Etusivu » Ennakkopäätökset » Ennakkopäätökset » KKO:2016:22

KKO:2016:22

Asuntokauppa - Asuntokauppalain soveltaminen - Uuden asunnon kauppa - Vahingonkorvaus

Diaarinumero: S2013/374
Taltionumero: 672
Antopäivä: 22.03.2016

X Oy:n omistaman asunto-osakeyhtiön kerrostalossa oli toteutettu laaja peruskorjaus, jossa sisäpintojen ohella oli uusittu muun muassa parvekkeet sekä vesi- ja viemäriputkisto. X Oy oli myynyt asunnot korjausrakentamisvaiheen aikana. Myöhemmin ilmeni, että rakennuksen alapohjassa ja viemäröinnissä oli vakavia vikoja ja että rakennuksen alapohjaa ei ollut tarkastettu ja korjattu niin kuin myyjä oli myyntiesitteessään ilmoittanut.

Korkein oikeus katsoi peruskorjauksen laajuuden ja ostajille annettujen tietojen perusteella, että kysymys oli ollut uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta. Myyjä vastasi siten virheistä asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevien säännösten mukaan. Asunto-osakeyhtiöllä oli kaupan kohteessa olevan virheen perusteella oikeus vaatia, että myyjä korvaa rakennuksen alapohjan korjaustyön.

AsuntokauppaL 4 luku 1 § 1 mom 2 kohta
AsuntokauppaL 4 luku 18 a §

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Kanne ja vastaus Satakunnan käräjäoikeudessa

Asunto Oy P vaati kanteessaan, että W Oy maksaa sille taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa ilmenneiden rakennuksen alapuolen viemärien, sadevesijärjestelmien, salaojituksen ja niihin liittyvien rakenteellisten puutteiden korjauskustannuksina suunnittelu-, valvonta- ja tutkimuskuluineen eli vahingonkorvauksena yhteensä 171 685,71 euroa viivästyskorkoineen.

Kanteensa perusteina Asunto Oy P esitti, että U-Asunnot Oy, joka oli W Oy:n saantomies, oli perustuttanut Asunto Oy P:n ja merkinnyt yhtiön koko osakekannan. U-Asunnot Oy oli teettänyt asunto-osakeyhtiön kiinteistöllä sijaitsevassa asuinrakennuksessa peruskorjauksen ja ryhtynyt markkinoimaan kesäkuussa 2006 huoneistoja yleisölle. U-Asunnot Oy oli markkinoinut ja myynyt suurimman osan osakkeista rakentamisvaiheen aikana, joka oli päättynyt 28.5.2007 pidettyyn hallinnonluovutuskokoukseen.

Asunto Oy P:n omistaman talon autotallien eteen joen puolelle oli 11.6.2008 syntynyt sortuma, joka oli aluksi noin 0,5 x 3 metrin suuruinen ja noin puoli metriä syvä. Sortuman tutkimiseksi oli tehty kaivanto, jossa oli havaittu katkenneita salaojia, rikkoutunutta routaeristettä, betoniperustuksia ja rakennusjätettä. Kaivannon pohjalla oli ollut vettä. Sortuma oli johtunut siitä, että sadevesi-salaojajärjestelmät olivat olleet toimimattomia. Siksi maa-aines oli kulkeutunut rakennuksen alle, jossa oli puolesta metristä puoleentoista metriin korkea avoin ryömintätila. Sinne oli mennyt myös vettä. U-Asunnot Oy osakehuoneistojen myyjänä oli vakuuttanut, että järjestelmät oli tarkastettu ja huollettu.

Ryömintätilan pohjalla oli ollut pysyvä vesiallas. Tilassa kulki muun muassa sähkökaapeleita, joten sen olisi pitänyt olla kuiva. Perustusten muottilaudoituksen ja holvivalun aikaiset puutuet oli jätetty paikoilleen ja ne olivat lahonneet. Viemäriputkisto oli ollut osin ruosteessa ja kannakointi huonossa kunnossa sekä ruostunut poikki. Routalevynä ollut styrox oli vahingoittunut. Ryömintätilan olosuhteet olivat mahdollistaneet voimakkaan mikrobituotannon.

Ryömintätilassa olleet materiaalit oli pitänyt uusia ja suojata korroosiolta. Tilan kosteus oli pitänyt poistaa. Asunto Oy P oli teettänyt sadevesiviemärien ja -kaivojen tyhjennyksen ja puhdistuksen. Paalutus oli kaivettu esiin ja talon alapuoliset viemärit oli korjattu. Salaojajärjestelmä oli uusittu tarpeellisin osin sekä talon alapuolinen tila oli puhdistettu ja massat vaihdettu.

Talon rakenteet eivät olleet olleet asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa sellaiset kuin osakkeiden ostajat olivat kaupan yhteydessä saamiensa tietojen perusteella voineet perustellusti edellyttää. Kaupan kohteessa oli siten asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaisia virheitä. Asunto-osakeyhtiöllä oli oikeus asunto-osakkeiden ostajien sijasta vedota yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa olevaan virheeseen asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n perusteella.

W Oy vaati kanteen jättämistä tutkimatta asunto-osakeyhtiön asialegitimaation puuttumisen vuoksi tai ainakin sen hylkäämistä.

Asuntojen ei niistä markkinoinnissa annettujen tietojen perusteella ollut voinut olettaa vastaavan uusia asuntoja. Asuinrakennuksen korjaus ei ollut ollut laajuudeltaan uudisrakentamiseen verrattava. Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa ei ollut asuntokauppalain mukaista virhettä. Rakennus oli rakennettu rakennusaikana eli vuonna 1967 voimassa olleiden määräysten ja hyvän rakennustavan mukaan. Asfaltin pettäminen ja painuma olivat syntyneet täytemaan siirtymisestä muualle, eikä painuma ollut merkittävä. U-Asunnot Oy ei ollut tehnyt mitään sellaisia toimia, jotka olisivat aiheuttaneet kyseisen sortuman, eikä W Oy sen vuoksi ollut vastuussa sortumasta.

Kiinteistöllä olevassa rakennuksessa tehty peruskorjaus ei ollut ollut uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamista. Rakennuksen ulkopuolisia putkirakenteita, kaivoja ja sadevesiviemäreitä ei ollut uusittu. Kellari- ja ullakkotiloihin ei ollut kohdistunut muutostöitä. Rakennuksen perussähköistys oli säilynyt alkuperäisenä ja lämmitysjärjestelmä ja -verkosto oli kokonaisuudessaan alkuperäinen. Myös ilmastointijärjestelmä oli alkuperäinen, eikä julkisivuremonttia ollut tehty. Markkinoinnissa oli ilmoitettu rakennuksen rakentamisvuosi 1967 eikä muutenkaan ollut esitetty, että rakennus olisi uudenveroinen.

Käräjäoikeuden tuomio 1.7.2011

Käräjäoikeus katsoi, että uudisrakentamiseen verrattavana rakentamisena voitiin pitää kattavaa korjausta, johon ei liittynyt rakennuksen laajentamista, käyttötarkoituksen muuttamista tai muuta vastaavaa olennaista muutosta, kunhan korjaus piti sisällään täydellisen pintaremontin ja sen, että kaikki rakenteet, kuten sähkö-, vesi-, viemäri- ja lämmityslaitteet olivat korjauksen jälkeen korjausajankohdan määräysten mukaisessa kunnossa.

Asiassa esitetystä todistelusta ilmeni, että rakennukseen oli sen tyhjillään ollessa tehty kattava pintaremontti, johon oli sisältynyt porraskäytävien pintaremontti ja huoneistojen täydellinen pintaremontti sekä keittiön, eteisen ja makuuhuoneen kalustojen ja kodinkoneiden uusiminen. Kylpyhuoneet oli tehty täysin uusiksi, samoin vesijohdot ja viemärit. Myös ilmastointiin oli tehty pieni lisäys. Lisäksi oli asennettu parvekelasitukset ja kaikki pinnat ja vesikatto oli maalattu. Rakennuksessa oli uusittu myös sähkökeskukset, kytkimet, kattorasiat ja pistorasiat asunnoista sekä tarpeellisin osin muutenkin. Asuntojen myyntiesitteessä oli lisäksi lueteltu aiemmin tapahtuneet ikkunoiden ja parvekeovien sekä lämmitysjärjestelmän uusimiset vuosina 1998 ja 2001.

Käräjäoikeus katsoi, että koko rakennukseen oli tehty raskaita korjauksia ja että rakennus oli ollut tarkoitus saattaa korjausajankohdan määräyksiä vastaavaksi sekä kunnostaa ne kohdat, joita ei erikseen mainitusti ollut aikaisemmin kunnostettu. U-Asunnot Oy oli tavoitellut sitä, että asunnot olisivat uudenveroisessa kunnossa. Ellei osaa remonteista olisi jo aiemmin tehty, ne olisi tehty tässä yhteydessä. Myyntiesitteen mukaisilla korjauksilla yhdessä aikaisemmin tehtyjen korjausten kanssa rakennukseen oli tehty uudisrakentamiseen verrattava korjausrakentaminen.

Ostajilla oli myös ollut perusteltu syy uskoa tehdyn korjauksen olleen uudisrakentamiseen verrattava sen vuoksi, että korjaustöiden valmistuttua kauppakirja oli otsikoitu valmiin uuden asunnon kauppakirjaksi, jonka kohdassa 7 oli asunnon virheen osalta viitattu nimenomaisesti asuntokauppalain 4 luvun 14 – 28 §:iin. Käräjäoikeus katsoi myös, että asuntojen hinta oli ollut kalliimpi kuin pelkästään putkiremontoidun kohteen hinta.

Käräjäoikeus katsoi, että asuntokauppalain 4 luvun uuden asunnon kauppaa koskevien säännösten soveltamisen edellytykset täyttyivät.

Käräjäoikeus totesi, että asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan asunnossa oli virhe muun muassa silloin, jos se ei vastannut sitä, mitä oli katsottava sovitun, tai asunto ei muuten vastannut sitä, mitä asunnonostajalla yleensä oli sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

Vaikka myyntiesitteessä oli pidätetty oikeudet muutoksiin, ostajilla oli ollut oikeus luottaa siihen, että kaikki esitteessä mainitut toimenpiteet ja korjaukset oli tehty, ellei ostajille ollut erikseen mainittu, ettei jotakin ollut tehty. Todistelusta ilmeni, ettei mistään muutoksista esitteessä ilmoitettuihin korjauksiin ollut kerrottu ostajille.

Asiassa oli riidatonta, ettei viemäriputkia ollut uusittu rakennuksen alapuolelta. Ostajille oli ilmoitettu, että viemärijohdot uusittiin tonttikaivoon asti. Mikäli luvattu toimenpide olisi tehty, rakennuksen alla olleet ongelmat olisivat tulleet samalla myyjän tietoon. Tällöin myös ryömintätila olisi tullut korjata korjausajankohdan rakentamismääräyksiä vastaavaksi tai ilmoittaa ostajille, että korjaus oli ryömintätilan osalta tekemättä.

Salaojitus ja sadevesiviemärit olivat sortuman, sen tutkimisen ja tehtyjen korjaustoimenpiteiden vuoksi vaurioituneet, koska sortuma oli ollut rakennuksen vieressä ja seinän vierustaa oli kaivettu rakenteiden esiin saamiseksi. Todistelusta ilmeni, ettei rakennuksen vieressä ollut ollut järkeviä salaojia tai ne oli tehty huolimattomasti ja sadevesiputket olivat olleet poikki. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoi, että kaupan kohteessa oli ollut virhe.

Käräjäoikeus totesi edelleen, että asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n mukaan asuntoyhteisöllä oli ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen, jos virhe ilmeni asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluneessa kiinteistön osassa. Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan asunnossa oli virhe siinä luetelluissa tapauksissa. Niiden osalta ostajalla oli oikeus vaatia hinnanalennusta tai muita seuraamuksia. Kiinteistön muissa osissa olleiden virheiden osalta oikeus vedota virheeseen oli siirretty asuntoyhteisölle. Ostajalla oli oikeus vedota asunnon ulkopuolella olleeseen virheeseen ainoastaan siinä tapauksessa, että virheellä oli suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon.

Rakennuksen ryömintätila ja viemärit olivat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia. Näin ollen asunto-osakeyhtiöllä oli oikeus esittää vaatimuksia asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n nojalla.

Käräjäoikeus katsoi esitetyn todistelun perusteella, että asiassa ei ollut esitetty yksilöityjä toimenpiteitä, joilla ryömintätilan olosuhteet olisi saatu tehtyä muulla tavalla ja edullisemmin kuin Asunto Oy P oli ne teettänyt. Koska korjaukset oli ollut tarpeen tehdä, vahingonkorvaus tuli velvoittaa maksamaan asunto-osakeyhtiön käyttämän korjaustavan mukaisesti. Asunto-osakeyhtiöllä oli kuitenkin oikeus saada korvausta vain niiden tutkimusten teettämisestä, jotka liittyivät virheeseen, jonka oli näytetty olleen W Oy:n vastuulla.

Näillä perusteilla käräjäoikeus velvoitti W Oy:n suorittamaan Asunto Oy P:lle vahingonkorvaukseksi 145 519,35 euroa laillisine viivästyskorkoineen.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomarit Helena Perä-Takala, Mikael Illman ja Väinö Ilveskoski.

Vaasan hovioikeuden tuomio 7.3.2013

W Oy ja Asunto Oy P valittivat hovioikeuteen. W Oy uudisti vaatimuksensa kanteen jättämisestä tutkimatta tai sen hylkäämisestä. Asunto Oy P vaati vahingonkorvauksen määrän korottamista.

Asunto Oy P:n asiavaltuutta koskeneen väitteen johdosta hovioikeus totesi, että asunto-osakeyhtiöllä oli oikeus saattaa kysymys W Oy:n vahingonkorvausvelvollisuudesta tuomioistuimen tutkittavaksi. Asunto-osakeyhtiön kanteen perusteet koskivat pääasiaratkaisun aineellisia edellytyksiä, eivätkä oikeudenkäynnin edellytyksiä. Yhtiön kannetta ei voitu jättää W Oy:n vaatimin tavoin puuttuvan asiavaltuuden perusteella tutkimatta.

Pääasiaa koskevassa ratkaisussaan hovioikeus esittämillään perusteilla käräjäoikeuden tavoin katsoi, että uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamista arvioitaessa oli otettava huomioon myös asuntojen myyntiesitteen sisältämät tiedot.

Edelleen hovioikeus katsoi kuten käräjäoikeuskin, että uudisrakentamiseen verrattavana korjausrakentamisena voitiin pitää sellaista kattavaa korjausta, johon ei liittynyt rakennuksen laajentamista tai sen käyttötarkoituksen muuttamista taikka muuta vastaavaa olennaista muutosta, kunhan korjaus piti sisällään täydellisen pintaremontin ja sen, että rakennuksen kaikki rakenteet, kuten sähkö-, vesi-, viemäri- ja lämmityslaitteet olivat korjauksen jälkeen korjausajankohdan määräysten mukaisessa kunnossa. Uudisrakentamiseen verrattavalta korjausrakentamiselta ei ollut perusteltua ehdottomasti edellyttää rakennuslupaa, koska kuntien rakennusvalvontaviranomaiset eivät välttämättä tulkinneet rakennusluvan kriteerejä yhdenmukaisesti.

Rakennukseen oli tehty sen tyhjillään ollessa käräjäoikeuden toteama kattava pintaremontti. Lisäksi rakennuksen katto oli maalattu ja sähköjärjestelmään oli tehty muutostöitä. Myös rakennuksen puhelin- ja antenniverkot oli uusittu. Lisäksi myyntiesitteessä oli luvattu tarkistaa kiinteistön paaluperustuksen kunto sekä kunnostaa rakennuksen sadevesiviemäröinti. Rakennukseen oli tehty myös putkiremontti.

Hovioikeus katsoi edelleen, että uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen arvioinnissa oli otettava huomioon myös rakennukseen sen ollessa vuokrakäytössä tehdyt korjaukset, sillä ne olivat pidentäneet korjattujen osien elinkaarta. Siten vuokrakäytön aikaan tehdyillä korjauksilla oli osaltaan merkitystä arvioitaessa sitä, oliko rakennus saneerauksen jälkeen kokonaisuudessaan uuteen verrattavassa kunnossa.

Uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamista vastaan puhuvina seikkoina hovioikeus otti huomioon erityisesti sen, että rakennuksen ilmastointi, sähköjärjestelmän nousujohdot sekä lämpöputkisto ja -patterit oli saneerauksessa jätetty ennalleen.

Hovioikeus katsoi uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen puolesta ja sitä vastaan puhuvia seikkoja punnitessaan, että rakennukseen tehdyt korjaukset olivat olleet raskaita ja että myyntiesitteestä voitiin tehdä päätelmä, jonka mukaan rakennus oli tarkoitettu saattaa korjausajankohdan määräyksiä vastaavaksi. U-Asunnot Oy:n voitiin toimenpidelupaan kirjatuista seikoista huolimatta katsoa tavoitelleen myös sitä, että asunnot olisivat uutta vastaavassa kunnossa. Esitteen mukaisilla korjauksilla sekä rakennukseen aikaisemmin tehdyillä korjauksilla rakennuksen elinkaari oli olennaisesti pidentynyt ja rakennus oli rakenteiden ja teknisten järjestelmien suhteen käytännössä vastannut uutta rakennusta. Kysymys oli siten uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta.

Hovioikeus katsoi kuten käräjäoikeuskin, että mikäli myyntiesitteessä luvattu toimenpide viemärijohtojen uusimisesta tonttikaivoon asti olisi tehty, rakennuksen ryömintätilan ongelmat olisivat tulleet U-Asunnot Oy:n tietoon. Rakenteet tuli korjausrakentamisen yhteydessä saattaa korjausrakentamisen aikaan voimassa olevien määräysten mukaiseen kuntoon. Asunnon ostajilla oli myyntiesitteen ja asuntokauppasopimuksen perusteella ollut oikeus luottaa siihen, että rakennuksen alapuoliset rakenteet sekä viemäriputket kannakkeineen olivat asianmukaisessa kunnossa. Hovioikeus katsoi, että kaupan kohteessa oli ollut asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 1 ja 6 kohdissa tarkoitettu virhe.

Hovioikeus katsoi myös, ettei asiassa ollut aihetta muuttaa käräjäoikeuden tuomiota sen kysymyksen osalta, oliko asunto-osakeyhtiöllä oikeus asunnon ostajan sijasta vedota virheeseen, jos virhe ilmeni asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion myös vahingonkorvauksen määrän osalta.

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Mika Huovila, Jukka Mäkelä ja Tapio Kaarniemi.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

W Oy:lle myönnettiin valituslupa.

W Oy vaati valituksessaan, että hovioikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin yhtiö on velvoitettu maksamaan Asunto Oy P:lle vahingonkorvausta ja että kaikki Asunto Oy P:n asiassa esittämät vaatimukset jätetään tutkimatta tai hylätään.

Asunto Oy P vaati vastauksessaan, että W Oy:n valitus hylätään.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. Kiinteistöalalla toiminut U-Asunnot Oy oli omistanut Asunto Oy P:n (asunto-osakeyhtiö) koko osakekannan. Asunto-osakeyhtiölle kuuluvassa kerrostalossa oli vuosina 2006 – 2007 toteutettu laaja peruskorjaus. U-Asunnot Oy oli kesäkuussa 2006 ryhtynyt markkinoimaan asunto-osakeyhtiön osakehuoneistoja yleisölle. Markkinoinnissa oli käytetty sitä varten laadittua markkinointiesitettä. Yhtiö oli myynyt suurimman osan asunnoista rakentamisvaiheen aikana vuonna 2007. Rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi maaliskuussa 2007. Asuntojen kauppakirjat ostajien kanssa oli tehty vasta tämän jälkeen. Hallinnonluovutuskokous, jossa asunto-osakeyhtiö oli luovutettu osakkaiden hallintaan, oli pidetty 28.5.2007. Asuntokauppoihin perustuva myyjän vastuu on keväällä 2007 siirtynyt U-Asunnot Oy:ltä W Oy:lle.

2. Lähellä kerrostaloa oli 11.6.2008 syntynyt sortuma, jota tutkittaessa oli havaittu, että maa-ainesta ja vettä oli kulkeutunut talon alle. Rakennuksen alapohjan alla olleen ryömintätilan pohjalle oli muodostunut pysyvä vesiallas. Ryömintätilaan oli jätetty rakentamisaikaisia muottilaudoituksia, jotka olivat tilan kosteuden vuoksi homehtuneet ja joissa oli ollut mikrobivaurioita. Ryömintätilassa ollut valurautainen viemäriputkisto oli ollut osin ruosteessa, ja sen kannakekiinnitykset olivat osin ruostuneet poikki. Tuuletuksen puuttumisen ja kosteuden vuoksi rakennuksen alla oli ollut homekasvustoa. Myös rakennuksen sadevesiviemäri- ja salaojaputkistot olivat kärsineet routavaurioita. Asunto-osakeyhtiö on vuonna 2009 teettänyt rakennuksen alapohjan alapuolisen ryömintätilan ja perustusrakenteiden sekä sadevesiviemäröinti- ja salaojajärjestelmien korjauksen.

3. Asunto-osakeyhtiö on 30.9.2009 nostanut W Oy:tä vastaan kanteen, jossa on vaadittu näistä kiinteistön korjaustöistä aiheutuneiden kustannusten korvaamista. Kanteen mukaan rakennuksen peruskorjauksen johdosta asiassa oli sovellettava asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä uuden asunnon kaupasta, jolloin asunto-osakeyhtiöllä oli oikeus ostajan sijasta vedota virheeseen ja vaatia vahingonkorvausta asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluneista korjauksista.

4. Käräjäoikeus on hyväksynyt kanteen mutta alentanut vaaditun korvauksen määrää. Hovioikeus on hyväksynyt käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen.

5. Korkeimmassa oikeudessa on W Oy:n valituksen perusteella kysymys ensisijaisesti siitä, onko rakennuksen peruskorjauksessa ollut kyse uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta niin, että asuntokaupat ovat koskeneet uuden asunnon kauppaa. Arvioitavana on myös se, ovatko rakennuksen alapuolisissa rakenteissa ja viemäröintijärjestelmissä olleet viat ja puutteet sellaisia, että asunto-osakeyhtiöllä on ollut oikeus vedota niihin myyjää vastaan.

Milloin korjausrakentaminen on verrattavissa uudisrakentamiseen?

Sovellettavat säännökset ja niiden esityöt

6. Asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevan 4 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan luvun säännöksiä sovelletaan, kun: 1) perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa; tai 2) elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

7. Momentin 2 kohdassa käytetty ilmaisu uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta on otettu lakiin 1.1.2006 voimaan tulleella asuntokauppalain muutoksella (795/2005). Lainmuutosta koskevassa hallituksen esityksessä (HE 21/2005 vp s. 23) on todettu, että ilmaisulla ˮuudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennettu rakennusˮ on haluttu selventää aikaisempaa lain määritelmäsäännöstä, jossa käytettiin ilmaisua ˮkorjausrakennettu rakennusˮ. Selvennystä on pidetty tarpeellisena, koska aikaisemman ilmaisun johdosta oli syntynyt käytännössä epätietoisuutta korjausrakentamisen laajuudesta. Määritelmän tarkistuksella ei muutettu asiallisesti aikaisempaa oikeustilaa, sillä myös aikaisemmalla säännöksellä katsottiin tarkoitetun vain uudisrakentamiseen verrattavissa olevia korjaus- ja parannustöitä. Tällaisesta korjausrakentamisesta on kysymys, jos kokonaiseen rakennukseen tehdään raskaita korjauksia, joiden tarkoituksena on tehdä rakennuksesta uudenveroinen.

8. Asuntokauppalain 1 luvun 5 §:n 1 momentin mukaan rakentamisvaiheella tarkoitetaan sanotussa laissa ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen tai yhteisölle myöhemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista. Perustajaosakkaana pidetään 1 luvun 4 §:n nojalla muun muassa sitä, joka rakentamisvaiheen aikana omistaa asunto-osakeyhtiön osakkeen. Elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan 1 luvun 3 §:n 6 kohdan mukaan sitä, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittaviksi.

Arvioinnin perusteista

9. Korkein oikeus toteaa, että muun muassa rakennuksen ikä, rakentamistapa ja aikaisemmat korjaukset vaikuttavat siihen, mitkä toimet ovat tarpeen rakennuksen saattamiseksi uudisrakentamiseen verrattavaan tasoon. Yleisesti ei voida määritellä toimenpiteitä, joiden tekeminen tai tekemättä jättäminen ratkaisisi sen, onko kysymys asuntokauppalain 4 luvussa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta vai ei. Merkityksellistä on se, onko korjausrakentamisella pyritty tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaava rakennus. Olennaisia ovat nimenomaan rakennuksen ajanmukaisuuteen ja tulevaan käyttöikään vaikuttavat korjaukset ja parannukset. Arvio tulee tehdä kussakin tapauksessa kokonaisharkinnan perusteella.

10. Toteutettujen korjaustoimien ohella merkitystä on myös niillä tiedoilla, jotka myyjä on antanut ostajalle asuntoja markkinoitaessa, kaupasta neuvoteltaessa ja kauppakirjaa allekirjoitettaessa. Etenkin korjausvaiheen aikana ostaja voi vain myyjän tietojen varassa arvioida sitä, vastaako kaupan kohde senhetkisten uudisrakennusten tasoa vai vastaako rakennus korjausten jälkeenkin asianmukaisesti kunnossapidettyjä rakentamisajan asuinrakennuksia. Uuden asunnon kaupasta voi olla kysymys silloin, kun myyjä on toteuttanut omistamassaan asunto-osakeyhtiössä niin laajan ja perusteellisen korjauksen, että ostaja on ostopäätöstä tehdessään voinut perustellusti olettaa, ettei yhtiössä ole pitkään aikaan odotettavissa rakennusteknisesti tai taloudellisesti merkittäviä korjaustarpeita.

Arviointi tässä tapauksessa

11. U-Asunnot Oy on kesäkuussa 2006 hakenut peruskorjaukselle rakennuslupaa. Lupahakemuslomakkeessa on merkitty rasti kohtaan ˮkorjaus- ja muutostyö, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseenˮ. Lupahakemuksessa on rakennushanketta kuvattu lyhyesti seuraavasti: ˮKiinteistön kellari-, 1. -7. kerroksen ja ullakkokerroksen muutostyö. Parvekelasitukset.ˮ Toimenpidelupaan on merkitty toimenpiteeksi ˮMuu muutostyöˮ ja ˮAsuinkerrostalon peruskorjaus sekä parvekkeiden lasittaminenˮ.

12. U-Asunnot Oy:n kesäkuulta 2006 olevan myyntiesitteen mukaan Kokemäenjoen rannalle saneerataan 28 nykyaikaista kerrostaloasuntoa. Esitteessä on ilmoitettu, että kerrostalo oli rakennettu vuonna 1967 ja että se peruskorjataan vuosina 2006 – 2007. Lisäksi esitteessä on selostettu yksityiskohtaisesti peruskorjauksen sisältöä muun muassa seuraavasti: Huoneistoissa uusitaan sisäpinnat ja lattiat ja keittiöön hankitaan uusia kalusteita ja kodinkoneita. Kylpyhuoneet uusitaan vesieristeineen ja kaakeleineen ja niihin asennetaan lattialämmitys. Rakennuksessa uusitaan vesijohdot ja viemärijohdot ulkopuoliseen tonttikaivoon saakka. Parvekkeet peruskorjataan ja lasitetaan. Sähkökeskukset uusitaan, TV- ja puhelinkaapelointi nykyaikaistetaan, ilmanvaihtokone huolletaan, ilmanvaihtokanavat nuohotaan ja ilmanvaihto säädetään. Porrashuoneen pinnoitteet maalataan ja lattiat uusitaan. Lisäksi saunaosasto peruskorjataan ja peltikatto maalataan. Kiinteistön paaluperustuksen kunto tarkistetaan ja sadevesiviemäröinti kunnostetaan.

13. Myyntiesitteestä on ilmennyt lisäksi, että jo ennen tätä peruskorjausta kohteessa oli peruskorjattu hissi vuonna 1996, yhtiö oli liitetty kaukolämpöverkkoon 2001 sekä keittiön ikkunat ja parvekeovet oli uusittu 1998 ja muut ikkunat 2001. Edelleen siinä on mainittu, että lämpöputkisto- ja patterit olivat alkuperäiset. Markkinointiesitteen lopussa on ollut maininta, jonka mukaan ˮOikeudet muutoksiin pidätetäänˮ.

14. Korkein oikeus katsoo, että asunto-osakeyhtiössä tehty peruskorjaus on kohdistunut paitsi rakennuksen sisätiloihin, kuten huoneistoihin, porraskäytävään ja muihin yleisiin tiloihin, myös rakenteisiin kuuluviin lämpö-, vesijohto-, ilmastointi- ja sähköjärjestelmiin, parvekkeisiin ja vesikattoon. Talossa on tehty myös putkiremontti. Peruskorjausta edeltäneinä vuosina rakennuksessa oli tehty edellä mainitut korjaukset, jotka ovat korottaneet rakennusosien laatua alkuperäisestä ja joiden uusiminen ei ole ollut ajankohtaista peruskorjaushankkeen yhteydessä. Sekä aikaisemmat että nyt saneerauksessa tehdyt rakennusosien ja teknisten järjestelmien korjaus- ja uusimistyöt ovat olleet kattavia ja ne ovat huomattavasti korottaneet rakennuksen kuntoa ja arvoa. Ostaja on voinut perustellusti arvioida, ettei myytävään huoneistoon eikä rakennukseen tarvitse pitkään aikaan tehdä uusia korjauksia, jotka olisivat laajuudeltaan tai kustannuksiltaan merkittäviä tai jotka aiheuttaisivat huomattavaa haittaa asumiselle. Myyntiesitteen perusteella ostajat ovat voineet pitää kaupan kohdetta saneerauksen jälkeen kunnoltaan uuden veroisena.

15. Korkein oikeus toteaa alempien oikeuksien tuomioista ilmenevän, että asuntokaupoissa oli käytetty lomakkeita, jotka oli otsikoitu valmiin uuden asunnon kauppakirjoiksi ja joissa oli viitattu asunnon virheen osalta asuntokauppalain 4 luvun 14 – 28 §:iin. Tästä on todisteena myös oikeudenkäyntiaineistoon liitetty kauppakirja. Alempien oikeuksien tavoin Korkein oikeus katsoo, että myös kauppakirjojen perusteella ostajilla on ollut perusteltu syy uskoa ostaneensa uuden asunnon uudisrakennusta vastaavasta talosta.

16. Asiassa on riidatonta, että vastoin markkinointiesitteen tietoja peruskorjauksen yhteydessä ei ollut tarkastettu kiinteistön paaluperustuksen kuntoa. Myöskään viemärijohtoja ei ollut uusittu ulkopuoliseen tonttikaivoon saakka eikä sadevesiputkistoa ollut kunnostettu. W Oy on tältä osin vedonnut myyntiesitteeseen merkittyyn ilmoitukseen, jonka mukaan ˮoikeudet muutoksiin pidätetäänˮ. Yhtiön mukaan korjaustöiden aikana oli osoittautunut, etteivät tällaiset korjaustoimenpiteet olleet tarpeellisia. Lisäksi yhtiö on Korkeimmassa oikeudessakin lausunut, että rakennuksen sadevesiviemäröinnit ja salaojitukset oli uusittu vuonna 1994.

17. Korkein oikeus katsoo, ettei tämänkaltainen yleisluonteinen varauma johda siihen, että myyjä voisi yksipuolisesti ja ostajille kertomatta jättää tekemättä myyntiesitteessä kuvattuja olennaisia korjauksia ja tarkastuksia. Ostajien ei ole väitettykään saaneen tietoa siitä, ettei luvattuja toimia tulla tekemään. Kuten hovioikeus on todennut, rakennuksen alapohjan alapuolisessa ryömintätilassa myöhemmin havaitut ongelmat olisivat tulleet ilmi jo korjausvaiheen aikana, jos myyntiesitteessä mainitut tarkastus- ja kunnostustoimenpiteet olisi tehty.

18. W Oy on Korkeimmassa oikeudessa ilmoittanut myöntävänsä, että myyjä on ollut perustajaosakas ja elinkeinonharjoittaja, jos saneeraus katsotaan uudisrakentamiseen verrattavaksi korjausrakentamiseksi. Rakennus on ollut korjausrakentamisen aikana tyhjillään, ja U-Asunnot Oy on myynyt asunnot otettaviksi käyttöön ensimmäistä kertaa saneerauksen jälkeen.

19. Korkein oikeus katsoo edellä esitetyillä perusteilla, että U-Asunnot Oy on perustajaosakkaana myynyt asunnot uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetusta rakennuksesta. Myyjän vastuuseen sovelletaan siten uuden asunnon kauppaa koskevia asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä.

Onko asunto-osakeyhtiöllä oikeus esittää vaatimuksia väitetyistä virheistä?

Vastustamisperusteet

20. W Oy on vastustanut kannetta sillä perusteella, ettei ostaja voi virheenä vedota rakennuksen perustusrakenteissa ja sadevesiviemäri- ja salaojaputkistoissa oleviin vikoihin, koska ne eivät ole kohdistuneet hänen huoneistoonsa tai siihen liittyviin tiloihin. Koska ostajalla ei ole oikeutta esittää tällaisten virheiden johdosta vaatimuksia myyjää vastaan, niihin ei voi vedota myöskään asunto-osakeyhtiö, joka lain mukaan käyttää puhevaltaa vain ostajan sijasta.

Sovellettavat säännökset esitöineen

21. Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan asunnossa on virhe jos 1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun; 2) se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi; 3) sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle; 4) rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti; 5) rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua; tai 6) asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

22. Asuntokauppalain 4 luvun 22 §:n mukaan virheen ensisijainen seuraamus on, että myyjä korjaa tai oikaisee virheen ilman, että ostajalle aiheutuu siitä kustannuksia. Jollei oikaisemista tapahdu, ostajalla on oikeus 25 ja 26 §:ssä säädetyillä edellytyksillä vaatia hinnanalennusta taikka kaupan purkua tai vahingonkorvausta.

23. Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n 1 momentissa säädetään, että jos virhe ilmenee asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, yhteisöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen. Yhteisöön sovelletaan 2 momentin mukaan tällöin muun muassa, mitä säädetään ostajan oikeudesta vaatia virheen oikaisua ja saada vahingonkorvausta. Jos asuntoyhteisö ei käytä 1 momentissa säädettyä oikeuttaan, ostajalla on 3 momentin mukaan oikeus vedota sellaiseen virheeseen, jolla on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon.

24. Edellä mainituissa asuntokauppalain muuttamista koskevissa esitöissä (HE 21/2005 vp s. 15) on todettu, että myyjän virhevastuuta koskevat säännökset olivat osoittautuneet ongelmallisiksi silloin, kun virhe ilmeni yhteisön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvissa kiinteistön osissa. Tyypillisesti ongelmatilanteiden on todettu liittyneen uuden asunnon kauppaan, jossa myyjällä on sekä oikeus että velvollisuus korjata virheet kustannuksellaan. Kun lain 4 luvun säännösten mukaan myyjällä on velvollisuuksia ja oikeuksia vain suhteessa asunnon ostajaan, oli syntynyt epätietoisuutta siitä, kuka näissä tilanteissa lopulta sai käyttää puhevaltaa. Vastuusuhteiden selventämiseksi on ehdotettu, että vain asuntoyhteisöllä olisi oikeus, eräin erityisesti säädettävin poikkeuksin, vedota sellaisiin virheisiin, jotka ilmenevät yhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa. Koska yhteisö ei ollut asunnon myyneen perustajaosakkaan sopijapuoli, olisivat virheen seuraamuksia suhteessa yhteisöön vain virheen oikaisu ja vahingonkorvaus. Kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkeenomistajan ja asunto-osakeyhtiön kesken säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Jos yhtiöjärjestyksellä on poikettu asunto-osakeyhtiölain vastuunjakosäännöksistä, noudatetaan yhtiöjärjestyksen määräyksiä kunnossapitovastuun jakamisesta (HE 21/2005 vp s. 42).

Rakenteissa oleva virhe ja vastuun kanavointi

25. Korkein oikeus toteaa, että myytävän asunnon arvo perustuu suurelta osin koko rakennuksen laatuun ja kuntoon. Ostaja voikin asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan vedota virheenä siihen, ettei rakentamisessa tai korjausrakentamisessa ole noudatettu viranomaismääräyksiä tai hyvää rakentamistapaa. Tällaiset virheet kohdistuvat usein koko rakennukseen eivätkä ainoastaan yksittäiseen huoneistoon. Asuntokauppalain esitöissä (HE 14/1994 vp s. 91) on todettu, että asunnolla on tässä yhteydessä ymmärrettävä kaupan kohdetta kokonaisuudessaan. Virhearvioinnissa voi sen vuoksi olla merkitystä itse huoneiston ominaisuuksien ohella myös seikoilla, jotka koskevat talon asuntoihin liittyviä yleisiä tiloja, kuten esimerkiksi yhteisiä porrastiloja sekä huolto-, säilytys- ja varastotiloja. Korkein oikeus toteaa, että myyjän virhevastuun perusteet eivät rajoitu edes asunto-osakeyhtiön hallitsemiin tiloihin vaan luvun 15 §:n nojalla voi arvioitavaksi tulla myös se, onko myyjä antanut oikeat ja riittävät tiedot asuinympäristöstä.

26. Korkein oikeus katsoo, ettei lain sanamuodosta tai esitöissä mainituista esimerkeistä voida perustellusti tehdä väitetynkaltaista tulkintaa, jonka mukaan virhesäännöksen ja myyjän vastuun ala olisi tarkoitettu suppeaksi. On huomattava, että asunto-osakeyhtiössä lopulta osakkaat vastaavat kustannuksista, jotka aiheutuvat yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien tilojen ja rakenteiden korjaamisesta. Asunnon ostajan suoja edellyttää, että perustajaosakkaana toimivan myyjän vastuu koskee myös rakennuksen rakenteita samoin kuin esimerkiksi maahan sijoitettuja putkia ja johtoja.

27. Siitä, että kysymys on asunto-osakeyhtiöstä, seuraa kuitenkin muutoksia myyjän virhevastuun seuraamuksiin. Asuntokauppalain muutoksella (795/2005) on pyritty selventämään sitä, miten perustajaosakkaan sopimusrikkomus voidaan oikaista tai hyvittää ottaen huomioon asunto-osakeyhtiön ja muiden osakkeenomistajien oikeudet. Myyjä ja ostaja eivät voi määrätä asunto-osakeyhtiölle kuuluvan rakennuksen rakenteiden tai yleisten tilojen korjaamisesta. Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:ssä myyjän korjaus- ja vahingonkorvausvastuu onkin sen vuoksi kanavoitu asunto-osakeyhtiölle tai muulle asuntoyhteisölle, jos virhe kohdistuu sen kunnossapitovastuulle kuuluvaan kiinteistön osaan. Asunto-osakeyhtiön vetoamisoikeutta ei ole säännöksessä rajattu virheisiin, jotka ilmenevät vain asunnon sisäpuolisissa rakenneosissa ja asunnon käyttöön elimellisesti liittyvissä, vaikkakin asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa tiloissa. Säännöksen sanamuoto ja esityöt puoltavat tulkintaa, jonka mukaan säännös koskee asunto-osakeyhtiön kiinteistöä kokonaisuutena ja siinä yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia kiinteistön osia. Tätä tulkintaa tukee myös hallituksen esityksen (HE 21/2005 vp s. 16) toteamus siitä, että yhteisön oikeus vedota lain 4 luvun virhevastuusäännöksiin merkitsisi sitä, että useimmat ja käytännössä myös merkittävimmät rakennusvirheet jäisivät selvitettäviksi yhteisön ja perustajaosakkaan välillä. Korkein oikeus katsoo, että asunto-osakeyhtiön oikeus vedota sen kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen rakenteissa ja perusjärjestelmissä oleviin virheisiin ei ole riippuvainen siitä, miten läheisesti virheet vaikuttavat asunnon ostajan hallinnassa olevaan huoneistoon.

Arviointi tässä tapauksessa

28. Myytävä kohde ei ole rakennuksen perustusrakenteissa ja viemäröintijärjestelmissä olleiden vikojen ja puutteiden johdosta vastannut sitä, mitä asunto-osakkeiden kaupassa voidaan katsoa sovitun myyjän antamien tietojen perusteella, eikä myöskään sitä, mitä ostajilla on ollut uuden asunnon kaupassa oikeus olettaa. Korkein oikeus katsoo, että kaupan kohteessa on ollut asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 1 ja 6 kohdassa tarkoitettu virhe.

29. Kyseiset virheet ovat olleet asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluneissa rakenteissa ja viemärijärjestelmissä. Vastuunjako asunto-osakeyhtiön ja osakkaan kesken on tältä osin selvä sekä asiassa sovellettavan vanhan asunto-osakeyhtiölain (809/1991) että myös 1.7.2010 voimaan tulleen uuden asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) mukaan. Asunto-osakeyhtiöllä on siten ollut oikeus vedota virheeseen ja vaatia, että W Oy suorittaa sille vahingonkorvauksena korjaustöiden kustannukset. Korkeimmalla oikeudella ei ole syytä päätyä vahingonkorvauksen määrän osalta muuhun lopputulokseen kuin mihin hovioikeus on tuomiossaan päätynyt.

Johtopäätös

30. Näillä perusteilla Korkein oikeus päätyy asiassa samaan lopputulokseen kuin hovioikeus. Tähän nähden Korkein oikeus hovioikeuden tavoin katsoo, ettei asiassa ole aihetta lausua kanteesta siltä osin kuin se on perustettu W Oy:n vahingonkorvauslain mukaiseen vahingonkorvausvelvollisuuteen.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Kitunen, Pertti Välimäki, Hannu Rajalahti, Soile Poutiainen ja Marjut Jokela. Esittelijä Kaarlo Hakamies.

 
Julkaistu 22.3.2016