KKO:2021:32

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta

A omistaa Asunto Oy:n (yhtiö) eräät osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan yhtiön omistaman rakennuksen ylimmässä kahdeksannessa kerroksessa 150 neliömetrin suuruista asuinhuoneistoa.

Yhtiössä on 40 asuinhuoneistoa, joista yhtiöjärjestyksen mukaisesti neljän hallintaan kuuluu ranskalainen parveke ja muiden hallintaan lasitettu parveke. Yhtiöön on rakentamisvaiheessa toteutettu keskitetty jäähdytysjärjestelmä.

A teki 11.5.2016 yhtiölle muutostyöilmoituksen lasitetulle parvekkeelleen asennettavasta ilmalämpöpumpusta.

Yhtiön isännöitsijä ilmoitti A:lle sähköpostitse 16.5.2016, että yhtiö ei anna lupaa ilmalämpöpumpun asentamiseen. Kielteinen päätös perustui pääosin asennettavan pumpun meluun ja resonointiääneen.

Kielteisen päätöksen saatuaan A asensi parvekkeelleen ilmalämpöpumpun eikä ole yhtiön kehotuksista huolimatta poistanut sitä. Ilmalämpöpumppu asennettiin siten, että sen sisä- ja ulkoyksikön välinen läpivienti tehtiin A:n asuinhuoneiston sisätilojen ja lasitetun parvekkeen väliseen seinään. Ilmalämpöpumpun sähkö on johdettu A:n parvekkeella jo aiemmin olleesta yhtiön asentamasta pistorasiasta. Sähköjohto on A:n asennuttamassa suojaputkessa. Ulkoyksikön kaksi kylmäainejohtoa ja kaksi sähköjohtoa on koteloitu harmaalla pellityksellä parvekkeen seinän puupaneelin päälle. Sisäkondenssiveden poistoputki johtaa parvekkeen lattiakaivoon ja se on asennettu pystysuoraan parvekkeen korkeuden verran. Sisäkondenssiveden poistoputken osalta ei ole kotelointia. Poistoputki on asennettu suoraan paneeliin.

Yhtiö päätti ylimääräisessä yhtiökokouksessa 12.10.2016, ettei yhtiössä sallita osakkaiden ilmalämpöpumppuasennuksia. Lisäksi hallitus velvoitettiin lain sallimin keinoin poistattamaan osakkaiden mahdolliset luvattomat ilmalämpöpumppuasennukset.

Kanne ja vastaus Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa

Kanteessaan A vaati, että käräjäoikeus julistaa pätemättömäksi yhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen 12.10.2016 tekemän päätöksen, jonka mukaan osakkeenomistajilta kielletään ilmalämpöpumppujen asentaminen parvekkeilleen, kieltää yhtiötä panemasta päätöstä täytäntöön ja oikeuttaa A:n asentamaan hallinnassaan olevalle parvekkeelle ilmalämpöpumpun.

Perusteinaan A lausui, että hänellä oli asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n perusteella oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Lain 1 luvun 3 §:n mukaan osakehuoneistoon kuului myös sellainen parveke, jolle oli kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta.

Yhtiö oli päätöksellään 12.10.2016 evännyt osakkeenomistajilta oikeuden, joka heille lain mukaisesti kuului. Päätös oli asunto-osakeyhtiölain vastainen.

A:lle koitui ilmalämpöpumpusta merkittävää hyötyä, koska sen avulla asuinhuoneiston liian kuuma lämpötila saatiin laskemaan sellaiselle tasolle, että huoneistossa pystyi oleskelemaan ja nukkumaan. Edes ilmalämpöpumppua varten seinän läpi porattavan läpiviennin ei voitu arvioida aiheuttavan asianmukaisesti tehtynä sellaista haittaa, että yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voisi muutostyön perustellusti kieltää.

Vastauksessaan yhtiö vaati, että A:n vaatimus koskien oikeutta asentaa ilmalämpöpumppu parvekkeelle ensisijaisesti jätetään tutkimatta tai toissijaisesti hylätään ja kanne muilta osin hylätään.

Osakkeenomistajan muutostyöoikeus kohdistui vain siihen rakennuksen osaan, jonka hallintaan osakkeet tuottivat oikeuden. Rakennuksen ulkoseinät olivat yksiselitteisesti rakennuksen osia, jotka eivät kuuluneet osakkeenomistajan huoneistoon, johon osakkeet tuottivat hallintaoikeuden. Ulkoseinät kuuluivat yhtiön hallintaoikeuden piiriin. Ilmalämpöpumpun asentaminen edellytti yhtiön hallintaan kuuluvaan ulkoseinään tehtäviä reikiä ja niiden kautta kulkevia putkituksia ja johdotuksia sekä asennuksia julkisivuun.

Koska nyt kysymyksessä oleva muutostyö kohdistui yhtiön hallitsemiin tiloihin, se voitiin asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 8 §:n nojalla tehdä vain yhtiön suostumuksella. Vaikka katsottaisiinkin, että kysymys olisi A:n hallinnassa olevassa osakehuoneistossa tehdystä muutostyöstä, yhtiöllä olisi oikeus kieltää muutostyö. Ilmalämpöpumpusta ei ollut A:lle kuin korkeintaan marginaalista hyötyä, kun taas yhtiölle ja muille osakkeenomistajille muutostyöstä saattoi aiheutua useita ongelmia.

Käräjäoikeuden tuomio 17.8.2018 nro 18/31587

Käräjäoikeus lausui, että ilmalämpöpumpun asentaminen yhtiön parvekkeelle tarkoitti sitä, että muutostöitä oli tehtävä osittain osakehuoneiston sisäpuolella ja osittain osakehuoneistoon kuuluvalla lasitetulla parvekkeella. Muutostöitä oli tehtävä myös yhtiön ulkoseinään. Merkittävimpiä olivat huoneiston sisä- ja parveketilojen välinen läpivienti sekä ilmalämpöpumpun sähkö- ja muiden johtojen asentaminen, mahdollinen suojaaminen ja kotelointi. Näin ollen muutoksia edellytettiin tehtäviksi myös asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 8 §:ssä tarkoitetuissa yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa. Tällaisia muutoksia ei voitu tehdä ilman yhtiön suostumusta.

Yhtiöllä oli oikeus kieltää tiloihinsa kohdistuva muutostyö eikä sen tarvinnut perustella kieltäytymistään. Ilmalämpöpumpun asennuttaminen yhtiön parvekkeelle ei siten kuulunut osakkeenomistajan asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n mukaisen muutostyöoikeuden piiriin.

Ylimääräisessä yhtiökokouksessa 12.10.2016 tehty päätös ilmalämpöpumppujen asennuksista ei ollut asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastainen. Yhtiön päätöstä ei voitu pitää pätemättömänä.

A:n vaatima lupa ilmalämpöpumpun asentamiseen kohdistui osakashallinnassa olevan tilan ulkopuolelle eikä käräjäoikeus siten ollut asiassa toimivaltainen.

Käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Nina Wahlstedt.

Turun hovioikeuden tuomio 29.11.2019 nro 949

A:n valituksen ja yhtiön vastavalituksen johdosta hovioikeus totesi asunto-osakeyhtiölain esitöihin ja oikeuskirjallisuuteen viitaten, että osakkeenomistajalla oli lähtökohtaisesti muutostyöoikeus, jos muutostyön kohteena oleva tila oli hänen hallinnassaan. Kysymys hallintaoikeudesta ratkesi asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen määräysten perusteella. Konkreettisen muutostyön suorittamistapaan ja kunnossapitovelvollisuuden jakautumiseen liittyvillä seikoilla, kuten sillä, että muutos kajosi rakennuksen kantaviin rakenteisiin, ei ollut tässä arvioinnissa merkitystä. Ne saattoivat sen sijaan vaikuttaa siihen, voiko yhtiö yksittäistapauksessa hyötyjen ja haittojen punninnan perusteella kieltää muutostyön.

Koska parveke oli yhtiöjärjestyksen mukaan A:n hallinnassa, hänellä oli siihen ja siten myös asuinhuoneiston ja parvekkeen väliseen seinään lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n mukainen muutostyöoikeus. Yhtiön kiellettyä muutostyön asiassa oli seuraavaksi arvioitava muutostyön sallittavuutta mainitun luvun 3 ja 6 §:n nojalla.

A:lle muutostyöstä koituva hyöty oli huoneiston viilentäminen kesäisin. Kerrostalon kahdeksannessa eli ylimmässä kerroksessa asuvan A:n ja seitsemännessä kerroksessa asuvan todistajana kuullun X:n kertomuksilla oli selvitetty, että taloyhtiön kiinteä jäähdytysjärjestelmä ei ollut heidän huoneistoissaan riittävä ja että heidän asuntojensa makuuhuoneet olivat kesäisin kohtuuttoman kuumat, mikä haittasi nukkumista. A:n ja X:n kertomuksista, joita tuki muu esitetty henkilötodistelu, ilmeni, että taloyhtiön jäähdytysjärjestelmän viilennysteho oli heidän huoneistoissaan suhteellisesti pienempi kuin kerrostalon muissa huoneistoissa. Mainituilla perusteilla ilmalämpöpumpun asentamisesta aiheutui A:lle sellaista hyötyä, joka puolsi muutostyön sallimista.

Hovioikeus arvioi muutostyöstä aiheutuvia haittoja yhtiön esittämien väitteiden perusteella ja lausui niistä seuraavaa:

Seinän läpivienti

Riidatonta oli, että ilmalämpöpumpun sisä- ja ulkoyksikön välinen läpivienti oli tehty A:n huoneiston makuuhuoneen ja lasitetun parvekkeen väliseen seinään. Riidatonta oli myös se, että yhtiö vastasi mainitun seinän kunnossapidosta. Selvitetyksi oli tullut, että kyseinen seinä ei ollut kokonaisuudessaan kantava, vaan siinä oli kantavina rakenteina palkkeja. Ilmalämpöpumpun asentanut Y oli tehnyt läpiviennin kovalla metalliterällä kerroksittain. Hän oli varmistanut, ettei kantavia rakenteita lävistetty, ja tiivistänyt aukon uretaanilla. Läpivientiaukko oli halkaisijaltaan 63 millimetriä.

Läpiviennin tekeminen seinään ei ollut rakennusteknisesti poikkeuksellinen toimenpide. A oli näyttänyt, että seinän läpivientiaukko oli tehty huolellisesti hyvää rakennustapaa noudattaen ja kajoamatta kantaviin rakenteisiin. Vaikka reiän tekeminen seinään lähtökohtaisesti lisäsi vahinkoriskiä, haitan merkitys oli edellä todettu huomioon ottaen tässä tapauksessa suhteellisen vähäinen.

Kondenssivesi

Ilmalämpöpumpun sisäyksikköön ilmasta tiivistyvä vesi eli kondenssivesi oli johdettu poistoputkella parvekkeen lattiakaivoon, josta se kulkeutui kaupungin hulevesiviemäriin. A oli siten näyttänyt, että sisäyksikön kondenssiveden poistamisesta oli huolehdittu asianmukaisesti.

A:n ilmalämpöpumppu oli tarkoitettu vain jäähdytyskäyttöön, mutta sitä oli mahdollista käyttää myös lämmitykseen, jolloin ulkoyksikköön tiivistyi kondenssivettä. Ilmalämpöpumpun lämmityskäyttöön liittyi muun muassa kosteusriskejä. A oli kertonut käyttävänsä ilmalämpöpumppua vain viilennykseen. Ilmalämpöpumpun hankkimisen syy huomioon ottaen ei ollut aihetta epäillä, että A käyttäisi ilmalämpöpumppua sen käyttötarkoituksen vastaisesti lämmitykseen, joten mahdolliseen lämmityskäyttöön liittyvillä riskeillä ei ollut haitta-arvioinnissa merkitystä.

Tärinä ja melu

Ilmalämpöpumpun ulkoyksikkö oli asennettu jousitetulle alustalle kumipalasten päälle. A:n huoneiston alapuolella asuva X oli kertonut, ettei hän ollut havainnut ilmalämpöpumpusta aiheutuvan tärinää. A oli siten näyttänyt, että ilmalämpöpumpun tärinä oli vaimennettu asianmukaisesti.

Henkilötodistelun perusteella ilmalämpöpumppu oli jäähdytyskäytössä erittäin hiljainen ja käyntiääneltään verrattavissa jääkaappiin. Ilmalämpöpumpun ei ollut todettu aiheuttavan ääntä alapuolella sijaitsevan huoneiston makuuhuoneessa. A oli näyttänyt, ettei ilmalämpöpumpusta aiheutunut erityistä meluhaittaa. Vaikka ilmalämpöpumppu sinänsä aiheutti ääntä, se oli esitetyn selvityksen perusteella niin vähäistä, ettei sillä ollut haitta-arvioinnissa vähäistä suurempaa merkitystä.

Sähköasennukset

Y:llä oli kylmäasentajan pätevyys, joka oikeutti ilmalämpöpumppujen asentamiseen ja siihen liittyvien sähköasennusten tekemiseen. Ilmalämpöpumpun asentaminen ei ollut edellyttänyt kiinteitä sähköasennuksia, vaan kysymys oli ollut sähköjohdon kytkemisestä parvekkeella olleeseen yhtiön asennuttamaan pistorasiaan.

Sähköasennustyö oli siten tehty asianmukaisesti. Sähköasennuksista ei ollut aiheutunut sellaista haittaa, jolla olisi asiassa merkitystä.

Viranomaisluvat ja julkisivu

Asiassa ei ollut selvitetty kaupungin rakennusvalvonnan kannanottoa siihen, edellyttikö ilmalämpöpumpun asentaminen A:n parvekkeelle rakennus- tai toimenpidelupaa. Jos muutostyöhön vaadittiin viranomaisen lupa, hallituksen oli asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 5 §:n 2 momentin nojalla haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se. Asunto-osakeyhtiölain esitöiden (HE 216/1990 vp s. 56) mukaan tuomioistuimen antama myönteinen päätös ei yksinään oikeuttanut muutoksen toteuttamiseen, jos siihen tarvittiin rakennusviranomaisen tai muun viranomaisen lupa. Tarvittava viranomaisen lupa voitiin hakea joko ennen asian saattamista tuomioistuimen käsiteltäväksi tai sen jälkeen. Edellä todettu huomioon ottaen sillä seikalla, edellyttikö ilmalämpöpumpun asentaminen viranomaisen lupaa, ei ollut merkitystä tämän asian arvioinnissa.

A:n ilmalämpöpumppu sijaitsi lasitetulla parvekkeella kerrostalon ylimmässä eli kahdeksannessa kerroksessa ja oli vaikeasti havaittavissa. Se ei siten aiheuttanut haittaa yhtiön julkisivulle. Myös sähköjohdot ja putket oli asennettu siten, ettei niistä aiheutunut näköhaittaa julkisivulle.

Yhdenvertaisuusperiaatteen merkitys

Tässä tapauksessa osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden kannalta olennaista oli se, että jokaisessa huoneistossa oli asumisen kannalta asianmukainen lämpötila. Yhtiössä oli vain muutama muita isompi huoneisto, joissa taloyhtiön jäähdytysjärjestelmä oli riittämätön. Tähän nähden kaikissa huoneistoissa ei ollut vastaavaa lisäviilentämisen tarvetta kuin A:n huoneistossa, eikä yhdenvertaisuusperiaate siten edellyttänyt, että kaikilla osakkeenomistajilla olisi jatkossa oikeus asentaa parvekkeilleen ilmalämpöpumppu.

Ratkaisevaa merkitystä ei näin ollen ollut myöskään sillä, olivatko muut osakkeenomistajat mahdollisesti halukkaita asentamaan ilmalämpöpumpun. Mainituilla perusteilla asiassa ei ollut tarpeen arvioida, millaista haittaa yhtiölle aiheutuisi, jos kaikki osakkeenomistajat asentaisivat parvekkeilleen ilmalämpöpumpun.

Yhteenvetona muutostyön hyödyistä ja haitoista hovioikeus totesi, että ilmalämpöpumpun asentamisesta oli A:lle varteenotettavaa hyötyä, kun taas yhtiölle aiheutuva haitta oli suhteellisen vähäinen. Muutostyön kieltäminen oli siten kohtuutonta.

Koska ilmalämpöpumpun asentaminen parvekkeelle oli asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:ssä tarkoitettu osakkeenomistajan muutostyöoikeuden piiriin kuuluva muutostyö, jonka yhtiö voi kieltää vain luvun 3 §:ssä säädetyin edellytyksin, yhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen päätös kieltää osakkeenomistajilta ilmalämpöpumppujen asentaminen oli asunto-osakeyhtiölain vastainen ja siten pätemätön.

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja julisti yhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen 12.10.2016 tekemän päätöksen kieltää osakkeenomistajilta ilmalämpöpumppujen asentaminen parvekkeilleen pätemättömäksi, kielsi yhtiötä panemasta päätöstä täytäntöön ja oikeutti A:n asentamaan ilmalämpöpumpun hallinnassaan olevalle parvekkeelle.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Juha Laaksonen, Kari Lahdenperä ja Virpi Vuorinen.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Yhtiölle myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan yhtiö vaati, että A:n vaatimus koskien oikeutta asentaa ilmalämpöpumppu parvekkeelle ensisijaisesti jätetään tutkimatta tai toissijaisesti hylätään ja kanne muilta osin hylätään.

A vaati vastauksessaan, että valitus hylätään.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. A omistaa Asunto Oy:n (jäljempänä yhtiö) osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan yhtiön omistamassa rakennuksessa sijaitsevaa asuinhuoneistoa. Hän on asennuttanut huoneistoonsa kuuluvalle parvekkeelle ilmalämpöpumpun siten, että sen sisä- ja ulkoyksikön välinen läpivienti on tehty hänen asuinhuoneistonsa sisätilojen ja lasitetun parvekkeen väliseen seinään eli rakennuksen ulkoseinään.

2. Yhtiö on päättänyt ylimääräisessä yhtiökokouksessa 12.10.2016, ettei yhtiössä sallita osakkaiden ilmalämpöpumppuasennuksia. Lisäksi hallitus on velvoitettu lain sallimin keinoin poistattamaan osakkaiden mahdolliset luvattomat ilmalämpöpumppuasennukset.

3. A on käräjäoikeudessa vireille panemassaan kanteessa vaatinut, että yhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen 12.10.2016 tekemä päätös julistetaan pätemättömäksi ja yhtiötä kielletään panemasta päätöstä täytäntöön. Hän on myös vaatinut, että hänet oikeutetaan asentamaan hallinnassaan olevalle parvekkeelle ilmalämpöpumppu. Käräjäoikeus on hylännyt kanteen. Hovioikeus on A:n valituksen johdosta kumonnut käräjäoikeuden tuomion ja hyväksynyt kanteen.

4. Korkein oikeus toteaa, että asia koskee yhtiökokouksen päätöksen moitetta eli kysymystä siitä, onko ylimääräisen yhtiökokouksen 12.10.2016 tekemä päätös ollut asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastainen. Korkeimman oikeuden ratkaistavana on tämän vuoksi yhtiön valituksen perusteella kysymys siitä, onko ilmalämpöpumpun asentamista arvioitava asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n mukaisena osakehuoneistossa tehtävänä muutostyönä vai saman luvun 8 §:n mukaisena yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa tehtävänä muutostyönä. Jos kysymyksessä on osakehuoneistossa tehtävä muutostyö, ratkaistavana on lisäksi kysymys siitä, onko muutostyön kieltäminen kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.

5. Asia koskee myös kysymystä siitä, voiko tuomioistuin oikeuttaa A:n asentamaan ilmalämpöpumpun parvekkeelle eli täyttyvätkö asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 6 §:ssä säädetyt edellytykset tällaisen ratkaisun antamiselle. Tuomioistuimen toimivalta tämän kysymyksen osalta riippuu taas siitä, onko kysymys asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:ssä tarkoitetusta osakkeenomistajan muutostyöoikeuden piiriin kuuluvasta muutostyöstä.

Onko muutostyö tehty osakehuoneistossa vai yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa

Sovellettavat säännökset ja arvioinnin lähtökohdat

6. Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:ssä säädetään osakkeenomistajan oikeudesta muutostyöhön osakehuoneistossa. Pykälän 1 momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Tällaisen muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Lain 1 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan osakehuoneistolla tarkoitetaan sellaista huoneistoa, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden. Pykälän 2 momentin mukaan osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin parvekkeen hallintaoikeudesta ja kunnossapitovastuusta.

7. Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Luvun 3 §:n 1 momentin mukaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi pykälän 2 momentin mukaan kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.

8. Osakkeenomistajan muutostyöstä yhtiön tiloissa säädetään 5 luvun 8 §:ssä. Pykälän 1 momentin mukaan yhtiön suostumuksella osakkeenomistaja voi kustannuksellaan tehdä muutoksia myös yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa. Muutostyötä koskeva hakemus on tehtävä etukäteen kirjallisesti hallitukselle. Suostumukseen voidaan liittää ehtoja. Muutostyötä ei saa aloittaa ilman yhtiön suostumusta.

9. Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n perustelujen (HE 24/2009 vp s. 99–100) mukaan osakkeenomistajan muutostyöoikeus säilytettiin 1 momentissa sisällöllisesti pääosin ennallaan aiemman asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 77 §:n 1 momenttiin verrattuna. Muutostyöoikeus koskee aiemman lain tapaan vain yhtiöjärjestyksen perusteella osakkeenomistajan hallinnassa olevia alueita. Muut alueet jäävät muutostyöoikeuden ulkopuolelle siitäkin huolimatta, että ne ovat tietyn huoneiston yhteydessä ja rajattu kyseisen huoneiston käyttöä varten. Perusteluissa viitataan ratkaisuun KKO 2005:26, jossa todetulla tavalla käytännölliset näkökohdat puoltavat tulkintaa, jonka mukaan osakkeenomistajan asunto-osakeyhtiölain mukainen oikeus muutostöihin rajoittuu tiloihin, joihin hänen osakkeensa yhtiöjärjestyksen mukaan tuottavat hallintaoikeuden.

10. Voimassa olevassa asunto-osakeyhtiölaissa osakkeenomistajan oikeutta muutosten tekemiseen muutettiin kuitenkin aiempaan lakiin nähden siten, että osakkeet tuottavat yleensä myös muutosten tekemiseen oikeuttavan hallintaoikeuden sellaisella parvekkeella, jolle on kulkuyhteys vain osakkeenomistajan osakehuoneistosta. Tämä muutos toteutettiin ottamalla 1 luvun 3 §:n 2 momenttiin edellä kohdassa 6 selostettu olettamasäännös. Lain perustelujen mukaan huoneistokohtainen parveke mielletään osakkeenomistajan yksityiseksi alueeksi ja käytännössä on yleistä, että osakkeenomistajat tekevät erilaisia muutostöitä myös parvekkeella (HE 24/2009 vp s. 100, ks. myös s. 49).

11. Muutostyöoikeus ei edelleenkään ole ehdoton. Siihen sovellettavat, yhtiön ja toisten osakkeenomistajien edun huomioon ottamiseksi tarpeelliset rajoitukset vastaavat aiemmin voimassa ollutta lakia. Esimerkiksi parvekkeiden osalta muutostyöoikeutta rajoittaa aiemmin voimassa ollutta lakia vastaavasti myös se, miten muutos vaikuttaa kiinteistön ulkonäköön tai yhtiön kunnossapidettäviin rakennuksen osiin. Osakkeenomistajan muutostyöoikeus on parvekkeen osalta käytännössä suppeampi kuin huoneiston sisätilojen osalta, koska parvekkeen muutostyö voi useammin vaikuttaa yhtiön kunnossapitovastuuseen tai siitä voi aiheutua esteettinen haitta yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle (rakennuksen tai kiinteistön ulkoasun muutos, näkyvyyden kaventuminen) tai joissakin tapauksissa muutos voisi vähentää toiseen huoneistoon tulevan valon määrää. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyön toteuttamiselle ehtoja tai jopa kieltää sen lain 5 luvun 3 §:ssä tarkemmin säädetyin tavoin. (HE 24/2009 vp s. 49 ja 100.)

12. Korkein oikeus toteaa, että osakkeenomistajalla on asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n 1 momentin nojalla oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa, jos muutos on yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen eikä muutostyön suorittaminen ole yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kannalta kohtuutonta. Muutoksia yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa osakkeenomistaja voi luvun 8 §:n 1 momentin mukaan tehdä vain yhtiön suostumuksella.

13. Osakkeenomistajan muutostyöoikeus koskee myös sellaista parveketta, joka kuuluu asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 3 §:n 2 momentin nojalla osakehuoneistoon. Voimassa olevan lain tulkinnasta osakkeenomistajan muutostyöoikeuden suhteen ei ole Korkeimman oikeuden ratkaisukäytäntöä.

Tämän tapauksen arviointi

14. Yhtiö on vedonnut valituksensa tueksi siihen, että rakennuksen ulkoseinät ovat rakennuksen osia, jotka eivät kuulu osakkeenomistajan huoneistoon vaan asunto-osakeyhtiön hallintaan ja kunnossapitovastuulle.

15. Tämän johdosta Korkein oikeus toteaa, että osakehuoneistolla tarkoitetaan asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 3 §:n mukaan sellaista huoneistoa, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden, sekä sellaista parveketta, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta. A:n osakehuoneistoon kuuluu näin ollen myös parveke.

16. Muutostyöoikeuden on vakiintuneesti katsottu koskevan huoneiston sisäpuolisia toimenpiteitä. Siltä osin kuin rakennuksen ulkoseinä sijaitsee osakkeenomistajan hallinnassa olevan huoneiston ja huoneistoon kuuluvan parvekkeen välissä, ulkoseinä jää osakehuoneistoon kuuluvan alueen sisäpuolelle. Huoneisto, sen vieressä sijaitseva parveke ja näiden välissä oleva osa rakennuksen ulkoseinää muodostavat luonnollisen ja kiinteän kokonaisuuden. Kokonaisuuden vähäisen osan, parvekkeen kohdalla olevan rakennuksen ulkoseinän, erottaminen muutostyöoikeuden suhteen osakehuoneistoon kuuluvasta kokonaisuudesta olisi keinotekoinen ja käytännön tarpeita vastaamaton ratkaisu.

17. Riidatonta on, että ulkoseinä on yhtiön kunnossapitovastuulla oleva rakenne. Jo aiemmin voimassa olleen asunto-osakeyhtiölain perusteluissa on todettu, että se seikka, että tietyt huoneiston sisäpuolen kunnossapitotehtävät kuuluvat yhtiölle, ei sinänsä estä osakkeenomistajaa omalla kustannuksellaan tekemästä muutoksia myös näihin yhtiön kunnossapitovelvollisuuden alaisiin kohteisiin (HE 216/1990 vp s. 56). Voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 §:n 1 momentissa säädetäänkin, että osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle muun ohella silloin, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan rakennuksen tai huoneiston osaan. Osakkeenomistajan lähtökohtainen oikeus muutostyön tekemiseen osakehuoneistossaan ei siten määräydy sillä perusteella, kenen kunnossapitovastuulla muutoksen kohteena oleva rakenne on. Se, että kysymys on yhtiön kunnossapitovelvollisuuden piiriin kuuluvasta rakenteesta, saattaa sen sijaan vaikuttaa muutostyöoikeuden laajuuteen, koska yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voivat asettaa muutostyön toteuttamiselle ehtoja tai jopa kieltää sen.

18. Edellä mainitut seikat huomioon ottaen Korkein oikeus toteaa johtopäätöksenään, että A:n teettämää ilmalämpöpumpun asentamista parvekkeelle on arvioitava asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:ssä tarkoitettuna osakehuoneistossa tehtynä muutostyönä. A:lla on lähtökohtaisesti ollut oikeus tähän työhön. Yhtiön kiellettyä yhtiökokouksen päätöksellä ilmalämpöpumppujen asentamisen yhtiössä arvioitavaksi tulee se, onko muutostyön kieltäminen kohtuutonta ja tuleeko tuomioistuimen oikeuttaa muutos.

Onko muutostyön kieltäminen kohtuutonta

Sovellettavat säännökset

19. Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan oikeudesta kieltää osakkeenomistajan muutostyö säädetään edellä kohdassa 7 selostetussa asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 2 momentissa.

20. Tuomioistuimen päätöksellä tehtävästä muutostyöstä säädetään asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 6 §:ssä. Pykälän 1 momentin mukaan tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen, jonka yhtiö tai toinen osakkeenomistaja on kieltänyt. Tuomioistuin voi myös muuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan antaman suostumuksen ehtoja ja oikeuttaa osakkeenomistajan hakemaan tarvittavan viranomaisluvan. Pykälän 2 momentin mukaan tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen, jos sen kieltäminen tai toteuttaminen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamin ehdoin olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Jos tuomioistuin antaa suostumuksen muutokseen, sen on samalla velvoitettava osakkeenomistaja korvaamaan aiheutuva haitta täysimääräisesti sekä määrättävä muut tarpeelliset ehdot.

21. Korkein oikeus toteaa, että siitä, että ilmalämpöpumpun asentamista parvekkeelle on arvioitava osakehuoneistossa tehtävänä muutostyönä, ei seuraa, että osakkeenomistajan muutostyöoikeus on rajoittamaton. Kuten edellä kohdassa 11 selostetussa hallituksen esityksessä on todettu, muutoksen aiheuttama haitta voi olla parvekkeen osalta erilainen kuin asuinhuoneiston sisätilojen osalta muun muassa siitä syystä, että parvekkeella tehtävät muutokset voivat muuttaa rakennuksen julkisivua tai vaikuttaa asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakennuksen osiin. Yhtiö voikin asettaa näillä perusteilla muutostyölle ehtoja ja sillä on asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 7 §:n 1 momentin nojalla oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä asetettuja ehtoja noudattaen.

Muutostyön kieltämisen kohtuullisuutta koskeva arvio

22. Tässä tapauksessa yhtiö ei ole asettanut muutostyölle ehtoja, vaan se on kieltänyt ilmalämpöpumppujen asentamisen kokonaan. Tuomioistuimen ratkaistavaksi on saatettu kysymys siitä, onko muutostyön kieltäminen kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja A:lle koituva hyöty, sekä kysymys siitä, oikeutetaanko A asentamaan ilmalämpöpumppu.

23. Korkein oikeus toteaa, että viime kädessä osakkeenomistajan teettämän muutostyön aiheuttamien haittojen ja siitä koituvan hyödyn arviointi on tapauskohtaista. Tässä tapauksessa yhtiön valitus ei anna aihetta muuttaa hovioikeuden tuomiota siltä osin kuin hovioikeus on arvioinnissaan päätynyt siihen, että ilmalämpöpumpun asentamisesta koituu A:lle varteenotettavaa hyötyä, kun taas yhtiölle aiheutuva haitta on suhteellisen vähäinen.

Johtopäätökset

24. Ilmalämpöpumpun asentamisessa sellaiselle parvekkeelle, joka kuuluu osakehuoneistoon, on kysymys asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:ssä tarkoitetusta osakehuoneistossa tehtävästä muutostyöstä. Kun yhtiön ylimääräinen yhtiökokous on kieltänyt osakkeenomistajilta ilmalämpöpumppujen asentamisen, vaikka saman luvun 3 §:n 2 momentissa säädetyt kieltämisen edellytykset eivät ole täyttyneet, on yhtiökokouksen päätös asunto-osakeyhtiölain vastainen ja siten pätemätön. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että hovioikeus on voinut julistaa yhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen 12.10.2016 tekemän päätöksen pätemättömäksi ja kieltää yhtiötä panemasta päätöstä täytäntöön.

25. Koska kysymys on osakkeenomistajan muutostyöoikeuden piiriin kuuluvasta muutoksesta, tuomioistuin on toimivaltainen tutkimaan myös A:n vaatimuksen siitä, että hänet oikeutetaan tekemään muutos. Kun yhtiön päätös kieltää ilmalämpöpumppujen asentaminen on ollut kohtuuton ottaen huomioon asentamisesta aiheutuvan haitan määrä ja A:lle koituva hyöty, hovioikeus on voinut oikeuttaa A:n asentamaan ilmalämpöpumpun hallinnassaan olevalle parvekkeelle.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Juha Häyhä, Jarmo Littunen, Tuomo Antila, Lena Engstrand ja Eva Tammi-Salminen. Esittelijä Tiina-Liisa Autio.