KKO:2017:53

Kiinteistönmuodostamislaki - Vesijättö - Lunastamisen edellytykset
Maankäyttö- ja rakennuslaki - Yleiskaava

Diaarinumero: M2016/22
Taltionumero: 1457
Antopäivä: 6.7.2017

Kysymys vesijätön lunastamisen edellytysten täyttymisestä. (Ään.)

KML 60 §

Asian käsittely lunastustoimituksessa ja maaoikeudessa

Vesijätön lunastustoimituksen päätös 27.5.2015

EM ja RM olivat hakeneet toimitusta omistamansa Kaunissaaressa sijaitsevan kiinteistön Vitikko 3:101 edustalla olevan vesijätön lunastamiseksi katsoen, että ranta-alue oli tärkeä kiinteistölle muun muassa veneilyn ja kalastuksen takia.

Toimitusmiehet totesivat, että alueelle oli alkanut muodostua vesijättöä 15.2.1866 päättyneestä isojaosta lähtien maankuoren kohoamisen seurauksena. Vesijättöä oli Vitikon tilan edustalla 8 – 10 metriä leveä kaistale, joka vedenpinnan huomattavien korkeusvaihtelujen johdosta oli usein kokonaan veden alla. Vesijätön omistusoikeus kuului yhteisen vesialueen 876:1 omistavalle Kaunissaaren osakaskunnalle.

Toimitusmiehet totesivat, että vesijätön lunastusta hakenut kiinteistö Vitikko oli rakennuspaikka ja että kohdealueella oli voimassa yleiskaava. Kaavassa Vitikon kiinteistön alueesta noin 1/3 osa oli loma-asumiseen varattua RA-aluetta ja rannasta alkaen noin 2/3 osaa oli maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi varattua M-aluetta.

Toimitusmiehet katsoivat, että yleiskaavalle ja sen määräyksille oli annettava merkitystä toimituksessa, koska kaavaa laadittaessa Kaunissaaren tiloille oli tarkkaan mitoitettu omarantaiset ja kuivan maan rakennuspaikat. Kaavan mukaan tila Vitikko oli niin sanottu kuivan maan rakennuspaikka, koska tilan rantaan rajoittuva kiinteistön ala oli M-aluetta. Toimitusmiehet katsoivat myös, että vesijättöä voitiin käyttää tarkoituksenmukaisesti Kaunissaaren osakaskunnan yhteisen vesialueen yhteydessä mahdollistamaan perinteinen vapaa kulku Kaunissaaren ranta-alueella. Vesijätön lunastuksista mahdollisesti seuraavat aitojen tai muiden esteiden rakentamiset voisivat estää tai rajoittaa vapaata kulkua ja muuttaa Kaunissaaren luonnetta. Vitikon tilan tarve vesialueelle pääsemiseksi voitiin turvata perustamalla vesijätölle venevalkamaoikeus.

Toimitusmiehet päättivät, että edellytyksiä vesijätön lunastamiselle ei ollut. Lunastuksen sijaan toimitusmiehet päättivät perustaa Vitikon tilan hyväksi venevalkamaoikeuden vesijätölle.

Asian olivat ratkaisseet toimitusinsinööri Matti Laari ja uskotut miehet.

Vantaan käräjäoikeuden maaoikeutena 31.12.2015 antama tuomio

EM ja RM valittivat toimitusratkaisusta maaoikeuteen ja vaativat, että heidän hakemuksensa vesijätön lunastamisesta hyväksytään.

Maaoikeus totesi, että alueella oli voimassa 23.7.1991 vahvistettu oikeusvaikutteinen Kaunissaaren osayleiskaava. Kaavakartan mukaan Vitikon tilan RA-alue oli tarkoitettu sisämaan loma-asuntoa varten.

Maaoikeus katsoi, että tilan käytön vaikeutumista tuli arvioida koko tilan kannalta. Vitikon tila oli pinta-alaltaan pieni eli noin 1,2 hehtaaria. Yleiskaava ei osoittanut sitovasti rakennuspaikan rajoja, eikä yleiskaavan mukainen maa-ja metsätalousvaltainen alue ollut tarkoitettu yleiseksi alueeksi vaan tilan yksityiseen metsätalouteen. Metsätalouteen varattua tilan aluetta voitiin hyödyntää rakennuspaikan lisäalueena. Lisäksi Kaunissaaren yleisessä käytössä oleva venesatama sijaitsi saaren eteläosassa, josta oli matkaa Vitikon tilalle noin 3 kilometriä. Tämän vuoksi veneellä pääsy tilan omaan rantaan oli tärkeää.

Maaoikeus katsoi, että vesijätöstä aiheutuva rantayhteyden puuttuminen oli omiaan vaikeuttamaan huomattavasti Vitikon tilan käyttöä kiinteistönmuodostamislain 60 §:n tarkoittamalla tavalla.

Maaoikeus totesi edelleen, että nyt kysymyksessä oleva vesijättö oli siinä määrin kapea ja pieni, että sen käyttäminen esimerkiksi rakennuspaikkana tai jonkin toisen rakennuspaikan lisäalueena ei ollut mahdollista. Vesijätöllä ei ollut myöskään maa- tai metsätaloudellista käyttöä. Lisäksi maaoikeus katsoi isojaon toimitusasiakirjojen, myöhemmän toimitus- ja kartta-aineiston sekä todistajien kertomusten perusteella, että lunastettavaksi vaadittuun vesijättöön ei kohdistunut yleistä ja todellista tarvetta käyttää sitä saaren kiertämiseen tai muuhunkaan kulkemiseen.

Mainituilla perusteilla maaoikeus katsoi, että kiinteistönmuodostamislain 60 §:ssä säädetyistä vaihtoehtoisista kiinteistökohtaisista edellytyksistä toteutui myös yksinomaiseen käytettävyyteen liittyvä edellytys.

Edelleen maaoikeus katsoi, että tilussijoitusta ei voitu tilusvaihdolla korjata ja että vesijätön lunastamisesta ei aiheutunut kenellekään huomattavaa haittaa. Lunastus ei aiheuttanut haittaa myöskään kiinteistöjärjestelmän selvyydelle. Maaoikeus päätyi siihen, että tässä asiassa ei ollut kiinteistönmuodostamislain 64 §:ssä tarkoitettuja lunastamisen rajoituksia.

Maaoikeus siten päätti, että EM:llä ja RM:llä oli oikeus lunastaa Vitikon tilan edessä oleva vesijättö. Toimitus palautettiin uudelleen käsiteltäväksi vesijätön lunastuksen ja siihen liittyvien kysymysten ratkaisemista varten.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Elina Lampi-Fagerholm, maaoikeusinsinööri Sakari Haulos ja lautamiehet.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

H:lle ja N:lle myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan H ja N vaativat, että maaoikeuden tuomio kumotaan ja että EM:n ja RM:n vaatimus saada lunastaa vesijättö hylätään.

EM ja RM, PT, ST ja D vastasivat valitukseen ja vaativat sen hylkäämistä.

Kaunissaaren osakaskunta ei antanut pyydettyä vastausta.

Katselmus

Korkein oikeus toimitti Kaunissaaressa katselmuksen.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa

1. EM ja RM omistavat Vitikon tilan itäisellä Suomenlahdella sijaitsevan Kaunissaaren pohjoisosassa. He ovat hakeneet tilan kohdalla meren rannalla olevan vesijätön lunastamista. Lunastustoimituksessa on todettu, että tila rajoittuu yhteiseen vesialueeseen 624-406-876-1 kuuluvaan vesijättöön, joka kuuluu Kaunissaaren osakaskunnalle. Toimitusmiehet ovat katsoneet, ettei lain mukaisia edellytyksiä vesijätön lunastamiselle ole. Maaoikeus on EM:n ja RM:n valituksen johdosta katsonut, että vesijätön lunastamisen edellytykset täyttyvät, ja palauttanut asian toimitukseen uudelleen käsiteltäväksi.

2. Korkeimmassa oikeudessa muutoksenhakijoina olevat H ja N omistavat Vitikon tilan länsipuolella sijaitsevan Luolilahden tilan, jolla on osuus edellä mainittuun yhteiseen vesialueeseen. He ovat siten yhteisen vesialueen omistavan Kaunissaaren osakaskunnan osakkaita. H ja N ovat valituksessaan vaatineet maaoikeuden tuomion kumoamista. He ovat valituksensa perusteeksi vedonneet ensisijaisesti siihen, että lunastettavaksi haettu alue ei ole isojaon jälkeen muodostunutta vesijättöä, vaan joutomaata, jonka on isojaossa tarkoitettu jäävän Kaunissaaren tilojen yhteiseen käyttöön. Toissijaisesti he ovat katsoneet, että kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentin mukaisia edellytyksiä vesijätön lunastamiselle ei ole ja että lunastaminen aiheuttaisi heille huomattavaa haittaa.

3. EM ja RM ovat vastauksessaan vaatineet valituksen hylkäämistä perusteettomana. He ovat pitäneet maaoikeuden tuomiota oikeana. Vastaavalla tavalla ovat valitusta vastustaneet myös Vitikon tilan itäpuolella sijaitsevan Luoderannan tilan omistaja PT sekä käyttöoikeuden haltijat ST ja D.

4. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys ensinnäkin siitä, onko lunastettavaksi haettu alue vesijättöä. Jos vastaus tähän kysymykseen on myöntävä, on arvioitava, täyttyykö kumpikaan kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentissa säädetyistä kiinteistökohtaisista lunastamisen edellytyksistä. Mikäli ainakin toinen kiinteistökohtaisista edellytyksistä täyttyy, tulee ratkaistavaksi, aiheutuuko lunastamisesta H:lle ja N:lle sellaista huomattavaa haittaa, joka lunastamisen yleisiä edellytyksiä koskevan kiinteistönmuodostamislain 64 §:n mukaan estää vesijätön lunastamisen.

Onko lunastettavaksi haettu alue vesijättöä?

5. H ja N ovat esittäneet, että lunastustoimituksen kohteena olleelle alueelle ei ole muodostunut vesijättöä siten, että se voitaisiin määritellä. Tuuliolosuhteiden ja vedenpinnan korkeuden vaihtelun takia rantaviiva hietikolla muuttuu alati. Vuonna 2015 merivesi oli ollut niin korkealla, että isojaon jälkeen mahdollisesti muodostunut vesijättö oli ollut veden peitossa. Kaikki muu alue vesijätön ja Vitikon tilan rajan välillä on H:n ja N:n mukaan joutomaata, jonka on isojaossa tarkoitettu jäävän Kaunissaaren tilojen yhteiseen käyttöön.

6. Korkein oikeus toteaa, että vesijätöllä tarkoitetaan esimerkiksi maankohoamisen seurauksena paljastunutta vesialueen pohjaa. Vesijätöksi on katsottava alue, joka on muodostunut yhtäältä rantakiinteistön ja vesialueen välisen vanhan kiinteistörajan ja toisaalta nykyisen rantaviivan väliin. Vesilain 1 luvun 5 §:n 1 momentin mukaisesti vesialueen rajana maata vastaan pidetään keskivedenkorkeuden mukaista rantaviivaa.

7. Lunastustoimituksessa on todettu, että vuonna 1866 päättyneestä isojaosta lähtien vesijättöä on muodostunut maankohoamisen seurauksena korkeussuunnassa 40 – 45 senttimetriä. Toimitusmiehet ovat toimittamassaan katselmuksessa todenneet, että tilojen vanhoilla kartoilla olevat +mitat rantapyykeistä vanhaan rantaan johtivat huomattavasti eri korkeudelle nykyisestä merenpinnasta. Toimitusmiesten harkinnan mukaan Luolilahden tilan ja Vitikon tilan välinen +mitta osoitti isojaossa määrätyn rajan sijainnin oikeammin kuin huomattavasti korkeammalle jäänyt Vitikon tilan ja Luoderannan tilan rajalle merkitty rajapiste. Toimitusmiehet ovat arvioineet, että Vitikon tilan kohdalla on vesijättöä 8 – 10 metriä leveä kaistale.

8. Toimitusmiehet ovat siis pitäneet vesijättönä aluetta, joka on maankohoamisen seurauksena muodostunut isojaon mukaisen kiinteistörajan ja nykyisen rantaviivan väliin. Tämä on kohdassa 6 esitetyn perusteella ollut oikea lähtökohta asian arvioinnille.

9. Niin kuin maaoikeus on todennut, Kaunissaaren 15.2.1866 vahvistetussa isojaossa on annettu määräys Kaunissaaren rantojen jäämisestä, mikäli ne voitiin katsoa joutomaiksi, kyläkunnan yhteisiksi. Sittemmin maarekisteriin 28.8.1975 merkityssä jaon täydentämisessä on ratkaistu, mitä edellä mainitulla isojakoasiakirjojen merkinnällä tarkoitetaan. Merkinnällä ei ole katsottu tarkoitetun rantojen yhteiseksi erottamista vaan rasitetta eli venevalkamaoikeutta. Isojakoasiakirjojen kyseisen merkinnän perusteella on jaon täydentämisessä perustettu Kaunissaaren kylän tiloille rasitteena oikeus tarkemmin määriteltyihin valkama-alueisiin. Nyt ei ole kysymys tällaisesta valkama-alueesta. Näistä syistä Korkein oikeus pitää perusteettomana H:n ja N:n väitettä siitä, että isojaon mukaisen kiinteistörajan ja nykyisen rantaviivan välissä olisi myös sellaista isojaossa yhteiseen käyttöön osoitettua aluetta, jota ei voitaisi pitää vesijättönä.

10. Toimitusmiehet ovat alustavasti arvioineet vesijätön 8 – 10 metriä leveäksi. Vesijättöalueen laajuutta ei ole määritetty yksityiskohtaisesti, koska toimituksessa katsottiin, ettei edellytyksiä vesijätön lunastamiselle ole. Korkein oikeus katsoo, että H ja N eivät ole esittäneet valituksensa tueksi sellaisia perusteita, joiden johdosta olisi toimitusmiesten arviosta poiketen katsottava, ettei kohdealueella ole lainkaan vesijättöä.

Vesijätön lunastamista koskevat säännökset

11. Kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön omistajalla on oikeus lunastaa vesijättö tai osa siitä, jos kiinteistön kohdalla on yhteistä vesijättöä, joka vaikeuttaa huomattavasti kiinteistön käyttämistä tai jota voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää vain kiinteistön yhteydessä.

12. Vesijättö voidaan lunastaa vain, jos kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentissa säädettyjen kiinteistökohtaisten edellytysten ohella myös lain 64 §:ssä säädetyt, kaikille lunastustilanteille yhteiset edellytykset täyttyvät. Lain 64 §:n mukaan vesijätön lunastamisen edellytyksenä on muun ohella, ettei se aiheuta kenellekään asianosaiselle huomattavaa haittaa.

Kohdealueen kuvaus

13. Korkeimman oikeuden toimittamassa katselmuksessa tehtyjen havaintojen mukaan Kaunissaaren pohjoisessa kärjessä sijaitsevan Pohjaspään niemen rannat muodostavat pitkän yhtenäisen hiekkarannan, jossa on dyynimäisiä muodostumia. Katselmushavaintojen ja kartta-aineiston perusteella hiekkaranta alkaa niemen länsipuolella noin 300 metrin päässä niemenkärjestä, kiertää koko niemen ja jatkuu saaren itäpuolella yli kilometrin päähän niemenkärjestä.

14. Vitikon tila sijaitsee edellä kuvatun hiekkaranta-alueen läntisessä päässä. Tilan pinta-ala on noin 1,2 hehtaaria. Tilalla sijaitsee loma-asuntona käytetty rakennus ja talousrakennuksia, jotka maaoikeuden tuomion mukaan sijaitsevat noin 80 metrin päässä rannasta. Rakennusten ja rannan välinen tilan alue on karua ja paikoin kitukasvuista luonnontilaista metsää.

15. Tilan noin 75 metriä leveän pohjoisrajan ja merenrannan välissä sijaitsee nauhamainen vesijättö. Toimitusmiesten arvion mukaan vesijättö on merenpinnan ollessa normaalikorkeudessa leveydeltään 8 – 10 metriä ja se on merenpinnan vaihteluiden johdosta usein kokonaan veden alla. Korkeimman oikeuden toimittaessa katselmuksen merenpinta oli lähes normaalikorkeudessa. Havaittavissa oli, että maapohja Vitikon tilan kohdalla jatkuu vesijätön jälkeen ensin samankaltaisena alavana ja pääosin hiekkapohjaisena kuin vesijätön kohdalla ja muuttuu rantatörmän yläpuolella edellä kuvatuksi metsämaaksi.

Vaikeuttaako vesijättö huomattavasti kiinteistön käyttämistä?

Yleiskaavan ja kiinteistön käyttötarkoituksen merkitys

16. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2015:8 on otettu kantaa vesijätön lunastamisen edellytyksiin asemakaava-alueella. Ratkaisun mukaan (kohta 16) vesijättöön rajautuvan kiinteistön käyttötarkoituksella on keskeinen merkitys arvioitaessa sitä, vaikeuttaako vesijättö huomattavasti kiinteistön käyttämistä kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla. Lähtökohtaisesti tätä arvioidaan kiinteistön nykyisen käytön sekä todennäköisten ja uskottavien kehityssuunnitelmien perusteella. Asemakaava, jota on ryhdytty toteuttamaan, on ratkaisun mukaan yleensä perusteltua ottaa arvioinnin pohjaksi.

17. Nyt kysymyksessä olevalla alueella ei ole voimassa asemakaavaa. Aluetta koskee rakennuslain (370/1958) nojalla 23.7.1991 vahvistettu Kaunissaaren osayleiskaava. Kaavan mukaan noin 1/3 Vitikon tilasta eli sen sisämaan puoleinen osuus on RA-aluetta eli loma-asuntoaluetta. Loput 2/3 tilasta eli sen rannan puoleinen osuus on M-aluetta eli maa- ja metsätalousvaltaista aluetta. Kaavaan liittyvien määräysten mukaan muu kuin maa- ja metsätaloutta varten tarpeellinen rakentaminen M-alueelle on kielletty.

18. Toimitusmiehet ovat todenneet, että yleiskaavaa laadittaessa Kaunissaaren tiloille oli hyvin tarkkaan mitoitettu omarantaiset rakennuspaikat ja kuivan maan rakennuspaikat. Toimitusmiehet ovat sen vuoksi katsoneet, että myös yleiskaavalle oli annettava toimituksessa merkitystä. Vitikon tila on kuivan maan rakennuspaikka. Sitä ei ole kaavoitettu rantarakennuspaikaksi, vaan ranta on M-aluetta. Toimitusmiehet ovat katsoneet, että vesijättö ei vaikeuta huomattavasti M-alueen käyttöä.

19. Myös maaoikeus on katsonut, ettei vesijättö vaikeuta tilan käyttämistä metsätalouteen. Maaoikeuden mukaan käytön vaikeutumista tuli kuitenkin arvioida koko Vitikon tilan kannalta. Tila on pinta-alaltaan verraten pieni, joten vesijätöllä kokonaisuutena on merkitystä tilalla sijaitsevalle lomarakennuspaikalle. Yleiskaava ei osoita sitovasti rakennuspaikan rajoja, eikä yleiskaavan mukaista maa- ja metsätalousvaltaista aluetta ole tarkoitettu yleiseksi alueeksi vaan tilan yksityiseen metsätalouteen. Koska yleiskaava ainoastaan rajoittaa mahdollisuutta sijoittaa rakennuksia tälle alueelle, metsätalouteen varattua aluetta voidaan hyödyntää rakennuspaikan lisäalueena. Maaoikeus on lisäksi todennut, että yleiskaavaan ei tässä tapauksessa liity maankäyttö- ja rakennuslain 43 §:n 2 momentissa tarkoitettua toimenpiderajoitusta. Yleiskaavan mukaisella M-alueella on siten mahdollista tehdä maisemanhoitoa ja muita toimenpiteitä, jotka edistävät sen käyttöä rakennuspaikan lisäalueena.

20. Maaoikeus on edelleen todennut, että saaren yleisessä käytössä oleva venesatama sijaitsee noin kolmen kilometrin päässä Vitikon tilalta. Tämän vuoksi veneellä pääsy tilan omaan rantaan on tärkeää. Maaoikeus on katsonut, että vesijätöstä aiheutuva rantayhteyden puuttuminen on omiaan vaikeuttamaan Vitikon tilan käyttöä lomarakennuspaikkana.

21. Asiassa ei ole esitetty aluetta koskevaan yleiskaavaan mahdollisesti liittyvää kaavaselostusta, josta ilmenisivät suunnittelun tavoitteet. Korkeimman oikeuden katselmuksessa tekemät havainnot antavat kuitenkin aihetta päätellä, että Vitikon tilan, kuten myös sen itäpuolella sijaitsevan Luoderannan tilan, rannan puoleinen osa on yleiskaavassa osoitettu M-alueeksi, jotta estetään lomarakennusten sijoittaminen rannan läheisyyteen ja siten vaalitaan Kaunissaaren pohjoista niemeä kiertävän yhtenäisen hiekkaranta-alueen maisemaa ja luonnonarvoja.

22. Kaunissaaren 23.7.1991 vahvistettu osayleiskaava on maankäyttö- ja rakennuslain 211 §:n perusteella voimassa mainitun lain mukaisena oikeusvaikutteisena yleiskaavana. Lain 42 §:n 2 momentin mukaan viranomaisten on suunnitellessaan alueiden käyttöä koskevia toimenpiteitä ja päättäessään niiden toteuttamisesta katsottava, ettei toimenpiteillä vaikeuteta yleiskaavan toteutumista. Tämän perusteella ja ottaen huomioon nyt kysymyksessä olevan yleiskaavan suunnittelutarkkuuden Korkein oikeus katsoo toimitusmiesten tavoin, että yleiskaavalle on annettava merkitystä arvioitaessa, vaikeuttaako vesijättö huomattavasti Vitikon tilan käyttämistä.

23. Korkein oikeus katsoo, että vesijätöstä Vitikon tilan käyttämiselle aiheutuvaa haittaa arvioitaessa on lähtökohtana pidettävä sitä, että yleiskaavan mukaan tila on tarkoitettu kuivan maan lomarakennuspaikaksi. Lomarakennuspaikaksi osoitetun alueen ja ranta-alueen väliin jää yleiskaavan mukaan maa- ja metsätalouskäyttöön osoitettu alue. Maaoikeuden toteamin tavoin yleiskaavaan ei sinänsä liity maankäyttö- ja rakennuslain 43 §:n 2 momentissa tarkoitettua toimenpiderajoitusta. Kuten maaoikeus on tuomiossaan todennut, tilalla oleva lomarakennus ei sijaitse RA-alueella vaan sen rannan puolella M-alueella. Korkeimman oikeuden toimittamassa katselmuksessa on lisäksi voitu havaita, että Vitikon tilan omistajat käyttävät osaa M-alueeksi osoitetusta alueesta loma-asuntoon liittyvänä piha-alueena. Nämä tilan tosiasiallista käyttötapaa koskevat seikat eivät kuitenkaan poista M-alueen ja RA-alueen erottelun merkitystä eivätkä tarvetta huolehtia siitä, ettei yleiskaavan tavoitteiden toteutumista enemmälti vaikeuteta. Korkein oikeus katsoo, että vesijätön lunastamisen edellytyksiä arvioitaessa ei ole perusteltua pitää Vitikon tilan rannan puoleista osaa lomarakennuspaikkana.

Venevalkamaoikeuden perustamisen merkitys

24. Toimitusmiehet ovat katsoneet, että Vitikon tilan tarve päästä vesialueelle voidaan täyttää perustamalla sille venevalkamaoikeus vesijätölle. Toimituksessa on päätetty jatkaa aiemmin Vitikon tilan pohjoiskulmaan perustettua venevalkamaa rantaan saakka. Maaoikeus on katsonut, että venevalkamarasitetta koskevaa järjestelyä ei tule ottaa huomioon lunastamisen edellytyksiä arvioitaessa, koska se on tehty lunastamisen sijasta.

25. Korkein oikeus toteaa, että kiinteistön omistajalle annettavan lunastusoikeuden on katsottu olevan ristiriidassa perustuslaissa turvatun omaisuuden suojan kanssa (HE 227/1994 vp s. 14 ja 96 – 97). Kiinteistönmuodostamislain 60 § on voitu säätää tavallisessa lainsäätämisjärjestyksessä sen vuoksi, että sen säätäminen on perustunut samanaikaisesti kiinteistönmuodostamislain kanssa annettuun niin sanottuun valtuuslakiin eli lakiin kiinteistötoimituksessa tapahtuvasta lunastamisesta, joka on säädetty perustuslain säätämisjärjestyksessä eli silloin voimassa olleen valtiopäiväjärjestyksen 67 §:ssä säädetyllä tavalla.

26. Vaikka kiinteistönmuodostamislain 60 § pohjautuukin perustuslain säätämisjärjestyksessä säädettyyn valtuuslakiin, säännöstä sovellettaessa on annettava merkitystä myös perusoikeusmyönteisen tulkinnan periaatteelle. Sanottua lainkohtaa, joka jättää soveltajalleen runsaasti harkintavaltaa, on sen vuoksi perusteltua tulkita suppeasti. Tätä harkintavaltaa rajoittaa osaltaan myös perusoikeuksien yleisiin rajoitusedellytyksiin kuuluva suhteellisuusvaatimus. Suhteellisuusvaatimuksesta seuraa, että omaisuuden suojaa rajoitettaessa on kiinnitettävä huomiota muun ohella siihen, voitaisiinko omaisuuden suojaa rajoittavan toimenpiteen tarkoitus saavuttaa jollakin vaihtoehtoisella ja omaisuuden suojaa vähemmän rajoittavalla toimenpiteellä. Arvioitaessa, onko kiinteistön omistajalla oikeus lunastaa vesijättö siitä kiinteistön käyttämiselle aiheutuvan haitan poistamiseksi, on sen vuoksi perusteltua ottaa huomioon, voidaanko tuota haittaa vähentää jollakin vesijätön omistajan omaisuuden suojaan lievemmin puuttuvalla keinolla.

27. Korkein oikeus katsoo, että kuivan maan lomarakennuspaikaksi tarkoitetun Vitikon tilan tarve päästä vesialueelle voidaan riittävällä tavalla täyttää perustamalla tilalle venevalkamaoikeus vesijätölle. Näin voidaan vähentää vesijätöstä Vitikon tilan käyttämiselle aiheutuvaa haittaa sellaisella tavalla, joka puuttuu osakaskunnan omaisuuden suojaan lievemmin kuin vesijätön lunastaminen.

Johtopäätökset

28. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei vesijättö vaikeuta huomattavasti Vitikon tilan käyttämistä yleiskaavan mukaisena kuivan maan lomarakennuspaikkana.

Voidaanko vesijättöä tarkoituksenmukaisesti käyttää vain kiinteistön yhteydessä?

Arvioinnin lähtökohtia

29. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2007:57 on todettu, että kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentissa toiseksi lunastusperusteeksi säädetty yksinomaisen käytön edellytys täyttyy lähinnä silloin, kun vesijättöä voidaan käyttää ainoastaan viereisen kiinteistön yhteydessä. Mainitussa ratkaisussa on korostettu sitä, että kun kyse on lunastusvelvollisuuden asettamisesta, vesijätön tarkoituksenmukaista käyttöä on arvioitava kunkin lunastajan osalta kiinteistökohtaisesti suhteessa yhteisen vesijätön omistavaan osakaskuntaan.

30. Ratkaisussa KKO 2015:8 Korkein oikeus katsoi (kohta 19), että käytön yksinomaisuutta tulee tarkastella laajemmin, kun kysymys on oikeudesta lunastaa vesijättö. Korkein oikeus totesi, että vesijättöä voi olla mahdollista käyttää myös naapurikiinteistöjen eduksi tai niiden kautta ja että vesijättöalueelle rakennettu tie, venevalkama tai uimapaikka saattaa olla muidenkin kuin jakokunnan osakkaiden käytössä.

Vesijätön käyttäminen vapaaseen kulkuun rannalla

31. Toimitusmiehet ovat todenneet, että Kaunissaaressa ei ollut tehty yhtään tavanomaista vesijätön lunastusta. Ainoat lunastukset oli tehty asemakaava-alueella rakennuspaikan osan lunastuksina. Saaren on perinteisesti voinut kiertää rantoja pitkin. Vesijätön lunastuksista mahdollisesti seuraavat aitojen tai muiden esteiden rakentamiset voisivat estää vapaan kulun tai ainakin vaikeuttaa sitä. Lunastukset vaikeuttaisivat siten rantojen perinteistä yhteiskäyttöä ja muuttaisivat Kaunissaaren luonteen. Toimitusmiehet ovat katsoneet, että vesijättöä voidaan edelleen käyttää tarkoituksenmukaisesti yhteisen vesialueen yhteydessä mahdollistamaan vapaa kulku rannalla.

32. Maaoikeus on katsonut, että mikäli toimitusmiesten mainitsema saaren kiertäminen olisi tosiasiallisesti vakiintunutta, sillä voisi olla merkitystä yksinomaista käytettävyyttä arvioitaessa. Edellä kohdassa 9 selostettujen seikkojen perusteella maaoikeus on katsonut, että väitettä vakiintuneesta saaren kiertämisestä ei voida perustaa isojakoon. Tutkimansa kartta-aineiston perusteella maaoikeus ei ole pitänyt uskottavana, että Kaunissaaren pohjoisrannalla olisi yleisemmin kuljettu rantoja pitkin. Maaoikeus on katsonut, ettei ole yleistä ja todellista tarvetta käyttää lunastettavaksi haettua vesijättöä saaren kiertämiseen tai muuhunkaan kulkemiseen.

33. Niin kuin edellä on selostettu, lunastettavaksi haettu vesijättö on osa Kaunissaaren pohjoista niemeä kiertävää yhtenäistä hiekkaranta-aluetta. Vaikka nyt kysymyksessä oleva vesijättöalue sijaitseekin aivan hiekkaranta-alueen päässä, sillä on oma merkityksensä osana tuon luonnonkauniin alueen muodostamaa kokonaisuutta. Jos tällaisesta yhtenäisestä vesijättöalueesta osakin lunastettaisiin ja otettaisiin lunastavan kiinteistön yksinomaiseen käyttöön, se vaikuttaisi haitallisesti ranta-alueen muodostamaan kokonaisuuteen. Lunastusvaatimuksen hyväksyminen voisi lisäksi johtaa vesijätön muitakin osia koskeviin lunastusvaatimuksiin, jotka lunastusta hakevien yhdenvertaisen kohtelun näkökulmasta lähtökohtaisesti tulisi hyväksyä. Korkein oikeus pitää selvänä, että tällainen kehityskulku vaikeuttaisi yleiskaavan ja sen tavoitteiden toteutumista.

34. Asiassa esitetystä selvityksestä ilmenee, että toimitusmiesten päätöksessä mainitut rakennuspaikan osan lunastukset on tehty Kaunissaaren eteläosassa, jossa sijaitsee tiheämmin asuttu kylä. Korkein oikeus katsoo, että näillä luonteeltaan toisenlaisella alueella tehdyillä lunastuksilla ei ole merkitystä nyt kysymyksessä olevaa asiaa arvioitaessa.

35. Edellä mainitut seikat huomioon ottaen Korkein oikeus maaoikeuden esittämästä arviosta poiketen katsoo, että nyt ei ole kysymys tavanomaisesta vesijätön lunastustilanteesta vaan lunastuksen edellytyksiä arvioitaessa on perusteltua antaa merkittävä painoarvo Kaunissaaren erityisolosuhteille ja saaren rantojen perinteisille käyttötavoille. Korkein oikeus pitää yhtenä vesijätön tarkoituksenmukaisena käyttötapana sitä, että saarelaiset ja saarella vierailevat voivat jatkossakin vapaasti kulkea saaren rannoilla ja erityisesti helppokulkuisella ja maisemallisesti arvokkaalla hiekkarantaosuudella. Asiaa tältä kannalta arvioitaessa ei ole perusteltua antaa olennaista merkitystä sille, kuinka helppoa tai tavallista nimenomaan saaren kiertäminen kokonaan nykyään on.

Vesijätön käyttäminen rantakiinteistöjen kulkuyhteytenä

36. Maaoikeus on katsonut, että vesijätön kuulumista yhteiseen vesialueeseen ei voida perustella kulkuyhteyden tarpeella. Maaoikeus on lisäksi ottaessaan kantaa kiinteistönmuodostamislain 64 §:ssä säädettyjen lunastamisen yleisten edellytysten täyttymiseen todennut, että H ja N olivat aikaisemmin hakeneet yksityistietoimitusta saadakseen kulkuyhteyden Luolilahden tilalta Pohjaspään niemeen, mutta heidän hakemuksensa oli lainvoimaisesti hylätty. Tällöin oli maaoikeuden mukaan tullut lainvoimaisesti ratkaistuksi, ettei tällainen kulkuyhteys ollut Luolilahden tilan tarkoituksenmukaista käyttöä varten tärkeää.

37. Korkein oikeus toteaa, että yksityisistä teistä annetun lain 8 §:n 1 momentin mukaan tieoikeuden perustamisen edellytyksenä on, että kiinteistön tarkoituksenmukaista käyttöä varten on tärkeätä saada kulkuyhteys toisen kiinteistön kautta eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa millekään kiinteistölle. Siitä, että mainitun säännöksen mukaisten tieoikeuden perustamisen edellytysten ei ole aikaisemmassa tietoimituksessa ja sitä seuranneessa muutoksenhaussa katsottu täyttyneen, ei voida suoraan tehdä päätelmiä suhteessa vesijätön lunastamisen edellytysten täyttymiseen. Korkein oikeus katsoo, että mahdollisuus käyttää vesijättöä sen omistavan osakaskunnan osakkaiden kulkuyhteytenä on merkityksellinen seikka arvioitaessa sitä, voidaanko vesijättöä käyttää tarkoituksenmukaisesti vain lunastusta hakevan kiinteistön yhteydessä.

38. Asiassa on selvitetty, että Pohjaspään niemeä käytetään virkistystarkoituksiin ja yhteysaluksen talvisatamana. Matka Luolilahden tilalta Pohjaspään niemeen on vesijättöä pitkin huomattavasti lyhyempi kuin sisämaassa kulkevaa rasitetietä pitkin. Katselmuksessa on lisäksi todettu, että Luolilahden tilan pohjoisosassa kulkee rannan suuntaisesti polku, joka jatkuu tilan länsipuolelle. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että vesijättöä käytetään ja voidaan jatkossakin tarkoituksenmukaisesti käyttää myös Luolilahden tilan ja sen länsipuolella sijaitsevien kiinteistöjen kulkuyhteytenä Pohjaspään niemeen.

Johtopäätös

39. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että vesijättöä voidaan käyttää tarkoituksenmukaisesti muutoinkin kuin vain Vitikon tilan yhteydessä. Myöskään yksinomaista käyttöä koskeva vesijätön lunastamisen edellytys ei siten täyty.

40. Kun kumpikaan kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentissa säädetyistä kiinteistökohtaisista lunastamisen edellytyksistä ei täyty, asiassa ei ole tarpeen ottaa kantaa kiinteistönmuodostamislain 64 §:n mukaisten yleisten edellytysten täyttymiseen.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomio kumotaan ja asia jää toimitusratkaisun varaan.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Gustav Bygglin, Liisa Mansikkamäki (eri mieltä), Pekka Koponen, Mika Huovila (eri mieltä) ja Tuomo Antila. Esittelijä Heikki Heino (mietintö).

Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Määräaikainen vanhempi oikeussihteeri Heino: Esittelijän mietintö on kohtien 1 – 15 osalta Korkeimman oikeuden tuomion mukainen. Kohdan 15 jälkeen Korkein oikeus lausunee seuraavan.

Kiinteistön käytön huomattava vaikeutuminen

Vitikon tila on pinta-alaltaan noin 1,2 hehtaarin suuruinen vapaa-ajan rakennuspaikka. Tilan alueella voimassa olevassa oikeusvaikutteisessa, ympäristöministeriössä 23.7.1991 vahvistetussa Kaunissaaren osayleiskaavassa tilan vesijättöön rajoittuva osa on kaavoitettu maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi M-kaavamerkinnällä. Tämän alueen eteläpuolella oleva loma-asuntoalueeksi RA-kaavamerkinnällä kaavoitettu tilan osa on kaavamääräysten mukaan tarkoitettu vähintään 100 metrin päähän rannasta sijoittuvien loma-asuntojen alueeksi.

Korkein oikeus todennee, että vesijättöön rajautuvan kiinteistön käyttötarkoituksella, kuten ratkaisun KKO 2015:8 kohdassa 16 on katsottu, on keskeinen merkitys arvioitaessa sitä, aiheutuuko vesijätöstä kiinteistölle kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentissa tarkoitettua huomattavaa haittaa. Oikeusvaikutteisella yleiskaavalla on merkitystä arvioitaessa tilan kaavan mukaista ja tosiallista käyttötarkoitusta sekä tilalle vesijätöstä mahdollisesti aiheutuvaa haittaa.

Korkein oikeus todennee, kuten toimituksessa ja maaoikeudessa on katsottu, että vesijättö ei vaikeuta tilan käyttämistä metsätalouteen, jonka harjoittamisen yleiset edellytykset alueella ovat heikot.

Korkein oikeus katsonee katselmushavaintojen tukemana, että Vitikon tilan kokonaispinta-ala ja tosiasiallinen käyttötarkoitus huomioon ottaen osayleiskaavassa maa- ja metsätalousalueeksi tilan yksityiseen metsätalouteen varattua aluetta voidaan käyttää maaoikeuden katsomalla tavalla rakennuspaikan lisäalueena. Osayleiskaava rajoittaa rakennusten sijoittamista maa- ja metsätalousvaltaiselle alueelle, mutta aluetta voidaan käyttää olemassa olevan lomarakennuspaikan lisäalueena ja alueella voidaan tehdä muun muassa maisemanhoitoa palvelevia toimenpiteitä.

Kaunissaaren yleisessä käytössä olevaan venesatamaan on matkaa Vitikon tilalta noin kolme kilometriä. Lomarakennuspaikkana käytettävien vapaa-ajan kiinteistöjen käytön kannalta veneellä pääsy tilan omaan rantaan on etenkin saariolosuhteissa tärkeää, ja Kaunissaaren merelliset olosuhteet edellyttävät erityisjärjestelyjä veneiden turvallisen säilyttämisen ja muutoinkin rannan käytön kannalta. Vesijättöalue liittyy kiinteästi Vitikon tilaan ja sitä voidaan käyttää tilan uimarantana. Tarkoituksenmukaisinta on, että rannan käyttäjällä on kaikki vesilain mukaiset rannan omistajan oikeudet käytössään.

Toimituksessa perustettu vesijätölle laajennettu venevalkamarasite ja sen käyttömääräys, jonka mukaan valkamaan ei saa rakentaa jalankulkua estäviä rakenteita, ei ole riittävä turvaamaan näissä olosuhteissa veneilyn vaatimuksia. Korkein oikeus siten katsonee, että näissä olosuhteissa edellä esitetyin perusteluin kiinteistökohtaisista vesijätön lunastamisen edellytyksistä kiinteistön käytön huomattavan vaikeutumisen edellytys täyttyy.

Tarkoituksenmukainen käyttö vain kiinteistön yhteydessä

Vesijätön lunastuksen tarkoituksena on edistää lunastuksen kohteena olevien alueiden tarkoituksenmukaista käyttöä (HE 227/1994 vp s. 32). Se, kuinka vesijättöä voidaan tosiasiassa käyttää, riippuu monesta seikasta kuten rantakiinteistön käyttötarkoituksesta sekä vesijätön ja vesistön laadusta ja laajuudesta.

Korkein oikeus todennee, kuten ratkaisussa KKO 2007:57 kohdassa 6 on todettu, että kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentissa tarkoitettu yksinomaisen käytön edellytys täyttyy lähinnä silloin, kun vesijättöä voidaan käyttää ainoastaan viereisen kiinteistön yhteydessä.

Nyt kysymys on alavasta, kapeasta ja nauhamaisesta meren rannalla olevasta vesijätöstä. Vesijättöä ei ole mahdollista käyttää itsenäisenä rakennuspaikkana eikä minkään muun tilan kuin siihen rajoittuvan Vitikon tilan lisäalueena. Asiassa ei ole esitetty luotettavaa selvitystä siitä, että vesijättöä tältä kohdin käytettäisiin vakiintuneesti Kaunissaaren osakaskunnan osakkaiden toimesta saaren kiertämiseen tai muuhunkaan kulkemiseen. Naapuritilan Luolilahti viralliset kulkuyhteydet on lainvoimaisesti järjestetty toisaalle, eivätkä osayleiskaavan mukaiset kevyen liikenteen reitit mene rantoja pitkin. Korkein oikeus siten katsonee katselmushavaintojen tukemana, että näissä olosuhteissa kiinteistökohtaisista vesijätön lunastamisen edellytyksistä myös kiinteistön yksinomaisen käytön edellytys täyttyy.

Lunastamisen rajoitukset

Korkein oikeus todennee, että nyt kysymyksessä olevan nauhamaisen vesijätön lunastustoimituksen yhteydessä tilussijoitusta ei voida korjata tilusvaihdolla. Kiinteistöjärjestelmän selvyydelle vesijätön lunastuksesta ei aiheudu haittaa. Alueella on voimassa oleva oikeusvaikutteinen osayleiskaava, joten lunastus ei voi vaikeuttaa asemakaavaan sopeutuvien kiinteistöjen muodostamista.

Muutoksenhakijat ovat vedonneet siihen, että vesijätön lunastuksesta aiheutuu heille huomattavaa haittaa, koska kulkuyhteys Luolilahden tilalta uimarannalle ja lähimpään maihinnousupaikkaan pitenee 75 metristä 800 metriin. Vastapuolet ovat katsoneet, että poikkeuksellisissa talviolosuhteissa, jolloin yhteisalus joutuu käyttämään Pohjaspään talvisatamaa, kulku muutoksenhakijoiden tilalle onnistuu Päätien itäisempää haaraa ja Luolilahden polkua pitkin tai vaihtoehtoisesti suoraan jäätä pitkin.

Korkein oikeus todennee, että asianosaiselle aiheutettavan huomattavan haitan kielto on tarkoitettu suojaamaan yksityistä intressiä, ja kun kiinteistökohtaiset vesijätön lunastusedellytykset täyttyvät, säännöksen soveltaminen tulee vain poikkeuksellisesti sovellettavaksi.

Muutoksenhakijoiden kiinteistölle on aikaisemmin perustettu tarvittavat tieoikeudet, eikä muutoksenhakijoiden esittämillä tai muillakaan perusteilla voida katsoa heille aiheutuvan laissa tarkoitettua huomattavaa haittaa. Korkein oikeus siten katsonee, että lunastamiselle ei ole laissa tarkoitettua estettä.

Korkeimman oikeuden johtopäätös vesijätön lunastuksen edellytyksien osalta

Kiinteistönmuodostamislain 60 §:n sanamuodon mukaan vesijätön lunastus on mahdollista, mikäli edes toinen kiinteistökohtainen edellytys täyttyy eikä lunastamiselle ei ole kiinteistönmuodostamislain 64 §:ssä mainittuja rajoituksia.

Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsonee, että Vitikon tila rajoittuu vesijättöön, joka kiinteistönmuodostamislain 60 §:ssä tarkoitetulla tavalla vaikeuttaa huomattavasti Vitikon tilan käyttöä vapaa-ajan käyttötarkoituksiin ja että vesijättöä voidaan käyttää tarkoituksenmukaisesti vain tämän kiinteistön yhteydessä. Vesijätön lunastamiselle ei myöskään ole kiinteistönmuodostamislain 64 §:ssä tarkoitettua muuta estettä.

Lopputulos

H:n ja N:n valitus hylättäneen. Maaoikeuden tuomion lopputulos jäänee siten pysyväksi.

Oikeusneuvos Huovila: Erimielisyyteni koskee vesijätön lunastamisen edellytyksiä. Hyväksyn tältä osin esittelijän mietinnön lopputuloksen enkä siten muuta maaoikeuden tuomiota siltä osin kuin EM:lle ja RM:lle on myönnetty oikeus lunastaa omistamansa Vitikon tilan kohdalla oleva vesijättö. Hyväksyn Korkeimman oikeuden perustelut kohtaan 15 saakka, minkä jälkeen perustelen eriävää mielipidettäni seuraavasti.

Vesijätön lunastamista koskevien säännösten soveltamisen lähtökohdat

Vesijätön lunastamista koskevien säännösten tarkoituksena on toisaalta poistaa vesijätön muodostumisesta rantakiinteistölle aiheutuvaa haittaa ja toisaalta edistää vesijättöjen tarkoituksenmukaista käyttöä (HE 227/1994 vp s. 32). Vaikka vesijätön lunastaminen tapahtuu yksityistä tarvetta varten, se palvelee myös yleistä etua paitsi edistämällä kiinteistöjen tarkoituksenmukaista käyttöä myös parantamalla kiinteistörakennetta ja selkeyttämällä kiinteistöjärjestelmää.

Lunastuksen kiinteistökohtaisia edellytyksiä koskevan kiinteistönmuodostamislain 60 §:n mukaan kiinteistön omistajalla on oikeus lunastaa kiinteistön kohdalla oleva vesijättö tai osa siitä, jos se vaikeuttaa huomattavasti kiinteistön käyttämistä tai sitä voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää vain kiinteistön yhteydessä. Lainkohdassa on sanamuotonsa mukaan säädetty kahdesta kiinteistökohtaisesta edellytyksestä, joista ainoastaan toisen on täytyttävä, jotta vesijätön lunastaminen olisi lainkohdan mukaan mahdollista.

Vesijätön lunastaminen edellyttää kiinteistökohtaisten edellytysten lisäksi lain 64 §:ssä säädettyjen, kaikille lunastustilanteille yhteisten edellytysten täyttymistä. Lainkohdassa on säädetty niistä tilanteista, joissa oikeus vesijätön lunastamiseen estyy lunastuksen kiinteistökohtaisten edellytysten täyttymisestä huolimatta. Lainkohdan mukaan vesijätön lunastaminen edellyttää muun ohella, ettei se aiheuta kenellekään asianosaiselle huomattavaa haittaa. Kuten Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2015:8 todennut (kohta 15), näitä vesijätön lunastamisen yleisiä edellytyksiä on tarpeen arvioida vasta sen jälkeen, jos lunastamisen kiinteistökohtaisten edellytysten katsotaan täyttyvän.

Vaikka kiinteistönmuodostamislain 60 §:n säätäminen on perustunut Korkeimman oikeuden ratkaisun kohdasta 25 ilmenevin tavoin perustuslain säätämisjärjestyksessä säädettyyn valtuuslakiin, lainkohtaa sovellettaessa on annettava merkitystä myös perusoikeusmyönteisen tulkinnan periaatteelle. Sanottua lainkohtaa, joka jättää soveltajalleen runsaasti harkintavaltaa, on sen vuoksi perusteltua tulkita suppeasti. Sitä vastoin en pidä perusteltuna enemmistön tavoin (kohta 26) soveltaa lain sanamuodon mukaisten edellytysten lisäksi suhteellisuusperiaatetta vesijätön lunastusharkintaan yleisesti, koska vesijättö on tyypillisesti verraten vähäarvoista maaomaisuutta, jonka lunastamista puoltavat edellä todetuin tavoin sekä yksityiseen että julkiseen etuun liittyvät perusteet. Lisäksi lunastettavasta vesijätöstä on aina suoritettava perustuslain 15 §:ssä edellytetty täysi korvaus. Varsinkin niissä tapauksissa, joissa yhtäältä vesijättö vaikeuttaa lunastusta hakevan kiinteistön käyttöä ja toisaalta vesijätön lunastaminen aiheuttaa muulle asianosaiselle haittaa, on kuitenkin perusteltua kiinnittää huomiota siihen, voidaanko kiinteistön käytön vaikeutuminen tai haitta poistaa tai niitä vähentää muulla toimenpiteellä kuten perustamalla kiinteistörasite.

Koska asiassa sovellettavissa säännöksissä säädetään henkilöiden oikeuksista ja niitä vastaavista velvoitteista toisiaan kohtaan, katson, että asiassa on lisäksi kiinnitettävä huomiota yhdenvertaisuuden toteutumiseen lain edessä ja siten lainkäytön yhtenäisyyteen. Tältä osin viittaan siihen, että maaoikeus on arvioidessaan lunastuksen edellytysten asiassa täyttyvän katsonut, että kysymyksessä oli kokonaisuutena arvioiden verraten tavanomainen vesijätön lunastustilanne ja että perusteita tulkita vesijätön lunastamista koskevia säännöksiä tavanomaisesta poikkeavalla tavalla ei ollut. Kysymys oli maaoikeuden mukaan tilanteesta, jossa edellytysten yleensä katsottiin täyttyvän. Yhdenvertaisuuden toteutumisessa on kysymys siitä, että lakia sovelletaan samalla tavalla sen soveltamisedellytysten kannalta relevantilla tavalla samanlaisissa tapauksissa. Koska vesijätön lunastuksen lailliset edellytykset tulee aina arvioida kiinteistö- ja tapauskohtaisesti, lunastushakemuksen hyväksyminen tässä asiassa ei tarkoittaisi yhdenvertaisen kohtelun näkökulmasta sitä, että muutkin samaa vesijättöä koskevat lunastusvaatimukset tulisi myöhemmin hyväksyä (vrt. enemmistö kohta 33).

Vaikeuttaako vesijättö huomattavasti kiinteistön käyttämistä?

Vitikon tilan pinta-ala on noin 1,2 hehtaaria. Tilan pohjoisrajan ja merenrannan välillä sijaitsee nauhamainen vesijättö. Kuten kohdasta 15 ilmenee, vesijättö on meren pinnan normaalikorkeuden vallitessa leveydeltään 8 – 10 metriä ja merenpinnan vaihteluiden johdosta usein kokonaan veden peitossa.

Vuonna 1991 vahvistetun Kaunissaaren osayleiskaavan mukaan noin 1/3 Vitikon tilasta eli sen sisämaan puoleinen osa on loma-asuntoaluetta eli RA-aluetta ja loput 2/3 tilasta eli sen rannan puoleinen osa on maa- ja metsätalousvaltaista M-aluetta. Kaavaan liittyvien määräysten mukaan muu kuin maa- ja metsätaloutta varten tarpeellinen rakentaminen M-alueelle on kielletty. Maaoikeus on tuomiossaan todennut, että tilalla oleva lomarakennus ei kuitenkaan sijaitse RA-alueella vaan sen rannan puolella M-alueella.

Yleiskaavaan ei tässä tapauksessa liity maankäyttö- ja rakennuslain 43 §:n 2 momentissa tarkoitettua toimenpiderajoitusta. Lainkohdan mukaan yleiskaavassa voidaan määrätä, ettei maisemaa muuttavaa toimenpidettä saa suorittaa ilman lupaa. Yleiskaavan mukaisella M-alueella on siten kaavan estämättä mahdollista paitsi rakentaa maa- ja metsätalouden kannalta tarpeellisia rakennelmia myös tehdä maisemanhoitoa ja muita toimenpiteitä, jotka edistävät alueen käyttöä rakennuspaikan lisäalueena. Korkeimman oikeuden toimittamassa katselmuksessa on voitu havaita, että Vitikon tilan omistajat käyttävätkin osaa M-alueeksi osoitetusta alueesta loma-asuntoon liittyvänä piha-alueena.

Korkein oikeus ei ole ottanut ennakkoratkaisuissaan kantaa yleiskaavan merkitykseen vesijätön lunastusasiassa. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2015:8 oli kysymys vesijätön lunastamisen edellytyksistä asemakaava-alueella. Ratkaisun mukaan (kohta 16) vesijättöön rajautuvan kiinteistön käyttötarkoituksella on keskeinen merkitys arvioitaessa sitä, vaikeuttaako vesijättö huomattavasti kiinteistön käyttämistä kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla. Lähtökohtaisesti tätä arvioidaan kiinteistön nykyisen käytön sekä todennäköisten ja uskottavien kehityssuunnitelmien perusteella. Asemakaava, jota on ryhdytty toteuttamaan, on ratkaisun mukaan yleensä perusteltua ottaa arvioinnin pohjaksi.

Totean, että maankäytön yleispiirteiseen ohjaamiseen tarkoitetun yleiskaavan vaikutus vesijätön lunastusasiassa on lähtökohtaisesti selvästi vähäisempi kuin asemakaavan, joka laaditaan alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä ja rakentamista varten. Yleiskaava ei esimerkiksi osoita rakennuspaikan rajoja sitovasti kuten asemakaava osoittaa. Tässä tapauksessa yleiskaavan rakennuspaikkoja koskeviin merkintöihin on viranomaisten valvomassa rakentamisessa suhtauduttukin edellä todetuin tavoin joustavasti. Vaikka yleiskaavalle on annettava asiassa merkitystä, kiinteistön nykyiselle yleiskaavan puitteissa tapahtuvalle käytölle on mainituista syistä annettava tässä tilanteessa yleiskaavaa suurempi paino.

Mainituilla perusteilla hyväksyn maaoikeuden johtopäätöksen siitä, että vesijätöstä aiheutuvaa käytön vaikeutumista on arvioitava koko tilan kannalta. Katson, että kyseinen nauhamainen, leveydeltään meren pinnan vaihteluiden mukaan muuttuva vesijättö, joka erottaa tilan vesialueesta, vaikeuttaa virkistyskäyttöön tarkoitetun Vitikon tilan käyttöä.

Totean lisäksi, että Kaunissaaren yleisessä käytössä oleva venesatama sijaitsee saaren eteläosassa, jonne Vitikon tilalta on matkaa noin kolme kilometriä. Kuten maaoikeus on todennut, veneellä pääsy tilan omaan rantaan on tämän vuoksi tärkeää. Vaikka yhteinen vesijättö ei estä rantautumista tilan kohdalla, siitä aiheutuu maaoikeuden tuomiosta tarkemmin ilmenevää haittaa muun muassa sen vuoksi, että säännöllinen toiselle kuuluvan alueen käyttö rantautumiseen ja veneen pitoon sekä näiden edellyttämien rakenteiden sijoittaminen edellyttävät maanomistajan lupaa, ja myös sen vuoksi, että vain rannan omistajalla on oikeus vesilain 2 luvun 5 ja 6 §:ssä säädettyihin veneen käytön kannalta tarpeellisiin toimenpiteisiin.

Edellä mainituilla perusteilla katson, että kysymyksessä olevasta vesijätöstä Vitikon tilalle aiheutuva haitta on kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentissa tarkoitetuin tavoin huomattava. Tämän vuoksi ei ole tarpeen arvioida sitä, täyttyykö myös toinen, vesijätön tarkoituksenmukaista käyttöä koskeva kiinteistökohtainen lunastamisen edellytys asiassa.

Vesijätön lunastamisen yleiset edellytykset

Asiassa on vedottu kahteen perusteeseen, joilla lähtökohtaisesti voi olla merkitystä arvioitaessa, aiheutuuko vesijätön lunastamisesta kiinteistönmuodostamislain 64 §:ssä tarkoitettua huomattavaa haittaa muille asianosaisille. Ensinnäkin asiassa on katsottu, että lunastamisella voisi olla merkitystä mahdollisuudelle kiertää Kaunissaari ja kulkea vapaasti rantoja pitkin. Toiseksi H ja N ovat katsoneet, että he tarvitsevat aluetta kulkuyhteytenään Luolilahden tilalta Pohjaspään niemeen.

Kuten Korkeimman oikeuden ratkaisun kohdista 31 ja 32 tarkemmin ilmenee, toimitusmiehet ovat katsoneet, että saaren on voinut perinteisesti kiertää rantoja pitkin ja että vesijättöä voidaan edelleen käyttää tarkoituksenmukaisesti yhteisen vesialueen yhteydessä mahdollistamaan vapaa kulku rannalla. Maaoikeus ei puolestaan ole pitänyt uskottavana muun muassa tutkimansa kartta-aineiston perusteella, että Kaunissaaren pohjoisrannalla olisi yleisemmin kuljettu rantoja pitkin. Myöskään yleiskaavassa ei ollut suunniteltu kattavasti pohjoisrantoja pitkin kulkevaa kevyen liikenteen reittiä, vaan reitti oli pääosin linjattu rakennuspaikkojen maan puolelta siten, että tilan Luolilahti kohdalla reitti oli suunniteltu jo yleiskaavan mukaisen rakennuspaikan maan puolelle. Maaoikeus on katsonut, ettei ole yleistä ja todellista tarvetta käyttää lunastettavaksi haettua vesijättöä saaren kiertämiseen tai muuhunkaan kulkemiseen. Totean, että Korkeimman oikeuden katselmuksessa tehdyt havainnot tukevat selvästi maaoikeuden kantaa.

Katselmuksessa on voitu ensinnäkin havaita, että Vitikon tilan kohdalla ja sen koillispuolella sijaitseva vesijättö ja siihen liittyvä alava hiekkainen maapohja päättyvät Vitikon ja Luolilahden tilojen rajalle siten, että jo Luolilahden tilan ranta on louhikkoista ja erittäin vaikeakulkuista. Lisäksi Luolilahden tila on rakennettua RA-aluetta rannan läheisyyteen saakka, joten rannalla kulkeminen tarkoittaisi pihapiirissä kulkemista. Luolilahden tilalta sen länsipuolelle jatkuva polku kulkee sekin aivan tuon tilan pihapiirissä. Katselmuksessa ei ole voitu havaita muutakaan reittiä, jota myöten vapaa kulku saaren rantoja pitkin voisi yleisesti toteutua Vitikon tilalta eteenpäin. Huomioon ottaen vesijätön kapeus Vitikon tilan kohdalla ja se, että vesijättö on ajoittain jopa kokonaan veden peitossa, vesijätöllä ei muutoinkaan ole sanottavaa merkitystä vapaan rannalla kulkemisen kannalta. Katselmushavaintojen ja maaoikeuden tuomiossa esitetyn perusteella hyväksyn maaoikeuden tekemän johtopäätöksen saaren kiertämistä ja rannoilla kulkemista koskevan perusteen osalta.

Kulkuyhteyttä Luolilahden tilalta Pohjaspään niemeen koskevan perusteen osalta maaoikeus on katsonut, ettei vesijätön kuulumista yhteiseen vesialueeseen voida perustella kulkuyhteyden tarpeella. Maaoikeus on edelleen todennut, että H ja N olivat aikaisemmin hakeneet yksityistietoimitusta saadakseen kulkuyhteyden Luolilahden tilalta Pohjaspään niemeen, mutta heidän hakemuksensa oli lainvoimaisesti hylätty. Maaoikeuden mukaan tällöin oli tullut ratkaistuksi, ettei tällainen kulkuyhteys ollut Luolilahden tilan tarkoituksenmukaista käyttöä varten tärkeää.

Totean, että kulkuyhteys Luolilahden tilalta Pohjaspään niemeen Vitikon tilan kohdalla olevan vesijätön kautta oikaisten on selvästi tieoikeuden mukaista yhteyttä lyhyempi. Vesijätön käyttömahdollisuudella on siten jonkinasteista merkitystä Luolilahden tilalle. Kun kuitenkin otetaan huomioon Luolilahden tilan luonne omarantaisena rakennuspaikkana ja Pohjaspään niemen suhteellisen rajoitetut käyttömahdollisuudet virkistäytymiseen ja talvisatamana, haittaa ei kuitenkaan voida pitää kiinteistönmuodostamislain 64 §:ssä tarkoitettuna huomattavana haittana.

Luonnonarvojen huomioon ottaminen

Enemmistön mukaan Korkeimman oikeuden katselmuksessa tekemät havainnot antavat aihetta päätellä, että Vitikon tilan, kuten myös sen itäpuolella sijaitsevan Luoderannan tilan, rannan puoleinen osa on yleiskaavassa osoitettu M-alueeksi, jotta estetään lomarakennusten sijoittaminen rannan läheisyyteen ja siten vaalitaan Kaunissaaren pohjoista niemeä kiertävän yhtenäisen hiekkaranta-alueen maisemaa ja luonnonarvoja (kohta 21). Enemmistö on kohdasta 33 ilmenevin tavoin perustellut lunastusvaatimuksen hylkäämistä tarkoittavaa ratkaisuaan osaksi myös sillä, että lunastettavaksi haetulla vesijätöllä on merkitystä osana Kaunissaaren pohjoista niemeä kiertävää yhtenäistä luonnonkaunista hiekkaranta-aluetta, vaikka se sijaitsee aivan hiekkaranta-alueen päässä. Enemmistö on katsonut, että jos tällaisesta yhtenäisestä vesijättöalueesta osakin lunastettaisiin ja otettaisiin lunastavan kiinteistön yksinomaiseen käyttöön, se vaikuttaisi haitallisesti ranta-alueen muodostamaan kokonaisuuteen.

Tämän johdosta totean, että luonnonarvojen edistäminen on maankäyttö- ja rakennuslain 5 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaisesti eräänä tavoitteena alueiden käytön suunnittelua toteuttavissa kaavoitusmenettelyissä. Vesijättöön rajoittuva asema- tai yleiskaava otetaan edeltä ilmenevin tavoin huomioon lunastusta harkittaessa. Kuten edellä on todettu, yleiskaavaan ei liity M-aluetta koskevaa toimenpiderajoitusta eikä kaava estä esimerkiksi maa- ja metsätaloutta varten tarpeellisten rakenteiden rakentamista M-alueella siitäkään huolimatta, että puheena oleva luonnonkaunis hiekkaranta on jo kaavaa vuonna 1991 vahvistettaessa sijainnut suurelta osin kapean vesijätön takaisella alueella. Katson, ettei yleiskaavasta voida tässä tapauksessa johtaa perusteita luonnonarvojen huomioon ottamiseen siten, että vesijätön lunastusvaatimuksen hylkäämistä voitaisiin perustella niillä.

Oikeusneuvos Mansikkamäki: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Huovila.

 
Julkaistu 6.7.2017  Päivitetty 7.7.2017