KKO:2022:61

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Kanne ja vastaus Helsingin käräjäoikeudessa

B Oy vaati kanteessaan, että sen ja A:n välinen vuokrasopimus puretaan ja A velvoitetaan välittömästi häädön uhalla muuttamaan pois vuokraamastaan asuinhuoneistosta ja jättämään se vuokranantaja B Oy:n vapaaseen hallintaan.

B Oy oli purkanut vuokrasopimuksen 4.3.2019 tiedoksi annetulla purkamisilmoituksella. Purkamisen syynä oli ollut pitkään jatkunut huoneiston huono hoito sekä terveyden ja järjestyksen säilyttämiseksi annettujen määräysten rikkominen. A oli säilyttänyt huoneistossa merkittävää määrää tavaraa, mikä muodosti riskin paloturvallisuudelle. Kyse oli vuokranantajan omaisuudesta, jolloin vuokranantajalla oli oikeus harkita, milloin huoneistoa hoidetaan huonosti ja milloin käsillä on paloturvallisuusriski. Näin ollen sillä seikalla, että palo- tai terveystarkastaja ei ollut käynyt huoneistossa, ei ollut merkitystä. Purkamisperusteen aiheuttaneella A:n menettelyllä ei ollut vähäinen merkitys. A:ta oli lukuisia kertoja tuloksetta kehotettu poistamaan tavarat ja siivoamaan huoneisto.

A vaati vastauksessaan kanteen hylkäämistä.

A ei ollut hoitanut huoneistoa huonosti eikä rikkonut terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi annettuja määräyksiä. Huoneistossa oli vuonna 2018 ollut runsaahkosti irtainta tavaraa. A oli kuitenkin ensimmäisen varoituksen 19.6.2018 saatuaan ryhtynyt ilman aiheetonta viivytystä täyttämään velvollisuuttaan siivota huoneisto. Viivytyksen siivouksessa ja tavaramäärän pienentämisessä olivat aiheuttaneet A:sta johtumattomat syyt, kuten siivousta koskeneen maksusitoumuksen saamisen viivästyminen ja raivaussiivousta varten hankitun yrityksen tehottomuus. Siivousta oli vaikeuttanut myös A:n suorituskykyyn merkittävällä tavalla vaikuttava aivovamma. Huoneisto oli viimeisellä tarkastuskäynnillä 23.1.2019 ollut riittävän siisti ja turvallinen eikä perustetta vuokrasopimuksen purkamiseen ollut. A:n menettely oli joka tapauksessa ollut vähämerkityksellistä. A joutuisi vuokrasopimuksen purkamisen johdosta kohtuuttomaan asemaan, kun otetaan huomioon hänen aivovammastaan johtuva asioiden hoitamisen vaikeus. Purkamisoikeutta harkittaessa oli otettava huomioon myös vuonna 2001 solmitun vuokrasopimuksen pitkä kesto.

Käräjäoikeuden tuomio 8.11.2019 nro 19/52458

Käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Käräjäoikeus katsoi näytetyksi, että huoneistossa oli kesäkuussa 2018 ollut paljon erilaisia tavaroita, joita A oli isännöitsijän kehotuksesta ryhtynyt poistamaan sieltä, ja ettei huoneisto ollut siivouksesta huolimatta ollut siisti vielä 23.1.2019. Koska palotarkastusviranomaiset eivät olleet tarkastaneet huoneistoa, asiassa ei kuitenkaan ollut riittävää näyttöä huoneiston palokuorman ylittymisestä tai tosiasiallisesta tulipalovaaran kasvamisesta. Huoneistossa ei ollut isännöitsijän tarkastuskäyntien yhteydessä havaittu esimerkiksi haittaeläimiä, hajuhaittaa tai muutakaan A:n asumisesta hänelle itselleen tai hänen naapureilleen aiheutuvaa haittaa. Tämän vuoksi ja koska terveydensuojeluviranomaiset eivät olleet suorittaneet terveydensuojelulaissa tarkoitettua asunnontarkastusta eikä A:n ollut edes väitetty aiheuttaneen järjestyshäiriöitä asunnossaan, näyttämättä oli jäänyt myös, että A olisi rikkonut huoneistossa terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi annettuja määräyksiä tai hoitanut huoneistoa huonosti.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Seija Ovaskainen.

Helsingin hovioikeuden tuomio 31.8.2021 nro 1105

B Oy valitti hovioikeuteen ja toisti käräjäoikeudessa esittämänsä kanteen.

Hovioikeus katsoi selvitetyksi, että A:n asunnossa oli ollut liikaa tavaraa. Hovioikeuden mukaan vuokranantajalla oli oikeus edellyttää vuokralaiselta omistamansa asunnon kunnossapitoa ja siivoamista, mikä vaikeutui suuren tavaramäärän vuoksi. Suuri tavaramäärä voi myös vaikeuttaa tai estää vahinkojen estämistä ennalta ja mahdollisuutta havaita ne ajoissa. Suuren tavaramäärän säilyttäminen asunnossa ei näin ollen ollut huoneiston asianmukaista hoitoa. A:lla oli ollut riittävästi aikaa huoneiston kuntoon laittamiselle. Punnittuaan B Oy:n omistusoikeuden ja A:n oikeuden asumiseen ja kotiin sekä A:n sairauden merkityksen hovioikeus katsoi, että B Oy:n ei voitu kohtuudella edellyttää jatkavan vuokrasopimusta huomioon ottaen A:lle annetut varoitukset ja aika huoneiston kuntoon laittamiselle. A:n menettelyä ei ollut pidettävä vähäisenä. B Oy:llä oli siten ollut oikeus purkaa sen ja A:n välinen vuokrasopimus.

Hovioikeus purki B Oy:n ja A:n välisen vuokrasopimuksen ja velvoitti A:n välittömästi häädön uhalla muuttamaan pois huoneistosta.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeudenneuvokset Tuula Myllykangas ja Tuomo Kare sekä asessori Minna Kauranen.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

A:lle myönnettiin valituslupa.

A vaati valituksessaan, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään.

B Oy vaati vastauksessaan, että valitus hylätään.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. Hovioikeus on käräjäoikeuden ratkaisusta poiketen katsonut, että vuokrasopimuksen purkamisen edellytykset täyttyvät. Huoneistossa oli ollut liikaa tavaraa, mitä ei ollut pidettävä huoneiston asianmukaisena hoitamisena. Kun huomioon otettiin A:lle annetut varoitukset sekä hänelle annettu aika huoneiston kuntoon laittamiselle, ei ollut kohtuullista edellyttää yhtiön jatkavan vuokrasopimusta. A:n menettelyä ei ollut pidettävä vähäisenä.

2. Korkeimmassa oikeudessa on ensin ratkaistavana kysymys siitä, onko yhtiöllä ollut oikeus purkaa vuokrasopimus sillä perusteella, että A on säilyttänyt huoneistossa huomattavan suurta tavaramäärää.

Sovellettavat säännökset ja Korkeimman oikeuden aikaisemmat ennakkopäätökset

3. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 25 §:n 1 momentin mukaan vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Lain 61 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti. Oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan viimeksi mainitun pykälän 3 momentin mukaan ole, jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys.

4. Mainitun lain 62 §:n 1 momentin mukaan vuokranantaja ei saa purkaa vuokrasopimusta muun ohessa 61 §:n 1 momentin 5 kohdassa säädetyllä perusteella, ellei vuokranantaja ole antanut vuokralaiselle kirjallista varoitusta. Pykälän 2 momentin mukaan jos vuokralainen varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muutoin tapahtuu, vuokranantajalla ei ole oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen.

5. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä (HE 304/1994 vp s. 81–83) on todettu, että vuokrasopimuksen purkaminen on toimenpide, jolla sopijapuoli yksipuolisin tahdonilmaisuin voi saada sopimuksen päättymään irtisanomisaikaa noudattamatta ja jopa välittömästi. Purkamisperusteet ovat sellaisia, että ei olisi kohtuullista edellyttää sopijapuolen enää pysyvän sopimuksessa. Purkamisperusteen jo muodostavan menettelyn edelleen jatkuessa vuokranantaja ei menettäisi purkamisoikeuttaan sen johdosta, että hän on antanut vuokralaiselle aikaa moitittavan menettelyn tai tilanteen korjaamiseen.

6. Korkein oikeus on arvioinut vuokrasopimuksen purkamisen edellytyksiä ratkaisussaan KKO 2003:71, jossa oli kysymys vuokranantajan oikeudesta purkaa asuinhuoneiston vuokrasopimus vuokranmaksun laiminlyönnin johdosta. Korkein oikeus totesi mainitussa ratkaisussaan, että asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n sanamuodon mukaan vuokranantajan purkamisoikeuden kannalta ratkaisevaa on, voidaanko vuokralaisen laiminlyöntiä pitää merkitykseltään vähäisenä. Vuokralaisen laiminlyöntiin tai muuhun velvollisuuksien vastaiseen menettelyyn johtaneilla seikoilla ei siten lain mukaan ole purkamisperusteen syntymistä arvioitaessa ratkaisevaa vaikutusta. Esimerkiksi maksuvaikeuksia, joihin vuokralainen on joutunut oman tai läheisensä sairastumisen taikka muun erityisen seikan vuoksi pääasiallisesti omatta syyttään, voidaan sinänsä pitää sellaisena seikkana, joka on aiheellista ottaa huomioon laiminlyönnin vähäisyyttä koskevassa harkinnassa. Tämän puolesta puhuu erityisesti asumisen merkitys perustarpeena ja vuokrasuhteen pysyvyyden tärkeys vuokralaiselle. Toisaalta arvioinnissa on kiinnitettävä huomiota vuokrasuhteen luonteeseen eli siihen, että kysymys on jatkuvasta sopimussuhteesta, jossa kumpikin osapuoli sitoutuu jatkuviin suorituksiin toisilleen pitkäksi ajaksi.

7. Myös puutteellisesti taikka virheellisesti toteutetut luvalliset muutostyöt taikka luvattomat muutostyöt voivat olla huoneiston huonoa hoitamista. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 1991:96 katsonut vuokranantajalla olleen oikeus huoneiston huonoa hoitamista koskevan perusteen nojalla purkaa vuokrasopimus, kun vuokralainen oli vuokranantajan kiellosta huolimatta rakentanut saunan kylpyhuoneeseen ja varoituksesta huolimatta kieltäytynyt saattamasta huoneistoa alkuperäiseen kuntoon.

Korkeimman oikeuden arviointi

Arvioinnin lähtökohdat

8. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa tai sen esitöissä ei ole tarkemmin määritelty, mitä huoneiston huolellisella taikka vastaavasti huonolla hoitamisella tarkoitetaan. Lähtökohtana voidaan pitää tavanomaista asumista ja sitä, että vuokralainen toiminnassaan ja eri tilanteissa huomioi sen, että huoneisto on toisen omaisuutta.

9. Huoneiston huolelliseen hoitamiseen voidaan katsoa kuuluvan ainakin huoneiston tavanomainen puhtaanapito ja sen siivoaminen. Puhtaanapidon ja siivoamisen laiminlyönti voi johtaa paitsi huoneiston pintojen ylimääräiseen kulumiseen ja vahingoittumiseen, myös esimerkiksi hajuhaittojen tai tuholaisongelmien aiheuttamiin terveyshaittoihin. Huoneiston pintoja peittävä liiallinen tavaramäärä estää tyypillisesti huoneiston tarpeellisen puhtaanapidon ja siivoamisen sekä vaikeuttaa vesivuotojen tai muiden vahinkojen havaitsemista. Huoneiston huono hoitaminen voi olla käsillä myös silloin, kun vuokralainen rikkoo huoneiston pintoja, rakenteita tai varusteita. Lisäksi huoneiston huonoa hoitamista voi olla se, että vuokralainen ei kerro vuokranantajalle havaitsemistaan vioista, jolloin viat pääsevät pahenemaan.

10. Korkein oikeus toteaa, että suuri tavaramäärä huoneistossa lisää yleensä palokuormaa eli palavasta materiaalista vapautuvan lämpöenergian määrää. Tulipalon syttyessä tämä voi muodostaa riskin huoneiston ja talon asukkaille sekä muille talossa oleskeleville henkilöille. Suuri tavaramäärä voi tukkia myös hätäpoistumisteitä ja rajoittaa pelastushenkilökunnan liikkumista huoneistossa.

11. Säilytettäessä asuinhuoneistossa selvästi sinne kuulumatonta tavaraa, kuten liuottimia taikka räjähteitä, tulipalon vaara ja siten huoneiston huonon hoitamisen kynnys ylittyy helpommin kuin tavanomaisen koti-irtaimiston ollessa kyseessä. Myös tavanomainen koti-irtaimisto voi muodostaa huoneiston huonoon hoitamiseen liittyvän purkamisperusteen, jos tavaramäärä on selvästi liiallinen.

12. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että vuokranantajalla on oikeus edellyttää vuokralaiselta tämän hallitseman huoneiston puhtaanapitoa ja siivoamista siten, että vuokralaisen menettely ei ole omiaan vahingoittamaan huoneistoa esimerkiksi tulipalon tai muun merkittävän vahingon vaaran johdosta. Huoneiston huonoa hoitamista koskevan purkamisperusteen täyttyminen ei edellytä konkreettisen vahingon aiheutumista. Näin ollen myös suuren tavaramäärän säilyttämistä huoneistossa sekä huoneiston puhtaanapitoa ja siivoamista koskevan velvollisuuden olennaista laiminlyömistä voidaan olosuhteista riippuen pitää asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisena huoneiston huonona hoitamisena.

Onko huoneistoa hoidettu huonosti

13. A:n huoneistossa suoritetulla ensimmäisellä tarkastuskäynnillä 7.6.2018 otetuista valokuvista käy ilmi, että huoneistossa oli tuolloin ollut erittäin suuri määrä sekalaista koti-irtaimistoa ja muuta vastaavaa kotitaloustavaraa siten, että tila oli muistuttanut pikemminkin varastotilaa kuin asuinhuoneistoa. Lattiapintaa ei juurikaan ollut näkynyt, ja varoitukseen 8.6.2018 kirjatun mukaan myös huoneiston parveke oli ollut täynnä tavaraa.

14. Tarkastuskäynneillä 9.11.2018 ja 23.1.2019 otetuista valokuvista ilmenee, että asunnossa oli vielä ensimmäisellä uusintakäynnillä ja myös viimeisellä tarkastuskäynnillä ollut huomattava määrä tavaraa. Viimeisellä tarkastuskäynnillä otetuista A:n esittämistä valokuvista kuitenkin ilmenee, että lattiapintaa oli tässä vaiheessa ollut esillä huomattavasti enemmän kuin aiemmilla tarkastuskäynneillä, asunnon parvekkeella ei ollut ylimääräistä irtainta tavaraa ja keittiö oli aikaisempaan verrattuna huomattavasti siistimpi.

15. Korkein oikeus katsoo, että A:n hallinnassa olevassa huoneistossa on ensimmäisellä tarkastuskäynnillä 7.6.2018 ja ainakin vielä uusintakäynnillä 9.11.2018 ollut selvästi liikaa tavaraa. Vaikka kysymys on ollut ainakin pääosin tavanomaisesta koti-irtaimistosta ja vaikka huoneistossa ei ole edes väitetty säilytetyn mitään sinne laatunsa vuoksi kuulumatonta, erityisen paloherkkää taikka vaarallista ainetta, Korkein oikeus katsoo, että A on säilyttämällä tällaista määrää tavaraa laiminlyönyt hoitaa hallitsemaansa huoneistoa niin, että hänen menettelynsä ei ole omiaan vahingoittamaan huoneistoa. A on siten tuolloin hoitanut huoneistoa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetulla tavalla huonosti. Purkamisperusteen täyttyminen edellyttää kuitenkin vielä sen arvioimista, onko menettelyllä ollut mainitun pykälän 3 momentissa tarkoitetulla tavalla vähäinen merkitys tai onko A varoituksen johdosta viivytyksettä täyttänyt velvollisuutensa tai onko oikaisu muutoin tapahtunut.

Menettelyn vähäinen merkitys

16. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n 3 momentin mukaan oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei ole, jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys. Menettelyn merkitystä arvioitaessa voidaan ottaa rajoitetusti huomioon myös vuokralaisen menettelyn syy ja siihen liittyen vuokralaisen henkilökohtaiset olosuhteet. Lähtökohtana on kuitenkin, että menettelyn on täytynyt olla luonteeltaan tilapäistä, jotta sitä voitaisiin pitää vähäisenä.

17. Asiassa on riidatonta, että A:lla on aivovamma, joka aiheuttaa hänelle väsymystä ja vaikeuksia toiminnanohjauksessa ja keskittymiskyvyssä. Korkein oikeus katsoo, että A:n terveydentilan voidaan katsoa vaikuttaneen siihen, että huoneistoon on päässyt kertymään tavaraa siinä määrin kuin edellä on kuvattu. Toisaalta vuokrasuhteen luonteeseen ei kuulu, että vuokranantajalle syntyy riski omistamansa huoneiston vaurioitumisesta vuokralaisen toiminnan vuoksi. Yhtiö on antanut A:lle huoneiston siivoamiseen liittyvää neuvontaa sekä lukuisia tilaisuuksia ja runsaasti aikaa korjata menettelyään ja raivata huoneistosta pois liiallista tavaramäärää. Tästä huolimatta huoneisto on vielä runsaat seitsemän kuukautta ensimmäisestä varoituksesta ollut osin tavaroiden peittämä siten, että kysymys on ollut huoneiston huonosta hoitamisesta. A:n laiminlyönti ei siten ole ollut tilapäinen.

18. Mainituista syistä Korkein oikeus katsoo, että A:n menettelyllä ei ole ollut vähäinen merkitys, vaikka huomioon otetaan myös se, että A on asunut huoneistossa vuodesta 2001. Myöskään yhtiön asema Helsingin kaupungin kokonaan omistamana, voittoa tavoittelemattomana yhtiönä ei anna aihetta arvioida asiaa toisin, vaikka kunnallisella vuokrataloyhtiöllä on yleensä paremmat edellytykset sietää paitsi vuokranmaksun laiminlyöntejä (ks. KKO 2003:71) myös vuokralaisen muiden velvollisuuksien vastaista toimintaa kuin esimerkiksi yksittäisen asuinhuoneiston vuokralle antaneella yksityishenkilöllä.

Onko A varoituksen johdosta viivytyksettä täyttänyt velvollisuutensa

19. Kun asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen purkamisperuste on täyttynyt, vuokralainen voi lain 62 §:n 2 momentin mukaisesti torjua purkamisen täyttämällä velvollisuutensa varoituksen johdosta viivytyksettä. Lain sanamuodon mukaan ei ole riittävää, että vuokralainen korjaa menettelyään vain osaksi, jos purkamisperusteen muodostava seikka ei kuitenkaan korjauksella poistu niin, että vuokralaisen voidaan katsoa täyttäneen velvollisuutensa.

20. Yhtiö on suorittanut kaikkiaan neljä tarkastuskäyntiä A:n hallinnassa olevassa huoneistossa ja antanut A:lle kaksi kirjallista varoitusta ennen purkamisilmoituksen tiedoksi antamista. Ottaen huomioon huoneiston tavaramäärästä vielä toisen varoituksen jälkeen esitetty selvitys Korkein oikeus katsoo, että A ei ole asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 62 §:n 2 momentissa vaaditulla tavalla viivytyksettä täyttänyt velvollisuuttaan eikä oikaisua muutoinkaan ole riittävässä määrin tapahtunut. A:n on siten katsottava edelleen hoitaneen huoneistoa huonosti.

Vuokrasopimuksen purkamisen edellytyksiä koskeva johtopäätös

21. A on edellä esitetyn mukaisesti laiminlyönyt vuokraamansa huoneiston puhtaanapidon ja siivouksen säilyttämällä huoneistossa huomattavaa määrää tavaraa siten, että hänen menettelyään on pidettävä asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettuna huoneiston huonona hoitamisena. A:n menettelyllä ei ole ollut vain vähäistä merkitystä. A ei myöskään ole varoitusten johdosta viivytyksettä täyttänyt velvollisuuttaan eikä oikaisua ole tapahtunut.

22. Yhtiöllä on siten ollut oikeus purkaa vuokrasopimus asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n 1 momentin 5 kohdan perusteella.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Mika Huovila, Lena Engstrand, Jussi Tapani, Timo Ojala ja Alice Guimaraes-Purokoski. Esittelijä Paula Jutila.