen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Harri Kurkinen, Ulla-Maj Leppäkorpi ja Timo Saranpää.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Kantajille myönnettiin valituslupa.

Kantajat vaativat hovioikeuden tuomion kumoamista ja kanteen hyväksymistä.

D Oyj vaati valituksen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta

1. X:n sekä Y:n jakokuntien osakkaat olivat myyneet Mämmenkoskessa ja Äänekoskessa sijainneet myllykiinteistönsä ja koskiosuutensa kiinteistönkaupoilla vuonna 1895. Kauppakirjoissa oli sovittu myyjien ikuisista vastikkeettomista kotitarvejauhatusoikeuksista.

2. Mämmenkosken 6.8.1895 allekirjoitetussa kauppakirjassa oli kaupan ehtona sovittu muun muassa seuraavaa: "Kun entiset myllyt myllypaikalta tulevat revityiksi, niin on ostajain pidettävä huoli siitä, että uusi mylly tulee lahkokuntalaisten käytettäväksi rakennetuksi". Kauppakirjan 2.10.1895 tehdyssä lisäyksessä oli tarkennettu asiaa seuraavasti: "ostajain on pidettävä huoli siitä, että uusi mylly tulee lahkolaisten käytettäväksi rakennetuksi" sekä että "myyjät tulevat saamaan vapaan tullittoman kotitarvejauhatuksen siinä myllyssä, jonka ostajain on rakentaminen sitten kun lahkomylly tulee revityksi".

3. Äänekosken 3.9.1895 allekirjoitetussa kauppakirjassa oli kaupan ehtona sovittu muun muassa seuraavaa: "Ostaja on velvollinen antamaan meidän taloille ikuisesti vuosittain kelvollisen jauhatuksen, ryynityksen ja leseytyksen vapaasti tullitta".

4. Äänekoskessa sijainneen myllyn tuhouduttua Y:n jakokuntien osakkaat olivat B Osakeyhtiön kanssa 16.8.1940 tehdyn sopimuksen perusteella siirtyneet käyttämään Suolahdessa sijainnutta myllyä. Sopimuksessa osakkailla oli uudelleen todettu olevan "ikuinen vastikkeeton viljan jauhatus-, ryynitys- ja leseytysoikeus kotitarpeeksi". Suolahden myllyn sittemmin lopetettua toimintansa olivat myös tämän jakokunnan osakkaat siirtyneet käyttämään Mämmenkoskessa sijaitsevaa myllyä.

5. Velvoitetuksi sopijapuoleksi sittemmin tullut C Oyj (nykyisin D Oyj), oli 9.6.2011 päivätyillä kirjeillä irtisanonut kyseisen kotitarvejauhatusoikeuden päättymään 31.12.2011. Mämmenkoskessa sijaitsevan myllyn toiminta oli tuolloin päättynyt.

6. Jakokuntien nykyisistä osakkaista muutoksenhakijat ovat 27.1.2015 vireille tulleessa kanteessaan katsoneet irtisanomisen olleen oikeudeton sekä vaatineet ensisijaisesti jauhatusoikeuden pysyttämistä voimassa ja toissijaisesti korvauksia irtisanomisen johdosta. Käräjäoikeus ja hovioikeus ovat hylänneet kanteen.

Kysymyksenasettelu

7. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, onko yhtiöllä ollut oikeus irtisanoa jauhatusoikeudet, ja jos oikeus irtisanomiseen on ollut, onko irtisanomisaika ollut kohtuullinen ja irtisanomismenettely asianmukainen. Mikäli vastaus on kielteinen, kysymys on lisäksi siitä, ovatko vaatimukset sopimusvelvoitteen voimassa pitämisestä ja toissijaisesta vahingonkorvauksesta vanhentuneet.

Jauhatusoikeuden luonne

8. Muutoksenhakijat ovat katsoneet, että kotitarvejauhatusoikeus on ollut esineoikeudellinen käyttöoikeus, eräänlainen kiinteistörasite tai -rasitus, joka voidaan rinnastaa kiinteistöeläkkeeseen. Jauhatusoikeutta ei siten ole voitu irtisanoa, vaan sen päättäminen olisi tullut saattaa vahvistuskanteella yleisen tuomioistuimen ratkaistavaksi.

9. Yhtiö on katsonut, ettei jauhatusoikeus ole ollut kiinteistörasitus. Jauhatusoikeus ei ole ollut rasitettuun tilaan kohdistuva käyttö- tai hyödyntämisoikeus vaan yhtiöön kiinteistön omistajana kohdistuva velvoiteoikeudellinen velvoite, jonka yhtiö on voinut toteuttaa millä kiinteistöllä tahansa. Vaikka kyseessä olisikin kiinteistörasitus, yksityisoikeudellisella sopimuksella perustettu rasitus voidaan irtisanoa. Jauhatusoikeus ei ole rinnastettavissa kiinteistöeläkkeeseen.

10. Korkein oikeus toteaa, ettei nimenomaisesti jauhatusoikeutta koskevaa lainsäädäntöä ole voimassa eikä jauhatusoikeuden irtisanomisesta ole Korkeimman oikeuden oikeuskäytäntöä. Jauhatusoikeutta on arvioitu sopimusoikeuden pohjalta ratkaisussa KKO 1950 II 52, jossa katsottiin, että Kymin Osakeyhtiö, joka eräiden tilojen omistajien kanssa vuonna 1911 tekemässään, koskiosuuksien ostoa koskeneessa sopimuksessa oli sitoutunut pitämään toiminnassa myllyn sovitulla paikalla ja maksutta siinä jauhattamaan tilojen kotitarvejauhatukset, ei ollut oikeutettu vuonna 1947 esittämillään perusteilla vastoin sopimusta sulkemaan myllyä varaamalla tilojen omistajille maksutta jauhatusoikeuden kauempana olleessa myllyssä.

11. Tässä asiassa jauhatusoikeudet ovat perustuneet edellä kohdissa 2 – 4 selostettuihin myllykiinteistöjen ja koskiosuuksien luovutusta koskeviin sopimuksiin. Myyjille pidätetyt vastikkeettomat jauhatusoikeudet ovat olleet osa ostajan suoritettavaa vastiketta. Myyjillä on ollut oikeus sopimuksen mukaiseen kotitarvejauhatukseen ja ostajalla on ollut velvollisuus järjestää jauhatus omalla kustannuksellaan. Asiassa on riidatonta, että oikeus on liittynyt kiinteistöjen omistukseen siten, että se on oikeuttanut ja velvoittanut myös kiinteistöjen uusia omistajia. Oikeus ei kuitenkaan ole kohdistunut myllykiinteistön alueeseen sinänsä, vaan yhtiöön tämän kiinteistön omistajana. Yhtiöllä olisi ollut oikeus toteuttaa jauhatus kustannuksellaan myös muussa paikassa.

12. Kiinteistönmuodostamislain 2 §:ssä tarkoitettu kiinteistöön kuuluva rasiteoikeus tai erityinen etuus asettaa tyypillisesti rasitetun kiinteistön omistajalle velvollisuuden sallia jokin toiminta kiinteistön alueella. Kuten edellisestä kohdasta ilmenee, jauhatusoikeutta ei ole sanotulla tavalla rajattu kiinteistökohtaisesti. Yhtiö on aikaisemmin vuonna 2004 hakenut jauhatusoikeuden lakkauttamista kiinteistönmuodostamislain 149 §:n mukaisessa erityisen etuuden lakkauttamista koskevassa toimituksessa. Kuopion käräjäoikeus on maaoikeutena katsonut lainvoimaiseksi tulleessa tuomiossaan (24.5.2005 nro 05/2344), että kauppakirjaan perustuvat jauhatusoikeudet eivät kuulu kiinteistöjaotuksen piiriin, vaan ovat yksityisoikeudellisiin sopimuksiin perustuvia käyttöoikeuksia, joten oikeuksien lakkauttaminen ei ole ollut kiinteistönmuodostamislain mukaan käsiteltävä asia. Edeltä ilmenevillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei kysymys ole yhtiön omistamaan kiinteistöön kohdistuvasta rasitteesta tai erityisestä etuudesta.

13. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan jauhatusoikeuden vakuudeksi ei myöskään ole voitu vahvistaa kiinnitystä (ks. esim. KKO 1931 II 340 ja KKO 1951 II 140). Edelleen kohdasta 11 ilmeneviin seikkoihin nähden on ilmeistä, ettei jauhatusoikeus ole myöskään maakaaren 14 luvun 1 §:ssä tarkoitettu, kirjattava erityinen oikeus. Tällä seikalla ei sinänsä ole asiassa ratkaisevaa merkitystä, koska myös kiinteistöön kohdistuvaa erityistä oikeutta koskevat, toistaiseksi voimassa olevat sopimukset ovat sopijapuolten välillä irtisanottavissa. Jauhatusoikeus ei ole sisällöltään eikä tarkoitukseltaan rinnastettavissa kiinteistöeläkkeeseenkään. Se, että jauhatusoikeudet ovat olleet osa kiinteistöstä suoritettavaa vastiketta, ei anna aihetta arvioida asiaa toisin.

14. Johtopäätöksenä Korkein oikeus toteaa hovioikeuden tavoin, että asiassa on kysymys sopimukseen perustuvasta oikeudesta. Irtisanominen on sopimuksen tavanomainen päättämistapa, eikä sopimuksen päättäminen ole edellyttänyt vahvistuskanteen nostamista. Perusteita sille, miksi jauhatusoikeuden irtisanottavuutta olisi arvioitava muutoin kuin yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan, ei edeltä ilmenevän vuoksi ole.

Onko jauhatusoikeutta koskenut sopimus voitu irtisanoa?

15. Muutoksenhakijat ovat katsoneet, että jauhatusoikeudet on sovittu ikuisina pysyviksi siten, ettei niitä ole voitu yksipuolisesti irtisanoa. Yhtiö on katsonut, että sopimukset on voitu irtisanoa kuten yleensäkin toistaiseksi voimassa olevat kestosopimukset.

16. Korkein oikeus toteaa, että sopimukset on pääsääntöisesti täytettävä ehtojensa ja tarkoituksensa mukaisesti. Sopimusten sitovuuden lähtökohta ei kuitenkaan tarkoita sitä, että sopimuksen osapuoli olisi pysyvästi ja peruuttamattomasti sidottu tekemäänsä sopimukseen määräämättömäksi ajaksi. Olosuhteet saattavat sopimuksen solmimisen jälkeen muuttua ennakoimattomasti siten, että sopimuksen soveltaminen sellaisenaan johtaisi kohtuuttomaan ja sopimuksen alkuperäisen tarkoituksen vastaiseen lopputulokseen (ks. esim. KKO 1990:138 ja 2004:10).

17. Oikeus irtisanoa sopimussuhde on poikkeus sopimuksen sitovuuden lähtökohdasta. Pitkään jatkuneet toistaiseksi voimassaolevat sopimukset ovat kuitenkin pääsääntöisesti päätettävissä irtisanomisella ilman nimenomaista sopimusehtoakin (ks. KKO 1982 II 1, 1985 II 130 ja 1990:124). Sopimusosapuolten on sopimusta päätettäessä otettava kohtuullisessa määrin huomioon sopijakumppaninsa etu. Sopimussidonnaisuus päättyy kohtuullisen irtisanomisajan kuluttua, ellei irtisanomisajasta ole erikseen sovittu (ks. KKO 2010:69, kohta 9 ja KKO 2018:37, kohta 12).

18. Osapuolten tarkoitus vaikuttaa irtisanomisen edellytysten arviointiin. Pelkästään se seikka, että kysymyksessä on kestosopimus, ei ole peruste alentaa irtisanomiskynnystä, jos osapuolet ovat sopimussuhteeseen sitoutuessaan nimenomaisesti tarkoittaneet sopimuksen pitkäkestoiseksi. Tällaisessa sopimussuhteessa osapuolten tulee kuitenkin varautua kohtuudella olosuhteiden mahdolliseen ennakoimattomaan muuttumiseen liittyviin riskeihin (KKO 2010:69, kohta 10).

19. Edellä todettu irtisanomisvapaus koskee sellaisia toistaiseksi voimassa olevia sopimuksia, joissa ei ole irtisanomisehtoa. Sen sijaan määräaikainen sopimus ei ole irtisanottavissa kesken sopimuskauden ilman tätä koskevaa sopimusehtoa tai lain säännöstä. Myöskään sellaista sopimusta, jonka on sovittu olevan voimassa pysyvästi, ei lähtökohtaisesti ole oikeutta päättää irtisanomalla (ks. KKO 1994:95). Jos ikuisesti voimassa olevaksi eli siis pysyväksi järjestelyksi tarkoitetusta sopimuksesta on tullut toiselle osapuolelle kohtuuttoman rasittava, esimerkiksi olosuhteiden muutoksista johtuen, myös tällainen sopimus voi poikkeuksellisesti olla irtisanottavissa kohtuullista irtisanomisaikaa noudattaen. Harkinnassa otetaan huomioon sopimuksen merkitys kummankin osapuolen kannalta (ks. KKO 1972 II 65).

20. Tässä asiassa jauhatusoikeuksista tehdyissä sopimuksissa ei ole irtisanomisehtoa eikä muitakaan määräyksiä sopimuksen päättämisestä. Jauhatusoikeuden on nimenomaisesti sovittu olevan ikuinen. Tämä on todettu uudelleen vuonna 1940 eli useita vuosikymmeniä alkuperäisten sopimusten solmimisen jälkeen. Sopimuksia solmittaessa vastikkeettomilla kotitarvejauhatusoikeuksilla on ollut sen aikaisen yhteiskunnan oloissa myyjille olennainen merkitys koskiosuuksista ja myllykiinteistöistä saatuna vastikkeena. Sopimusten sanamuodosta ja syntytaustasta voidaan siten päätellä, että sopimukset on alun perin tarkoitettu pysyviksi.

21. Kyseiset sopimukset on sanamuotonsa perusteella tarkoitettu pysyväksi järjestelyksi. Ikuiseksi tarkoitettu jauhatusoikeutta tarkoittava sopimus voi kuitenkin olla irtisanottavissa, jos sopimuksen toimintaympäristö muuttuu olennaisesti toiseksi kuin mitä se oli sopimusta solmittaessa. Tämä voi olla asian laita, jos kotitarvejauhatuksen merkitys oikeutettujen osapuolten kannalta olennaisesti muuttuu samalla, kun jauhatusoikeuden toteuttaminen merkitsee kohtuutonta rasitetta velvoitetulle osapuolelle. Kun otetaan huomioon sopimusten sanamuoto, syntytausta ja tarkoitus sekä se, että ne ovat olleet voimassa ja että niitä on noudatettu yli sata vuotta, Korkein oikeus katsoo, että sopimusten päättäminen irtisanomalla edellyttää hyvin painavia syitä. Irtisanomiskynnyksen tulee ikuiseksi tarkoitetussa sopimussuhteessa olla korkealla.

Onko yhtiöllä ollut perusteet irtisanomiseen?

22. Yhtiö on vedonnut irtisanomisperusteena siihen, että olosuhteet ovat yhteiskunnan kehityksen myötä muuttuneet täysin toisenlaisiksi alkuperäisiin olosuhteisiin verrattuna. Sopimusten tarkoittaman kotitarvejauhatuksen merkitys on tullut marginaaliseksi, ja erityisesti muutoksenhakijoiden jauhatus on ollut lähes olematonta. Myllyn ylläpitäminen on ollut yhtiölle kohtuuton rasitus myllyn todelliseen käyttöön nähden.

23. Muutoksenhakijat ovat kiistäneet irtisanomisperusteen oikeutuksen. Jauhatusoikeudella on ollut merkitystä ennen kaikkea karjatalouden harjoittamiselle. Jauhatusoikeuden merkitystä ei myöskään tule arvioida sen perusteella, kuinka paljon muutoksenhakijat ovat tosiasiassa käyttäneet oikeuttaan, vaan sen mukaan, kuinka suuren potentiaalisen jauhatusmäärän he ovat menettäneet.

24. Korkein oikeus toteaa, että jauhatusoikeuksia koskevat sopimukset on alun perin solmittu 1800-luvun lopulla palvelemaan myyjien tarpeita sen aikaisen yhteiskunnan oloissa. Yhteiskunnan muutosten, elintarvikemarkkinoiden ja teknologian kehittymisen myötä olosuhteet ovat muuttuneet olennaisesti alkuperäisten sopimusten solmimisajankohdasta ja myös vuonna 1940 tapahtuneen uuden sopimuksen solmimisen jälkeen. Vesivoiman merkitys jauhatustoiminnassa on vähentynyt, ja oikeudenhaltijat ovat voineet toteuttaa tarvitsemansa jauhatuksen helposti muutoinkin.

25. Jauhatusoikeus on koskenut kotitarvejauhatusta. Jauhatusoikeuksia on esitetyn selvityksen mukaan käytetty tosiasiassa enää varsin vähän. Mämmenkoskessa sijaitsevan myllyn kokonaiskäyttö oli viimeisinä vuosina vähentynyt, ja ennen sen toiminnan lakkaamista vuoden 2011 lopussa mylly oli toiminnassa enää yhtenä päivänä viikossa. Muutoksenhakijoiden jauhatus oli ollut viimeisten kymmenen vuoden 2001 – 2010 aikana vähäistä, ja jotkut heistä eivät olleet käyttäneet oikeuttaan lainkaan. Vaikka yhtiö olisi voinut toteuttaa jauhatuksen myös muualla, on jauhatusoikeuden merkitys oikeutetulle osapuolelle vähentynyt olennaisesti. Myllyn ylläpitämisestä ja jauhatusoikeuden voimassaolosta on siksi aiheutunut yhtiölle suhteeton rasitus sen todelliseen käyttöön nähden.

26. Jauhatusoikeuksia koskevien sopimusten ja niiden irtisanomisen merkitystä arvioitaessa on lisäksi otettava huomioon, että yhtiö tarjosi sopimusten päättämisestä rahakorvauksia kaikille oikeudenhaltijoille. Tarjotut korvausmäärät oli laskettu kunkin toteutuneiden jauhatusmäärien perusteella. Osa oikeudenhaltijoista hyväksyi tarjouksen tai muutoin teki sopimuksen korvauksista.

27. Mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että yhtiöllä on olosuhteiden muutoksen takia ollut oikeus irtisanoa jauhatusoikeuksia koskeneet sopimukset. Yhtiön ei myöskään ole näytetty toimineen irtisanomisessa muutoksenhakijoiden väittämällä tavalla kunnianvastaisesti tai arvottomasti, eikä irtisanominen ole ollut miltään osin ehdollinen eikä muullakaan perusteella pätemätön. Jauhatusoikeuksia koskeneet sopimukset ovat näin ollen päättyneet kohtuullisen irtisanomisajan kuluttua.

Onko yhtiön noudattama irtisanomisaika ollut kohtuullinen?

28. Yhtiö oli irtisanonut 9.6.2011 päivätyillä kirjeillä sopimukset päättymään 31.12.2011. Yhtiö on katsonut, että sen noudattama yli kuuden kuukauden pituinen irtisanomisaika oli kohtuullinen. Muutoksenhakijat ovat pitäneet irtisanomisaikaa kohtuuttoman lyhyenä.

29. Korkein oikeus toteaa, että kohtuullisen irtisanomisajan tarve ja pituus vaihtelevat sopimusosapuolten yksilöllisten tilanteiden mukaan. Sopimusosapuolten toiminnallinen ja taloudellinen riippuvuus sopimusvastikkeesta vaihtelee eri sopimuksissa. Kokonaisarvioinnissa merkittäviä seikkoja ovat esimerkiksi sopimussuhteen kesto, sopimusosapuolten panostukset ja sijoitukset sekä aika, joka osapuolella kuluu uuden sopimuskumppanin löytämiseen (KKO 2018:37, kohdat 16 – 18). Liiketoimintasopimusten irtisanomista koskevissa ratkaisuissa kohtuullisena on pidetty kahdesta neljään kuukauden pituista irtisanomisaikaa (KKO 1982 II 1, KKO 1985 II 130 ja KKO 2018:37). Nyt käsillä olevat sopimukset eivät kuitenkaan ole rinnastettavissa liikesopimuksiin.

30. Tässä asiassa kysymys on ollut erittäin pitkäkestoisesta sopimuskokonaisuudesta, joka on aikanaan tarkoitettu ikuisesti voimassa olevaksi, pysyväksi järjestelyksi. Sopimusta oli ennen irtisanomista noudatettu vakiintuneesti jo pitkälti yli sata vuotta. Nämä seikat perustelevat pitkää, jopa vuosien mittaista irtisanomisaikaa. Pitkää irtisanomisaikaa puoltaa myös se, että jauhatusoikeudella on ollut pysyvän kiinteistörasituksen piirteitä. Jauhatusoikeus ja -velvollisuus on riidattomasti liittynyt kiinteistöjen omistukseen ja on sitonut myös kiinteistöjen uusia omistajia.

31. Vaikka kysymys on ollut erittäin pitkäkestoisesta sopimuskokonaisuudesta, Korkein oikeus katsoo, että yhtiön käyttämä runsaan kuuden kuukauden irtisanomisaika on ollut kohtuullinen etenkin ottaen huomioon sen, että jauhatusoikeuksilla on pääosin ollut erittäin vähän tai ei lainkaan merkitystä muutoksenhakijoille irtisanomisvuonna 2011 ja sitä edeltävinä kymmenenä vuotena. Kesäkuusta satokauden yli vuoden loppuun jatkunut irtisanomisaika on myös riittävässä määrin ottanut huomioon maatilatalouden suunnittelun aikajänteen.

Johtopäätökset

32. Korkein oikeus on edellä katsonut, että yhtiöllä on ollut oikeus irtisanoa jauhatusoikeudet ja että yhtiön noudattama irtisanomisaika ja irtisanomismenettely on ollut asianmukainen. Muutoksenhakijoiden kanneperusteet, joiden nojalla he ovat vaatineet ensisijaisesti jauhatusoikeuden pysyttämistä ja toissijaisesti korvauksia oikeudettomasta irtisanomisesta, ovat siten tulleet hylätyiksi, joten heidän kanteensa on tällä perusteella hylättävä. Kantajien vaatimusten vanhentumisesta ei näin ollen ole tarpeen lausua.

Tuomiolauselma

Valitus hylätään. Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Juha Häyhä, Päivi Hirvelä, Tatu Leppänen, Lena Engstrand ja Asko Välimaa. Esittelijä Heikki Heino.

 
Julkaistu 13.2.2019