Etusivu » Ennakkopäätökset » Ennakkopäätökset » KKO:2017:22

KKO:2017:22

Asunto-osakeyhtiö - Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan

Diaarinumero: S2016/60
Taltionumero: 0881
Antopäivä: 28.4.2017

Alle 30-vuotias A oli ostanut asunto-osakeyhtiön osakkeet ja asunut huoneistossa sen valmistumisesta lukien. Yhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön asunnoissa saivat asua sellaiset henkilöt, jotka olivat täyttäneet 55 vuotta, tai sellaiset ruokakunnat, joiden joku jäsen täytti saman ehdon. Yhtiö päätti ottaa A:n hallitseman huoneiston yhtiön hallintaan yhtiöjärjestyksen määräyksen jatkuvan laiminlyönnin perusteella. A vaati kanteessaan yhtiökokouksen päätöksen julistamista pätemättömäksi.

Tuomiosta ilmenevin perustein Korkein oikeus katsoi, että osakehuoneistoa oli käytetty oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä eikä rikkomuksella ollut vain vähäinen merkitys, ja kanne hylättiin. (Ään.)

AsOyL 8 luku 2 §

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta

Asunto Oy A:n (yhtiö) yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiössä saivat asua sellaiset henkilöt, jotka olivat täyttäneet 55 vuotta, tai sellaiset ruokakunnat, joiden joku jäsen täytti saman ehdon.

ML on 20.11.2012 ostanut yhtiön erään huoneiston hallintaan oikeuttavat asunto-osakeyhtiön osakkeet ja asunut huoneistossa sen valmistumisesta 30.11.2012 lukien. MR on hallinnut osaa huoneistosta ML:n kanssa tekemänsä vuokrasopimuksen perusteella 1.8.2013 lukien. ML ja MR ovat molemmat alle 30-vuotiaita.

Yhtiö on ylimääräisessä yhtiökokouksessa 15.9.2014 päättänyt ottaa ML:n huoneiston yhtiön hallintaan kolmen vuoden määräajaksi. Hallintaan ottamisen perusteena oli yhtiöjärjestyksen määräyksen jatkuva laiminlyönti.

Kanne Pirkanmaan käräjäoikeudessa

ML ja MR vaativat, että yhtiön päätös ottaa asuinhuoneisto yhtiön hallintaan julistetaan pätemättömäksi.

Perusteinaan he esittivät, että huoneistoa ei käytetty oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä. Rikkomuksella oli joka tapauksessa vain vähäinen merkitys. Talo oli tavanomainen kerrostalo, jossa ei ollut mitään senioriasujien erikoispalveluja.

ML:lle ennen kaupantekoa annettujen tietojen perusteella hänen käsityksenään kauppaa tehtäessä oli ollut, että vaatimus 55 vuoden iästä ei ollut ehdoton. Tätä ajatusta vahvisti myöhemmin se, että hänet valittiin yhtiön hallitukseen ja hallituksen puheenjohtajaksi.

ML:n isä oli 77-vuotias. Tarkoituksena oli ollut, että ML asuu asunnossa opiskellessaan yliopistossa, mutta ML:n isä ja äiti muuttavat asuntoon sen jälkeen, kun isän asuminen perheen maatilalla ei ollut enää mahdollista.

Vastaus

Yhtiö vaati kanteen hylkäämistä.

Perusteinaan yhtiö esitti, että kantajien yhtiöjärjestyksen vastainen menettely oli oleellista eikä se ollut vähäistä. Kantajat olivat nuoria, eikä asuminen ollut tilapäistä. Yhtiöjärjestyksen tarkoituksena oli rajata kohde senioriasumiseen. Muiden asukkaiden oikeusturva edellytti, että kohde säilyy tarkoituksensa mukaisessa käytössä. Mikäli yhden osakkaan kohdalla poikettaisiin yhtiöjärjestyksessä määrätystä, edellyttäisi yhdenvertaisuus sen sallimista myös muiden kohdalla. Tällöin tarkoitus toimia senioritalona rapautuisi.

Rakennuslupaa haettaessa yhtiö oli antanut kaupungille sitoumuksen, jonka mukaan kaikissa asunnoissa asuu ainakin yksi 55 vuotta täyttänyt henkilö. Rakennuslupapäätös ja yhtiöjärjestys eivät sisällä poikkeusmahdollisuutta tästä vaatimuksesta. Asemakaavan määräykset edellyttivät vanhusten asunnoille yhtä autopaikkaa alkavaa 250 m2:ä kohti, kun tavallisille asunnoille edellytettiin yhtä autopaikkaa alkavaa 85 m2:ä kohti. Käräjäoikeudella ei ollut toimivaltaa oikeuttaa kantajia käyttämään huoneistoa maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen rakennusluvan sekä lupapäätöksen vastaisesti. Mikäli kanne hyväksyttäisiin, yhtiö olisi pakotettu hakemaan muutosta rakennuslupaan ja myös asemakaavaa olisi muutettava.

ML oli hankkinut osakkeet tietoisena yhtiöjärjestyksen määräyksestä. Mikään ei tukenut väitettä, että osakkeet olisi hankittu läheisten tulevaa asumistarvetta silmällä pitäen.

Käräjäoikeuden tuomio 9.4.2015

Käräjäoikeus lausui, että kantajat käyttivät asuntoa täysin vastoin yhtiöjärjestyksen ikää koskevaa määräystä. Esitetyn selvityksen perusteella ML oli hankkinut asunnon omaksi asunnokseen vanhempien muuton ollessa täsmentymätön mahdollisuus.

Yhtiöjärjestyksen vastainen käyttö oli oleellista, koska määräyksen rikkomisessa ei ollut tulkinnanvaraa, rikkomus ei ollut vain osittaista määräyksen vastaisuutta ja rikkomus oli pitkäaikaista. Nämä seikat puolsivat myös sitä, että rikkomus ei ollut myöskään vähäinen.

Yhtiökokouksen tekemä haltuun ottamista koskeva päätös osoitti, että kantajien yhtiöjärjestyksen vastaisella asumisella oli merkitystä ainakin osalle rikkomuksen vaikutuspiirissä oleville. Oli selvää, että ainakin useimmat osakkeenomistajat olivat ostaneet osakkeet nimenomaan senioritalosta, joten heillä oli oikeus edellyttää, että ikärajoitusta noudatettiin.

ML oli tietoisena ikärajoituksesta ostanut huoneiston osakkeet, eikä hän ollut edes hakenut poikkeuslupaa huoneistossa asumiselle.

Näyttämättä jäi, että ML:n ja MR:n asuminen johtaisi maankäyttö- ja rakennuslain vastaiseen tilanteeseen.

Yhdenvertaisuusperiaate edellytti osakkeenomistajien yhdenvertaista kohtelua, joten oli olemassa ainakin suuri riski senioritalon tarkoituksen rapautumiseen, jos ikärajoitus käytännössä mitätöityisi.

Yhtiön käytettävissä olisi ollut mahdollisuus kanteen nostamiseen sen vaatimiseksi, että käyttö oli muutettava yhtiöjärjestyksen mukaiseksi. Käräjäoikeus katsoi, että oleelliseen yhtiöjärjestyksen määräyksen vastaisuuteen oli voitava puuttua, eivätkä kantajat olleet esittäneet mitään sellaista, joka osoittaisi heidän ryhtyneen toimenpiteisiin yhtiöjärjestyksen noudattamiseksi. Näillä perusteilla huoneiston hallintaan ottaminen ei ollut tarpeettoman voimakas toimenpide.

Käräjäoikeus katsoi, ettei hallintaan ottamista koskevan päätöksen pätemättömäksi julistamiselle ollut perusteita.

Käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Virpi Pirhonen.

Turun hovioikeuden tuomio 20.11.2015

ML:n ja MR:n valituksen johdosta hovioikeus totesi, että asunnon hallintaanotto oli perustunut yhtiöjärjestyksen asukkaiden ikää koskevaan määräykseen ja ettei asiassa siten ollut kysymys siitä, oliko huoneistoa käytetty vastoin yhtiöjärjestykseen merkittyä käyttötarkoitusta.

Hovioikeus katsoi näytetyksi, että ML ja MR olivat rikkoneet yhtiöjärjestyksen selkeää määräystä ja että rikkomus oli luonteeltaan pitkäaikainen ja jatkuva. Rikkomus oli siten oleellinen. Rikkomuksen vähäistä suuremman merkityksen osalta yhtiöllä oli näyttötaakka asiassa. Yksinomaan hallintaanoton puolesta äänestäminen ei osoittanut ML:n ja MR:n menettelyn muille asukkaille aiheuttamaa haittaa.

Yhtiön puolesta oli vedottu myös mahdollisiin kustannuksiin, joita rakennuskaavan muuttaminen, autopaikkojen lisääminen ja osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun turvaaminen tuli aiheuttamaan. Yhtiön osalta ML:n ja MR:n rikkomus saattoi olla luonteeltaan merkittävä ja aiheuttaa yhtiölle kustannuksia. Arvioinnissa oli kuitenkin otettava huomioon, ettei asukas vastannut yhtiön velvoitteiden mahdollisesta täyttämättä jättämisestä suhteessa kolmanteen tahoon. Muutostöistä aiheutuvat kustannukset olivat lisäksi jääneet näyttämättä. Asukkaiden yhdenvertaisen kohtelun vaatimukset velvoittavat yhtiötä kaikessa päätöksenteossa. Määräyksen vastainen asuminen oli yhtiön tieten jatkunut lähes kahden vuoden ajan ilman, että siihen olisi näytetty yhtiön puolelta puututun.

Ottaen kokonaisarvioinnissa huomioon melko pitkään jatkunut yhtiöjärjestyksen vastainen tila rikkomuksella oli katsottava näissä olosuhteissa olevan vain vähäinen merkitys rikkomuksen vaikutuspiirissä oleviin. Näin ollen edellytykset huoneiston hallintaan ottamiselle eivät olleet täyttyneet.

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja julisti asuinhuoneiston yhtiön hallintaan ottamista koskevan päätöksen pätemättömäksi.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Arto Suomi, Arja Maunula ja Pekka Varjus. Esittelijä Inkeri Kuuskoski.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Yhtiölle myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan yhtiö vaati, että kanne hylätään.

ML ja MR vaativat vastauksessaan, että valitus hylätään.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Kysymyksenasettelu

1. ML on 20.11.2012 alle 30-vuotiaana ostanut Asunto Oy A:n (yhtiö) osakkeet, jotka oikeuttavat huoneiston hallintaan. ML on asunut huoneistossa sen valmistumisesta 30.11.2012 lukien. ML:n tavoin alle 30-vuotias MR on hallinnut osaa huoneistosta ML:n kanssa tekemänsä vuokrasopimuksen perusteella 1.8.2013 lukien.

2. Yhtiön yhtiöjärjestyksen 2 §:n mukaan yhtiön asunnoissa saavat asua sellaiset henkilöt, jotka ovat täyttäneet 55 vuotta, tai sellaiset ruokakunnat, joiden joku jäsen täyttää saman ehdon.

3. Yhtiö on ylimääräisessä yhtiökokouksessaan 15.9.2014 päättänyt ottaa ML:n huoneiston yhtiön hallintaan kolmen vuoden määräajaksi. Hallintaan ottamisen perusteena oli yhtiöjärjestyksen määräyksen jatkuva laiminlyönti siltä osin, että yhden ruokakunnan jäsenen on oltava 55 vuotta täyttänyt. ML ja MR ovat saaneet lain edellyttämät varoitukset ja yhtiökokouksen päätös on annettu heille tiedoksi 31.10.2014. ML ja MR ovat moitekanteessaan vaatineet, että tuomioistuin julistaa yhtiökokouksen päätöksen pätemättömäksi.

4. Korkeimman oikeuden ratkaistavana on kysymys siitä, onko yhtiökokouksen päätös pätemätön sillä perusteella, että osakehuoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan ei ole ollut laissa säädettyjä perusteita. Siten kantaa on otettava ensinnäkin siihen, onko huoneistoa käytetty oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä. Mikäli näin katsotaan olleen, tulee kantaa ottaa kysymykseen siitä, onko rikkomuksella kuitenkin ollut vain vähäinen merkitys.

Asiaa koskeva sääntely

5. Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 5 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistaja tai vuokralainen voi saattaa tuomioistuimen tutkittavaksi sen, onko osakehuoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan saman luvun 2 §:ssä säädetty peruste, ja vaatia yhtiökokouksen päätöksen pätemättömäksi julistamista.

6. Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä. Pykälän 2 momentin mukaan osakehuoneistoa ei kuitenkaan saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.

7. Voimassa oleva asunto-osakeyhtiölain säännös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan vastaa nyt kysymyksessä olevilta osin sisällöltään aiemman lain (809/1991) 81 §:ää. Kyseisen säännöksen esitöissä on todettu, että säännös voisi tulla sovellettavaksi, jos esimerkiksi asuinhuoneistoksi tarkoitettu huoneisto on kokonaisuudessaan otettu muuhun käyttöön. Arvioitaessa sitä, milloin huoneiston osan käyttäminen toiseen tarkoitukseen voisi olla oleellisesti alkuperäisen tarkoituksen tai yhtiöjärjestyksen vastaista, voidaan kiinnittää huomiota muun muassa siihen, kuinka paljon huoneistossa harjoitettavaan toimintaan on palkattu ulkopuolista työvoimaa tai missä määrin toiminnasta aiheutuu häiriötä talon muille asukkaille tai lisäkustannuksia yhtiölle (HE 216/1990 vp s. 61).

8. Hallituksen esityksessä todetaan edelleen, että huoneiston käyttämisellä oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on aiottu tai muuten yhtiöjärjestyksen vastaisesti lienee tavallisesti vähäistä suurempi merkitys. Tosin yhtiöjärjestyksen vastainen käyttökin voi olla sen luontoista, että siitä ei aiheudu muille osakkeenomistajille minkäänlaista häiriötä tai yhtiölle vahinkoa, jolloin menettelyllä olisi vain vähäinen merkitys. Vähäisyyttä arvioitaessa on otettava huomioon kaikki asiaan vaikuttavat seikat. Menettelyn merkityksen vähäisyys voidaan arvioida vain tapauskohtaisesti. Asiaan saattaa tällöin vaikuttaa esimerkiksi se, häiritseekö elämä tosiasiallisesti talon muita asukkaita tai onko se toistuvaa (HE s. 62).

Tapauksen arviointia

9. Yhtiöjärjestyksen määräys on sisällöltään selvä ja yksiselitteinen. Sekä ML että MR ovat olennaisesti nuorempia kuin määräyksen edellyttämä 55 vuotta. Asuminen on siten yksiselitteisesti määräyksen vastaista. Vaikka ML:n vanhemmilla olisikin väitetyllä tavalla suunnitelmissa muuttaa huoneistoon siinä vaiheessa, kun heidän asumisensa maaseudulla ei enää ole mahdollista, konkreettista aikataulua vanhempien muuttoaikeista asiassa ei ole esitetty. ML:n asumista ei voida selvityksen perusteella pitää lyhytaikaisena järjestelynä.

10. ML on ollut tietoinen yhtiöjärjestyksen määräyksestä osakkeita ostaessaan. Vaikka ML:n olisi kaupanteon yhteydessä annettu ymmärtää, että yhtiön hallituksella oli mahdollisuus erityistapauksessa antaa oikeus poiketa ikärajasta, tällaista mahdollisuutta ei ole sisällytetty yhtiöjärjestykseen. ML ei myöskään ole tällaista oikeutta hallitukselta pyytänyt.

11. Vaikka ML on saanut asua huoneistossa lähes kahden vuoden ajan ennen kuin yhtiö päätti huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan, ei hän vielä yksinomaan ajan kulumisen perusteella ole perustellusti voinut olla siinä käsityksessä, että hänen ja MR:n asuminen täyttäisi selvän yhtiöjärjestyksen määräyksen vaatimukset. Oikeuskäytännössä vuosienkaan yhtiöjärjestyksen vastaisen käytännön ei ole katsottu luoneen osakkeenomistajille yhtiöjärjestyksen määräyksestä poikkeavia oikeuksia tai velvollisuuksia (esim. KKO 1989:146, 1998:61 ja 2012:88).

12. Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että asuinhuoneistoa on käytetty oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen 2 §:n määräystä. Tämän jälkeen on arvioitava vielä sitä, onko rikkomuksella ollut vain vähäinen merkitys.

13. Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön toimialana on omistaa ja hallita rakennuksia, joissa saavat asua 55 vuotta täyttäneet henkilöt sekä heidän ruokakuntansa. Muut osakkeenomistajat ovat osakkeita ostaessaan voineet luottaa siihen, että yhtiön asukkaat täyttävät yhtiöjärjestyksessä asetetut vaatimukset. ML:n ja MR:n asuminen on kiistatta määräyksen vastaista eikä se ole ollut tilapäistä. Nämä seikat puoltavat tulkintaa, jonka mukaan rikkomuksella on ollut vähäistä suurempi merkitys yhtiöjärjestyksestä ilmenevän yhtiön toiminta-ajatuksen kannalta.

14. Toisaalta asiassa on ilmennyt myös rikkomuksen vähäisyyttä puoltavia seikkoja. ML:n ja MR:n asumisesta ei ole väitettykään aiheutuneen muille asukkaille välitöntä häiriötä. Oikeuskäytännössä muille asukkaille aiheutuneelle häiriölle on annettu merkitystä muun muassa arvioitaessa huoneiston osittaisen käyttötarkoituksen vastaisen käytön oleellisuutta (esim. KKO 1992:9).

15. Asiassa on riidatonta, ettei tämä yksittäistä asuntoa koskeva poikkeama ikärajamääräyksestä vielä edellytä sitä, että yhtiön olisi haettava muutosta rakennuslupaan ja ryhdyttävä rakentamaan asemakaavamääräysten normaalit autopaikkavaatimukset täyttäviä lisäautopaikkoja. Siten yhtiölle ei aiheudu välittömästi ML:n ja MR:n asumisesta ylimääräisiä kustannuksia.

16. Yhtiöjärjestysmääräys ei edellytä sitä, että kaikki talossa asuvat olisivat tietyn ikäisiä. Riittävää on, että yksi ruokakunnan jäsenistä on täyttänyt 55 vuotta. Tämä seikka mahdollistaa varsin erilaisten perheiden, kuten lapsiperheiden, asumisen yhtiössä. Asetettua ikärajaa nuorempien henkilöiden asuminen yhtiössä ei siten vielä sinällään merkitse olennaista poikkeusta yhtiöjärjestyksen määräyksen mukaisesta asumisesta.

17. ML on lisäksi toiminut yhtiön hallituksen jäsenenä ja myös puheenjohtajana. Tämä seikka voi toisaalta puoltaa rikkomuksen vähäistä merkitystä, mutta toisaalta se on saattanut olla omiaan hidastamaan yhtiön puuttumista rikkomukseen, eikä tälle seikalle siten voida antaa punninnassa suurta painoarvoa. Näin ollen myöskään se seikka, että ML on ehtinyt asua yhtiössä lähes kahden vuoden ajan ennen kuin yhtiö on päättänyt huoneiston yhtiön hallintaan ottamisesta, ei osoita menettelyn vähäistä merkitystä yhtiölle ja muille asukkaille.

Johtopäätös

18. Edellä esitettyjä seikkoja punnitessaan Korkein oikeus pitää rikkomuksen vähäistä suuremman merkityksen puolesta puhuvia seikkoja painavampina kuin rikkomuksen vähäisyyttä puoltavia seikkoja. Yhtiön tulee voida puuttua yhtiöjärjestyksen selvän, yhtiön toiminta-ajatuksen kannalta keskeisen määräyksen vastaiseen menettelyyn.

19. Asunto-osakeyhtiölain kannalta keskeisen osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden periaatteen mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet. Periaatteesta ei suoraan seuraa muille osakkaille oikeutta yhtiöjärjestyksen määräyksen vastaiseen menettelyyn, vaikka sellainen yksittäistapauksessa yhdelle osakkeenomistajalle sallittaisiinkin. Periaate tukee kuitenkin vahvasti tulkintaa, jonka mukaan yksittäisille osakkeenomistajille ei tule tällaisia poikkeuksia sallia. Mikäli määräyksen vastainen asuminen sallittaisiin useammallekin osakkeenomistajalle, seuraisi siitä asiassa esitetyn selvityksen perusteella yhtiölle todennäköisesti velvollisuus hakea muutosta rakennuslupaan ja ryhtyä rakentamaan asemakaavamääräysten normaalit autopaikkavaatimukset täyttäviä lisäautopaikkoja, mitä voidaan pitää yhtiön kannalta merkitykseltään olennaisena seurauksena.

20. Kun ML ei ole varoituksen saatuaan eikä vielä tuomioistuinkäsittelyn aikanakaan ilmoittanut ryhtyneensä toimenpiteisiin yhtiöjärjestyksen noudattamiseksi, ei yhtiöllä ole ollut käytettävissään muita tehokkaita keinoja yhtiöjärjestyksen noudattamisen turvaamiseksi kuin huoneiston yhtiön hallintaan ottaminen. Yhtiökokouksen päätöstä ei siten ole pidettävä pätemättömänä.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Juha Häyhä, Ilkka Rautio, Tuula Pynnä (eri mieltä), Tuomo Antila ja Tatu Leppänen (eri mieltä). Esittelijä Juha Mäkelä.

Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Oikeusneuvos Leppänen: Korkeimman oikeuden tuomion perustelujen kohdista 9 – 12 ilmenevillä perusteilla olen samaa mieltä siitä, että osakehuoneistoa on käytetty oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä. Erimielisyyteni koskee sitä, onko rikkomuksella vain vähäinen merkitys.

Osakehuoneiston ottaminen yhtiön hallintaan on voimakas toimenpide, jolla puututaan osakkeenomistajan oikeuteen asua huoneistossaan. Huoneiston hallintaan ottamiselle on oltava tapauksen konkreettisissa olosuhteissa riittävät perusteet. Vaikka huoneiston käyttäminen oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä yleensä merkitsee, että rikkomuksella myös on vähäistä suurempi merkitys, näin ei välttämättä ole. Kuten Korkeimman oikeuden tuomion perustelujen kohdassa 8 on todettu, menettelyn merkitys on arvioitava tapauskohtaisella kokonaispunninnalla, jossa on otettava huomioon muun muassa muille osakkeenomistajille tai yhtiölle aiheutuva haitta tai vahinko (ks. myös KKO 1992:9).

Korkeimman oikeuden tuomion perustelujen kohdassa 13 todetut seikat puoltavat arviota, jonka mukaan rikkomuksella on ollut vähäistä suurempi merkitys. Asunto-osakeyhtiön tulee voida puuttua selvästi yhtiöjärjestyksen määräyksen vastaiseen huoneiston käyttöön. Kyseinen yhtiöjärjestyksen määräys asukkaiden alaikärajasta on keskeinen yhtiön toiminta-ajatuksen kannalta, koska yhtiö toimii niin sanottuna senioritaloyhtiönä. Totean kuitenkin, että määräys on tässä suhteessa väljä, koska sen mukaan riittävää on, että yksikin ruokakunnan jäsen on täyttänyt 55 vuotta. Talossa voi siis asua esimerkiksi lapsiperhe. Tähän nähden muille osakkeenomistajille ei ole voinut syntyä kovin vahvoja perusteltuja odotuksia talon asukkaiden ikärakenteesta. Taloyhtiössä ei myöskään ole osoitettu olevan toiminnallisia erityispiirteitä tavalliseen taloyhtiöön verrattuna, esimerkiksi seniori-asujille tarkoitettuja erityispalveluja. Asiassa ei olekaan edes väitetty, että kantajien iän vuoksi heidän asumisestaan aiheutuisi muille osakkeenomistajille jotakin konkreettista haittaa.

Yhtiölle aiheutuvan haitan osalta asiassa on vedottu siihen, että kantajien asumisen salliminen johtaisi tarpeeseen hakea muutosta rakennuslupaan ja ryhtyä rakentamaan merkittäviä kustannuksia aiheuttavia lisäautopaikkoja, koska senioritaloksi määriteltyyn rakennukseen kohdistuu tavanomaista huomattavasti pienempi autopaikkavaatimus. Asiassa todistajana kuultu rakennusvalvonnan edustaja on kuitenkin todennut, että tässä tapauksessa kiinteistö on pääsääntöisesti rakennusluvan mukaisessa käytössä eikä yksittäisen huoneiston ikärajoituksen vastainen käyttö hyvin todennäköisesti aiheuttaisi mitään rakennusvalvonnan toimenpiteitä.

Kokonaisharkinnassa on toisaalta otettava huomioon myös se, millainen tilanne on perustellusti ollut kantajien kannalta. Yhtiön toiminnan alkuvaiheessa kantajan asumiseen ei ole puututtu, vaan hänet on päinvastoin valittu yhtiön hallituksen jäseneksi ja sitten sen puheenjohtajaksi. Kantaja on toiminut yhtiön hallitustehtävissä noin vuoden ajan, ja hän on asunut kyseisessä huoneistossa lähes kaksi vuotta ennen päätöstä hallintaanotosta.

Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus on asunto-osakeyhtiölain keskeinen periaate. Yhdenvertainen kohtelu edellyttää, että osakkeenomistajia kohdellaan samanlaisessa tilanteessa samalla lailla. Siitä, että yksittäisen osakkeenomistajan sallitaan tapauksen erityisolosuhteissa jatkaa asumista huoneistossa, ei kuitenkaan seuraa muille osakkeenomistajille oikeutta asua huoneistoissa vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä.

Edellä esitettyjä seikkoja kokonaisuutena punnitessani pidän rikkomuksen vähäisyyttä puoltavia seikkoja tässä tapauksessa painavampina kuin rikkomuksen vähäistä suuremman merkityksen puolesta puhuvia seikkoja. Katson siten, että huoneiston hallintaan ottamiselle ei ole näytetty olleen riittäviä perusteita. Hylkään näin ollen yhtiön valituksen ja pysytän hovioikeuden tuomion voimassa.

Oikeusneuvos Pynnä: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Leppänen.

 
Julkaistu 28.4.2017  Päivitetty 5.5.2017