KKO:2024:64

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Kanne ja vastaus Oulun käräjäoikeudessa

Asunto-osakeyhtiö vaati, että A Oy velvoitetaan suorittamaan sille vahingonkorvauksena 18 417,01 euroa laillisine korkoineen. A Oy oli vuokrannut asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajalta huoneiston ja majoittanut siellä palveluksessaan olleita urheilijoita. A Oy oli käyttänyt tai sallinut käyttää huoneistossa viemäreitä, vaikka ne olivat olleet putkiremontin vuoksi käyttökiellossa. Tästä oli aiheutunut asunto-osakeyhtiölle vahinkoa, jonka A Oy oli velvollinen korvaamaan. A Oy oli laiminlyönyt ryhtyä sellaisiin kohtuudella edellytettäviin varotoimiin, joilla viemäreiden käyttökiellon rikkominen ja siten vahingon syntyminen olisi voitu estää. Vuokralainen oli vastuussa huoneiston asianmukaisesta käytöstä, olipa se hänen omassa käytössään tai luovutettuna edelleen. A Oy oli myöntänyt vastuunsa maksamalla yhden huoneiston haltijalle vahinkotapahtumasta.

A Oy vastusti kannetta ja vaati sen hylkäämistä. A Oy ei ollut tuottamuksellaan aiheuttanut asunto-osakeyhtiölle korvattavaa vahinkoa eikä sillä ollut säännöksiin perustuvaa vahingonkorvausvastuuta suhteessa asunto-osakeyhtiöön. Vahingon aiheuttaneilla ei ollut asemaa A Oy:ssä, eikä A Oy ollut vastuussa heidän kolmannelle henkilölle aiheuttamastaan vahingosta. A Oy:llä ei ollut sellaista toimimisvelvollisuutta, jonka laiminlyönti olisi aiheuttanut vahingonkorvausvastuun. A Oy ei ollut myöskään myöntänyt, että se olisi aiheuttanut vahingon tai olisi laiminlyönnillään vastuussa vahingosta.

Käräjäoikeuden tuomio 29.6.2021 nro 21/15182

Käräjäoikeus totesi asiassa olevan riidatonta, että runkoviemärin pinnoitustöiden aikana A Oy:n vuokraaman huoneiston hanoja ja pesukonetta oli käytetty ja että tämän seurauksena viemäriin lasketut vedet olivat vahingoittaneet huoneiston alapuolella olleita kahta huoneistoa. Asunto-osakeyhtiölle oli aiheutunut vaaditun suuruinen vahinko.

Käräjäoikeus arvioi asiassa esitetyn näytön osoittavan, että A Oy oli antanut vuokraamansa huoneiston työntekijöidensä käyttöön ja että nämä olivat laskeneet vettä viemäriin käyttökiellosta huolimatta. A Oy oli asiassa esitetyn todistelun perusteella myöntänyt olevansa vastuussa vuokraamassaan huoneistossa työntekijöidensä aiheuttamasta vahingosta. Näin ollen käräjäoikeus tuomitsi A Oy:n suorittamaan asunto-osakeyhtiölle vahingonkorvausta vaaditun mukaisesti.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Minna Leikas.

Rovaniemen hovioikeuden tuomio 8.3.2023 nro 82

A Oy valitti hovioikeuteen.

Hovioikeus katsoi asunto-osakeyhtiön esittämän selvityksen perusteella, että viemäriremontista ja siihen liittyvistä käyttökielloista oli tiedotettu asukkaita useaan otteeseen ja eri tavoin. A Oy ei ollut väittänytkään, ettei se olisi vuokralaisena ollut viemäriremontista ja siihen liittyvästä asukkaiden ohjeistuksesta tietoinen. A Oy:n oli selvitetty majoittaneen asunnossa ulkomaalaisia työntekijöitä, mitä seikkaa A Oy ei ollut kiistänyt.

Hovioikeus katsoi, että näissä olosuhteissa A Oy:n olisi huoneiston vuokralaisen asemassa huolellisesti toimiessaan tullut varmistaa, että kaikki sen asunnossa majoittamat työntekijät olivat tietoisia viemäriremontista ja siihen liittyvästä ohjeistuksesta ja noudattivat sitä. Tähän nähden A Oy:n ei voitu katsoa menetelleen asiassa huolellisesti eikä se myöskään voinut olla näissä olosuhteissa perustellusti siinä käsityksessä, että se voi vapautua vuokralaisen vastuusta sillä perusteella, että vahinko ei ollut A Oy:n itsensä aiheuttama tai että se ei ollut tiennyt vahingosta. Hovioikeus katsoi, että A Oy oli korvausvelvollinen asunto-osakeyhtiölle aiheuttamastaan määrältään riidattomasta vahingosta.

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Maarit Tukiainen, Pasi Olkkonen ja Teija Ahola. Esittelijä Mikko Lindroos.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

A Oy:lle myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan A Oy vaati, että asunto-osakeyhtiön kanne hylätään.

Vastauksessaan asunto-osakeyhtiö vaati valituksen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. A Oy on vuokrannut asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajalta asuinhuoneiston omien työntekijöidensä eli jalkapalloa pelaavien henkilöiden käyttöön. Asunto-osakeyhtiössä on teetetty viemäreiden pinnoitustyö, jonka aikana viemärit olivat olleet pystylinja kerrallaan käyttökiellossa. A Oy:n vuokraamassa asunnossa oleskelleet A Oy:n työntekijät ovat käyttäneet viemäriä käyttökiellon aikana, mistä on aiheutunut vesivahinko kahteen alempana sijainneeseen huoneistoon. Asunto-osakeyhtiö on vastannut huoneistojen korjauskustannuksista.

2. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, onko A Oy velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiölle aiheutuneen edellä mainitun vahingon.

Vahingonkorvausvastuun peruste

3. Asunto-osakeyhtiö on kanteensa perusteeksi väittänyt A Oy:n menetelleen tuottamuksellisesti laiminlyödessään velvollisuutensa huolehtia siitä, että huoneistossa oleskelleet ulkomaalaiset A Oy:n työntekijät ovat ymmärtäneet viemärien korjaustyötä koskevan ilmoituksen ja viemäreiden käyttökiellon merkityksen. A Oy on kiistänyt vastuunsa katsoen, ettei sillä ole ollut velvollisuutta eikä edes oikeutta valvoa asunnon käyttäjiä näiden vapaa-aikana. A Oy:n mukaan se ei ole menetellyt tuottamuksellisesti, eikä sen toiminta tai toimimatta jättäminen ole ollut syy-yhteydessä aiheutuneeseen vahinkoon.

4. Korkein oikeus toteaa, että vahinko ei ole aiheutunut A Oy:n vuokranantajalle vaan asunto-osakeyhtiölle. Näin ollen kyse ei ole vahingosta, josta A Oy voisi olla vuokralaisena vastuussa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 25 §:n perusteella. Vuokralaisen ja asunto-osakeyhtiön välisessä suhteessa sovellettavaksi tulee vahingonkorvauslaki sopimuksenulkoista vahingonkorvausvastuuta koskevana yleislakina.

5. Vaikka asuinhuoneistossa vettä viemäriin laskeneet henkilöt ovat olleet A Oy:n työntekijöitä, vahinkoa ei ole edes väitetty aiheutetun työssä. Siten asiassa ei sovelleta vahingonkorvauslain 3 luvun 1 §:n säännöksiä työnantajan korvausvastuusta.

6. Korkein oikeus toteaa, että näin ollen asiassa sovellettavaksi tulee vahingonkorvauslain 2 luvun 1 §:n 1 momentti, jonka mukaan se, joka tahallisesti tai tuottamuksesta aiheuttaa toiselle vahingon, on velvollinen korvaamaan sen. Kyseisen yleissäännöksen mukaista tuottamusta arvioitaessa ratkaisevaa on, millaista huolellisuutta asianomaiselta kulloisessakin tilanteessa vallitsevien olosuhteiden perusteella voidaan edellyttää. Säännöksen mukaisen korvausvastuun perustavana seikkana voi olla vahingonaiheuttajan teko tai laiminlyönti.

7. Vuokralaisen edellä mainitun asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 25 §:n mukaisen huolellisuusvelvollisuuden kannalta on olennaista merkitystä sillä, että vuokralaisen hallussa on toisen omaisuutta. Kun arvioidaan osakehuoneiston vuokralaisen sopimuksenulkoista vahingonkorvausvastuuta asunto-osakeyhtiötä kohtaan vahingonkorvauslain 2 luvun 1 §:n 1 momentin perusteella, on vastaavasti otettava huomioon, että huoneistoa hallussaan pitävän vuokralaisen toiminnalla voi olla olennainen merkitys myös asunto-osakeyhtiön toisiin huoneistoihin ja muuhun rakennukseen kohdistuvien vahinkojen ja niiden välttämisen kannalta, vaikka kysymys ei suoranaisesti olekaan vuokralaisen hallussa olevasta omaisuudesta. Vertailukohtana voidaan tältä osin mainita myös asunto-osakeyhtiölain säännökset, jotka voivat johtaa osakkeenomistajan korvausvastuuseen esimerkiksi toiselle huoneistolle tai yhtiön rakennukselle muuten aiheutetusta vahingosta.

Arviointi tässä asiassa

8. A Oy:llä on ollut vuokraamansa huoneiston yksinomainen hallinta rakennuksessa, jonka on omistanut asunto-osakeyhtiö. A Oy:n vuokraamassa asunnossa oleskelleet A Oy:n työntekijät ovat käyttäneet viemäriä käyttökiellon aikana, mistä on aiheutunut vesivahinko kahteen alempana sijainneeseen huoneistoon.

9. Asunto-osakeyhtiön on hovioikeuden toteamalla tavalla selvitetty tiedottaneen asukkaita viemäriremontista ja siihen liittyvistä käyttökielloista useasti ja eri tavoin. A Oy ei ole edes väittänyt, että se ei olisi vuokralaisena ollut itse viemärien korjaustyöstä ja käyttökiellosta sekä siihen liittyvästä asukkaiden ohjeistuksesta tietoinen.

10. A Oy:n huoneistossaan majoittamien työntekijöiden on hovioikeuden toteamalla tavalla selvitetty olleen ulkomaalaisia. Asunto-osakeyhtiö on lisäksi vedonnut siihen, että A Oy:n huoneistossa majoittamat henkilöt ovat olleet täysin suomen kieltä taitamattomia, jota seikkaa A Oy ei ole kiistänyt. Korkein oikeus katsoo, että asiassa esitetyn perusteella riski siitä, että huoneistossa oleskelevat henkilöt eivät ymmärrä viemäreiden käyttökieltoa koskevia ilmoituksia taikka käyttökiellon merkitystä, on ollut korostunut. Samalla on olennaisesti kasvanut riski siitä, että viemäreiden käyttökiellon vastaisesta toiminnasta aiheutuu mittavaa vahinkoa asunto-osakeyhtiön rakennuksen tiloihin laajemminkin.

11. Korkein oikeus katsoo A Oy:llä edellä kohdassa 10 selostetut tapauksen erityiset olosuhteet huomioon ottaen olleen velvollisuus erikseen varmistua siitä, että sen huoneistossa majoittamat työntekijät ovat tietoisia viemärien korjaustyöstä ja siihen liittyvästä käyttökiellosta sekä kiellon merkityksestä. Kun A Oy ei ole edes väittänyt olleensa yhteydessä työntekijöihinsä korjaustyön johdosta, Korkein oikeus katsoo A Oy:n menetelleen tuottamuksellisesti.

12. Korkein oikeus toteaa edelleen, että vahinko olisi tässä tapauksessa ollut mahdollista välttää keskustelemalla viemäreiden käyttökiellosta ja kiellon merkityksestä huoneistossa oleskelleiden A Oy:n työntekijöiden kanssa. A Oy:n kannalta ei ole ollut myöskään ennalta arvaamatonta, että viemäreiden käyttökiellon noudattamatta jättämisestä voi seurata vesivahinko, jonka korjauskustannukset voivat nousta tuntuviksi. Siten Korkein oikeus katsoo, että A Oy:n laiminlyönti on ollut korvausvastuun perustavassa syy-yhteydessä vahinkoon.

13. A Oy on vielä vedonnut siihen, että vahingon aiheuttaja ei ole ollut A Oy vaan tuntemattomaksi jäänyt A Oy:n työntekijä, jonka toimista A Oy ei ole vastuussa. Tältä osin Korkein oikeus toteaa, että vahingonkorvausoikeutta koskevassa ratkaisukäytännössä on yleistä, että vahingon katsotaan olevan syy-yhteydessä useamman kuin yhden henkilön menettelyyn tai laiminlyöntiin silloinkin, kun henkilöt eivät ole toimineet yhdessä (ks. esim. KKO 2022:21, kohta 34). Edellä todettu huomioon ottaen se seikka, että vahingon on välittömästi aiheuttanut joku A Oy:n työntekijöistä, ei poista A Oy:n vastuuta asiassa.

Johtopäätös

14. A Oy on tuottamuksellaan aiheuttanut asunto-osakeyhtiölle vahinkoa, jonka se on velvollinen korvaamaan. Vahingon määrä on riidaton. Hovioikeuden tuomion lopputuloksen muuttamiseen ei näin ollen ole aihetta.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Ari Kantor, Kirsti Uusitalo, Juha Mäkelä, Timo Ojala ja Pekka Pulkkinen. Esittelijä Sofia Aspelund.