KKO:2018:55

Oikeudenkäyntimenettely
Tuomioistuinsovittelu - Sovinto
Asunto-osakeyhtiö - Yhtiöjärjestyksen muuttaminen

Diaarinumero: S2017/798
Taltionumero: 1699
Antopäivä: 6.9.2018 ECLI:FI:KKO:2018:55

Asunto-osakeyhtiö A ja sen osakkeenomistaja B olivat hovioikeudessa järjestetyssä sovitteluistunnossa päässeet sovintoon hovioikeudessa B:n valituksen johdosta vireillä olevassa riita-asiassaan sekä samalla ainakin alustavasti sopineet A:n yhtiöjärjestyksen muuttamisesta. Sovittelija oli sovitteluistunnon jälkeen ennen sovinnon vahvistamista vielä sähköpostilla käynyt asianosaisten kanssa läpi sovinnon sisältöä. Näissä sähköposteissa B oli ilmoittanut, ettei hän hyväksy sovintotekstiä kaikilta osin, eikä hän näin ollen peru valitustaan. Hovioikeus oli tästä huolimatta vahvistanut sovinnon.

Korkein oikeus katsoi, että sovittelu oli jatkunut sovitteluistunnon jälkeenkin, kun sovittelija oli sähköpostilla käynyt sovintotekstiä asianosaisten kanssa läpi. Hovioikeus oli menetellyt virheellisesti, kun se oli vahvistanut sovinnon vastoin B:n pyyntöä. Lisäksi Korkein oikeus katsoi ratkaisustaan tarkemmin ilmenevillä perusteilla, että hovioikeus ei olisi sovinnon yhteydessä saanut vahvistaa A:n yhtiöjärjestyksen muutosta koskevaa päätöstä.

L riita-asioiden sovittelusta ja sovinnon vahvistamisesta yleisissä tuomioistuimissa 8 §, 9 §

OK 20 luku 3 §

AsOYL 6 luku 1 § 2 mom

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Kanne ja vastaus Espoon käräjäoikeudessa

Asunto-osakeyhtiö A vaati, että osakkeenomistaja B velvoitetaan suorittamaan yhtiölle maksamatta olevia yhtiövastikkeita ja vesimaksuja yhteensä 1 216 euroa. Lisäksi A vaati vahvistettavaksi, ettei B:llä ollut A:lta urakoitsijan laskusta johtuvaa vastasaatavaa.

B vaati, että käräjäoikeus hylkää kanteen ja vahvistaa, että B:llä on 4 879,30 euron suuruinen vastasaatava A:lta.

Käräjäoikeuden tuomio 26.9.2016 nro 16/14478

Käräjäoikeus lausui riidatonta olevan, että B ei ollut suorittanut A:lle sen vaatimia yhtiövastikkeita ja vesimaksuja.

B oli kuitenkin kiistänyt maksuvelvollisuutensa sillä perusteella, että hänellä oli asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvien kosteusvaurion korjausten teettämiseen perustuva vastasaatava, jota hän oli voinut käyttää vastikevelan kuittaamiseen.

Käräjäoikeus katsoi tulleen näytetyksi, että yhtiö oli ryhtynyt riittäviin toimenpiteisiin B:n asunnossa olleen kosteusvaurion selvittämiseksi ja korjausten suorittamiseksi. B:lle ei ollut syntynyt oikeutta teettää korjausta itse yhtiön kustannuksella. B:llä ei siten ollut kuittauskelpoista vastasaatavaa yhtiöltä.

Käräjäoikeus velvoitti B:n suorittamaan yhtiölle sen vaatimat yhtiövastikkeet ja vesimaksut ja vahvisti, ettei B:llä ollut urakoitsijan laskusta johtuvaa vastasaatavaa A:lta.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Wilhelm Norrman.

Helsingin hovioikeuden sovinnon vahvistaminen 26.9.2017 nro 1144

B valitti hovioikeuteen ja toisti aikaisemmin esittämänsä vaatimukset. A kiisti vaatimukset.

Asianosaisten suostumuksesta hovioikeus aloitti asiassa tuomioistuinsovittelun.

Hovioikeus totesi, että asianosaiset olivat päässeet sovintoon 8.9.2017 pidetyssä tuomioistuinsovittelussa.

Hovioikeus vahvisti 26.9.2017 seuraavan sovintosopimuksen sovinnoksi asiassa ja totesi, että lausunnon antaminen asiassa enemmälti raukesi.

ˮVahvistettu sovinto korvaa Espoon käräjäoikeuden 26.9.2016 antaman tuomion nro 14478.

1. B peruuttaa valituksensa hovioikeudessa. B:llä ei ole kohdassa 5 mainittuja lukuun ottamatta muita vaatimuksia A:lta oikeudenkäynnin kohteena olevassa korjausasiassa.

2. A luopuu oikeudenkäynnin kohteena olevista vastikemaksuista.

3. Kumpikin osapuoli vastaa omista oikeudenkäyntikuluistaan käräjäoikeudessa. Hovioikeudessa syntyneiden oikeudenkäyntikulujen osalta B vastaa omista henkilökohtaisista kuluistaan sekä A:n osakkaana sen oikeudenkäyntikuluista 1 438 euron edestä muiden osakkaiden vastatessa A:n oikeudenkäyntikulujen loppumäärästä (7 486 euroa).

4. Uudesta, jäljempänä mainittavasta yhtiöjärjestyksestä poiketen, A vastaa B:n asunnossa vuosien 2011 – 2013 aikana tehdystä kosteusvauriokorjauksesta apukeittiön välikatossa.

5. Ennen yhtiöjärjestyksen muuttamista, A vastaa seuraavista B:n asunnon huolto- ja korjaustoimenpiteistä:

- Keittiön hana

- Pesuhuoneen suihkuhanan sekoittaja

- Takkahuoneen katon maalaus

- Olohuoneen ikkunavalon korjauksesta, mikäli kysymyksessä ei ole valaisimessa oleva vaurio

6. Yhtiöjärjestystä muutetaan niin, että asunto-osakeyhtiölaista poiketen osakkeenomistaja vastaa kunnossapidosta ja kunnossapitokustannuksista siltä osin kun ne voidaan kohdistaa siihen rakennuksen osaan, jossa hänen hallitsemansa huoneisto sijaitsee.

Tämä mainittu vastuu kunnossapidosta käsittää vastuun huollosta, hoidosta, korjaamisesta, perusparantamisesta ja uudistamisesta sekä mainittujen toimenpiteiden kustannuksista. Em. vastuu koskee sekä rakennuksen sisäpuolisia, että ulkopuolisia rakennuksen osia, vesikalusteita ym. kuitenkaan näihin rajoittumatta. Kattorakenteet ja -eristeet, rakennuksen ulkoseinät ja autokatos ovat kuitenkin yhtiön kunnossapitovastuulla.

Osakkeenomistaja vastaa lisäksi rakennuksen perusjärjestelmän, kuten lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muun sen kaltaisen perusjärjestelmän kunnossapidosta ja kunnossapidon kustannuksista siltä osin kun ko. perusjärjestelmä sijaitsee osakkeenomistajan hallitseman rakennuksen osassa sisä- tai ulkopuolella ja kun se palvelee yksinomaan osakkeenomistajan hallitsemaa rakennuksen osaa.

Tämä mainittu vastuu kunnossapidosta käsittää vastuun huollosta, hoidosta, korjaamisesta, perusparantamisesta ja uudistamisesta sekä mainittujen toimenpiteiden kustannuksista.

Muilta osin perusjärjestelmästä vastaa A.ˮ

Asian on ratkaissut hovioikeuden jäsen Petra Spring.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Ennen valituslupa-asian ratkaisemista Korkein oikeus on pyytänyt Helsingin hovioikeudelta sovinnon vahvistaneen jäsenen selvityksen sen johdosta, mitä muutoksenhakemuksessa on esitetty hovioikeuden menettelystä ja vahvistetusta sovinnosta. Hovioikeus toimitti pyydetyn selvityksen.

B:lle myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan B vaati, että sovinnon vahvistaminen kumotaan ja asia palautetaan hovioikeuteen uudelleen käsiteltäväksi.

Yhtiö vaati vastauksessaan, että valitus hylätään.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta

1. A on käräjäoikeudessa vaatinut, että B velvoitetaan suorittamaan sille maksamatta olevia yhtiövastikkeita ja vesimaksuja. Lisäksi A on vaatinut vahvistamaan, ettei B:llä ole siltä kosteusvaurion korjaamisesta aiheutunutta vastasaatavaa. B on myöntänyt A:n vaatimuksen määrältään oikeaksi, mutta kiistänyt sen vastasaatavaansa vedoten.

2. Käräjäoikeus on todennut, että A:n vaatimukset olivat määrältään riidattomia. Näyttämättä oli jäänyt, että B:llä olisi ollut oikeus kuitata tämä määrä omasta vastasaatavastaan yhtiöltä. Sen vuoksi käräjäoikeus on hyväksynyt A:n kanteen ja hylännyt B:n vastasaatavaa koskevan vaatimuksen.

3. B:n valitettua käräjäoikeuden tuomiosta hovioikeuteen hovioikeus on asianosaisten suostumuksella siirtänyt asian tuomioistuinsovitteluun. Hovioikeus on järjestänyt asiassa sovitteluistunnon 8.9.2017, jossa asianosaiset ovat päässeet sovintoon riidan kohteesta sekä samalla ainakin alustavasti sopineet myös asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen muuttamisesta.

4. Sovittelija on sovitteluistunnon jälkeen lähettänyt sovintotekstin asianosaisille ˮsen varmistamiseksi, ettei jää ajatusvirheitäˮ. Osapuolet ovat tämän jälkeen esittäneet sovintotekstistä näkemyksiään ja muutosehdotuksiaan. Sähköposteissa B on katsonut, että vastuu kantavista rakenteista kuuluu yhtiölle. Sovittelija ja A ovat katsoneet, että kantavista rakenteista ei ollut erikseen sovittu, vaan että vastuu niistä kuuluu osakkeenomistajille sen perusteella, mitä sovittelussa oli muutoin sovittu yhtiöjärjestyksen muuttamisesta ja osakkeenomistajien kunnossapitovastuusta.

5. Sovittelija on mainitusta erimielisyydestä huolimatta 20.9.2017 lähettänyt osapuolille seuraavan viestin: ˮNyt vahvistan sopimuksen sellaisena kuin se sovittiin. Tarkoitus tällä viestittelyllä oli vain asiamiesten kanssa tarkastaa, että sanamuodot vastaavat sitä mitä sovittiin. Sisältö luettiin läpi moneen kertaan istunnon lopuksi, eikä sen suhteen ole epäselvyyttäˮ.

6. B on 22.9.2017 ilmoittanut sovittelijalle, ettei hän tule hyväksymään esitystä eikä perumaan valitustaan, jos kantavat rakenteet eivät kuulu yhtiön vastuulle.

7. Hovioikeus on 26.9.2017 päivätyllä ratkaisulla vahvistanut asianosaisten välillä sovinnon, joka korvasi käräjäoikeuden tuomion. Sovinnon mukaan osapuolet luopuvat vaatimuksistaan riita-asiassa, minkä lisäksi A sitoutuu vastaamaan eräistä B:n asunnon korjaustoimenpiteistä. Edelleen osapuolet sopivat yhtiöjärjestystä muutettavan sovinnosta tarkemmin ilmenevin tavoin siten, että osakkeenomistaja vastaa lähtökohtaisesti kunnossapidosta ja kunnossapitokustannuksista siltä osin kuin ne voidaan kohdistaa siihen rakennuksen osaan, jossa hänen hallitsemansa huoneisto sijaitsee.

8. B on hakenut muutosta sovinnon vahvistamiseen Korkeimmalta oikeudelta ja vaatinut sen kumoamista ja asian palauttamista hovioikeuteen. B on vedonnut siihen, että hän ei ollut hyväksynyt sopimuksen sisältöä sellaisena kuin se ilmeni hovioikeuden vahvistamassa sovinnossa. Osapuolet eivät olleet vielä sovitteluistunnossa päässeet sitovaan sovintoon, vaan sovintoneuvottelut olivat jatkuneet, kun sovittelija ja osapuolet olivat sähköpostilla käyneet sovintotekstiä läpi. B ei ollut antanut suostumustaan sovinnon vahvistamiseen sen sisältöisenä, että yhtiöjärjestyksessä kunnossapitovastuu myös rakennuksen kantavista rakenteista kuului osakkeenomistajalle. Lisäksi B on vedonnut siihen, että hovioikeus ei ollut asunto-osakeyhtiölain sääntely huomioiden voinut vahvistaa yhtiöjärjestyksen muutosta, koska osapuolina asiassa olevat yhtiö ja B eivät olleet voineet sopia tästä asiasta.

9. A on vastustanut B:n vaatimuksia. B oli sovittelussa sitoutunut yhtiöjärjestyksen muuttamiseen myös kantavien rakenteiden osalta. Osapuolet olivat päässeet asiasta sovintoon jo sovitteluistunnossa 8.9.2017 siinä muodossa kuin sovinto sittemmin vahvistettiin, eikä B voinut jälkikäteen ryhtyä katumaan tekemäänsä sovintoa. Hovioikeus oli voinut vahvistaa yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan sovinnon, koska sovittelussa oli ollut edustus yhtiön kustakin osakeryhmästä.

Kysymyksenasettelu

10. Korkeimmassa oikeudessa on B:n valituksen johdosta kysymys hovioikeuden menettelyn oikeellisuudesta tuomioistuinsovittelua koskevassa asiassa. Ensinnäkin kysymys on siitä, oliko hovioikeus voinut katsoa osapuolten päässeen sovitteluistunnossa sovintoon siten, että sovinto oli voitu vahvistaa ja sovittelu oli päättynyt. Toiseksi kysymys on siitä, oliko hovioikeus voinut sovinnossa vahvistaa, että asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä muutetaan.

Olivatko osapuolet päässeet sovintoon siten, että sovinto oli voitu vahvistaa

Kysymystä koskevasta sääntelystä

11. Tuomioistuinsovittelusta säädetään laissa riita-asioiden sovittelusta ja sovinnon vahvistamisesta yleisissä tuomioistuimissa (tuomioistuinsovittelulaki). Laki on tullut voimaan 21.5.2011 ja se on korvannut riita-asioiden sovittelusta yleisissä tuomioistuimissa annetun lain (663/2005). Tuomioistuinsovittelulain 3 §:n 1 momentin mukaan tuomioistuinsovittelulla pyritään asian sovinnolliseen ratkaisuun. Lain esitöiden mukaan sovittelu perustuu vapaaehtoisuuteen, ja sen tavoitteena on löytää asiaan sovinnollinen ratkaisu osapuolten omista lähtökohdista käsin (HE 114/2004 vp s. 18 – 19 ja HE 284/2010 vp s. 23).

12. Menettelyllisesti tuomioistuinsovittelussa ei ole kysymys lainkäytöstä vaan vaihtoehdosta oikeudenkäynnille. Tästä syystä sovittelua koskevia säännöksiä ei ole sisällytetty oikeudenkäymiskaareen, vaan asiasta on säädetty oma lakinsa (ks. esimerkiksi HE 114/2004 vp s. 5 – 6, 18 – 19 ja 23 sekä HE 284/2010 vp s. 19).

13. Tuomioistuinsovittelussa saavutetun sovinnon vahvistaminen on kuitenkin lainkäyttöratkaisu, johon voidaan myös hakea muutosta (HE 114/2004 vp s. 55). Tuomioistuinsovittelussa aikaansaatu sovinto vahvistetaan tuomioistuinsovittelulain 8 §:stä ilmenevällä tavalla samojen oikeudenkäymiskaaren 20 luvun säännösten perusteella kuin vireillä olevassa oikeudenkäynnissä aikaansaatu sovinto. Oikeudenkäymiskaaren 20 luvun 3 §:n mukaan sovinto vahvistetaan asianosaisten pyynnöstä ja kirjallisesti. Tuomioistuinsovittelulain 8 §:n mukaan sovittelussa vahvistettava sovinto voi kuitenkin koskea myös muuta kuin osapuolten alkuperäisiä vaatimuksia.

14. Tuomioistuinsovittelulain 6 §:n 1 momentin mukaan sovittelu on toteutettava joutuisasti sekä tasapuolisuutta ja puolueettomuutta noudattaen. Pykälän 4 momentin mukaan menettelyn muusta järjestämisestä sovittelija päättää osapuolten kanssa neuvoteltuaan.

15. Tuomioistuinsovittelulaissa ei siis ole tarkkaan säädetty siitä, millaisessa menettelyssä sovittelu toteutetaan. Tarkoituksena on, että sovittelu on vapaamuotoista. Sovittelun tulee voida tapahtua kunkin tilanteen ja asian vaatimalla, sovittelijan ja osapuolten sopimalla tavalla (HE 114/2004 vp s. 22 ja 33 sekä LaVM 4/2005 vp s. 2).

16. Sovittelu perustuu vapaaehtoisuuteen. Tuomioistuinsovittelulain 9 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan tuomioistuinsovittelu päättyy, kun osapuoli ilmoittaa sovittelijalle, että ei halua asiaa enää soviteltavan. Lain esitöiden (HE 114/2004 vp s. 38) mukaan ilmoitus voidaan sovittelun vapaamuotoisuus huomioon ottaen tehdä eri tavoin, suullisestikin. Koska sovittelu perustuu osapuolten tahtoon, osapuolen ei tarvitse esittää sovittelijalle perustetta sovittelun päättämistä koskevalle ilmoitukselleen. Sovittelu päättyy ilmoituksen johdosta suoraan, eikä toinen osapuoli voi vaatia sovittelun jatkamista.

17. Tuomioistuinsovittelulain 9 §:n 1 momentissa on säädetty myös muut tavat, joilla tuomioistuinsovittelu päättyy. Momentin mukaan näin tapahtuu silloin, kun asiassa vahvistetaan sovinto tai osapuolet ilmoittavat sovittelijalle muuten sopineensa asian (1 kohta) taikka kun sovittelija päättää osapuolia kuultuaan, että sovittelun jatkaminen ei ole enää perusteltua (3 kohta). Lain esitöiden (HE 114/2004 vp s. 38) mukaan 1 kohdan jälkimmäisellä päättymistavalla eli sillä, että osapuolet ilmoittavat sovittelijalle muuten sopineensa asian, tarkoitetaan tilannetta, jossa osapuolet ovat päässeet sovintoon, mutta he tyytyvät jättämään sen keskinäiseksi sopimuksekseen pyytämättä sille tuomioistuimen vahvistusta.

18. Aikaisemmin voimassa olleen riita-asioiden sovittelusta yleisissä tuomioistuimissa annetun lain säätämisen yhteydessä on uudistettu myös oikeudenkäymiskaaren 20 luvun säännökset. Lain esitöissä (HE 114/2004 vp s. 53) on todettu, että ainoastaan toisen osapuolen pyynnöstä sovintoa ei voida vahvistaa. Sovinto on kirjallinen. Tämä on tarpeen sovinnon ehtojen todentamiseksi. Pelkästään suullisena sovinto ei myöskään olisi täytäntöönpanokelpoinen.

Korkeimman oikeuden arviointi

19. Oikeudenkäymiskaaren 20 luvun 3 §:n mukaan sovinto vahvistetaan asianosaisten pyynnöstä ja kirjallisesti. Nyt ratkaistavana olevassa asiassa hovioikeus ei ole sovitteluistunnon yhteydessä vahvistanut sovintoa kirjallisesti, vaan sovittelija on asianosaisten pyynnöstä lähettänyt sovintotekstin asianosaisille vielä tarkistettavaksi ja kommentoitavaksi, ja osapuolet ovatkin sopineet joistakin muutoksista sovintotekstiin. Sovinto ei ole siten tullut sovitteluistunnossa vahvistetuksi. Kysymys ei ole myöskään siitä, että osapuolet olisivat päässeet sovintoon, mutta tyytyneet jättämään sen keskinäiseksi sopimuksekseen pyytämättä sille tuomioistuimen vahvistusta. Sovittelu ei siis ollut sovitteluistunnossa 8.9.2017 päättynyt tuomioistuinsovittelulain 9 §:n 1 momentissa säädetyin tavoin.

20. B on sovitteluistunnon jälkeen 22.9.2017 ja siis sovittelun ollessa vielä kesken ilmoittanut sovittelijalle, ettei hän hyväksy sovintoesitystä kaikilta osiltaan. Korkein oikeus toteaa, että tähän hänellä on ollut oikeus, koska tuomioistuinsovittelu on vapaaehtoista ja koska osapuolella on tuomioistuinsovittelulain 9 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaisesti sovittelun kuluessa oikeus peruuttaa siihen antamansa suostumus.

21. Sovittelija on siten viimeistään 22.9.2017 tullut tietoiseksi siitä, ettei sovintoteksti vastannut B:n tahtoa eikä tämä halunnut sitä vahvistettavan. Tässä tilanteessa hovioikeus ei olisi saanut vahvistaa sovintoa.

Onko hovioikeus voinut sovinnossa vahvistaa, että asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä muutetaan

22. B:n valituksen johdosta on vielä arvioitava, onko hovioikeus voinut sovinnossa vahvistaa asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen muuttamisen.

Kysymystä koskevasta sääntelystä

23. Tuomioistuinsovittelulain 7 §:n 1 momentin mukaan sovittelijan tulee auttaa osapuolia heidän pyrkimyksessään päästä yhteisymmärrykseen ja sovinnolliseen ratkaisuun. Niin kuin edellä kohdassa 13 on todettu, lain 8 §:n mukaan tuomioistuinsovittelussa tehdyn sovinnon vahvistamiseen ja sovintoon sovelletaan vastaavasti, mitä laissa säädetään sovinnosta oikeudenkäynnissä. Sovittelussa vahvistettava sovinto voi kuitenkin koskea myös muuta kuin osapuolten alkuperäisiä vaatimuksia.

24. Viimeksi mainitulta osin lain esitöissä (HE 114/2004 vp s. 37) on todettu, että luovien sovintoratkaisujen mahdollistamiseksi ja sovittelun käytettävyyden turvaamiseksi tulee sallia, että sovittelun päätteeksi vahvistettava sovinto voi koskea laajempaa tai osin toista asiakokonaisuutta kuin asiassa alun perin esitetyt vaatimukset. Jotta tällainen sovinto voidaan vahvistaa, on kiinnitettävä huomiota siihen, että sovinto muotoillaan riittävän täsmällisesti niin, että se on vaikeuksitta pantavissa täytäntöön.

25. Sovinnon vahvistamisesta säädetään oikeudenkäymiskaaren 20 luvussa. Sen 2 §:n mukaan sovinto voi koskea asiaa tai sen osaa, jossa sovinto on sallittu. Luvun 3 §:n 1 momentin mukaan sovinto vahvistetaan asianosaisten pyynnöstä. Sovintoa ei saa vahvistaa, jos se on lain vastainen tai selvästi kohtuuton taikka jos se loukkaa sivullisen oikeutta.

26. Tämän sääntelyn esitöissä (HE 114/2004 vp s. 52) on todettu, että sovinnossa ei voida määrätä sivullisen henkilön omaisuudesta tai muista varallisuuseduista hänen oikeuttaan vähentävällä tavalla. Esitöiden mukaan sovinnon vahvistamisen esteet tuomioistuimen on arvioitava omasta aloitteestaan. Koska tarkasteltavana on asianosaisten sovintosopimus, jota he pyytävät vahvistettavaksi, kumpikaan heistä ei ymmärrettävästi tuo esille esteperusteita. Tarkasteltavana on kuitenkin vain se, mitä vahvistettavaksi pyydetystä sovinnosta suoraan ilmenee. Vielä esitöissä on todettu, että jos jokin sovintosopimuksen määräys on sellainen, ettei sitä voida vahvistaa, tuomioistuimen tulee kiinnittää asianosaisten huomiota tähän mahdollisuuteen ja tiedustella, haluavatko he muuttaa sopimustaan niin, että estettä sen vahvistamiselle ei ole.

27. Arvioitaessa hovioikeuden edellytyksiä vahvistaa yhtiöjärjestyksen muutoksen sisältänyt sovintosopimus huomioon on lisäksi otettava asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä ja sen muuttamista koskeva sääntely. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:n 1 momentista ilmenee, että yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkeenomistajien ja yhtiön kesken toisin kuin asunto-osakeyhtiölaissa säädetään. Lainkohdan esitöissä on todettu, että näin määrätyn vastuunjaon tulisi olla riittävän yksiselitteinen eikä se saa loukata osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta (HE 24/2009 vp s. 78 – 79). Yhtiöjärjestystä puolestaan voidaan muuttaa joko asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 34 §:n 1 momentin mukaisesti yhtiökokouksessa kahden kolmasosan määräenemmistöllä tai lain 6 luvun 1 §:n 2 momentissa tarkoitetulla osakkeenomistajien yksimielisellä päätöksellä. Tällainen päätös on kirjattava, päivättävä, numeroitava ja allekirjoitettava. Jos yhtiössä on useampia kuin yksi osakkeenomistaja, vähintään kahden heistä on allekirjoitettava päätös. Kirjattuun päätökseen sovelletaan muuten, mitä yhtiökokouksen pöytäkirjasta säädetään.

Korkeimman oikeuden arviointi

28. Tässä asiassa osapuolina sovittelussa ovat olleet asunto-osakeyhtiö ja yksi osakkeenomistaja. Vahvistetusta sovinnosta ei ilmene eikä asiassa ole muutoinkaan esitetty selvitystä siitä, että päätöstä yhtiöjärjestyksen muuttamisesta olisivat olleet tekemässä kaikki yhtiön osakkeenomistajat. Sovintosopimuksen vahvistamiselle on siten ollut jo tällä perusteella este myös siltä osin kuin se on koskenut yhtiöjärjestyksen muuttamista.

Johtopäätös

29. Sovinnon vahvistamista koskeva hovioikeuden ratkaisu on kumottava ja asia palautettava hovioikeuden käsiteltäväksi.

Päätöslauselma

Hovioikeuden sovinnon vahvistaminen kumotaan. Asia palautetaan hovioikeuteen, jonka tulee ottaa asia viivytyksettä käsiteltäväkseen sekä selvittää ja arvioida, onko asiassa edellytykset jatkaa jo aloitettua tuomioistuinsovittelua.

Mikäli sovittelua ei jatketa, hovioikeuden on jatkettava B:n valituksen käsittelyä riita-asian käsittelystä säädetyssä järjestyksessä.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Jukka Sippo, Mika Huovila, Kirsti Uusitalo, Lena Engstrand ja Asko Välimaa. Esittelijä Tiina Väisänen.

 
Julkaistu 6.9.2018