KKO:2018:88

Kiinteistönmuodostamislaki - Rasite - Kulkuyhteys
Sopimus - Sopimuksen tulkinta

Diaarinumero: M2016/70
Taltionumero: 2494
Antopäivä: 21.12.2018 ECLI:FI:KKO:2018:88

Rasitetoimituksessa oli kaupungin sekä kiinteistöjen A ja B omistajien tekemän maankäyttösopimuksen perusteella perustettu kulkuoikeusrasitteet ajoneuvolla ajoa, jalankulkua ja huoltoajoa varten kiinteistön A hyväksi kiinteistön B alueelle ja kiinteistön B hyväksi kiinteistön A alueelle. Maaoikeus oli kiinteistön A omistajan valituksen johdosta katsonut, että kiinteistön A alueelle perustettu rasite ei ollut tarpeellinen ajoneuvolla ajon ja huoltoajon osalta, ja poistanut rasitteen tältä osin.

Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin, että rasitteen perustamiselle kiinteistön A alueelle oli kiinteistönmuodostamislain mukaiset edellytykset myös ajoneuvolla ajon ja huoltoajon osalta. (Ään.)

KML 154 § 1 mom 11 kohta
KML 156 § 1 mom
KML 157 § 1 mom
KML 183 §

Asian käsittely rasitetoimituksessa ja maaoikeudessa

Rasitetoimituksen päätös 9.4.2014 nro 2014-20

Kaupunki Y oli hakenut toimitusta kiinteistönmuodostamislain 154 §:n mukaisten kulkuoikeusrasitteiden perustamiseksi.

Toimitusinsinööri päätti perustaa toimituskartalle merkityt kulkuoikeusrasitteet ajoneuvolla ajoa, jalankulkua ja huoltoajoa varten. Kulkuoikeusrasitteet sijoittuivat Y:n kaupungissa Torikadun varressa sijaitsevan, Asunto Oy A:n (myöhemmin A) omistaman tontin ja samassa korttelissa Aleksanterinkadun varressa sijaitsevan, Asunto Oy B:n (jäljempänä B) omistaman tontin alueille voimassa olevan asemakaavan ja toimituskartan mukaisesti. Rasite perustettiin ensiksikin A:n omistaman tontin hyväksi B:n omistaman tontin alueelle siten, että se teki mahdolliseksi läpikulun A:n tontilta Aleksanterinkadulle. Toiseksi rasite perustettiin B:n omistaman tontin hyväksi A:n omistaman tontin alueelle siten, että se teki mahdolliseksi läpikulun B:n tontilta Torikadulle.

Toimitusinsinööri totesi, että rasitteiden perustamisesta oli sovittu kiinteistöjen omistajien kesken maankäyttösopimuksen 19.8.2005 kohdassa 5 b ja että rasitteiden perustaminen palveli asemakaavan toteuttamista.

Asian on ratkaissut toimitusinsinööri Henna Tuuttila.

Oulun käräjäoikeuden maaoikeutena 23.6.2016 antama tuomio nro 16/10536

A valitti toimitusratkaisusta maaoikeuteen. A vaati, että rasitetoimituksen päätös kumotaan siltä osin kuin päätöksellä oli perustettu kulkuoikeusrasite B:n tontin hyväksi siten, että tontilla on kulkuoikeus A:n tontin läpi.

B ja kaupunki Y vaativat valituksen hylkäämistä.

Maaoikeus totesi, että A ja B olivat tehneet maankäyttösopimuksen 19.8.2005 kohdassa 5 b kiinteistönmuodostamislain 156 §:n mukaisen sopimuksen kulkuyhteysrasitteiden perustamisesta.

Maaoikeus katsoi, että jalankulkua koskevalta osin kulkuoikeusrasite oli B:n tontille tarpeellinen eikä jalankulun sallivasta rasitteesta aiheutunut A:n omistamalle tontille huomattavaa haittaa. Jalankulkua koskevan rasitteen perustaminen ei myöskään vaikeuttanut asemakaavan toteuttamista.

Sen sijaan ajoneuvolla ajoa ja huoltoajoa koskevalta osin maaoikeus katsoi, että kulkuoikeusrasite ei ollut B:n omistamalle tontille tarpeellinen ja rasitteen perustamisen edellytys puuttui näiden liikennemuotojen osalta.

Maaoikeus poisti kulkuoikeusrasitteen ajoneuvolla ajon ja huoltoajon osalta siltä osin kuin rasite palveli B:n kiinteistöä ja rasitti A:n kiinteistöä. Maaoikeus pysytti rasitteen voimassa jalankulun osalta sijainniltaan siten muutettuna, että rakennuksen päädyssä rasiteoikeuden leveys oli kaksi metriä.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Kari Turtiainen, maaoikeusinsinööri Antti Ryynänen ja lautamiehet.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

B:lle myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan B vaati, että maaoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin maaoikeus oli määrännyt B:n rasitteen poistettavaksi ajoneuvolla ajon ja huoltoajon osalta.

A vastasi muutoksenhakemukseen ja vaati sen hylkäämistä.

Kaupunki Y antoi asiassa lausuman.

Katselmus ja suullinen käsittely

Korkein oikeus toimitti asiassa katselmuksen ja suullisen käsittelyn.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. Kaupunki Y, Asunto Oy A (myöhemmin A) ja Asunto Oy B (myöhemmin B) ovat 19.8.2005 tehneet maankäyttösopimuksen. Sopimuksen mukaan osapuolet ovat sopineet kiinteistönmuodostamislain 154 §:n mukaisten pysyvien kiinteistörasitteiden perustamisesta. Kulkuoikeusrasitteiden perustamisesta ajoneuvolla ajoa, jalankulkua ja huoltoajoa varten on sovittu siten, että A:n ja B:n tonteilla on maanpäällinen kulkuoikeus toistensa tonteilla. Sopimuksessa on todettu, että kysymyksessä on kiinteistönmuodostamislain 156 §:n mukainen sopimus mainittujen kulkuyhteysrasitteiden perustamisesta.

2. Rasitetoimituksessa perustettiin sopimuksen mukaiset kulkuoikeusrasitteet ajoneuvolla ajoa, huoltoajoa ja jalankulkua varten muun ohella A:n omistaman tontin alueelle palvelemaan B:n omistaman tontin liikkumistarpeita. Maaoikeus katsoi, ettei rasite ajoneuvolla ajoa ja huoltoajoa koskevalta osin ollut kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 1 momentissa edellytetyllä tavalla tarpeellinen, ja kumosi rasitteen tältä osin.

3. Asiassa on kysymys ajoneuvolla ajoa ja huoltoajoa koskevan kulkuoikeusrasitteen perustamisen edellytyksistä asemakaava-alueella.

[Perustelujen kohdat 4 – 8 jätetään tässä julkaisematta, koska ne eivät liity julkaistavaan oikeuskysymykseen.]

Rasitteen perustamista koskeva sääntely

9. Kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momentin 11 kohdan mukaan kiinteistön hyväksi voidaan perustaa toisen rekisteriyksikön alueelle pysyvänä rasitteena oikeus kulkuyhteyttä varten tarvittavaan alueeseen asemakaava-alueella. Lain 156 §:n 1 momentin mukaan rasite saadaan perustaa, jos rasitetun ja oikeutetun kiinteistön omistajat siitä sopivat ja rasite on kiinteistölle tarpeellinen eikä siitä aiheudu rasitetulle rekisteriyksikölle huomattavaa haittaa.

10. Kiinteistönmuodostamislain 157 §:n 1 momentin mukaan rasitteen perustaminen ei saa vaikeuttaa asemakaavan toteuttamista. Muutoinkin rasite on perustettava siten, että sen tarkoitus saavutetaan mahdollisimman edullisesti ja että rasitteesta tai sen käyttämisestä ei aiheudu ympäristölle tarpeetonta haittaa eikä kenellekään suurempaa vahinkoa tai haittaa kuin on välttämätöntä.

11. Kiinteistönmuodostamislain 183 §:n mukaan, jos toimituksen kohteena olevasta alueesta tai sen käytöstä on voimassa ennen toimituksen vireille tuloa tehty yksityisoikeudellinen sopimus, toimitus on pyrittävä tekemään niin, että sopimusta voidaan noudattaa, jollei toimituksen lopputulos tämän johdosta tule epätarkoituksenmukaiseksi tai sopimuksen huomioon ottamisella loukata toisten asianosaisten oikeutta.

Rasitteen perustamisen sopimusedellytys

12. Kaupunki Y:n, A:n ja B:n välisen maankäyttösopimuksen ehdon 5 b mukaan sopimuksen kohteelle perustetaan muun muassa kulkuoikeusrasitteet ajoneuvolla ajoa, jalankulkua ja huoltoa varten siten, että A:n tontilla on maanpäällinen kulkuoikeus B:n tontilla ja B:n tontilla on maanpäällinen kulkuoikeus A:n tontilla. Sopimusehdon mukaan A:n ja B:n väliselle tonttirajalle ei saa rakentaa aitaa tai vastaavaa rakennelmaa. Sopimuksen ehdon 8 mukaan Torikadun ja Aleksanterinkadun sisäänkäyntien yhteyteen tulevat portit ja niiden vaatimat rakenteet kustantavat A ja B molemmat puoliksi.

13. B on katsonut, että yksityisoikeudellinen sopimus kulkuyhteysrasitteiden perustamisesta on olemassa. Ottaen myös huomioon kiinteistönmuodostamislain 183 §:n säännös maaoikeus ei olisi saanut poistaa rasitetta ajoneuvolla ajoa ja huoltoajoa koskevalta osin.

14. A on puolestaan katsonut, että toimituksessa perustettu kulkuoikeusrasite ei ole maankäyttösopimuksen mukainen eikä yhtiö muutoinkaan ole antanut suostumusta rasitteen perustamiseksi. Maankäyttösopimuksen sisältö on muotoutunut myöhemmässä asemakaavassa, ja sopimuksen hyväksymishetkellä yhtiöllä oli ollut erilainen tieto maankäyttösopimuksessa viitatun aiotun asemakaavan sisällöstä.

15. Korkein oikeus toteaa, että sopimuksella on molempien tonttien hyväksi sovittu maanpäällisestä kulkuoikeudesta toistensa tonteilla. Koska muuta tarvetta toisten tonteilla ajamiseen ei ole ilmennyt, Korkein oikeus katsoo, että osapuolet ovat sopineet läpiajosta toistensa tonteilla, A:n Aleksanterinkadulle ja B:n Torikadulle. Tätä tulkintaa tukee myös se, että osapuolet vastaavat sopimuksen mukaan katujen varteen rakennettavien porttien kustannuksista puoliksi. Näyttämättä on jäänyt, että asemakaava olisi sopimuksen tekemisen jälkeen muuttunut siten, että poikkeamalla olisi merkitystä sopimusta tulkittaessa. Sopimusosapuolet ovat siten tehneet yksityisoikeudellisen sopimuksen myös ajoneuvolla ajoa ja huoltoajoa tarkoittavan rasitteen perustamisesta toistensa tonteille. Näin ollen rasitteen perustamisen yleinen sopimusedellytys täyttyy asiassa. Koska sopimusedellytys täyttyy, tulevat asiassa tarkasteltaviksi muut rasitteen perustamisen edellytykset.

Rasitteen perustamisen tarpeellisuusedellytys

16. Kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 1 momentin mukaan rasitteen perustamisen edellytyksenä on, että rasite on oikeutetulle kiinteistölle tarpeellinen.

17. B on katsonut, että kummallakin sopijaosapuolella on tarve käyttää toisen kiinteistöä päästäkseen korttelia rajoittaville kulkureiteille. Erityisesti vasemmalle kääntyminen B:n tontilta Aleksanterinkadulle voi olla ruuhka-aikaan hankalaa. Torikatu on usein vähemmän ruuhkainen. B:n kiinteistöllä ovat alkamassa rakennustyöt, joiden aikana kulkuyhteyttä Aleksanterinkadulle ei voida taata. Ajoyhteys Torikadulle on tarpeellinen myös, jos Aleksanterinkadun puolen portti menee epäkuntoon tai käytölle on muu este. Kaikilla muilla Torikatuun rajoittuvilla kiinteistöillä on kulkuyhteys Torikadun kautta, ja muutkin kiinteistöt käyttävät Torikadun reittiä.

18. A on puolestaan katsonut, että Aleksanterinkadun liikennettä ei ole todettu ruuhkaiseksi. Myös A:n oma liikennöinti onnistuu hyvin sitä kautta. Rakennushankkeet ovat tilapäisiä, eivätkä ne osoita pysyvää rasiteoikeuden tarvetta. Torikatu on asemakaavassa osoitettu joukkoliikennekaduksi, eikä kulkuyhteyden järjestäminen kadulle joukkoliikennepysäkin kohdalta tulisi onnistumaan.

19. Katselmushavaintojensa perusteella Korkein oikeus toteaa, että B hyötyisi sopimuksen mukaisesta kulkuoikeusrasitteesta siten, että kiinteistön sisäpihalta tulisi uloskäynti myös Torikadulle. Uloskäyntiä voitaisiin käyttää silloin, kun Aleksanterinkadulle kulkemiselle on liikenne- tai muita esteitä. Esimerkkinä esteistä on kerrottu B:n tontille suunnitelluista rakennustöistä, joiden vuoksi Aleksanterinkadun kautta kulkeminen voi häiriintyä tai tilapäisesti estyä.

20. Ilman rasitetun rekisteriyksikön omistajan suostumusta perustettavan rasitteen eli niin sanotun pakkorasitteen perustamisen edellytykseksi on kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 2 momentissa asetettu se, että rasite on oikeutetulle kiinteistölle tärkeä. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2011:18 (kohta 10) todennut, että pelkästään siitä, että oikeutta hakeva kiinteistö hyötyy rasitteesta tai että sen perustaminen jossain määrin helpottaisi kulkua piha-alueelle, ei vielä seuraa, että rasite olisi kiinteistölle kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla tärkeä. Korkein oikeus on mainitussa ratkaisussa todennut myös, että pysyvän rasitteen perustaminen pelkästään satunnaisten käyttötarpeiden vuoksi ei ole perusteltua. Kiinteistönmuodostamislain 156 §:ssä sopimusrasitteelle on asetettu pakkorasitetta alhaisempi tarpeellisuuskynnys, joten rasitteen tarpeellisuutta koskeva vaatimus tulee asettaa mainitussa ratkaisussa edellytettyä alhaisemmalle tasolle.

21. Tarpeellisuuden arvioiminen liittyy kunkin rasitteen erityispiirteisiin, eikä yleisiä periaatteita tarpeellisuuden arvioimiseen ole helppo osoittaa. Selvää on, että tarpeellisuutta arvioidaan objektiivisin perustein, eikä sopimusosapuolten käsitys tarpeellisuudesta ole asiassa yksin ratkaiseva.

22. Kiinteistönmuodostamislain 183 §:ssä on nimenomainen säännös yksityisoikeudellisten sopimusten noudattamisesta rasitetta perustettaessa. Sanamuotonsa mukaan kiinteistönmuodostamislain 183 § koskee yksityisoikeudellisia sopimuksia, jotka on tehty ennen rasitetoimituksen vireilletuloa. Kiinteistönmuodostamislain 183 §:ää säädettäessä on kuitenkin pidetty silmällä kolmansien hyväksi tehtyjä sopimuksia, ja ainoastaan sellaisia on mainittu säännöksen perusteluissa (HE 227/1994 vp s. 65).

23. Kiinteistönmuodostamislain 183 §:n säätämisen tarkoituksena on säännöksen perustelujen mukaan ollut se, että käyttöoikeuden haltijan asemaa ei tarpeettomasti loukattaisi rasitteen perustamisen yhteydessä. Tärkeänä on kuitenkin pidetty, että toimituksen lopputulos on tarkoituksenmukainen ja ettei tällaisen sopimuksen huomioon ottaminen loukkaa toisten asianosaisten oikeutta. Tästä johtuen sopimukseen perustuvan oikeuden haltijan aseman turvaaminen otettaisiin huomioon kuitenkin vain toissijaisesti (HE 227/1994 vp s. 65). Korkein oikeus katsoo, että säännös korostaa velvollisuutta pyrkiä noudattamaan yksityisoikeudellisia sopimuksia myös rasitetta perustettaessa. Sopimuksista ensisijainen merkitys on asianosaisten rasitteen perustamista koskevalla sopimuksella.

24. Nyt kysymyksessä olevan sopimusrasitteen perustamisedellytysten tulkitsemisesta ei ole oikeuskäytäntöä, mutta jo rasitteen perustumisesta osapuolten väliseen sopimukseen seuraa, että pakkorasitteen kaltaista perustetta niiden supistavalle tulkinnalle ei ole. Korkein oikeus katsoo, että perusteltuna voidaan pitää sellaista tulkintaa, että erityisesti nyt arvioitavana olevan kaltaisessa tilanteessa, jossa sopimuspuolet ovat alun perin sitoutuneet vastavuoroisten ja toisiaan pitkälti vastaavien rasitteiden perustamiseen, sopimuksen olemassaololle voidaan antaa merkitystä paitsi itsenäisenä rasitteen perustamisen edellytyksenä, myös tarpeellisuuskynnystä arvioitaessa.

25. Korkein oikeus toteaa, että B:n esittämillä perusteilla kulkuyhteys Torikadun kautta helpottaisi ainakin jossain määrin kulkua sen tontilta. B:n vetoama tarve käyttää Torikadun puoleista kulkuyhteyttä on luonteeltaan toistuva ja pysyvä. Mahdolliset rakennusaikaiset kulkuesteet ovat luonteeltaan tilapäisiä, eivätkä nämä itsessään muodosta perustetta pysyvän rasitteen perustamiselle. Ottaen huomioon, että osapuolet ovat sopineet vastavuoroisesta kulkuoikeudesta toistensa tonteilla ja tämän on edellä katsottu helpottavan kulkua tontilta, Korkein oikeus katsoo, että rasite on B:n kiinteistölle kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 1 momentin tarkoittamalla tavalla tarpeellinen.

Rasitteen perustamisen haitattomuusedellytys

26. Kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 1 momentin mukaan rasitteen perustamisen edellytyksenä on lisäksi, että rasitteen perustamisesta ei aiheudu rasitetulle kiinteistölle huomattavaa haittaa.

27. B on katsonut, että rasite ei aiheuttaisi A:lle huomattavaa haittaa. A on puolestaan katsonut, että kulkuoikeusrasitteen perustamisesta aiheutuisi sille huomattavaa haittaa, koska yhtiön asuinliikerakennuksen päädyn ja kaupunki Y:n omistaman tontin välinen sola on kapea ja jatkuvaan ajoneuvoliikenteeseen sopimaton. Yhtiön rakennuksen päädyssä on asuntoja, joita ajoneuvoliikenne haittaisi. Kulkuyhteys on myös liikenneturvallisuuden kannalta turvaton.

28. Asiassa on kysymys kahden tontin alueen välisen ajoneuvoliikenteen ja huoltoajon järjestämisestä. Tonttien pihoilla sijaitsevien autopaikkojen määrä on yhteensä noin 40, jakautuen tonttien välillä lähes puoliksi. Kulkuyhteyden leveys Torikadulle on kapeimmillaan noin seitsemän metriä. Ennakoitava B:n tontille ja tontilta Torikadulle suuntautuva liikenne on vähäistä, mutta kulkuyhteys on melko kapea etenkin isoille ajoneuvoille. Korkein oikeus katsoo, että vaaditun kulkuoikeusrasitteen perustamisesta ei näissä olosuhteissa aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle rekisteriyksikölle eli A:n tontille.

Rasitteen perustamisen kaavoituksellinen ja ympäristöllinen edellytys

29. B on katsonut, että asemakaavan toteuttaminen ei kulkuoikeusrasitteen perustamisesta vaikeudu, koska asemakaavassa Torikatu on merkitty joukkoliikenteen kaduksi, jolla tonteille ajo ja huoltoajo on sallittu.

30. A on puolestaan katsonut, että kulkuoikeusrasite on korttelin 7 voimassaolevan asemakaavan ja kaavaselostuksen tavoitteiden vastainen, eikä palvele asemakaavan toteuttamista ja kulkuoikeusrasite on myös voimassaolevan Torikadun asemakaavan vastainen.

31. Kaupunki Y on lausumassaan katsonut, että voimassa olevat asemakaavat mahdollistavat ajo-oikeuden molemmilta kaduilta eli Torikadulta A:n tontille ja Aleksanterinkadulta B:n tontille. Sopimuksella perustetut pysyvät rasitteet voidaan perustaa sellaisinaan kaavamääräysten ja allekirjoitetun sopimuksen mukaisesti.

32. Rasitteen perustamisen yleisistä kaavoituksellisista ja ympäristöllisistä edellytyksistä säädetään kiinteistönmuodostamislain 157 §:ssä, jonka 1 momentin mukaisesti rasite ei saa vaikeuttaa asemakaavan toteuttamista. Lain perusteluissa (HE 227/1994 vp s. 58) on lausuttu, että asemakaava- ja rakennuskaava-alueella on kaavassa osoitettu eri alueiden käyttötarkoitukset ja että rasitteen perustamisessa on otettava huomioon, ettei siihen perustuva alueen käyttötarkoitus ole ristiriidassa kaavassa osoitetun alueen käyttötarkoituksen kanssa.

33. Maankäyttö- ja rakennuslain 55 §:n mukaan asemakaavan sisällön osoittaa asemakaavakartta ja asemakaavaan kuuluvat myös kaavamerkinnät ja -määräykset. Kaavaselostuksesta ilmenevät muun muassa kaavoituksen lähtökohdat ja tavoitteet, mutta kaavaselostus ei ole asemakaavan osa.

34. Korkein oikeus katsoo, että alueen voimassa olevat asemakaavat mahdollistavat kaupunki Y:n esittämällä tavalla ajo-oikeuden tonteille sekä Aleksanterinkadulta että Torikadulta. Asiassa esitetyssä asemakaavanmuutoksen selostuksessa on kyllä tuotu esille tavoite korttelin ajoneuvoliikenteen keskittämisestä Aleksanterinkadun puolelle, mutta selostus ei ole oikeudellisesti sitova.

35. Korkein oikeus katsoo, että asemakaavan toteuttaminen ei vaikeudu ajoneuvolla ajoa ja huoltoajoa koskevan rasitteen perustamisesta. Joukkoliikennepysäkin kohdalta on mahdollista asiaan kuuluvaa huolellisuutta noudattaen ajaa turvallisesti tontille sisään ja ulos. Rasite on myös perustettavissa siten, että sen tarkoitus saavutetaan mahdollisimman edullisesti ja että rasitteesta tai sen käyttämisestä ei muutenkaan aiheudu ympäristölle tarpeetonta haittaa eikä kenellekään suurempaa vahinkoa tai haittaa kuin on välttämätöntä.

Johtopäätös

36. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että asiassa on ollut edellytykset perustaa kulkuoikeusrasitteet jalankulun lisäksi myös ajoneuvolla ajon ja huoltoajon osalta valituksessa vaaditulla tavalla.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin maaoikeus on määrännyt rasitteen poistettavaksi ajoneuvolla ajon ja huoltoajon osalta siltä osin kuin rasite palvelee B:n kiinteistöä ja rasittaa A:n kiinteistöä.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Ari Kantor, Jarmo Littunen, Mika Huovila (eri mieltä), Tuomo Antila (eri mieltä) ja Juha Mäkelä. Esittelijä Heikki Heino.

Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Oikeusneuvos Antila: Yhdyn enemmistön perusteluihin kohtien 1 – 20 osalta. Olen eri mieltä rasitteen tarpeellisuutta koskevan edellytyksen täyttymisestä. Perustelen kantaani seuraavasti.

B on Korkeimmassa oikeudessa perustellut käsitystään maaoikeuden ratkaisun virheellisyydestä muun ohella sillä, että toimitus on kiinteistönmuodostamislain 183 §:n mukaan pääsääntöisesti pyrittävä tekemään niin, että toimituksen kohteena olevasta alueesta tai sen käytöstä ennen toimituksen vireilletuloa tehtyä yksityisoikeudellista sopimusta voidaan noudattaa. Totean, että mainittu pykälä on kaikkia kiinteistötoimituksia koskeva yleissäännös. Kiinteistönmuodostamislain säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen perusteluista (HE 227/1994 vp s. 65) ilmenee, että pykälää säädettäessä on pidetty silmällä toimituksen kohteena olevaan alueeseen kohdistuvia vuokra- tai muita käyttöoikeuksia taikka metsänhakkuuoikeuksia. Pykälällä on haluttu varmistaa, ettei tällaisen oikeuden haltijan asemaa toimituksessa tarpeettomasti loukata. Tässä asiassa ei ole kysymys siitä, että rasitteen perustamisella loukattaisiin jonkin kolmannen tahon sopimusperusteisia oikeuksia toimituksen kohteena olevaan alueeseen, vaan kyse on asianosaisten tekemästä sopimuksesta.

Kun harkitaan rasitteen perustamisen edellytyksiä kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 1 momentin mukaan, asianosaisten tekemällä sopimuksella on keskeinen oikeudellinen merkitys jo siksi, että yksi rasitteen perustamisen edellytys on, että rasitetun kiinteistön ja oikeutetun kiinteistön omistajat siitä sopivat. Kun asianosaisten tekemän sopimuksen merkityksestä tällaisessa rasitetoimituksessa on säädetty erikseen, lain 183 §:n yleissäännökselle ei käsitykseni mukaan ole perusteltua antaa enää merkitystä ratkaistaessa sitä kysymystä, täyttyvätkö muut lain 156 §:n 1 momentissa säädetyt rasitteen perustamisen edellytykset.

Pidän asian ratkaisun kannalta keskeisenä kysymystä siitä, millainen oikeudellinen merkitys voidaan antaa asunto-osakeyhtiöiden tekemän maankäyttösopimuksen kulkuoikeusrasitteita koskevan ehdon vastavuoroisuudelle. Tarkoituksena on alun perin selvästikin ollut, että asunto-osakeyhtiöille tulisi vastavuoroiset ja keskenään samansisältöiset kulkuoikeudet toistensa tonttien läpi. A onkin sopimuksen mukaisesti jo saanut kulkuyhteyden B:n tontin läpi Aleksanterinkadulle. Rasitteen perustamista koskeva ratkaisu on tältä osin lainvoimainen. Sopimuksella tavoiteltu vastavuoroisuus jää toteutumatta, jos B:n hyväksi ei perusteta kulkuoikeusrasitetta A:n tontin läpi Torikadulle sopimuksen mukaisessa laajuudessa eli myös ajoneuvolla ajoa ja huoltoajoa varten.

Totean, että rasitetoimituksen kohteena ollut asia on saatettu Korkeimman oikeuden ratkaistavaksi vain sen kysymyksen osalta, täyttyvätkö lain mukaiset kulkuoikeusrasitteen perustamisen edellytykset ajoneuvolla ajon ja huoltoajon osalta B:n hyväksi A:n tontilla. Tätä kysymystä arvioitaessa ei voida antaa merkitystä sille, millä tavoin toisen samassa sopimuksessa tarkoitetun, A:n hyväksi tulleen rasitteen perustamista koskeva asia on tullut lainvoimaisesti ratkaistuksi. Lisäksi totean, että kun kiinteistönmuodostamislaissa yksiselitteisesti säädetään sopimusrasitteen perustamiselle muitakin edellytyksiä kuin asianosaisten välinen sopimus, B ei ole voinut maankäyttösopimusta tehtäessä perustellusti olettaa, että sovitut rasitteet ilman muuta perustetaan kaikilta osin sopimuksen mukaisesti. Näistä syistä katson, ettei asiaa ratkaistaessa ole merkitystä maankäyttösopimuksen kulkuoikeusrasitteita koskevan ehdon vastavuoroisuudella.

Kun kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 1 momentin mukaan rasitteen perustamisen lähtökohtana on asianomaisten kiinteistöjen omistajien tekemä sopimus, säännöstä on perusteltua tulkita siten, että tarpeellisuuden kynnystä ei aseteta kovin korkealle. Toisaalta on otettava huomioon, että rasite aiheuttaa haittaa rasitetulle kiinteistölle pysyvästi ja siis kiinteistön mahdollisista omistajanvaihdoksista riippumatta. Lisäksi rasitteen tarpeellisuuteen vaikuttavat olosuhteet ovat voineet sopimuksen tekemisen jälkeen muuttua. Nämä seikat huomioon ottaen laissa säädetyn tarpeellisuusvaatimuksen ei voida katsoa täyttyvän vain sen perusteella, että kiinteistöjen omistajat ovat itse sopimusta tehdessään pitäneet rasitteen perustamista aiheellisena. Rasitetta voidaan pitää laissa tarkoitetulla tavalla tarpeellisena, jos rasitteen perustaminen objektiivisesti arvioiden edistää siihen oikeutetun kiinteistön tarkoituksenmukaista käyttöä. Rasitteesta kiinteistön käytölle tällä tavoin tulevan hyödyn tulee myös olla ainakin jossain määrin jatkuvaa tai toistuvaa. Jos rasitteen tarpeellisuudesta on riitaa, on se, joka vaatii rasitteen perustamista, velvollinen näyttämään toteen rasitteen tarpeellisuuden.

Korkeimman oikeuden toimittamassa katselmuksessa on tehty havaintoja ja suullisessa käsittelyssä otettu vastaan henkilötodistelua riidan kohteena olevan rasitteen perustamisen tarpeellisuudesta. Vastaanotettua näyttöä arvioidessani pidän merkityksellisenä lähtökohtana sitä todistelutarkoituksessa kuultujen henkilöiden kertomuksista ilmennyttä seikkaa, että asunto-osakeyhtiöiden omistamien tonttien välillä ei ole ennen vuoden 2005 maankäyttösopimuksen tekemistä ja sen jälkeen tehtyjä sopimuksen täytäntöönpanotoimia ollut kulkuyhteyttä vaan tonttien rajalla on ollut aita. Tämä osoittaa, että B:n tonttia palveleva liikenne on aikaisemminkin kyetty hoitamaan vain tontin oman tonttiliittymän kautta Aleksanterinkadulle. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että vaihtoehtoisen ajoyhteyden puuttumisesta Torikadulle olisi tuona aikana aiheutunut haittaa B:n tontin tarkoituksenmukaiselle käytölle.

Katselmuksessa tehtyjen havaintojen mukaan B:n tonttiliittymä Aleksanterinkadulle mahdollistaa varsin hyvin ajoneuvoilla ajon asunto-osakeyhtiön pihalta kadulle. Aleksanterinkadun tilapäisistä ruuhkista johtuvaa haittaa tontilta ajolle voidaan pitää tavanomaisena, kun otetaan huomioon tontin sijainti suurehkon kaupungin keskustassa. Lisäksi katselmuksessa on ilmennyt, että tonttiliittymän lähellä sijaitsee samassa korttelissa maan alla sijaitsevan pysäköintihallin ajoluiska, josta niin ikään ajetaan Aleksanterinkadulle. Pysäköintihallistakaan ei ole toista ajoyhteyttä esimerkiksi Torikadulle. Katselmuksessa on edelleen havaittu, että ajoyhteys A:n omistaman tontin läpi Torikadulle merkitsisi sitä, että A:n tontilta ajettaisiin kadulle melko ahtaan solan kautta ja kadun varressa sijaitsevan, usean linja-autolinjan käytössä olevan joukkoliikennepysäkin läpi. Nämäkin seikat puhuvat sitä vastaan, että B:n tontin tarkoituksenmukaisen käytön kannalta olisi tarpeellista, että tontilta olisi Aleksanterinkadulle menevän tonttiliittymän lisäksi yhteys ajoneuvolla ajoa ja huoltoajoa varten myös A:n tontin läpi Torikadulle.

B on perustellut riidanalaisen rasitteen tarpeellisuutta myös sillä, että yhtiön tontin Aleksanterinkadun puoleiseen päätyyn on tarkoitus rakentaa uudisrakennus. Yhtiön edustaja on suullisessa käsittelyssä todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että rakennustöiden yhteydessä saattaa syntyä tilanteita, joissa ajoyhteys Aleksanterinkadulle ei ole käytössä ja tarvitaan vaihtoehtoinen ajoyhteys Torikadulle. Yhtiö ei kuitenkaan ole esittänyt selvitystä, jonka perusteella voitaisiin päätellä, ettei rakennustöitä ole mahdollista suunnitella toteutettaviksi siten, että tontilta ajo Aleksanterinkadulle on ainakin pääosin mahdollista myös rakennustöiden aikana. Rakennustöistä tai muista vastaavista tilapäisistä syistä mahdollisesti johtuvat ajoyhteyden satunnaiset katkeamiset eivät myöskään ole riittävä aihe pysyvän rasitteen perustamiseen.

Edellä esitetyillä perusteilla katson jääneen näyttämättä toteen, että kulkuoikeusrasitteen perustaminen ajoneuvolla ajoa ja huoltoajoa varten olisi kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla tarpeellista. Rasitteen perustamisen edellytykset eivät siksi täyty. Hylkään valituksen ja jätän asian maaoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.

Oikeusneuvos Huovila: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Antila.

 
Julkaistu 21.12.2018