KKO:2020:92

Asian käsittely vesijätön lunastustoimituksessa ja maaoikeudessa

Vesijätön lunastustoimituksen nro 2017-555388 päätös 4.9.2018

A Oy oli hakenut toimitusta omistamansa kiinteistön X edustalla olevan vesijätön lunastamiseksi, jotta ranta voitaisiin kunnostaa ja ottaa hyötykäyttöön.

Toimitusinsinööri totesi, että lunastettavaksi haettua vesijättöä oli toimituksessa tehtyjen rajankäyntien perusteella 318 m2. Vesijättö oli yksityistä vesialuetta, ja se oli syntynyt kiinteistön X vuonna 1909 tapahtuneen muodostamisen jälkeen.

Toimitusinsinööri katsoi, että lainsäätäjä lienee tarkoittanut, että vesijättöalue menettää vesijätön luonteensa oltuaan määrätynlaisen kiinteistötoimituksen kohteena. Nyt osa vesijätöstä oli ennen kiinteistönmuodostamislain voimaantuloa vuonna 1977 ensin muodostettu yhteisen vesialueen jaossa kiinteistöksi Y. Koko vesijättöalue sisältyi määräaloihin, jotka myytiin B:n kaupungille vuonna 2015 ja lohkottiin uudeksi kiinteistöksi vuonna 2016.

Toimitusinsinööri päätti, että nyt lunastettavaksi haettu alue oli vuonna 2016 tehdyn lohkomisen seurauksena menettänyt vesijätön luonteensa eikä ole enää lunastettavissa. Vesijätön lunastus jätettiin sikseen.

Asian on ratkaissut toimitusinsinööri Petri Lukin.

Itä-Uudenmaan käräjäoikeuden maaoikeutena 11.6.2019 antama tuomio nro 19/23734

A Oy valitti toimitusratkaisusta maaoikeuteen ja vaati, että hakemuksen mukainen vesijätön lunastus oli määrättävä suoritettavaksi.

B:n kaupunki vastusti valitusta.

Maaoikeus totesi, että asiassa oli kysymys A Oy:n oikeudesta lunastaa omistamaansa tilaan X siirrettäväksi sen kohdalla olevaa ja B:n kaupungin omistamaan tilaan Z kuuluvaa yksityistä vesijättöä. Asiassa oli erityisesti kysymys siitä, onko A Oy:n lunastettavaksi vaadittu vesijättö menettänyt aikaisempien kiinteistötoimitusten vuoksi vesijätön luonteensa.

Maaoikeus katsoi, että nyt käsiteltävässä tapauksessa oli oikeudellisesti epäselvää ja riidanalaista, oliko lunastettavaksi haettu alue vuonna 2016 rekisteröidyn lohkomisen seurauksena menettänyt vesijätön luonteensa.

Maaoikeus totesi, että vesijätön luonteen menettämisestä ei ole säädetty suoraan laissa, vaan lainsäätäjän tarkoitus tältä osin oli pääteltävä lain esitöiden perusteella. Esitöistä ei voi kuitenkaan suoraan päätellä, että minkä tahansa kiinteistötoimituksen kohteena oleva yksityinen vesijättö menettäisi vesijätön luonteensa. Maaoikeus katsoi, että esitöiden perusteella voidaan riittävän tarkkarajaisesti päätellä, että toimituksen, josta seuraa vesijätön luonteen menettäminen, tuli kohdistua erityisesti vesijättöalueeseen.

Maaoikeus totesi, että lohkominen nro 2016-528323 oli perustunut kahden kaupungin väliseen vuonna 2015 tehtyyn kauppakirjaan. Tilan X kohdalla kauppa oli koskenut erityisesti vesialuetta, ja tilan kohdalla olevaa vesijättöaluetta ei erikseen kauppakirjassa ollut edes mainittu. Lohkomisessa vesijättö oli ilmeisesti lohkottu tilaan Z vesialueen reunalla sijaitsevana vähäisenä määräalan osana.

Maaoikeus totesi, että perusoikeusmyönteinen tulkinta puoltaisi sitä, että nyt käsiteltävässä epäselvässä tilanteessa lunastettavaksi haetun alueen katsottaisiin menettäneen vesijätön luonteensa. Toisaalta lain esitöiden perusteella muodostettavissa olevan tulkintaohjeen mukaisesti pääasiassa laajahkojen vesialuemääräalojen kiinteistöksi muodostamiseen tähdänneestä lohkomisesta nro 2016-528323 ei välttämättä seuraisi vesijätön luonteen menettämistä.

Maaoikeus katsoi, että kun vesijätön lunastamiset liittyvät yleensä tilanteisiin, jossa vesijätöstä aiheutuu haittaa siihen rajoittuvalle rakennuspaikalle ja vesijättö itsessään on vaikeasti käytettävissä, ei vesijätön luonteen säilymiselle tule asettaa liian korkeaa kynnystä, vaan esitöistä johdettavalle tulkintaohjeelle on jätettävä merkitystä.

Lisäksi maaoikeus katsoi, että vaikka vesijätön lunastus tapahtuu yksityiseen tarpeeseen, palvelee se välillisesti myös yleistä etua edistämällä kiinteistöjen tarkoituksenmukaista käyttöä ja selkeyttämällä kiinteistöjaotusta. Omaisuuden suojan toteutumisen kannalta vesijätön lunastamiselle säädetyt edellytykset ovat riittäviä ja tarkkarajaisia.

Maaoikeus kumosi toimituspäätöksen siltä osin kuin päätöksessä oli katsottu lunastettavaksi haetun alueen menettäneen lunastettavissa olevan vesijätön luonteensa. Toimitus palautettiin uudelleen käsiteltäväksi vesijätön lunastuksen varsinaisten edellytysten arvioimiseksi ja muiden toimitukseen kuuluvien asioiden ratkaisemiseksi.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Joachim Holmström, maaoikeusinsinööri Sakari Haulos ja lautamiehet.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

B:n kaupungille myönnettiin valituslupa.

Kaupunki vaati valituksessaan, että maaoikeuden tuomio kumotaan ja vesijätön lunastustoimituksen päätös lunastuksen sikseen jättämisestä pysytetään.

A Oy vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa

1.Vesijätön lunastustoimituksessa lunastettavaksi ja kiinteistöön X liitettäväksi haettu alue kuuluu vesialuekiinteistöön Z, joka on muodostettu kiinteistöksi 11.8.2016.

2. B:n kaupunki on valituksessaan katsonut, että alue on kyseisen lohkomisen seurauksena menettänyt vesijätön luonteensa eikä ole enää lunastettavissa. Alue on osana lohkomista muodostettu yhdeksi kiinteistöksi. Kiinteistönmuodostamistoimitus on luonut uuden kiinteistön, ja tässä yhteydessä on määritelty myös tämän uuden kiinteistön rajat, joten alue on ollut kiinteistötoimituksen kohteena. Niiden kiinteistötoimitusten joukkoa, jotka eivät poista vesijätön luonnetta, on tulkittava suppeasti. Lunastus muodostaa poikkeuksen omaisuuden suojaan, ja maaoikeus on kumotessaan toimituspäätöksen päätynyt ratkaisussaan tulkintaan, joka ei ole perusoikeusmyönteinen.

3. A Oy on vastauksessaan katsonut, että kyseisessä lohkomistoimituksessa on vain yhdistetty kaksi B:n kaupungin C:n kaupungilta ostamaa vesialuemääräalaa B:n kaupungin aiemmin omistamaan vesialueeseen ja muodostettu niistä yksi kiinteistö Z. Kiinteistön X omistajaa A Oy:tä ei edes ollut kutsuttu toimituskokoukseen. Lohkomistoimitusta ei kohdistettu nimenomaisesti vesijättöalueisiin, ja kyseinen toimitus ei ole voinut muuttaa ennen toimitusta kiinteistön edustalla olleen lunastuskelpoisen yksityisen vesijätön luonnetta lunastuskelvottomaksi.

4. Korkeimmassa oikeudessa on valituksen ja siihen annetun vastauksen perusteella kysymys siitä, onko 11.8.2016 rekisteröity lohkominen ollut sellainen toimitus, jonka jälkeen sen kohde ei enää ole kiinteistönmuodostamislaissa tarkoitettua vesijättöä, ja onko siten vesialuekiinteistöön Z kuuluva alue lunastuskelpoista vesijättöä.

Vesijätön lunastamista koskevien säännösten soveltamisen lähtökohdat

5. Kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentin mukaan jos kiinteistön kohdalla on yhteistä vesijättöä taikka kiinteistön kohdalle on sen muodostamisen jälkeen syntynyt yksityistä vesijättöä, joka vaikeuttaa huomattavasti kiinteistön käyttämistä tai jota voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää vain kiinteistön yhteydessä, kiinteistön omistajalla on oikeus lunastaa vesijättö tai osa siitä. Säännöksen tarkoituksena on yhtäältä poistaa vesijätön muodostumisesta rantakiinteistölle aiheutuvaa haittaa ja toisaalta edistää vesijättöjen tarkoituksenmukaista käyttöä (HE 227/1994 vp s. 32).

6. Kiinteistön omistajan lunastusoikeus vesijättöalueeseen merkitsee omistajanvaihdoksen kannalta pakkotointa, jossa lunastajasta tulee omistaja vesijätön omistajan tahdosta riippumatta. Tämän vuoksi lunastusoikeuden on katsottu olevan ristiriidassa perustuslaissa turvatun omaisuuden suojan kanssa (HE 227/1994 vp s. 14 ja 96–97). Kiinteistönmuodostamislain 60 § on voitu säätää tavallisessa lainsäätämisjärjestyksessä sen vuoksi, että sen säätäminen on perustunut samanaikaisesti kiinteistönmuodostamislain kanssa annettuun niin sanottuun valtuuslakiin eli lakiin kiinteistötoimituksessa tapahtuvasta lunastamisesta (553/1995), joka on säädetty perustuslainsäätämisjärjestyksessä eli silloin voimassa olleen valtiopäiväjärjestyksen 67 §:ssä määrätyllä tavalla.

7. Ratkaisussa KKO 2017:53 (kohta 26) on katsottu, että kiinteistönmuodostamislain 60 §:ää sovellettaessa on annettava merkitystä myös perusoikeusmyönteisen tulkinnan periaatteelle, vaikka säännös pohjautuu perustuslain säätämisjärjestyksessä säädettyyn valtuuslakiin. Sanottua soveltajalleen runsaasti harkintavaltaa jättävää säännöstä on sen vuoksi perusteltua tulkita suppeasti. Korkein oikeus toteaa, että mainitunlaista harkintavaltaa sisältyy ennen kaikkea lainkohdassa säädettyjen lunastamisen varsinaisten kiinteistökohtaisten edellytysten täyttymisen arviointiin, mistä esimerkiksi ratkaisussa KKO 2017:53 oli kyse. Tällainen arviointi tulee tehtäväksi silloin, kun kyse on lainkohdassa tarkoitetusta lunastuskelpoisesta vesijättöalueesta.

Yksityisen vesijätön muuttuminen lunastuskelvottomaksi

8. Kiinteistönmuodostamislaissa ei ole säännöksiä, jotka vastaisivat aiemmin jakolainsäädäntöön sisältynyttä periaatetta, jonka mukaan vesijättö säilyi lunastuskelpoisena, vaikka se olisi ollut mukana esimerkiksi myöhemmin suoritetuissa lohkomistoimituksissa (ks. esim. Pauli Karvinen, Vesijätöt Suomen kiinteistöjärjestelmässä, Juhlajulkaisu Juhani Wirilander 2005 s. 190–191). Yksityisen vesijätön suhteen muutosta ilmentää osaltaan kiinteistönmuodostamislain 60 §:n sanamuodon muuttaminen sitä edeltäneestä jakolain 243 §:stä, jonka mukaan oli sallittua lunastaa jollekin tilalle yksityiseksi tilukseksi jaettua vesijättöä (ks. jakolain tulkinnasta esim. KKO 1994:28). Lain tavoite vesijätön lunastuskelpoisuuden menettämisestä kiinteistönmuodostamistoimituksen seurauksena on muutoin pääteltävissä lain perusteluista ja vesijätön lunastusjärjestelmän tarkoituksesta.

9. Mainittua lain tarkoitusta ilmentävät ensinnäkin kiinteistönmuodostamislain 293 a §:ään kohtuullisuussyistä lisätyn siirtymäsäännöksen perustelut (HE 195/1996 vp s. 4–5). Siirtymäsäännöksen mukaan lain 60 §:n säännöksiä vesijätön lunastamisesta sovelletaan ennen kiinteistönmuodostamislain voimaantuloa muodostetun kiinteistön kohdalla olevan, yksityisestä vesialueesta ennen lain voimaantuloa muodostuneen toisen kiinteistön yksityisen vesijätön lunastamiseen siinäkin tapauksessa, että yksityisen vesijätön kohdalla oleva kiinteistö on muodostettu vesijätön syntymisen jälkeen, vaikka 60 §:ssä kiinteistölle yksityisesti kuuluvan vesijätön lunastusoikeus on rajattu tilanteisiin, joissa yksityinen vesijättö on syntynyt kiinteistön kohdalle kyseisen kiinteistön muodostamisen jälkeen. Säännöksen perusteluissa todetaan, että 60 §:n mukainen lunastamisoikeus ei tulisi koskemaan sellaista yksityistä vesijättöä, jonka kiinteistö on saanut tai josta kiinteistö on muodostettu jaettaessa yhteistä vesijättöä.

10. Lisäksi lainkohdan tarkoitusta ilmentävät erilaisten vesijättöjen määritelmät hallituksen esityksessä Eduskunnalle laeiksi kiinteistönmuodostamislain ja kiinteistörekisterilain muuttamisesta (HE 175/2003 vp s. 4–5). Perustelujen mukaan yhteistä vesijättöä pidetään vesijättönä siksi, kunnes se on kiinteistötoimituksessa muodostettu yhdeksi tai useammaksi kiinteistöksi taikka liitetty olemassa oleviin kiinteistöihin. Tällaisen toimenpiteen suorittamisen jälkeen alue ei enää ole kiinteistönmuodostamislaissa tarkoitettua vesijättöä. Samassa yhteydessä yksityinen vesijättö on määritelty yksityisestä vesialueesta muodostuneeksi vesijätöksi.

11. Edellä todetun perusteella Korkein oikeus toteaa, että pääsääntöisesti myös yksityinen vesijättö muuttuu lunastuskelvottomaksi maaksi oltuaan sellaisen toimituksen kohteena, jossa yksityinen vesijättö on esimerkiksi jo muodostettu kiinteistöksi tai liitetty olemassa olevaan kiinteistöön.

Vuoden 2016 lohkomistoimituksen merkitys tässä asiassa

12. Kiinteistörekisteriin 11.8.2016 merkitty lohkomistoimitus oli tullut vireille, kun lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin oli merkitty myönnetyt lainhuudot B:n kaupungille sen C:n kaupungilta 22.12.2015 vahvistetulla kauppakirjalla ostamiin määräaloihin. Ostettuihin määräaloihin ovat kuuluneet muun muassa kiinteistön X kohdalla olleet, nyt lunastettavaksi haetut alueet. Kauppakirjassa näitä määräaloja on pidetty kokonaan vesialueina. Mainitussa lohkomistoimituksessa nämä määräalat on eräiden muiden määräalojen ja saajakiinteistön kanssa muodostettu kiinteistöksi Z. Lohkomistoimitus oli kohdistunut erityisesti vesialueisiin ja kiinteistön X kohdalla oleva yksityinen vesijättö on säilynyt ennallaan. Maaoikeus on katsonut, että lohkomisessa vesijättö on ilmeisesti tullut lohkotuksi kiinteistöön Z vesialueen reunalla sijaitsevana vähäisenä määräalan osana.

13. Korkein oikeus toteaa, että edellä mainitut kiinteistönmuodostamislain perustelut ilmentävät vesijättöjen lunastusjärjestelmän tarkoitusta. Tätä tarkoitusta vastaa parhaiten tulkinta, jonka mukaan vesijätön luonteen lakkaaminen voi seurata sellaisista kiinteistötoimituksista, jotka poistavat vesijätön muodostumisesta rantakiinteistölle aiheutuvaa haittaa ja edistävät vesijättöjen tarkoituksenmukaista käyttöä. Kun pääasiallisesti laajojen vesialuemääräalojen kiinteistöksi muodostamiseksi suoritetun lohkomisen tarkoituksena ei tässä tapauksessa ole erityisesti ollut muodostaa vesijättöä kiinteistöksi, lohkominen ei ole sillä tavoin kohdistunut vesijättöalueeseen, että vesijättö olisi menettänyt lunastuskelpoisen luonteensa.

Korkeimman oikeuden johtopäätös

14. Korkein oikeus katsoo, että lohkomistoimitus ei poistanut nyt käsiteltävältä yksityiseltä vesijättöalueelta vesijätön luonnetta. Kyseinen vesialuekiinteistöön Z kuuluva alue on siten lunastuskelpoista vesijättöä.

Tuomiolauselma

B:n kaupungin valitus hylätään. Maaoikeuden tuomion lopputulos jää pysyväksi.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Juha Häyhä, Jarmo Littunen, Päivi Hirvelä (eri mieltä), Eva Tammi-Salminen ja Jussi Tapani. Esittelijä Heikki Heino.

Eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Oikeusneuvos Hirvelä: Kuten edellä kohdissa 5–11 vesijätön lunastamista koskevista säännöksistä ja esitöistä ilmenee, yhteinen ja yksityinen vesijättö menettää vesijätön luonteensa, kun se on kiinteistötoimituksessa muodostettu yhdeksi tai useammaksi kiinteistöksi tai liitetty olemassa oleviin kiinteistöihin. Tämän jälkeen alue ei ole enää kiinteistönmuodostamislain tarkoittamaa vesijättöä. Katson, että lunastustoimituksen kohteena oleva alue on vuonna 2016 rekisteröidyn lohkomisen seurauksena menettänyt yksityisen vesijätön luonteen ja lunastuskelpoisuuden vesijättönä.

Kyseessä oleva vesijättö on sisältynyt niihin määräaloihin, jotka C:n kaupunki on vuonna 2015 myynyt B:n kaupungille ja jotka vuonna 2016 on kiinteistötoimituksessa lohkottu kuuluvaksi kiinteistöön Z. Lohkomistoimituksessa alue on liitetty vesialuekiinteistöön vesialueen reunalla sijaitsevana määräalan osana. Alueella voimassa olevassa yleiskaavassa ja asemakaavaehdotuksessa rantakaistale on osoitettu virkistysalueeksi ulkoilureitteineen. Kiinteistön kaupassa ja lohkomistoimituksessa ei ole ilmennyt osapuolten kesken epäselvyyttä myydystä ja toimituksen kohteena olleesta alueesta ja sen luonteesta.

Lunastusoikeus toisen omistamaan alueeseen merkitsee pakkolunastusta ja on poikkeus perustuslain 15 §:n 1 momentissa turvatusta omaisuuden suojasta. Kuten ratkaisussa KKO 2017:53 on todettu, kiinteistönmuodostamislain 60 §:n soveltamisessa on annettava merkitystä myös perusoikeusmyönteisen tulkinnan periaatteille ja lainkohtaa, joka jättää soveltajalleen runsaasti harkintavaltaa, on sen vuoksi perusteltua tulkita suppeasti (kohta 26).

Enemmistön tulkinnan mukaan lohkomisen olisi nimenomaisesti ja erityisesti tullut kohdistua vesijättöalueeseen seurauksin, että alue olisi kiinteistötoimituksen seurauksena menettänyt lunastuskelpoisuuden. Katson, että tällaisen jälkikäteen asetetun erityisvaatimuksen sisällyttäminen toimitusmenettelyyn seurauksin, että tällä on ratkaiseva ja etukäteen ennakoimaton vaikutus omaisuuden suojaan, ei ole kiinteistönmuodostamislain 60 §:n suppeaa tulkintaa eikä omaisuuden suojaa turvaava perusoikeusmyönteinen tulkintavaihtoehto.

Edellä mainituilla perusteilla hyväksyn valituksen ja päädyn samaan lopputulokseen kuin vesijätön lunastusta koskevassa toimitusratkaisussa on päädytty ja katson, että Z:aan kuuluva alue ei enää siihen kohdistuneen kiinteistötoimituksen jälkeen ole lunastuskelpoista vesijättöä. Toimitus tulee siten jättää vesijätön lunastamista koskevalta osalta sikseen.