KKO:2023:41

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta

A omisti Tornionjoen varressa Kukkolankoskella sijaitsevat, nykyisin vapaa-ajan käytössä olevat kolme rakennusta, jotka sijaitsivat X Oy:n nykyisin omistamalla kiinteistöllä. Rakennusten tarkka rakentamisajankohta ei ollut tiedossa. Vanhempi asuinrakennus oli todennäköisesti rakennettu 1800-luvulla, mahdollisesti jo ennen vuonna 1841 päättynyttä isojakoa.

Rakennukset sijaitsivat maa-alueella, joka oli isojaossa merkitty Y:n perintötalon tiluksiin kuuluvaksi. Y:n talon myöhemmät omistajat olivat vuonna 1911 myyneet kyseisen maa-alueen palstatilaksi mylläri W:lle ja hänen puolisolleen Z:lle. Rakennukset omisti tuolloin B, jolta ne olivat sittemmin siirtyneet lahjakirjalla C:n omistukseen. A oli C:n testamentinsaajan perintöoikeudellinen seuraaja.

W:n ja Z:n perintöoikeudelliset seuraajat olivat vuonna 2013 jakaneet palstatilasta muodostuneen kiinteistön jakosopimuksella. Samassa yhteydessä X Oy:lle oli myyty kiinteistöstä määräala, jolla A:n rakennukset sijaitsivat. Määräala oli sittemmin lohkomistoimituksessa muodostettu kiinteistöksi.

Kanne ja vastaus Lapin käräjäoikeudessa

X Oy vaati 14.12.2016 vireille tulleella kanteellaan, että käräjäoikeus ensisijaisesti velvoittaa A:n poistamaan omistamansa rakennukset yhtiön omistamalta tilalta ja saattamaan alueen alkuperäiseen kuntoonsa kolmen kuukauden kuluessa tuomion antamisesta uhalla, että ellei A tätä tee, yhtiö on oikeutettu tekemään tai teettämään sen A:n kustannuksella. Toissijaisesti yhtiö vaati, että mikäli rakennusten poistaminen ei ole mahdollista, käräjäoikeus vahvistaa, että rakennusten omistusoikeus kuuluu yhtiölle. Vielä yhtiö vaati, että käräjäoikeus velvoittaa A:n suorittamaan kiinteistön käytöstä saamastaan perusteettomasta edusta 500 euroa kuukaudessa 18.12.2012 alkaen niin kauan kuin A pitää rakennuksia hallussaan sekä suorittamaan korvaukselle viivästyskorkoa.

Yhtiö vetosi kanteensa perusteena siihen, että A:lla ei ollut oikeusperustetta pitää rakennuksiaan yhtiön omistamalla maalla. Yhtiöllä oli joka tapauksessa oikeus irtisanoa pysyttämisoikeus, sillä rakennusten omistajat olivat saaneet täysimääräisesti hyödyn rakennuksiin sijoitetuista kustannuksista. Lisäksi rakennuksista maanomistajalle aiheutuva haitta oli kasvanut pysyttämisoikeuden vaikeuttaessa kiinteistön kehittämistä ja hyödyntämistä, kun yhtiön tarkoituksena on käyttää kiinteistöä matkailutoimintaan liittyviin palveluihin.

A vaati vastauksessaan kanteen hylkäämistä. Rakennusten pysyttämisoikeuden perusteena oli vähintään konkludenttinen sopimus. Käyttöoikeus oli alusta asti ollut vastikkeeton. Pysyttämisoikeuden irtisanomiselle ei ollut edellytyksiä, sillä käyttöoikeus ei ollut käynyt tarpeettomaksi. Rakennukset olivat edelleen käyttökelpoisia ja niitä käytettiin vapaa-ajan asuntona. Käyttöoikeudesta ei aiheudu ainakaan enempää haittaa kuin aikaisemmin. Rakennukset ovat alueella, jota ei voida käyttää matkailutoimintaa palvelevaan rakentamiseen, eikä rakennuksista aiheudu mitään haittaa tilasta matkailupalvelujen alueeksi osoitetun osan hyödyntämiselle ja kehittämiselle. Olosuhteissa ei ollut tapahtunut sellaista muutosta, jonka perusteella yhtiöllä olisi oikeus irtisanoa pysyttämisoikeus.

Käräjäoikeuden tuomio 18.10.2019 nro 19/12575

Käräjäoikeus katsoi, että A:lla oli vähintään konkludenttisesti syntyneen sopimuksen perusteella oikeus pysyttää rakennukset paikallaan ja käyttää tilan aluetta rakennusten käytön edellyttämällä tavalla. Kysymys oli sopimuksella perustetusta rasitteen luontoisesta käyttöoikeudesta. Sen sisältönä oli oikeus pitää rakennuksia tilan alueella ja käyttää rakennusten pihapiirin muodostamaa aluetta rakennusten käyttötarkoituksen mukaisesti. Oikeus oli vastikkeeton ja sovittu olemaan voimassa toistaiseksi.

Tällainen sopimus voitiin irtisanoa päättymään sovitun käyttöoikeuden käytyä tarpeettomaksi taikka olosuhteiden muututtua niin, että tilan käytöstä aiheutuva rasitus oli varteenotettavalla tavalla kasvanut. Irtisanomisen edellytyksiä oli arvioitava oikeuden käytön tarpeen ja käytöstä aiheutuvan haitan näkökulmasta. Tässä arvioinnissa oli perusteltua ottaa huomioon myös ne taloudelliset vaikutukset, joita oikeuden käytöstä tai sen lakkaamisesta oli molemmille osapuolille.

Käyttöoikeus ei ollut käynyt tarpeettomaksi, sillä A käytti rakennuksia lomanviettotarkoituksiin ympärivuotisesti. Maan omistaminen ei näissä olosuhteissa riittänyt perusteeksi sopimuksen irtisanomiselle. X Oy:n väite rakennuksista aiheutuvasta haitasta oli jäänyt yksilöimättömäksi ja rajoittunut siihen haittaan, jota rakennukset olivat omiaan aiheuttamaan matkailutoiminnan kehittämiselle. Yhtiön varsin suurisuuntainen rakennus- ja kaavoitushanke oikeuttaa edistyessään mitä ilmeisimmin irtisanomaan A:n rakennusten pysyttämistä koskevan sopimuksen, jos A:n käyttöoikeudesta aiheutuu haittaa hankkeen toteutumiselle. Asiassa ei ollut kuitenkaan esitetty selvitystä siitä, että mainittu hanke olisi edennyt, eikä siitäkään, millä tavalla A:n rakennukset vaikeuttivat hankkeen toteutumista. Hankkeen varhaisen vaiheen ja siihen liittyvän ilmeisen epävarmuuden huomioon ottaen käräjäoikeus katsoi jääneen näyttämättä, että rakennusten pysyttäminen ja käyttö haittaisivat matkailun kehittämiseen liittyviä yhtiön suunnitelmia tai vaikeuttaisivat muutoinkaan tilan alueen käyttämistä. Pelkkä ajan kuluminen ilman olosuhteissa tapahtuneita muutoksia ei oikeuttanut sopimuksen irtisanomiseen.

Käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomarit Kimmo Saarela, Arto Mäkinen ja Janne Mänty.

Rovaniemen hovioikeuden tuomio 13.10.2020 nro 291

X Oy valitti hovioikeuteen toistaen kanteessa esitetyt vaatimuksensa. Vaatimusten perusteena yhtiö ei enää vedonnut siihen, että A:lla ei ollut oikeusperustetta pitää rakennuksiaan yhtiön omistamalla maalla, vaan hyväksyi käräjäoikeuden tuomion siltä osin, että A:lla oli ollut sopimusperusteinen oikeus pitää rakennukset paikallaan ja käyttää aluetta vastikkeetta rakennusten käytön edellyttämällä tavalla. Yhtiöllä oli kuitenkin oikeus irtisanoa pysyttämisoikeus. A vaati valituksen hylkäämistä.

Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen. Lisäksi hovioikeus totesi, että rakennukset oli tarkoitettu tavanomaiseen asumiskäyttöön, mikä huomioon ottaen voitiin katsoa, että pysyttämisoikeus oli tarkoitettu pitkäaikaiseksi järjestelyksi. Pitkäaikainenkin sopimus oli irtisanottavissa. Hovioikeus katsoi kuitenkin kuten käräjäoikeus, että alueelle suunniteltu matkailuhanke oli vasta varhaisessa vaiheessa. Asiassa esitetyn näytön perusteella ei voitu katsoa, että rakennusten pysyttäminen ja käyttö haittaisi X Oy:n omistaman kiinteistön käyttöä. Olosuhteet eivät muutoinkaan olleet muuttuneet sillä tavoin, että sopimus olisi irtisanottavissa.

Hovioikeus hylkäsi valituksen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeudenlaamanni Teija Unkila, hovioikeudenneuvos Petri Nykänen ja asessori Meriel Koppström. Esittelijä Henna Niemi.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

X Oy:lle myönnettiin valituslupa. X Oy toisti valituksessaan hovioikeudessa esittämänsä vaatimukset.

A vaati valituksen hylkäämistä.

A kuoli 22.1.2023. A:n kuolinpesä pyysi oikeudenkäynnin jatkamista nimissään.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta

1. A on omistanut nykyisin vapaa-ajan käytössä olevat rakennukset, jotka sijaitsevat X Oy:n omistamalla kiinteistöllä. Rakennusten tarkka rakentamisajankohta ei ole tiedossa, mutta vanhempi asuinrakennus on todennäköisesti 1800-luvulta ja mahdollisesti rakennettu jo ennen vuonna 1841 päättynyttä isojakoa.

2. Rakennukset sijaitsevat maa-alueella, joka oli ollut ennen isojakoa yhteismaana jakokunnan eli kylän talojen yhteiskäytössä. Isojaossa kyseinen maa-alue merkittiin Y:n perintötalon tiluksiin kuuluvaksi. W ja Z ostivat kyseisen kauppakirjassa yhteismaaksi mainitun maa-alueen Y:n talon myöhemmiltä omistajilta 6.2.1911, ja tuosta palstatilasta muodostettiin kiinteistö.

3. X Oy:n omistama kiinteistö on lohkottu mainitusta kiinteistöstä yhtiön ostettua määräalan vuonna 2013 W:n ja Z:n perillisiltä. Myös yhtiön omistajat ovat W:n ja Z:n perintöoikeudellisia seuraajia, ja yhtiö on todennut olevansa kiinteistön omistajana samassa asemassa, jossa W ja Z olivat olleet. Yhtiö on 17.12.2015 esittänyt A:lle vaatimuksen tämän käyttämän maa-alueen luovuttamisesta kiinteistön omistajan hallintaan. Yhtiö on vaatinut myös rakennusten poistamista kiinteistöltä sekä korvausta alueen käytöstä.

4. Rakennusten pysyttämisoikeudesta ei ole tehty kirjallista sopimusta eikä oikeutta ole kirjattu maarekisteriin tai kiinteistörekisteriin. Oikeus on ollut alusta lähtien vastikkeeton. Yhtiö on valituksessaan Korkeimpaan oikeuteen hyväksynyt sen alempien oikeusasteiden johtopäätöksen, jonka mukaan rakennusten omistajilla on ollut ainakin sallimisperusteinen oikeus pysyttää rakennukset yhtiön omistamalla maalla ja käyttää tilan aluetta vastikkeetta rakennusten käyttötarkoituksen edellyttämällä tavalla.

Kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa

5. Korkeimmassa oikeudessa on X Oy:n valituksen perusteella ensisijaisesti kysymys siitä, onko yhtiöllä oikeus irtisanoa mainittu sopimusperusteinen oikeus pitää rakennuksia yhtiön omistamalla kiinteistöllä.

Rakennuksen pysyttämisoikeuden irtisanomisen edellytykset ja sitä koskevan arvioinnin lähtökohdat

6. Edellä selvitetyllä tavalla asiassa on riidatonta, että rakennusten pysyttäminen toisen maalla on perustunut vähintään kiinteistönomistajan suostumuksen nojalla syntyneeseen sopimukseen, joka tässä tapauksessa on ollut luonteeltaan konkludenttinen. Korkein oikeus toteaa, että tällainen vastikkeeton pysyttämisoikeus on kiinteistöön kohdistuva käyttöoikeus, jota nimenomaisesti koskevaa lainsäädäntöä ei ole voimassa, eikä tällaisen oikeuden irtisanomisen edellytyksiä voida arvioida esineoikeudellisesti suojattuna käyttöoikeutena tai rasitteena. Tämän vuoksi keskeisenä lähtökohtana on se, mitä osapuolet ovat sopineet oikeuden kestoajasta tai, jos osapuolten tarkoituksesta ei ole saatavissa näyttöä, mitä heidän on oikeuden kestoajasta katsottava tarkoittaneen tai edellyttäneen sopimusta tehtäessä.

7. Lailla sääntelemättömien kiinteistöön kohdistuvien käyttöoikeuksien kestoaikaa ja irtisanomisen edellytyksiä yleisesti arvioitaessa on lähdetty yhtäältä siitä, ettei käyttöoikeuksia voida perustaa sitovalla tavalla määräämättömäksi, ”ikuiseksi” ajaksi. Lähtökohtaa on pidetty yhdenmukaisena niiden omistajan määräämis- ja käyttövallan säilyttämistä koskevien periaatteiden kanssa, joiden pohjalta muun muassa maanvuokraoikeuksien voimassaololle on nykyään asetettu laissa enimmäisajat. (Ks. Juhani Wirilander, Käyttöoikeudesta kiinteistöön, 1980, s. 150.) Toisaalta erityisesti rakennusten pysyttämisoikeuksien osalta ei ole pidetty perusteltuna sitä lähtökohtaa, jonka mukaan maanomistajalla olisi oikeus irtisanoa käyttöoikeus lakkaamaan milloin tahansa, jos oikeuden kestoaikaa ei voida osoittaa sovitun. (Ks. esim. Leena Kartio, Toisen maalla olevan rakennuksen pysyttämisoikeudesta ja lunastamisesta, teoksessa Jurisprudentia Turkuensis: Turun yliopiston oikeustieteellinen tiedekunta 1961–1986, s. 168.) Yleisesti kaikkien käyttöoikeuksien voimassaoloajan määrittelyn suhteen merkityksellisenä on pidetty oikeuden perustamisen tarkoitusta, ja käyttöoikeuden on edellytetty olevan voimassa perustamistarkoituksen edellyttämän ajan.

8. Korkein oikeus on katsonut ratkaisussa KKO 1985 II 109, että kiinteistön omistajilla oli oikeus irtisanoa sopimukseen perustunut käyttöoikeus. Tapauksessa rakennusten omistajat olivat aiemmilta kiinteistön omistajilta saadun suullisen luvan perusteella rakentaneet 1950-luvulla saunan ja käymälän kiinteistöllä sijainneen venevalkamansa alueelle. Korkein oikeus totesi, että rakennusten omistajien ja alkuperäisten kiinteistönomistajien välisellä sopimuksella ei ollut voitu perustaa pysyvää käyttöoikeutta tilaan eikä tätä ilmeisesti ollut tarkoitettukaan. Sopijapuolten tarkoituksena oli kuitenkin ilmeisesti ollut, että ellei niissä olosuhteissa, joiden vallitessa lupa saunan ja käymälän rakentamiseen annettiin, tapahtuisi olennaista muutosta, rakennukset saisivat olla paikoillaan pitkähkön ajan. Korkein oikeus arvioi irtisanomisen edellytysten täyttymistä osapuolten sopimuksen kestoaikaa koskevan tarkoituksen pohjalta antamalla merkitystä yhtäältä sille seikalle, että rakennusten omistajat olivat saaneet hallita rakennuksia niihin panemiensa kustannusten määrään nähden riittävän kauan, ja toisaalta olosuhteiden olennaiselle muuttumiselle, joiden seurauksena käyttöoikeuden merkitys oli sen haltijoille vähentynyt ja käyttöoikeuden rasittavuus kiinteistön omistajille käyttöoikeuden perustamisolosuhteisiin nähden kasvanut.

9. Lisäksi Korkein oikeus on arvioinut hyvin pitkäaikaisen sopimuksen irtisanomisen edellytyksiä ikuisia vastikkeettomia jauhatusoikeuksia koskevassa ratkaisussaan KKO 2019:13. Korkein oikeus katsoi, että yhtiöllä oli muun muassa yhteiskunnan muutosten ja teknologian kehittymisen vuoksi muuttuneiden olosuhteiden takia ollut oikeus irtisanoa jauhatusoikeuksia koskeneet sopimukset (kohdat 24–27).

10. Jos rakennuksen pysyttämisoikeuden kestoaikaa ja irtisanomisen edellytyksiä arvioidaan edellä mainitusta yleisestä käyttöoikeuksien voimassaoloaikaa koskevasta lähtökohdasta, jonka mukaan osapuolet ovat tarkoittaneet tai edellyttäneet käyttöoikeuden olevan voimassa perustamistarkoituksensa edellyttämän ajan, se merkitsee, että rakennuksen pysyttämisoikeuden on tarkoitettu tai edellytetty pysyvän voimassa niin kauan kuin maapohjan käyttö on tarpeen rakennuksen käyttämiseksi. Perusteltuna voidaan pitää ainakin sitä ratkaisussa KKO 1985 II 109 mainittua perustetta, jonka mukaan oikeuden on tarkoitettu pysyvän voimassa vähintään niin kauan, että rakennuksen omistaja on saanut mahdollisuuden hallita aluetta rakennuksiin panemiensa kustannusten määrään nähden riittävän pitkän ajan. Peruste on myös yhdenmukainen nykyisin voimassaolevassa maanvuokralainsäädännössä omaksuttujen periaatteiden kanssa.

11. Käyttöoikeuden on kuitenkin voitu edellyttää sopimusta tehtäessä olevan voimassa niin kauan kuin ne olosuhteet, jotka ovat olleet olennaisia käyttöoikeuden perustamisen näkökulmasta, säilyvät ennallaan. Tällöin rakennuksen pysyttämisoikeuden irtisanottavuuden arviointi kohdistuu sellaisiin sopimusperusteisia rasitteita koskeviin, olosuhteiden olennaiseen muuttumiseen liittyviin periaatteisiin, joissa on kysymys käyttöoikeuden merkityksestä sen haltijalle ja rasittavuudesta kiinteistön omistajalle. Näihin perusteisiin Korkein oikeus on niin ikään nojautunut ratkaisussa KKO 1985 II 109.

12. Korkein oikeus toteaa johtopäätöksenään, että rakennuksen pysyttämisoikeuden voimassaoloaikaa ja irtisanomisen edellytyksiä on arvioitava tapauskohtaisesti silloin, kun nimenomaista sovittua aikamääräystä ei ole osoitettavissa. Arvioinnissa on keskeistä se, mitä osapuolet ovat sopimuksen tarkoituksesta muutoin sopineet. Mikäli osapuolten tarkoituksesta ei ole ajan kulumisen vuoksi mahdollista esittää näyttöä, irtisanomisen edellytyksiä on arvioitava sen perusteella, mitä sopimuksentekohetkellä vallinneiden olosuhteiden perusteella voidaan otaksua osapuolten tarkoittaneen.

Korkeimman oikeuden arviointi tässä asiassa

13. X Oy on vedonnut ensisijaisena irtisanomisperusteena ajan kulumiseen ja maanvuokralainsäädännössä käyttöoikeuksien voimassaoloajalle säädettyjen rajoitusten analogiseen soveltumiseen. Käyttöoikeuden haltijan oikeusturvan kannalta on keskeistä, että hän on saanut pitää rakennuksensa kiinteistöllä riittävän pitkän ajan, jotta hän on saanut hyödyntää rakennuksiin laittamansa kustannukset irtisanomiseen mennessä. Maanomistajan irtisanomisoikeutta puolestaan puoltaa se, että rakennuksen omistaja on käyttöoikeutensa keston aikana saanut hyväkseen rakennukseen laittamansa kustannukset. Toissijaisesti yhtiö on katsonut, että myös olosuhteet ovat muuttuneet olennaisesti siten, että rakennusten käyttöoikeus on muodostunut yhtiölle kiinteistönomistajana olennaisesti raskaammaksi kuin aikanaan yli sata vuotta sitten, jolloin kiinteistöllä oli ollut olennaista arvoa omistajalleen myllyn paikkana viereisen kosken sijainnin vuoksi. Rakennusten pysyttämisoikeudesta on haittaa yhtiön suunnittelemalle matkailutoiminnan kehittämishankkeelle kiinteistöllä. Lisäksi rakennusten käyttöhyöty niiden omistajalle on alentunut, sillä rakennuksia ei enää käytetä vakituiseen asumiseen.

14. A on kiistänyt irtisanomisperusteen oikeutuksen. Hänen mukaansa pysyttämisoikeus on käyttötarkoituksensa perusteella tarkoitettu pitkäaikaiseksi järjestelyksi, joka rinnastuu kiinteistörasitteeseen. Oikeus voidaan irtisanoa samoin edellytyksin kuin rasite voidaan lakkauttaa. Oikeuden voidaan olettaa tarkoitetun olemaan voimassa ainakin niin kauan kuin rakennus pysyy asumiseen käyttökelpoisena tai olosuhteissa ei tapahdu muutosta. A on katsonut, että pelkästään ajan kuluminen ei oikeuta sopimuksen irtisanomiseen. Irtisanomiseen ei ollut perustetta myöskään olosuhteiden muuttumisen perusteella, sillä olosuhteet eivät olleet muuttuneet rakennusten pysyttämisoikeuden syntyhetken olosuhteisiin verrattuna. Oikeus oli kohdistunut syntyhetkellään yhteiskäytössä olleeseen alueeseen ja kohdistui edelleen samanlaisessa yhteiskäytössä olevaan alueeseen. Rakennusten pysyttämisoikeus oli edelleen tarpeellinen. Pysyttämisoikeudesta yhtiölle aiheutuva haitta ei myöskään ollut lisääntynyt.

15. Korkein oikeus toteaa, että A:lle siirtynyt rakennuksen pysyttämisoikeus perustuu alun perin sopimukseen, jonka sisällöstä ei ole tarkempaa selvitystä. Asiassa ei siten ole esitetty selvitystä myöskään siitä, mitä oikeuden voimassaolosta on sovittu. W:n ja Z:n on kuitenkin katsottava hyväksyneen sopimuksen ostaessaan maa-alueen vuonna 1911. Korkein oikeus katsoo, että pysyttämisoikeuden irtisanomisen edellytysten kannalta keskeistä sopimuksen tarkoitusta on arvioitava edellä kohdassa 12 todetun mukaisesti sen perusteella, mitä sopimuksen syntyolosuhteista on selvitettävissä ja mitä osapuolten on niiden perusteella oletettava tarkoittaneen.

16. Esitetyn selvityksen perusteella kiinteistön omistajien salliman oikeuden rakennusten pysyttämiseen on katsottava syntyneen viimeistään 1800-luvulla aikana, jolloin kiinteistörekisterijärjestelmä on ollut kehittymätön eikä esimerkiksi rasitteista ollut vielä säädetty lailla. Tuolloin ei myöskään ole vielä ollut voimassa sellaista maanvuokralainsäädäntöä, jonka mukaisiin vuokraoikeuden enimmäisaikoihin jälkikäteen suoritettavassa arvioinnissa voitaisiin analogisestikaan tukeutua.

17. Rakennuksia on pidetty toisen maalla jo yli sadan vuoden ajan. Rakennuksiin aikanaan sijoitettu taloudellinen panos on siten jo tullut kuoletetuksi. Vaikka rakennusten korjaukset ja ylläpito ovat vaatineet taloudellista panostusta, näinkin pitkään jatkunut käyttöoikeus puoltaa irtisanomisperusteen käsilläoloa.

18. Asiassa on selvitetty, että kysymyksessä oleva alue oli ollut ennen isojakoa yhteismaata ja että sillä sijaitsi kanteessa tarkoitettujen rakennusten ohella muitakin maata omistamattomien henkilöiden rakennuksia. Rakennusten omistajat ovat saaneet pysyttää rakennuksensa yhtiön nykyisin omistamalla maalla poikkeuksellisen pitkään aina 2000-luvulle asti ilman kiinteistönomistajan huomautuksia. Näiden seikkojen perusteella voidaan olettaa, että pysyttämisoikeus oli tarkoitettu hyvin pitkäkestoiseksi tai pysyväksi, kun otetaan huomioon myös edellä selostettu oikeuden syntyajankohdan mukainen kiinteistöjärjestelmän kehittymättömyys. Tällaisen oikeuden irtisanomisen edellytyksiä arvioitaessa erityistä merkitystä on annettava olosuhteiden muuttumista koskevalle tarkastelulle. Olosuhteiden muuttumista on arvioitava vertaamalla pysyttämisoikeuden haltijalle koituvaa hyötyä sekä kiinteistönomistajalle aiheutuvaa haittaa sopimuksen syntyhetken tilanteeseen nähden.

19. Korkein oikeus toteaa, että kiinteistöt sijaitsevat alueella, jossa on yhä muiden maata omistamattomien osapuolten rakennuksia. Tämän vuoksi alue ei ole edelleenkään kiinteistönomistajan yksinomaisessa käytössä. Näin ollen olosuhteet eivät tässä suhteessa ole olennaisesti muuttuneet sopimuksen oletetusta syntyajankohdasta.

20. Rakennuksia on sopimuksen syntyhetkellä mitä ilmeisimmin käytetty vakituiseen asumiseen. Nykyään ne ovat vapaa-ajan käytössä, eikä pysyttämisoikeuden voida siten katsoa olevan sen haltijalle asumisen järjestämisen kannalta yhtä merkityksellinen kuin sopimuksen syntyajankohtana. Oikeus ei kuitenkaan ole tullut tarpeettomaksi, sillä rakennukset ovat edelleen olleet käytössä ympärivuotisesti.

21. Yhtiö on kiinteistönomistajalle aiheutuvaa haittaa koskevan väitteensä perusteena vedonnut erityisesti suunnittelemalleen matkailutoiminnalle aiheutuvaan haittaan.

22. Korkein oikeus toteaa, että toisen maalla sijaitsevien rakennusten pysyttämisoikeuden voidaan lähtökohtaisesti katsoa aiheuttavan kiinteistönomistajalle haittaa silloin, kun ne estävät kiinteistönomistajan pyrkimystä alueensa kehittämiseen esimerkiksi matkailutoiminnan muodossa. Haitan arvioinnissa merkitystä on kuitenkin myös sillä, kuinka todennäköiseltä kehittämishankkeen toteutuminen vaikuttaa esitetyn selvityksen perusteella. Esimerkiksi pelkälle alustavalle suunnitelmalle alueen kehittämisestä ei yleensä voida antaa merkitystä.

23. Asiassa on selvitetty, että rakennukset ovat alueen rantaosayleiskaavassa alueella, joka on tarkoitettu pientalovaltaiseksi asuinalueeksi. Kaavamääräysten mukaan alueelle ei saa rakentaa matkailutoimintaa palvelevia rakennuksia. Asiakirjoista ilmenee, että asemakaavan muutos- ja rakennushanketta on suunniteltu X Oy:n omistaman tilan alueelle. Liikerakennuksen rakentamista koskevat suunnitelmat ovat kuitenkin alkuvaiheessa. Hankkeesta on laadittu suunnitelmaluonnokset, ja asiasta oli käyty keskusteluja kaupungin kanssa.

24. Korkein oikeus katsoo, että yhtiön esittämän kehittämishankkeen alustava vaihe sekä sen menestymiseen liittyvät epävarmuustekijät huomioon ottaen X Oy ei ole esittänyt riittävää selvitystä siitä, että rakennusten pysyttämisoikeuden aiheuttama haitta kiinteistönomistajalle olisi olennaisesti lisääntynyt sopimuksen syntyajankohtaan verrattuna.

25. Korkein oikeus katsoo johtopäätöksenään, että asiassa ei ole esitetty riittävää selvitystä siitä, että rakennusten pysyttämisoikeutta koskevat olosuhteet olisivat sen enempää kiinteistön omistavan osapuolen kuin rakennusten omistajien kannalta muuttuneet niin olennaisesti, että yhtiöllä olisi oikeus pysyttämisoikeuden irtisanomiseen. Kanteen tullessa hylätyksi tällä perusteella asiassa ei ole tarpeen lausua yhtiön muista vaatimuksista.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Juha Häyhä, Mika Huovila, Tuomo Antila (eri mieltä), Eva Tammi-Salminen ja Jussi Tapani. Esittelijä Paula Jutila.

Eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Oikeusneuvos Antila: Olen samaa mieltä perustelujen kohdissa 1–12 kuvatuista ratkaisun lähtökohdista. Tätä asiaa arvioin seuraavasti.

Käräjäoikeuden tuomion mukaan yhtiön velvollisuus sallia se, että osaa yhtiön omistamasta kiinteistöstä käytetään kanteessa tarkoitettujen rakennusten paikkana, perustuu vähintään konkludenttiseen sopimukseen, joka on syntynyt vuonna 1911 tehdyn maakaupan yhteydessä rakennusten silloisen omistajan ja maapohjan uusien omistajien välille. Hovioikeus on tältä osin hyväksynyt käräjäoikeuden tuomion perustelut. Yhtiö ei ole Korkeimmassa oikeudessa riitauttanut tätä johtopäätöstä.

Vastauksessa on vedottu siihen, että oikeus käyttää kyseistä maa-aluetta perustuu jo rakennusten rakentamisen aikaan 1800-luvulla syntyneeseen sopimukseen niiden rakentajan ja kiinteistön silloisen omistajan välillä. Vastauksessa on toisaalta esitetty, että rakennukset oli mahdollisesti rakennettu jo ennen vuonna 1841 päättynyttä isojakoa, jolloin maa-alue on ollut yhteismaata. Näiden väitteiden johdosta totean, että asiassa esitetyn selvityksen perusteella ei voida päätellä, että rakennukset olisi rakennettu jo ennen isojakoa. Näin ollen pidän perusteltuna lähteä asian oikeudellisessa arvioinnissa siitä, että rakennukset on rakennettu isojaon ja vuonna 1911 tehdyn maakaupan välisenä aikana, jolloin alue on kuulunut Y:n talon tiluksiin. Mikään asiassa esille tullut ei viittaa siihen, että rakennusten rakentaminen Y:n talon maille olisi aikanaan tapahtunut ilman Y:n talon omistajien suostumusta. Sen vuoksi katson, että rakennusten pysyttämisoikeus toisen maalla perustuu jo rakentamisvaiheessa syntyneeseen vähintään konkludenttiseen sopimukseen, jonka olemassaolo on käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin tavoin tullut hyväksytyksi vuonna 1911 tapahtuneen maakaupan yhteydessä.

Kyseinen käyttöoikeus on alun perinkin palvellut vain rakennusten kulloistakin omistajaa, ei minkään toisen kiinteistön tai alueen käyttöä. Käyttöoikeus poikkeaa tässä suhteessa vastauksessa viitatussa ratkaisussa KKO 1922 t. I 18 esillä olleesta tilanteesta. Ratkaisussa on sopimukseen perustuvaan oikeuteen pitää rakennusta toisen tontilla sovellettu rasitteita koskevia oikeusohjeita ottaen huomioon muun ohella se, että oikeus oli perustettu viereisen tontin käytön edistämiseksi eikä rakennuksen omistajan henkilökohtaisten tarpeiden tyydyttämiseksi (ks. ratkaisusta tarkemmin Juhani Wirilander, Rasitteesta maankäyttömääräyksenä, 1979, s. 541–544). Näistä syistä katson, että nyt kysymyksessä olevaan käyttöoikeuteen ei ole perusteltua soveltaa kiinteistörasitteita koskevia periaatteita, vaan kysymys käyttöoikeuden päättymisestä on ratkaistava soveltamalla sopimusoikeudellisia periaatteita.

Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, mitä käyttöoikeuden kestosta tai päättymisen edellytyksistä on alun perin sovittu. Ajan kulumisen vuoksi asianosaisten ei voida kohtuudella edellyttääkään esittävän tästä selvitystä. Sen vuoksi on pyrittävä sopimuksen tekohetkellä vallinneista olosuhteista käytettävissä olevien tietojen perusteella arvioimaan, millainen käyttöoikeuden kestoa koskeva ehto todennäköisimmin vastaisi sopimuksen osapuolten yhteistä tarkoitusta.

Edellä todetuin tavoin rakennusten rakentamisajankohdasta ei ole tarkkaa tietoa, mutta ne on todennäköisesti rakennettu 1800-luvun loppupuolella. Rakennuksia on alkuaan käytetty niiden omistajan vakinaiseen asumiseen. Asuinrakennukset ovat tuon ajan mittapuillakin arvioituina olleet vaatimattomia. Molemmat ovat noin 25 neliömetrin suuruisia. Toinen on puu- ja toinen hirsirakenteinen. Kolmas rakennus on hirsirakenteinen hevostalli.

Käyttöoikeus on sopimuksen mukaan ollut vastikkeeton. Siksi ei ole aihetta otaksua, että tarkoituksena olisi ollut solmia erityisen pitkäkestoinen tai rakennusten omistajan asemaa muuten vahvasti turvaava sopimus.

Nämä seikat huomioon ottaen katson, että osapuolten yhteistä tarkoitusta sopimuksen syntymisen aikaan vastaa todennäköisimmin sellainen käyttöoikeuden kestoa koskeva ehto, jonka mukaan rakennukset saavat jäädä paikoilleen niin pitkäksi aikaa kuin mitä voidaan pitää tällaisten rakennusten tavanomaisena käyttöikänä vakinaisessa asuinkäytössä, jollei olosuhteissa tapahdu sellaisia muutoksia, joiden perusteella maanomistajan tulisi voida päättää käyttöoikeus jo aikaisemmin.

Ottaen huomioon edellä selostetut tiedot rakennusten rakentamistavasta arvioin niiden odotettavissa olleeksi tavanomaiseksi käyttöiäksi vakinaisessa asuinkäytössä enintään sata vuotta. Käyttöoikeuden sovittu kestoaika on siten selvästi ylittynyt. Tätä johtopäätöstä tukee osaltaan sekin, että rakennuksia ei enää käytetä vakinaiseen asumiseen. Yhtiöllä on jo käyttöoikeuden sovitun kestoajan ylittymisen perusteella ollut oikeus vaatia, että rakennusten omistaja lopettaa yhtiön omistaman kiinteistön käytön. Asian ratkaisemiseksi ei siten ole tarpeen arvioida, ovatko olosuhteet muuttuneet niin, että käyttöoikeus olisi käynyt tarpeettomaksi tai siitä kiinteistön omistajalle aiheutuva haitta olisi lisääntynyt.

Kun käyttöoikeuden kestosta ei ole sovittu täsmällisesti, on perusteltua lähteä siitä, että kiinteistön omistajan on katsoessaan sovitun kestoajan päättyneen pitänyt vielä irtisanoa sopimus tai muuten yksiselitteisesti vaatia rakennusten omistajalta kiinteistön käytön lopettamista ennen kuin käyttöoikeuden voidaan katsoa konkreettisesti päättyneen. Yhtiö on kirjeessään 17.12.2015 esittänyt tällaisen vaatimuksen, jonka perusteella käyttöoikeuden on katsottava päättyneen kirjeessä rakennusten poistamiselle asetettuna määräpäivänä 30.6.2016.

Korkeimman oikeuden enemmistön päädyttyä hylkäämään kanteen sillä perusteella, että yhtiöllä ei ole ollut oikeutta käyttöoikeuden irtisanomiseen, minäkään en lausu niistä yhtiön vaatimuksista, jotka koskevat oikeuden päättymisen seurauksia.