KKO:2025:77

Saneerausvelallinen oli yrityksen saneerauksesta annetun lain 27 §:n 1 momentin nojalla irtisanonut määräaikaisen liikehuoneiston vuokrasopimuksen. Vuokralleantaja vaati, että saneerausvelkana otetaan huomioon korvauksena sopimuksen ennenaikaisen päättymisen vuoksi aiheutuneesta vahingosta määrä, joka vastaa saamatta jääneitä vuokratuloja ja vuokrakohteen ylläpitokuluja useiden vuosien ajalta.

Kysymys siitä, mitä oli pidettävä yrityksen saneerauksesta annetun lain 27 §:n 1 momentissa tarkoitettuna kohtuullisena korvauksena vuokralleantajalle aiheutuneesta vahingosta.

YSL 27 § 1 mom

Asian tausta ja käsittely alemmissa oikeuksissa

A Oy oli tehnyt määräaikaisen liikehuoneiston vuokrasopimuksen, joka koski Outokumpuun sen harjoittamaa palvelukotitoimintaa varten rakennettua rakennusta. Vuokrasopimuksen mukainen vuokra-aika oli alkanut 20.1.2016 ja sen oli tarkoitus päättyä 6.3.2032. Vuokralleantajaksi oli vuokrakohteen valmistuttua tullut erikoissijoitusrahasto B.

Pirkanmaan käräjäoikeuden päätettyä A Oy:n saneerausmenettelyn aloittamisesta yhtiö oli yrityksen saneerauksesta annetun lain (yrityssaneerauslaki) 27 §:n 1 momentin nojalla irtisanonut edellä mainitun vuokrasopimuksen päättymään 4.12.2018.

Vuokralleantaja B oli vaatinut saneerausmenettelyssä, että saneerausvelkana otetaan huomioon sille vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä aiheutuneeseen vahinkoon perustuvana korvaussaatavana 2 000 000 euroa. Selvittäjä oli hyväksynyt B:n saatavaksi 12 kuukauden vuokran määrää vastaavat 339 516,48 euroa ja riitauttanut tämän ylittävän osuuden vaatimuksesta. Saneerausohjelman vahvistamista koskevassa päätöksessään 27.8.2019 käräjäoikeus oli ottanut B:n saatavasta saneerausohjelmassa huomioon selvittäjän hyväksymän määrän. Käräjäoikeus oli 12.6.2019 antamallaan välipäätöksellä osoittanut saatavan määrään liittyvän erimielisyyden tutkittavaksi eri oikeudenkäynnissä.

Kanne ja vastaus Helsingin käräjäoikeudessa

B asianomaisen rahastoyhtiön edustamana vaati, että sen yrityssaneerauslain 27 §:n 1 momentissa tarkoitetun korvaussaatavan määräksi A Oy:ltä vahvistetaan 2 000 000 euroa.

Kanteen mukaan B:lle oli aiheutunut vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä vaadittua suurempi, yhteensä noin 3,5 miljoonan euron suuruinen vahinko. B oli oikeutettu täyteen korvaukseen aiheutuneesta vahingosta. Vaatimusta, joka alitti todellisen vahingon määrän, oli joka tapauksessa pidettävä kohtuullisena. Vahinkoa oli aiheutunut vuokratulojen menetyksestä vuokrakohteen oltua tyhjillään noin kolme vuotta, uuden vuokrasopimuksen vuokranerotuksesta B:n vahingoksi suhteessa A Oy:n ja B:n välisen vuokrasopimuksen mukaiseen vuokraan alkuperäisen sopimuksen mukaisen vuokra-ajan päättymiseen saakka sekä A Oy:lle kuuluneista vuokrakohteen ylläpitokuluista, joista B oli sittemmin joutunut vastaamaan.

A Oy vaati, että kanne hylätään.

A Oy:n mukaan B:n oikeus korvaukseen rajoittui kohtuullisena pidettävään määrään. B:n vaatimus oli määrältään kohtuuton siltä osin kuin se ylitti saneerausohjelmassa vahvistetun 12 kuukauden vuokraa vastaavan korvauksen.

Käräjäoikeuden tuomio 6.7.2022 nro 22/28921

Käräjäoikeus totesi, että yrityssaneerauslain 27 §:n 1 momentissa edellytettiin kohtuullisen korvauksen arvioimista perustuen kuitenkin todelliseen vahinkoon. Kysymys ei siten B:n esittämin tavoin ollut täydestä korvauksesta, joskin joissakin tilanteissa täysi korvaus voi samalla olla kohtuullinen korvaus. Kysymys korvauksen kohtuullisuudesta tuli ratkaista tapauskohtaisesti.

Käräjäoikeus kiinnitti kohtuullista korvausta arvioidessaan huomiota muun ohella siihen, että vuokrakohde oli ollut irtisanomisen jälkeen pitkään tyhjillään. Käräjäoikeus otti huomioon myös asianosaisten taloudelliset olosuhteet, vuokrasuhteen sovittua selvästi lyhyemmäksi jääneen keston sekä toisaalta sen, että vuokrakohde oli edelleen B:n hyödynnettävissä vuokraamalla tai myymällä. Myös A Oy:n maksuvaralla oli merkitystä.

B:lle oli aiheutunut vuokrasopimuksen ennenaikaisen päättymisen vuoksi ainakin kanteessa vaadittu 2 000 000 euron suuruinen vahinko. Käräjäoikeus katsoi esitetyn selvityksen ja asianosaisten olosuhteiden perusteella, että saneerausohjelmaan hyväksytty 12 kuukauden vuokraa vastaava korvaus oli kohtuullinen ja riittävä ottaen huomioon myös yrityssaneerauksen tarkoitus.

Käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomarit Hannele Piisi, Mari Vanhanen ja Klaus Lintuniemi.

Helsingin hovioikeuden tuomio 29.9.2023 nro 1429

B valitti hovioikeuteen.

Hovioikeus totesi riidattomaksi, että kumpikaan osapuoli ei ollut laiminlyönyt vahingonrajoittamisvelvollisuuttaan.

Hovioikeus katsoi, että yrityssaneerauslain 27 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa korvauksessa muusta vahingosta ei ollut kysymys vuokranantajalle kuuluvasta täydestä korvauksesta vaan tapauskohtaisesti arvioitavasta kohtuullisesta korvauksesta.

Hovioikeuden mukaan kohtuullisen korvauksen määrää arvioitaessa tuli ottaa huomioon velallisen ja velkojan intressit sekä vuokrasuhteeseen ja vuokrakohteeseen liittyvät seikat, mutta myös saneerausmenettelyn tarkoitus eli saneerausmenettelyn velkajärjestelyn toteuttamiskelpoisuus ja saneerausohjelman aikaansaamisen mahdollisuus. Arvioinnin lähtökohdaksi oli otettava vahvistetun maksuohjelman mukainen saneerausvelkoihin kohdistettu leikkausprosentti, eikä asiassa voitu lähteä sen arvioimisesta, olisiko maksuohjelma ollut laadittavissa saneerausvelkoja koskeneella korkeammalla leikkausprosentilla.

Hovioikeus kiinnitti huomiota siihen, että vuokrakohteen uudelleen vuokraaminen oli ollut vaikeaa. Kohde oli saatu vuokrattua hieman yli kolmen vuoden kuluttua A Oy:n vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen aiempaa pienemmällä vuokralla. Nämä seikat voivat vaikuttaa korvausta korottavasti, mutta painoarvoa oli annettava myös velallisen maksukyvylle ja saneerausmenettelyn toteuttamismahdollisuuksille. B:n vaatiman 2 miljoonan euron korvauksen hyväksyminen olisi johtanut saneerauksen estymiseen.

Kun yrityssaneerauslain 27 §:n 1 momentin tarkoituksena oli velallisen vapauttaminen pitkäaikaisesta kustannusrasitteesta saneerauksen onnistumiseksi, säännöksessä tarkoitettuna kohtuullisena korvauksena ei voitu pitää korvausta, joka vastasi usean vuoden vuokria ja joka todennäköisesti johtaisi saneerauksen epäonnistumiseen ja konkurssin alkamiseen.

Yrityssaneerauslain 27 §:n 1 momentissa oli kyse erityissäännöksestä, jonka nojalla määritetään vuokranantajavelkojan saneeraussaatavan määrä, johon sen jälkeen kohdistetaan muiden velkojien saatavien kanssa samansuuruinen saneerausohjelman mukainen leikkaus. Kysymys ei siten B:n väittämällä tavalla ollut sen saatavaan kohdistuvasta kahdenkertaisesta velkajärjestelystä tai leikkauksesta.

Hovioikeus katsoi, että asiassa ei ollut esitetty seikkoja, joiden perusteella saneerausohjelmassa kohtuulliseksi katsottua 12 kuukauden vuokraa vastaavan korvauksen määrää olisi aihetta arvioida toisin.

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Mirja-Leena Nurmi, Otto Ollikainen ja Miikka Kärki.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

B:lle myönnettiin valituslupa.

B toisti valituksessaan kanteensa.

A Oy vaati vastauksessaan, että valitus hylätään.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta

1. A Oy:n (jäljempänä yhtiö) ja Erikoissijoitusrahasto B:n välillä on ollut määräaikainen vuokrasopimus Outokummussa sijaitsevasta palvelukotirakennuksesta. Vuokrasopimuksen mukainen vuokra-aika on alkanut 20.1.2016, ja sopimuksen oli sovittu olevan voimassa 6.3.2032 saakka. Yhtiö on päässyt vaikuttamaan rakennuksen suunnitteluun siten, että vuokrakohde on palvellut yhtiön harjoittamaa palvelukotitoimintaa. B on rahoittanut hanketta ja tullut vuokrakohteen omistajaksi sen valmistuttua.

2. Yhtiön saneerausmenettelyn alettua edellä mainittu vuokrasopimus on yrityksen saneerauksesta annetun lain (yrityssaneerauslaki) 27 §:n 1 momentin nojalla irtisanottu päättymään 4.12.2018. B on vaatinut saneerausmenettelyssä korvauksena vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä 2 000 000 euroa, josta saneerausohjelmaan on hyväksytty 12 kuukauden vuokran määrää vastaavat 339 516,48 euroa. Riitainen osuus on osoitettu käsiteltäväksi eri oikeudenkäynnissä.

3. B on kanteessaan vaatinut, että sen korvaussaatavaksi vahvistetaan saneerausohjelmaan hyväksytyn määrän asemesta 2 000 000 euroa. Yhtiö on vaatinut, että kanne hylätään. Asianosaiset ovat olleet erimielisiä erityisesti siitä, oikeuttaako yrityssaneerauslain 27 §:n 1 momentti täyteen korvaukseen vuokralleantajalle vuokrasopimuksen ennenaikaisen päättymisen vuoksi aiheutuneesta vahingosta vai ainoastaan kohtuulliseen osaan siitä. Käräjäoikeus on hylännyt kanteen. Hovioikeus ei ole muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Kysymyksenasettelu

4. Korkeimmassa oikeudessa on ratkaistavana kysymys siitä, mitä on pidettävä yrityssaneerauslain 27 §:n 1 momentissa tarkoitettuna kohtuullisena korvauksena B:lle vuokrasopimuksen ennenaikaisen päättymisen vuoksi aiheutuneesta vahingosta ja tuleeko saneerausohjelmassa huomioitua korvauksen määrää korottaa.

Sovellettava säännös ja sen tulkinta-aineisto

5. Asiassa sovellettavan yrityssaneerauslain 27 §:n 1 momentin (794/1998) mukaan vuokra- tai vuokrausluottosopimus, jossa velallinen on vuokralleottajana, voidaan saneerausmenettelyn alettua velallisen puolelta irtisanoa lain 29 ja 30 §:n säännöksiä noudattaen päättymään kahden kuukauden kuluttua irtisanomisesta sopimuksen kestoa tai irtisanomista koskevien ehtojen estämättä. Korvaus sopimuksen ennenaikaisen päättymisen vuoksi käsittää omaisuuden hallinnan palauttamisesta aiheutuneet välttämättömät kustannukset sekä kohtuullisen korvauksen muusta vahingosta, jonka vuokralleantaja osoittaa hänelle aiheutuvan. Pykälän 4 momentin (47/1993) mukaan mainittu korvaus on velallisen saneerausvelkaa. Tätä sääntelyä ei ole asiallisesti muutettu, kun lain 27 §:ää on muutettu 1.6.2023 voimaan tulleella lailla (479/2023).

6. Lain esitöissä on todettu, että kuvattu sääntely on tarpeen, jotta velallinen voi saneerausmenettelyn yhteydessä vapautua tietyistä kestosopimuksista, jos se on saneeraustoimenpiteiden vuoksi tarkoituksenmukaista. Esimerkiksi tarpeettomiksi käyneiden tilojen vuokramenot voivat olla huomattava kustannuserä, josta saneerauksen onnistumiseksi on tärkeää päästä eroon. Tällöin velallisen sopimuskumppanin intressi sopimussuhteen jatkumiseen saa väistyä saneeraukseen liittyvien tarpeiden vuoksi. (HE 182/1992 vp s. 33.)

7. Säännöksen mukaisena muuna vahinkona, jonka vuokralleantaja osoittaa hänelle aiheutuvan, voi esitöissä esitetyn mukaan tulla korvattavaksi vain yksittäistapauksessa aiheutunut todellinen vahinko. Säännöksen on siten tarkoitettu syrjäyttävän sopimukseen sisältyvät korvausehdot sikäli kuin sopimuksen mukaan määräytyvä korvaus olisi tätä suurempi. (HE 182/1992 vp s. 33 ja 80.)

8. Korkein oikeus on ennakkopäätöksessään KKO 2003:31 todennut, että vuokrasuhteessa yrityssaneerauslain 27 §:n 1 momentin mukaisella muulla vahingolla tarkoitetaan muun muassa vahinkoa, joka vuokralaisen tavanomaisten sopimusoikeudellisten sääntöjen mukaan on korvattava vuokralleantajalle sopimussuhteen päättyessä ennenaikaisesti vuokralaisesta johtuvasta syystä. Näin ollen määräaikaisen vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä johtuvaa vuokratulojen menetystä oli pidettävä säännöksessä tarkoitettuna muuna vahinkona. Korkein oikeus on lausunut ratkaisunsa perusteluissa yrityssaneerauslain 27 §:n 1 momentin alkuperäisestä sanamuodosta (47/1993) ilmenevän, että irtisanomisajan vuokra oli tarkoitettu täysimääräisesti korvattavaksi, kun taas muusta vahingosta vuokralleantaja voi enintään saada kohtuullisen korvauksen.

9. Korkein oikeus on ratkaisussa KKO 2022:74 katsonut, että kun määräaikaisen alivuokrasopimuksen päättyminen kesken sopimuskauden oli johtunut päävuokrasopimuksen irtisanomisesta yrityssaneerauslain 27 §:n 1 momentin nojalla, alivuokralaiselle alivuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä aiheutunutta vahinkoa oli pidettävä päävuokralaisen saneerausohjelmassa huomioon otettavana saneerausvelkana. Ratkaisussa (kohta 14) on todettu, että yrityssaneerauslain 27 §:n 1 momentilla on luovuttu vahinkojen korvaamisessa lähtökohtana olevasta täyden korvauksen periaatteesta ja määrätty suoritettavaksi kohtuullinen korvaus säännöksessä tarkoitetusta muusta vahingosta.

Korkeimman oikeuden arviointi

10. Korkein oikeus toteaa, että yrityssaneerauslain 27 §:n tarkoituksena on mahdollistaa se, että saneerausmenettelyssä olevat velalliset voivat vapautua saneerausmenettelyn vuoksi tarpeettomiksi käyvistä kestosopimuksista. Pykälän 1 momenttiin sisältyvässä korvaussäännöksessä käytettyä ilmaisua ”kohtuullinen korvaus” on jo edellä selostetuissa Korkeimman oikeuden ratkaisuissa tulkittu siten, että säännöksellä on luovuttu vahinkojen korvaamisessa lähtökohtana noudatettavasta täyden korvauksen periaatteesta. Korkein oikeus katsoo, että säännöksen mukaisessa kohtuullisessa korvauksessa on kysymys saneerausvelallisen sopimuskumppanille sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä aiheutuvan vahingon korvaamisesta siten, että korvausta määrättäessä sovitetaan kohtuuden mukaan yhteen yhtäältä saneerausvelallisen sopimuskumppanin intressit ja toisaalta saneeraukseen liittyvät tarpeet.

11. Sopimusoikeudessa sopimusrikkomukseen perustuvissa vahingonkorvaustilanteissa korvattava vahinko määritetään pääsääntöisesti positiivisen sopimusedun mukaisesti siten, että vahinkoa kärsinyt saatetaan korvauksen avulla siihen asemaan, jossa tämä olisi, jos sopimus olisi täytetty oikein. Tällöinkin tulee otettavaksi huomioon vahinkoa kärsineen velvollisuus rajoittaa vahinkoaan, jollaisena toimena määräaikaisen vuokrasopimuksen sopimusmääräysten vastaisissa päättämistilanteissa pidetään tyypillisesti uuden korvaavan sopimussuhteen hankkimista.

12. Yrityssaneerauslain 27 §:n 1 momentin kohdalla ei kuitenkaan ole kysymys sopimusrikkomuksen perusteella suoritettavasta korvauksesta, vaan korvausta maksetaan sen perusteella, että saneerausvelallinen on käyttänyt sanottuun säännökseen perustuvaa erityistä irtisanomisoikeuttaan. Korvausvelvollisuutta ei ole tällöin perusteltua määrittää samalla tavoin kuin sopimusrikkomusta koskevissa tilanteissa. Yrityssaneerauslain 27 §:n 1 momentin sisältämä ilmaisu, jonka mukaan korvaus käsittää kohtuullisen korvauksen muusta vahingosta, tarkoittaa siten täyden korvauksen asemesta tapauskohtaisesti arvioitavaa kohtuullista korvausta. Tämä ei sulje pois sitä, etteikö korvaus voisi olla yksittäistapauksessa aiheutuneen todellisen vahingon suuruinen, jos sitä voidaan pitää kohtuullisena.

13. Yrityssaneerauslaissa ei ole tarkemmin säädetty seikoista, joita kohtuullista korvausta määritettäessä on otettava huomioon. Korkein oikeus pitää perusteltuna, että korvausta ja sen määrää arvioidaan ensin yleisten sopimusoikeudellista vahingonkorvausta koskevien periaatteiden mukaisesti. Jotta vahinko voi ylipäätään tulla korvattavaksi, sen täytyy olla syy-yhteydessä sopimuksen ennenaikaiseen päättymiseen. Vahingon tulee olla ollut myös velallisen ennakoitavissa. Toisaalta jos vuokralleantaja on laiminlyönyt velvollisuutensa rajoittaa vahinkoa tai on omalla menettelyllään edesauttanut sen aiheutumista, menettely voi vaikuttaa korvauksen määrään. Tämän harkinnan jälkeen arvioidaan tapauskohtaisesti kohtuullinen korvaus aiheutuneesta vahingosta.

14. Korkein oikeus toteaa, että korvauksen kohtuullisuutta on arvioitava yrityssaneerauslain tarkoituksen ja saneerauksen tavoitteiden perusteella. Tällöin voidaan ottaa huomioon irtisanomisoikeuden käyttäminen osana saneerausvelallisen liiketoiminnan tervehdyttämistä kuitenkin niin, että sopimuksen ennenaikainen päättyminen ei saata vuokralleantajaa kohtuuttomaan tilanteeseen. Nämä näkökohdat huomioon ottaen liikehuoneiston vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä johtuvaa korvausta harkittaessa velallisen velvollisuus korvata vuokrasuhteen päättymisen vuoksi saamatta jääviä vuokria on yleensä perusteltua rajoittaa koskemaan vain sellaista ajanjaksoa, jonka kuluessa vuokralleantajan olisi kohtuudella mahdollista hankkia uusi vuokralainen velallisen tilalle. Tässä arvioinnissa ratkaisevaa merkitystä ei kuitenkaan ole välttämättä perusteltua antaa sille, onko vuokralleantaja tosiasiassa onnistunut kyseisessä tapauksessa hankkimaan uuden vuokralaisen saneerausvelallisen tilalle. Arvioinnissa voidaan lisäksi kiinnittää huomiota tapauskohtaisesti esimerkiksi vuokrasopimuksen syntyyn ja sisältöön sekä sen päättymisen vaikutuksiin liittyvään kokonaisuuteen. Huomioon tulee edelleen ottaa vuokralleantajan liiketoimintaan joka tapauksessa kuuluva riski vuokrakohteen tuotosta ja vuokralaisen maksukyvyttömyydestä.

Korkeimman oikeuden arviointi kohtuullisesta korvauksesta tässä asiassa

15. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, onko saneerausvelkana otettava huomioon B:lle kuuluva suurempi korvaus kuin saneerausohjelmassa huomioitu 12 kuukauden vuokraa vastaava määrä.

16. Korkein oikeus toteaa, että ajan kulumisen vuoksi B on tässä oikeudenkäynnissä voinut esittää sille aiheutuneen vahingon määrästä huomattavasti yksityiskohtaisempaa selvitystä kuin saneerausohjelmaa laadittaessa, jolloin vahingon määrää on jouduttu arvioimaan sen hetkisten tietojen perusteella. Koska saneerausmenettelyn tarkoituksena on, että velallisen maksuvelvollisuus saneerausveloista määrätään saneerausohjelmassa, korvauksen määrä voidaan saneerausohjelmassa vahvistaa, vaikka vastaisuudessa kertyvän vahingon lopullinen määrä ei olisi vielä selvillä. Myöhemmin mahdollisen oikeudenkäynnin aikana käytettävissä oleva selvitys voi kuitenkin osoittaa, ettei saneerausohjelmassa huomioon otettua korvausta voida pitää kohtuullisena korvauksena vahingosta.

17. B on perustanut korvausvaatimuksensa ensinnäkin irtisanomisesta johtuneisiin vuokranmenetyksiin ja yhtiön vastuulle sopimuksen mukaan kuuluneisiin vuokrakohteen ylläpitokuluihin vuokrakohteen tyhjillään olon ajalta 5.12.2018–28.2.2022. Lisäksi vahinkoa on aiheutunut vuokratulojen menetyksestä, kun B oli tehnyt toisen vuokralaisen kanssa uuden vuokrasopimuksen aiempaa alemmalla vuokralla ja aiempaa lyhyemmäksi ajaksi. Edelleen vahinkoa on väitetty aiheutuvan yhtiön maksettavaksi kuuluneista mutta B:n vastuulle jäävistä vuokrakohteen ylläpitokuluista ajalta 1.3.2029–5.3.2032. Oikeudenkäynnin aikana B on ilmoittanut, että sille aiheutuneen kokonaisvahingon määrä olisi vuokratulojen menetys huomioon ottaen yli 3,5 miljoonaa euroa. Tähän nähden B on katsonut, että sen vaatimaa 2 miljoonan euron korvausta tuli pitää joka tapauksessa kohtuullisena korvauksena.

18. Asiassa on riidatonta, että palvelukotirakennus on ollut ilman vuokralaista noin kolme vuotta yhtiön vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen, mistä on aiheutunut B:lle vuokratulojen menetystä ja ylimääräisiä kuluja. B:lle on aiheutunut vahinkoa myös siitä, että palvelukotirakennus on vuokrattu tyhjillään olon jälkeen aiempaa alemmalla vuokralla. B:lle on riidattomasti aiheutunut näistä syistä vahinkoa yli 2 miljoonaa euroa, joka ylittää B:n kanteessaan vaatiman määrän.

19. Asiassa on riidatonta, että B ei ole laiminlyönyt velvollisuuttaan rajoittaa sille aiheutunutta vahinkoa. B:n ei voida myöskään katsoa omalla toiminnallaan vaikuttaneen vahingon syntymiseen.

20. Korkein oikeus toteaa, että palvelukotirakennuksen uudelleenvuokraamista voidaan pitää kohteen laadun ja sijainnin vuoksi tavanomaista vaikeampana, kun otetaan huomioon rakennuksen alkuperäisen käyttötarkoituksen liityntä alueen kunnallisten toimijoiden lakisääteisiin tehtäviin sekä näiden tehtävien järjestämisessä tapahtuneet muutokset. Uudelleenvuokrauksen vaikeus voidaan ottaa huomioon kohtuullista korvausta arvioitaessa. Toisaalta vuokralleantajana on ammattimainen kiinteistösijoittaja, jolta voidaan edellyttää kohteeseen investoimiseen ja vuokraukseen liittyvien riskien ymmärtämistä ja ennakoimista omassa liiketoiminnassaan. Tällaisen liiketoimintariskin realisoitumisen ei siten sellaisenaan voida katsoa johtavan vuokralleantajan kannalta kohtuuttomaan tilanteeseen.

21. Yrityssaneerauslain 27 §:n 1 momentin mukaisen vuokrasopimuksen irtisanomisoikeuden käyttäminen on ollut esitetyn selvityksen perusteella keskeisessä asemassa yhtiön liiketoiminnan tervehdyttämisessä. Sanotun säännöksen tarkoituksena on antaa saneerausvelalliselle mahdollisuus vapautua saneerauksen myötä tarpeettomiksi käyvistä toimitiloista tehdyistä vuokrasopimuksista, jotka jatkuessaan olisivat omiaan aiheuttamaan velalliselle tarpeettomia kustannuksia. Ottaen huomioon yrityssaneerauslain tavoite velallisen jatkamiskelpoisen yritystoiminnan tervehdyttämisestä riskiä vuokrakohteeseen sijoitetuista investoinneista ja pitkäaikaisista tuotto-odotuksista ei ole perusteltua kohdistaa irtisanomisoikeuttaan käyttävän velallisen vastuulle.

22. Korkein oikeus katsoo, että tässä asiassa osapuolten välisen vuokrasopimuksen syntyyn ja sisältöön liittyvistä erityispiirteistä huolimatta kohtuullisena korvauksena B:lle aiheutuneesta vahingosta voidaan pitää määrää, joka vastaa saamatta jääneitä vuokria ajalta, jonka kuluessa vuokralleantajan on voitu kohtuudella arvioida saavan kohteen uudelleenvuokratuksi, kun tässä arvioinnissa otetaan huomioon, että kohde on tavanomaista vaikeammin vuokrattavissa uudelle vuokralaiselle. Korkein oikeus katsoo, että asiassa ei ole esitetty tältä osin seikkoja, joiden perusteella saneerausohjelmassa arvioitua 12 kuukauden vuokraa vastaavaa korvausta olisi aihetta korottaa.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Tuomo Antila, Timo Ojala, Alice Guimaraes-Purokoski, Tuija Turpeinen ja Kaarlo Hakamies. Esittelijä Juha Pihlamaa.