KKO:2023:31

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta

A (takaaja) oli 2.10.2013 antanut B:lle (vuokranantaja) omavelkaisen takauksen poikansa ja tämän avopuolison (vuokralaiset) asuinhuoneiston vuokrasopimuksen mukaisten vuokrien maksamisesta ja muiden vuokraehtojen täyttämisestä liitännäiskustannuksineen.

Vuokrasopimuksen mukaan sopimus oli aluksi määräaikainen ajalla 2.10.2013–30.9.2016, jonka jälkeen se oli voimassa toistaiseksi. Vuokran määrä oli 790 euroa kuukaudessa ja sitä korotettiin vuosittain viidellä prosentilla aina 1.10. alkaen. Lisäksi sähkö ja vesi oli maksettava kulutuksen mukaan.

Vuokralaisten laiminlyötyä maksuvelvollisuutensa takaaja oli lainvoimaiseksi jääneellä yksipuolisella tuomiolla 3.10.2014 velvoitettu takaussitoumuksensa perusteella suorittamaan vuokranantajalle vuokria neljältä kuukaudelta. Edelleen takaaja oli yksipuolisella tuomiolla 25.5.2015 velvoitettu takaussitoumuksensa perusteella suorittamaan vuokranantajalle vuokria ja muita maksuja kuudelta kuukaudelta. Takaajan kyseistä yksipuolista tuomiota koskeva takaisinsaantihakemus oli hylätty Korkeimman oikeuden tuomiolla 19.12.2017 (KKO 2017:91).

Kanne ja vastaus Satakunnan käräjäoikeudessa

Vuokranantaja vaati kanteessaan, että takaaja velvoitetaan suorittamaan hänelle maksamatta jääneet vuokrat ajalta 1.3.2015–31.3.2018, sähkölaskut ajalta 1.2.2015–31.3.2018, vesimaksut ajalta 1.1.2015–31.3.2018 sekä korvausta asunnon tyhjentämis-, siivous- ja kunnostuskustannuksista, kaikki määrät korkoineen.

Takaaja vaati kanteen hylkäämistä muun muassa sillä perusteella, että takausvastuuta on kohtuullistettava.

Käräjäoikeuden tuomio 15.12.2020 nro 20/6927

Käräjäoikeus lausui takauksen sovittelusta, että takaaja oli antanut omavelkaisen takaussitoumuksen vuokralaisten kolmen vuoden määräaikaiseen vuokrasopimukseen, joka oli 1.10.2016 muuttunut toistaiseksi voimassa olevaksi yhden kuukauden irtisanomisajalla. Takaaja oli omavelkaisen erityistakauksen antaessaan vastuussa päävelasta niin kuin henkilökohtaisesti vastuussa oleva velallinen eli vuokralaiset. Ottaen huomioon, että takaajalla ei ollut oikeutta irtisanoa vuokrasopimusta ja hän oli maksanut antamansa takaussitoumuksen perusteella erääntyneitä maksamattomia vuokrasaatavia ja muita saatavia vuokranantajalle jo lähes 10 000 euron edestä, omavelkaista takausta ei voitu pitää kohtuullisena vakuutena. Takausvastuuta oli siten soviteltava siihen määrään, josta hän oli kohtuudella voinut arvioida joutuvansa sopimuksen perusteella vastaamaan. Takaajan vastuun oli perusteltua katsoa kattavan sellaiset vuokrat ja muut asuinhuonevuokrasuhteeseen liittyvät kulut, joiden peruste oli muodostunut ja jotka olivat kertyneet määräaikaisen vuokrasopimuksen voimassaoloaikana sen päättymiseen 30.9.2016 saakka.

Käräjäoikeus, joka lisäksi hylkäsi vuokria ajalta 1.3.–30.4.2015 ja sähkölaskua ajalta 1.–28.2.2015 koskevat vaatimukset takaajan nähden vanhentuneina, velvoitti takaajan suorittamaan vuokranantajalle vuokrat ajalta 1.5.2015–30.9.2016, sähkölaskut ajalta 1.3.2015–30.9.2016 ja vesimaksut ajalta 1.1.2015–30.9.2016, kaikki määrät korkoineen.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Laura Heikkilä ja käräjänotaari Markus Kämäräinen.

Vaasan hovioikeuden tuomio 23.12.2021 nro 489

Takaajan ja vuokranantajan valitusten johdosta hovioikeus lausui takausvastuun sovittelusta, että vuokralaiset olivat laiminlyöneet vuokran maksun jo vuodesta 2014 lukien. Asiassa ei ollut väitetty, että takaaja olisi sitoutunut päävelan maksuun myös sellaisissa olosuhteissa, jossa vuokrasuhde velvoitteineen pidetään voimassa siitä huolimatta, että vuokralaiset ovat pysyvästi laiminlyöneet päävelan maksamisen. Vuokranantajan purkuoikeuden käyttämistä oli pidettävä tavanomaisena tilanteessa, jossa vuokranmaksu laiminlyödään jatkuvasti. Takaukseen perustuvia saatavia oli jo aikaisemmin vaadittu tuomioistuimessa ja takaaja oli myös velvoitettu niitä maksamaan. Vuokranantaja oli merkittävästi myötävaikuttanut siihen, että vuokrasopimukseen perustuvien saatavien ja siten takausvastuun määrä oli noussut poikkeuksellisen suureksi. Hovioikeus katsoi, että kanteella vaaditut vuokrasaatavat ja niiden liitännäiskulut näissä olosuhteissa ylittivät kohtuullisen takausvastuun määrän kokonaisuudessaan, ja jo aiemmin maksettavaksi tuomittuja saatavia oli pidettävä kohtuullisena takausvastuuna tässä asiassa.

Hovioikeus hylkäsi kanteen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeudenneuvokset Antti Vaittinen ja Samuli Nyblom sekä asessori Martina Nyman. Esittelijä Heidi Grönholm.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Vuokranantajalle myönnettiin valituslupa rajoitettuna koskemaan kysymystä takausvastuun sovittelusta.

Vuokranantaja vaati valituksessaan, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne hyväksytään.

Takaaja vaati vastauksessaan, että valitus hylätään.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta

1. A (takaaja) on antanut B:lle (vuokranantaja) omavelkaisen takauksen poikansa ja tämän avopuolison 2.10.2013 allekirjoittaman vuokrasopimuksen mukaisten vuokrien maksamisesta ja muiden vuokraehtojen täyttämisestä. Takaus on koskenut myös korkoja ja muita liitännäiskustannuksia. Vuokrasopimus on ollut määräaikainen ajalla 2.10.2013–30.9.2016, jonka jälkeen se on jatkunut toistaiseksi voimassa olevana.

2. Vuokralaiset ovat laiminlyöneet vuokran ja muiden vuokrasopimukseen perustuvien maksujen suorittamisen vuodesta 2014 lukien. Ennen nyt käsiteltävänä olevaa asiaa takaaja on vuokralaisten maksulaiminlyöntien perusteella velvoitettu takaussitoumuksensa nojalla suorittamaan vuokranantajalle yhteensä kymmenen kuukauden vuokrat ja muita maksuja.

3. Nyt käsiteltävänä olevassa asiassa vuokranantaja on vaatinut takaajalta suoritusta vuosina 2015–2018 yhteensä 37 kuukaudelta maksamatta jääneiden vuokrien ja muiden, määrältään vähäisempien maksujen perusteella. Takaaja on vastustanut maksuvelvollisuutta sillä perusteella, että vaatimus on kohtuuton jo aiemmin suoritetut maksut huomioon ottaen. Takaaja oli takausta antaessaan voinut perustellusti odottaa, että vuokranantaja ryhtyisi toimiin vuokrasopimuksen purkamiseksi vuokralaisten ollessa pysyvästi maksukyvyttömiä ja laiminlyötyä vuokrien maksamisen. Takaajalla itsellään ei ollut mahdollisuutta purkaa tai irtisanoa vuokrasopimusta.

4. Käräjäoikeus on velvoittanut takaajan suorittamaan vuokranantajalle vuokrat ajalta 1.5.2015–30.9.2016, sähkölaskut ajalta 1.3.2015–30.9.2016 ja vesimaksut ajalta 1.1.2015–30.9.2016, kaikki määrät korkoineen.

5. Hovioikeus, jonne takaaja ja vuokranantaja ovat valittaneet, on hylännyt kanteen.

Korkeimmassa oikeudessa ratkaistavana oleva kysymys

6. Korkeimmassa oikeudessa on ratkaistavana kysymys siitä, onko takaussitoumusta kohtuullistettava.

Kohtuullistamista koskeva sääntely ja arvioinnin lähtökohdat

7. Varallisuusoikeudellisen oikeustoimen kohtuullistamisesta säädetään yleisesti varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (jäljempänä oikeustoimilaki) 36 §:ssä. Takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta annetun lain (jäljempänä takauslaki) 7 §:ssä on lisäksi yksityistakaajan vastuun sovittelua koskevia erityissäännöksiä, joiden soveltamisesta ei kuitenkaan nyt ole kysymys.

8. Oikeustoimilain 36 §:n 1 momentissa säädetään, että jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat.

9. Yleensä varallisuusoikeudelliset sopimukset ja niihin rinnastettavat oikeustoimet sitovat osapuolia sellaisina kuin ne on tehty. Oikeustoimen kohtuullistamista koskevat säännökset ovat poikkeuksia pääsäännöstä. Oikeustoimilain 36 §:n säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen perusteluista ilmenee, ettei sopimuksen kohtuullistaminen pääsääntöisesti tule kyseeseen sellaisten seikkojen ja niiden seurausten perusteella, jotka voitiin sopimusta tehtäessä ennakoida (HE 247/1981 vp s. 12).

10. Takaussitoumuksen kohtuullistamista koskevassa harkinnassa on otettava huomioon, että takaus on jo luonteeltaan ankara oikeustoimi. Tämän taustalla on takauksen merkitys vakuutena luotonannossa. Takauksen tarkoituksena on turvata velkojan maksunsaanti oikeaan aikaan ja oikean määräisenä silloin, kun velallinen ei täytä maksuvelvollisuuttaan (HE 189/1998 vp s. 16–17). Jos takaussitoumuksia kohtuullistettaisiin kevein perustein, takauksen vakuusarvo ja siihen perustuva mahdollisuus saada luottoa heikkenisivät merkittävästi. Oikeuskäytännössä kynnys takaussitoumuksen kohtuullistamiseen on ollut korkea (ks. KKO 1990:148, KKO 1991:10 ja KKO 1996:1).

11. Tietyn vuokrasopimuksen ehtojen täyttämisen vakuudeksi annettu takaus koskee yksilöityä päävelkaa, joten kysymys ei ole takauslain 2 §:n 5 kohdassa tarkoitetusta yleistakauksesta (HE 189/1998 vp s. 30). Tällaista takausta ei näin ollen koske esimerkiksi takauslain 6 §:n säännös, jonka mukaan takauksen antaja voi takauksen voimassaoloaikana rajoittaa vastuutaan määräämällä ajankohdan, jonka jälkeen syntyvistä pääveloista hän ei vastaa. Vuokrasopimuksen ehtojen täyttämisestä annettuun takaukseen perustuvalla vastuulla voi kuitenkin tapauksesta riippuen olla samanlaisia piirteitä kuin yleistakaajan vastuulla, mille voidaan osaltaan antaa merkitystä takausvastuun kohtuullistamisen edellytyksiä arvioitaessa.

Arviointi tässä tapauksessa

12. Korkein oikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että takaussitoumus on ollut sisällöltään selkeä ja yksiselitteinen. Takaaja on myös ollut tietoinen vuokrasopimuksen sisällöstä.

13. Vuokranantajan mukaan vuokrasopimuksen tekemisen ehtona on ollut, että sopimuksen vakuudeksi annetaan takaussitoumus, sillä vuokralaisten luottotiedot ovat olleet heikot. Myös takaaja on ollut tietoinen vuokralaisten heikosta taloudellisesta tilanteesta, ja hänen on omavelkaisen takaussitoumuksen antaessaan täytynyt ymmärtää, että hänelle saattaa sitoumuksen perusteella syntyä velvollisuus päävelan maksuun. Tätä mahdollisuutta ei voida pitää takaajan kannalta ennakoimattomana, eikä maksuvelvollisuuden syntyminen siten lähtökohtaisesti johda kohtuuttomuuteen.

14. Kun otetaan edelleen huomioon, että vuokrasopimuksen kestoksi oli sovittu aluksi kolme vuotta ilman irtisanomisoikeutta, takaajan on jo takaukseen sitoutuessaan pitänyt varautua siihen, että hän voi joutua vastuuseen vuokralaisten maksulaiminlyönneistä ainakin määräaikaisen vuokrasopimuksen voimassaolon ajalta. Vuokranantaja on puolestaan voinut perustellusti luottaa siihen, että vuokrasuhde jatkuu takaussitoumuksen turvin sovituin ehdoin ainakin kolmen vuoden ajan vuokralaisten heikosta maksukyvystä huolimattakin. Takaussitoumuksen soveltamisen ei näissä olosuhteissa voida katsoa johtavan kohtuuttomuuteen yksin sillä perusteella, että takaaja vastaa vuokrasopimukseen perustuvista velvoitteista sopimuksen määräaikaisuuden ajalta.

15. Toisaalta takaajalla ei ole ollut mahdollisuutta purkaa tai irtisanoa vuokrasopimusta sen jälkeenkään, kun sopimus on määräajan päätyttyä jatkunut toistaiseksi voimassa olevana. Takaajalla ei myöskään ole sitoumuksensa tai lain perusteella ollut mahdollisuutta rajoittaa vastuutaan esimerkiksi vastaisuudessa syntyvien velkojen suhteen, vaan sitoumuksensa mukaan takaaja on ollut vastuussa kaikista vuokrasopimukseen perustuvista velvoitteista määräämättömän ajan.

16. Vuokralaiset ovat jättäneet vuokrasopimukseen perustuvat velvoitteensa pysyvästi hoitamatta vuodesta 2014 alkaen eli pian vuokrasuhteen alkamisen jälkeen. He ovat jo vuokrasuhteeseen perustuvia saatavia koskevan ensimmäisen kanteen käsittelyn yhteydessä vuonna 2014 lausuneet, että heidän tuloillaan oli mahdotonta selviytyä vuokrasta ja sähkökuluista.

17. Vuokrasuhteeseen perustuvia saatavia koskevan toisen kanteen käsittelyn yhteydessä vuonna 2015 takaaja on vastustanut kannetta siltä osin kuin se on ylittänyt neljän kuukauden vuokrat. Vastustamisensa tueksi hän on vedonnut asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin vakuuden enimmäismäärää koskevaan säännökseen (ks. KKO 2017:91). Tämä osoittaa, että hänen tahtonaan ei ole ollut pysyvästi tukea poikansa ja tämän avopuolison asumista taloudellisesti.

18. Vuokranantaja on näin ollen tullut jo vuosina 2014 ja 2015 tietoiseksi vuokralaisten pysyvästä kyvyttömyydestä vuokrien maksamiseen ja takaajan edellä mainitusta tahdosta. Vuokranantajalla on ollut määräaikaisen vuokrasopimuksen päättymisajankohtaan mennessä runsaasti aikaa ryhtyä toimiin vuokrasopimuksen päättämiseksi. Vuokranantaja ei kuitenkaan ole näin toiminut, vaan hän on sallinut vuokrasuhteen jatkua vuokralaisten täydellisestä maksuvelvollisuuden laiminlyönnistä huolimatta ja edellyttänyt takaajan vastaavan kaikista vuokrasopimukseen perustuvista velvoitteista vastaisuudessakin.

19. Korkein oikeus katsoo, että edellä kerrotuissa olosuhteissa takaussitoumuksen soveltaminen siten, että takaaja A vastaisi vuokrasopimukseen perustuvista velvoitteista vielä vuokrasopimuksen määräaikaisuuden 30.9.2016 päätyttyäkin, johtaisi kohtuuttomuuteen. Takaussitoumusta on soviteltava oikeustoimilain 36 §:n nojalla niin, että A ei ole vastuussa 30.9.2016 jälkeen syntyneistä vuokrasopimukseen perustuvista velvoitteista. Asia on siten jätettävä käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan. Asia jätetään käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Jukka Sippo, Ari Kantor, Mika Ilveskero, Tuija Turpeinen ja Pekka Pulkkinen. Esittelijä Pia Haga.