Etusivu » Ennakkopäätökset » Ennakkopäätökset » KKO:2016:33

KKO:2016:33

Asunto-osakeyhtiö - Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot - Rakennuksen kunnossapito
Vahingonkorvaus - Vahingonkorvausvastuu

Diaarinumero: S2015/289
Taltionumero: 1128
Antopäivä: 19.5.2016

Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan vuokralainen oli aiheuttanut vesivahingon jäämällä suihkussa makaamaan kylpyhuoneen lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä. Korkeimman oikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla katsottiin, että asunnon vuokralle antanut osakkeenomistaja ei ollut velvollinen korvaamaan vuokralaisen menettelystä asunto-osakeyhtiölle aiheutunutta vahinkoa.

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Kanne ja vastaus Länsi-Uudenmaan käräjäoikeudessa

Asunto-osakeyhtiö vaati Raaseporin kaupungilta (kaupunki) ja A:lta vahingonkorvausta yhteensä 62 639,25 euroa omistamalleen rakennukselle aiheutuneesta vahingosta. Kaupunki oli asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja, ja A oli vuokrannut kaupungilta asuinhuoneiston, jonka hallintaan kaupungin omistamat asunto-osakkeet oikeuttivat. Vahinko oli aiheutunut, kun A oli alkoholin vaikutuksen alaisena jäänyt suihkussa makaamaan osittain lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä. Kaupunki ja A vastustivat kannetta.

Käräjäoikeuden tuomio 10.12.2013

Käräjäoikeus katsoi, että vahinko oli johtunut A:n huolimattomuudesta. Kaupungin vahingonkorvausvastuu vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta olisi edellyttänyt kaupungin huolimattomuutta, mutta asunto-osakeyhtiö ei ollut näyttänyt kaupungin laiminlyöneen asunto-osakeyhtiön väittämin tavoin osakkeenomistajan huolellisuusvelvoitetta vuokrasopimusta tehdessään. Käräjäoikeus velvoitti A:n maksamaan asunto-osakeyhtiölle vahingonkorvausta ja hylkäsi kaupunkiin kohdistetun vahingonkorvausvaatimuksen. Lausumillaan perusteilla käräjäoikeus sovitteli A:n vahingonkorvausvastuun puoleen aiheutetusta vahingosta.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomarit Henry Pomell ja Ann-Sofie Högström sekä käräjänotaari Jenny Andersson-Trontti.

Turun hovioikeuden tuomio 20.2.2015

Asunto-osakeyhtiö valitti hovioikeuteen toistaen käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimukset. Hovioikeus katsoi, että asunto-osakeyhtiön oli asiassa näytettävä, että kaupunki olisi menetellyt A:n kanssa vuokrasopimusta tehdessään tai muuten vuokrasuhteen aikana tahallaan tai huolimattomasti asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla. Kun tällaisesta asiasta ei ollut esitetty mitään näyttöä, kaupungin oli katsottava noudattaneen vuokrasopimuksen tehdessään ja vuokrasopimuksen aikana tavanomaista huolellisuutta. Kaupungilla ei ollut vuokranantajana lakiin perustuvaa velvollisuutta vaatia A:lta kotivakuutuksen ottamista. Asiassa ei myöskään ollut esitetty selvitystä siitä, että A olisi ennen nyt kysymyksessä olevaa vahinkoa huolehtinut huoneistostaan huolimattomasti. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Leena Virtanen-Salonen, Arja Maunula ja Kaarina Syysvirta.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Korkein oikeus myönsi asunto-osakeyhtiölle valitusluvan kaupunkiin kohdistuvien vaatimusten osalta ja hylkäsi asunto-osakeyhtiön valituslupahakemuksen A:han kohdistuvien vaatimusten osalta. Asunto-osakeyhtiö toisti valituksessaan käräjäoikeudessa esittämänsä vahingonkorvausvaatimuksen.

Kaupunki vaati vastauksessaan, että valitus hylätään.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. Raaseporin kaupunki omistaa osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa olevaa huoneistoa. Kaupunki on vuokrannut huoneiston A:lle.

2. Asunto-osakeyhtiön omistama rakennus on vaurioitunut, kun A oli jäänyt makaamaan asunnon kylpyhuoneen lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä siten, että hänen kehonsa oli estänyt suihkusta tulevan veden pääsyn viemäriin. Hovioikeus on katsonut vahingon johtuneen A:n huolimattomuudesta ja velvoittanut A:n korvaamaan puolet asunto-osakeyhtiölle rakennuksen vaurioitumisesta aiheutuneesta vahingosta. Hovioikeuden tuomio on A:n vastuun osalta jäänyt pysyväksi.

3. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys asunto-osakeyhtiön kaupunkiin kohdistamasta vahingonkorvausvaatimuksesta. Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvaatimus on perustunut siihen, että kaupunki oli laiminlyönyt asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:ssä säädetyn kunnossapitovastuunsa, koska huoneiston lattialle oli kertynyt usean senttimetrin syvyydeltä vettä eikä kaupunki ollut osoittanut menetelleensä huolellisesti. Asunto-osakeyhtiö on lisäksi katsonut, että kaupunki vastasi huoneistoa käyttävän vuokralaisen huolimattomuudesta kuin omastaan. Vielä asunto-osakeyhtiö on katsonut, että kaupunki vastasi vahingosta oman huolimattomuutensa perusteella, koska se ei ollut edellyttänyt vuokralaiseltaan kotivakuutusta. Kaupunki on katsonut, ettei se ollut vastuussa vahingosta, koska se ei ollut myötävaikuttanut vahingon syntymiseen eikä toiminut huolimattomasti.

4. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, onko kaupunki yhtiön väittämillä perusteilla vastuussa asunto-osakeyhtiölle aiheutuneesta vahingosta.

Sovellettavat säännökset ja osakkeenomistajan yhtiöön kohdistuvan vahingonkorvausvastuun lähtökohdat

5. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Pykälän 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.

6. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jos se on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä eikä osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti.

7. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n mukaan osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu yhtiöön nähden edellyttää siten, että vahinko on aiheutettu tahallaan tai huolimattomasti asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla. Lain esitöissä todetaan, että vahingonkärsijän on yleensä osoitettava vahingonkorvausvastuuta koskevien yleisten periaatteiden mukaisesti säännöksen tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkominen, vahinko ja sen määrä sekä syy-yhteys (HE 24/2009 vp s. 37.) Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain 4 luvun säännöksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta, osakkeenomistajan on 24 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan osoitettava menetelleensä huolellisesti. Myös asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:ää koskevissa perusteluissa on todettu olevan tarkoituksenmukaista, että huoneiston sisäosien vahingoituttua osakkeenomistajan on näytettävä, ettei hän ole menetellyt huoneiston hoidossa huolimattomasti eikä aiheuttanut vahinkoa toimenpiteellään tai laiminlyönnillään. Tämä perustuu siihen, että osakkeenomistajalla on osakehuoneiston haltijana yleensä paremmat mahdollisuudet esittää asiassa näyttöä kuin yhtiöllä (HE 24/2009 vp s. 89).

8. Asunto-osakeyhtiölain säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä on edelleen todettu, että osakkeenomistajan on lain 4 luvun 3 §:n 2 momentin mukaisen huolellisuusvaatimuksen perusteella seurattava myös vuokralle antamansa tilan kuntoa. Osakkeenomistaja voi yleensä luottaa siihen, että vuokralainen ilmoittaa vuokranantajalle huoneistossa ilmenneistä vahingoista ja puutteista. Kuitenkin jos osakkeenomistajalla on vuokralaisen käyttäytymisen, yhtiön tai muiden osakkeenomistajien yhteydenottojen perusteella tai muusta syystä syytä olettaa, että vuokralainen ei huolehdi vuokrasuhteeseen perustuvasta huolenpito- ja ilmoitusvelvollisuudestaan, osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että huoneiston kunto tarkistetaan tarvittavan usein (HE 24/2009 vp s. 96). Tähän huolenpitovelvollisuuteen kuuluu muun muassa se, että huoneistoa ja siellä olevia yhtiön asennuksia ja laitteita tulee käyttää normaalilla tavalla (HE 24/2009 vp s. 88).

9. Osakkeenomistajalla on siten kunnossapitovastuu ja huolenpitovelvollisuus huoneistostaan myös silloin, kun hän on luovuttanut huoneiston vuokralaisen hallintaan. Korkein oikeus katsoo, että huoneistonsa vuokralle antaneen osakkeenomistajan on aiheen siihen ilmaantuessa huolenpitovelvollisuutensa perusteella huolehdittava siitä, ettei vuokralainen vahingoita asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvia kiinteistön osia, ja puututtava tietoonsa tulleeseen huoneiston epäasianmukaiseen käyttöön. Osakkeenomistaja voi kuitenkin tavallisesti luottaa siihen, että vuokralainen toimii asianmukaisesti, eikä osakkeenomistaja ole vastuussa sellaisesta vuokralaisen menettelystä aiheutuneesta vahingosta, josta hän ei ole tiennyt eikä voinut tietää tai jota hänen ei ole ollut mahdollista tavanomaisella huolellisella toiminnalla estää.

10. Osakkeenomistajan vastuu vuokralaisen menettelyllään yhtiön kunnossapitovastuulla oleville rakenteille aiheuttamista vahingoista edellyttää siten sitä, että osakkeenomistaja on menetellyt edellä mainituissa suhteissa huolimattomasti. Toisin kuin asunto-osakeyhtiö on asiassa esittänyt, osakkeenomistaja ei siis ilman omaa tuottamustaan vastaa vuokralaisen huoneiston huolimattomalla käytöllä asunto-osakeyhtiölle aiheuttamasta vahingosta.

Kaupungin vastuun arviointi

11. Asunto-osakeyhtiö on katsonut kaupungin laiminlyöneen asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:ssä säädetyn kunnossapitovastuunsa, koska huoneiston lattialle oli kertynyt usean senttimetrin syvyydeltä vettä eikä kaupunki ollut näyttänyt menetelleensä huolellisesti.

12. Korkein oikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiön rakennuksen vahingoittuminen on johtunut siitä, että suihkusta kylpyhuoneeseen tullut vesi ei ollut päässyt poistumaan viemäriin, koska vuokralainen oli maannut lattiakaivon päällä. Vesivahinko ei siten ole johtunut osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta huoneiston tai sen laitteiden viasta. Kysymys ei siis ole ollut vahingosta, joka olisi johtunut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 1 momentin mukaiseen huoneiston sisäosien kunnossapitovastuuseen kuuluvan velvollisuuden laiminlyönnistä.

13. Arvioitaessa sitä, onko kaupunki vastuussa vuokralaisensa edellä todetulla menettelyllä aiheuttamasta vahingosta asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 2 momentin mukaisen huolenpitovelvollisuuden rikkomisen perusteella, merkityksellistä on se, onko kaupunki huolimattomalla menettelyllään myötävaikuttanut vahinkoon.

14. Korkein oikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiö ei ole vedonnut mihinkään sellaiseen kaupungin menettelyyn tai laiminlyöntiin, joka olisi myötävaikuttanut vesivahingon syntymiseen. Vahinkotapahtumasta esitetyn selvityksen perusteella onkin selvää, ettei kaupunki ole voinut vaikuttaa siihen vuokralaisensa menettelyyn, josta vahinko on aiheutunut, eikä kaupungin voida edellyttää kyenneen sitä estämään. Sen vuoksi Korkein oikeus katsoo, että kaupunki ei ole myöskään huolenpitovelvollisuutensa laiminlyönnin perusteella vastuussa vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta.

15. Asunto-osakeyhtiö on vedonnut vielä siihen, että kaupunki ei ollut edellyttänyt vuokralaiseltaan kotivakuutusta. Vaikka kotivakuutus ei olisi estänyt vahinkoa, se olisi yhtiön mukaan parantanut asunto-osakeyhtiön mahdollisuuksia saada vahingonkorvausta vesivahingosta.

16. Korkein oikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiölain säännökset ja yhtiöjärjestyksen määräykset kunnossapitovastuun jakautumisesta määrittävät rakennuksen vahingoittumista koskevan riskinjaon asunto-osakeyhtiön ja sen osakkeenomistajan välillä. Osakkeenomistajalla ei ole asunto-osakeyhtiöön nähden velvollisuutta huolehtia vakuutusturvasta siltä varalta, että asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat rakennuksen osat vahingoittuvat. Perusteltua ei siten ole lähteä myöskään siitä, että osakkeenomistajalla olisi velvollisuus asunto-osakeyhtiöön nähden edellyttää vuokralaiseltaan kotivakuutusta. Kaupungin ei sen vuoksi voida katsoa laiminlyöneen asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 2 momentin mukaista huolenpitovelvollisuuttaan tai menetelleen muutoinkaan huolimattomasti myöskään siksi, että se ei ollut edellyttänyt vuokralaiseltaan kotivakuutusta.

Johtopäätös

17. Koska kaupunki ei ole asunto-osakeyhtiölain säännösten tai yhtiöjärjestysten määräysten vastaiseen menettelyyn myötävaikuttamalla huolimattomuudellaan aiheuttanut kanteen perusteena olevaa vahinkoa, asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:ssä säädetyt edellytykset osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuulle eivät täyty. Kaupunki ei siten ole velvollinen korvaamaan yhtiölle aiheutunutta vahinkoa.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Pertti Välimäki, Soile Poutiainen, Jukka Sippo, Jarmo Littunen ja Mika Huovila. Esittelijä Mia Hoffrén.

 
Julkaistu 19.5.2016