Etusivu » Ennakkopäätökset » Ennakkopäätökset » KKO:2015:87

KKO:2015:87

Asunto-osakeyhtiö - Osakkeenomistajan muutostyö - Rakennuksen kunnossapito

Diaarinumero: S2014/579
Taltionumero: 2255
Antopäivä: 24.11.2015

1950-luvulla rakennetun talon kylpyhuoneissa oli alun perin ollut ammeet. Vedeneristyksenä lattiassa oli ollut bitumisivelty huopa, joka oli sijainnut holvilaatan päällä. Huovan päällä oli ollut noin kymmenen senttimetriä paksu pintalaatta. A:n asunnossa oli edellisen osakkeenomistajan toimesta poistettu amme ja tilalle oli tehty suihkutila. Muutostyötä ei ollut tehty asunto-osakeyhtiön luvalla. A:n omistusaikana todettiin kosteuspoikkeamia pintalaatassa sekä seinien alaosassa. Vaurioiden todettiin johtuneen kylpyhuoneen muuttuneesta käyttötavasta. Asunto-osakeyhtiön kieltäydyttyä korjaamasta kosteusvaurioita A teetti korjauksen. Korkein oikeus velvoitti tuomiosta ilmenevillä perusteilla asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuunsa perusteella korvaamaan A:lle kosteusvaurioiden aiheuttamat korjauskustannukset.

AsOYL 4 luku 2 §

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta

A omistaa asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan asuinhuoneistoa yhtiön 1950-luvulla rakennetussa kerrostalossa. Yhtiö oli vuosina 2010 – 2011 teettänyt rakennuksessa linjasaneerauksen, jonka yhteydessä yhtiö oli teettänyt kosteuskartoituksen A:n kylpyhuoneessa sekä hankkinut urakoitsijalta tarjouksen kylpyhuoneen remontoinnista. A oli tilannut huoneistonsa kylpyhuoneen remontoinnin linjasaneerauksen aikana, kun isännöitsijä oli ilmoittanut A:lle, ettei remontti kuulunut yhtiön korjausvastuun piiriin. A oli esittänyt yhtiölle 7 689,40 euron määräisen korvausvaatimuksen kylpyhuoneen kunnostamisesta aiheutuneista kustannuksista, joista yhtiö oli luvannut korvata vain vesieristeen materiaalikustannukset 150 euroa.

Kanne Keski-Suomen käräjäoikeudessa

A vaati kanteessaan, että yhtiö velvoitetaan suorittamaan hänelle vahingonkorvauksena kylpyhuoneen kosteusvaurioiden aiheuttamista korjauskustannuksista 7 689,40 euroa korkoineen.

Perusteinaan A esitti, että kylpyhuoneessa oli havaittu maaliskuussa 2003 huomattava kosteusvaurio. Vuosina 2010 – 2011 huoneistossa oli tehty useita kosteusmittauksia ja -kartoituksia, joissa oli havaittu kosteusvaurio ja hajuhaitta.

Isännöitsijä oli ilmoittanut, ettei yhtiö suorita eikä maksa kylpyhuoneremonttia, koska se ei ollut johtunut yhtiön vastuulla olevasta syystä. Isännöitsijän kieltäytymisen johdosta A oli joutunut teettämään kosteusvaurion korjaustyön, joka oli käsittänyt yhtiön vastuulle kuuluneiden rakenteiden korjaamisen.

A:lla oli ollut oikeus teettää yhtiön kustannuksella sen vastuulle kuulunut työ, koska yhtiö ei ollut ryhtynyt riittäviin toimiin ja työn teettäminen oli ollut tarpeellista.

Vastaus

Yhtiö vaati kanteen hylkäämistä.

Perusteinaan yhtiö esitti, että vuoden 2011 kartoituksessa A:n kylpyhuoneessa oli havaittu kohonneita kosteuksia. Niitä tutkittaessa oli havaittu, että kosteutta oli ollut vain niin sanotussa pintalaatassa. Pintalaatan alla ollut rakenne oli ollut kuiva.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiön ja osakkaan vastuun raja kulki vesieristeessä. Eriste ja sen takana oleva rakenne kuuluivat yhtiölle ja pintalaatta oli osakkeenomistajan vastuulla.

Yhtiön kaltaisissa vanhoissa kerrostaloissa lattiarakenne oli erilainen kuin nykyisin. Rakenne oli suunniteltu sellaiseksi, että pintalaatta saattoi olla märkä, koska peseytymisen oli ajateltu tapahtuvan istuma-ammeessa. A:n huoneistossakin rakenne olisi toiminut suunnitellulla tavalla, mutta kylpyhuoneesta oli poistettu istuma-amme. Ammeen poistamisesta johtunut pintalaatan liiallinen kastuminen ei siten ollut yhtiön vastuulle kuuluva kosteusvaurio.

A ei ollut vaatinut yhtiötä tekemään remonttia vaan oli itse tilannut urakan rakennusyhtiöltä. Vasta remontin teettämisen jälkeen A oli vaatinut, että yhtiön oli maksettava remontti. Yhtiö ei siten ollut laiminlyönyt ryhtyä toimiin kirjallisen huomautuksen jälkeen, eikä A:lla ollut oikeutta korvaukseen.

A oli vastuussa vahingosta myös sillä perusteella, että hän oli jatkanut kylpyhuoneen käyttöä vuoden 2003 kosteushavainnon jälkeen.

Käräjäoikeuden tuomio 17.4.2013

Käräjäoikeus totesi, että asunto sijaitsi 1950-luvun kerrostalossa, jossa oli nykymääräyksistä poikkeava lattiarakenne ja vedeneristys. Vedenerityksenä oli ollut kylpyhuoneen lattiassa holvilaatan päällä oleva bitumisivelty huopa. Vedenerityksen päällä oli ollut noin 10 senttimetriä paksu pintalaatta. Kylpyhuoneessa oli alun perin ollut kylpyamme. Amme oli poistettu aikaisemman osakkeenomistajan omistusaikana ja tilalle oli tehty suihkutila.

Käräjäoikeus katsoi näytetyksi, ettei kylpyhuoneessa ollut vedeneriste ollut toiminut asianmukaisesti, koska kosteutta oli päässyt myös seinärakenteisiin.

A oli rakennusasioissa maallikko. Hänen tiedossaan ei ollut näytetty olleen, ettei kylpyhuoneessa ollut asianmukaista vedeneristystä. Koska kylpyhuone oli alun perin tarkoitettu märkätilaksi, hän oli voinut edellyttää, että kylpyhuoneen kaakeleiden takana oli asianmukainen vedeneristys. Tämän vuoksi hän ei ollut vahingonkorvausvastuussa sillä perusteella, että hän oli jatkanut kylpyhuoneen käyttöä vuoden 2003 jälkeen. Yhtiö ei tuolloin ollut rajoittanut kylpyhuoneen käyttöä tiedossaan olleen kosteusvaurion johdosta.

Aikaisempi osakkeenomistaja oli korvausvastuussa vahingosta, joka oli aiheutunut hänen teettämänsä muutostyön mahdollisesta huolimattomasta toteuttamisesta. Tämä vahingonkorvausvastuu ei ollut siirtynyt osakeomistuksen perusteella A:lle. Yhtiön ja A:n välisessä suhteessa vastuu jakautui tämän vuoksi kunnossapitovastuusäännösten mukaisesti.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 – 3 §:stä ilmeni, että osakkeenomistajan oli pidettävä kunnossa huoneistonsa sisäosat. Yhtiö vastasi kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulunut osakkeenomistajalle. Yhtiön vastuulle kuuluivat muun muassa rakenteet ja eristeet.

Yhtiö oli ollut kunnossapitovastuunsa perusteella lähtökohtaisesti velvollinen vastaamaan A:n kylpyhuoneen korjauskustannuksista.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka oli tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutui vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ollut kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin.

Käräjäoikeus katsoi, että kyseisen korjauksen tekemättä jättämisestä olisi aiheutunut A:lle vähäistä suurempaa haittaa. Korjaus oli ollut tarpeellinen myös yhtiön rakenteiden lisävaurioiden välttämiseksi.

Asunto-osakeyhtiölaissa osakkeenomistajan oikeus teettää yhtiön vastuulle kuuluva korjaus oli kytketty siihen, että yhtiölle oli kirjallisesti huomautettu korjaustarpeesta. Tässä tapauksessa korjaustilanne oli poikennut erillisestä osakkeenomistajan teettämästä kunnossapitotyöstä. Työ oli tehty vesiputkiremontin yhteydessä yhtiön aloitteesta.

Asiassa oli riidatonta, että isännöitsijä oli ilmoittanut A:lle, ettei kylpyhuoneen remontti kuulunut yhtiön korjausvastuun piiriin. Yhtiö ei siten ollut suostunut tekemään remonttia, mikä yhtiön kanta oli sittemmin vahvistettu yhtiön hallituksen 31.8.2011 tekemällä päätöksellä.

Käräjäoikeus katsoi, että A:lla oli edellä mainituissa olosuhteissa ollut oikeus teettää kylpyhuoneen kosteusvaurion korjaukseen ja vedeneristyksen asianmukaiseksi saattamiseen liittyvä korjaustyö yhtiön kustannuksella, vaikka A ei ollut tehnyt yhtiölle korjaustarpeesta erikseen kirjallista huomautusta. Tarve oli ollut yhtiön tiedossa. Samoin asianosaisten tiedossa oli ollut, ettei yhtiö suostunut ryhtymään tarpeellisiin korjaustoimiin.

Käräjäoikeus velvoitti yhtiön suorittamaan A:lle vahingonkorvauksena kylpyhuoneen korjauskustannukset kanteessa vaaditun mukaisesti.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Jorma Eirola.

Vaasan hovioikeuden tuomio 7.5.2014

Yhtiö valitti hovioikeuteen ja vaati kanteen hylkäämistä.

Hovioikeus katsoi näytetyksi, että kosteusvaurion syy oli kylpyammeen poistamisesta aiheutunut lisääntynyt kosteusrasitus ja että kosteusvaurio oli siten syy-yhteydessä aikaisemman asukkaan toteuttamaan kylpyammeen poistamiseen. Rakentamisaikansa mukainen alkuperäinen rakenne oli kylpyammeellisena tilana ollut toimiva. Koska muutostyön yhteydessä kylpyhuonetilan vedeneristystä ei ollut lisääntyvää kosteusrasitusta vastaavasti parannettu tai uusittu, muutostyö oli tehty virheellisesti.

Hovioikeus katsoi näytetyksi, että kosteusvaurio oli rajoittunut kosteuseristeenä toimineen bitumihuovan yläpuoliseen pintalaattaan ja seinien alaosiin.

Rakentamisajankohdan mukaisesta rakenneratkaisusta johtui, että vedeneristeenä toimiva bitumihuopa oli ollut verrattain syvällä lattiarakenteessa. Yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuun rajaa ei tässä tapauksessa ollut syytä asettaa yhtiön väittämällä tavalla vedeneristykseen. Vaurion korjaus oli edellyttänyt kymmenen senttimetriä paksun pintalaatan poistamista bitumihuopaan saakka. Kysymyksessä oli sellainen asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin tarkoittama lattiarakenne, joka kuului yhtiön kunnossapitovastuun piiriin, ellei lainkohdan 3 momentista muuta seurannut.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 3 momentin mukaan lainkohdan 2 momentissa tarkoitettu yhtiön kunnossapitovastuu koski sellaisia rakenteita, jotka yhtiö oli toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen.

Yhtiön rakennus oli rakennettu rakentamisaikansa rakennusmääräysten ja -tason mukaisesti. Oli riidatonta, että A:n edeltäjäosakkaan aikana tehtyä virheellistä muutostyötä ei ollut tehty yhtiön luvalla eikä valvonnassa. A ei ollut näyttänyt, että kosteusvaurio, jonka syynä oli ollut ammeen poistamisesta aiheutunut lisääntynyt kosteusrasitus, olisi aiheutunut yhtiön vastuulla olevasta seikasta. Vastuukysymystä harkitessaan hovioikeus tukeutui ratkaisuun KKO 2009:60.

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Raija Liljenfeldt (eri mieltä), Pirjo Latvala ja Harri Kurkinen.

Eri mieltä ollut hovioikeudenlaamanni Liljenfeldt katsoi, että yhtiön oli pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet, joihin kuuluivat myös vesieristeet. A oli tämän vuoksi voinut edellyttää, että kosteana tilana pidettävän kylpyhuoneen suihkutilassa oli asianmukainen vesieristys. Hänen tiedossaan ei ollut väitetty olleen, että vesieristys oli jäänyt edeltäjäosakkaan muutostyössä puutteelliseksi. Yhtiö oli vastuussa kosteusvaurion korjaamisesta.

Kosteusvaurio oli ollut yhtiön tiedossa ja isännöitsijä oli ilmoittanut A:lle, ettei yhtiö vastannut korjauskustannuksista. Näissä olosuhteissa yhtiö vastasi sen kunnossapitovastuun piirissä olevan kosteusvaurion korjauksista aiheutuneista määrällisesti kohtuullisista kustannuksista riippumatta siitä, että A ei ollut tehnyt asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin mukaista kirjallista huomautusta.

Liljenfeldt hylkäsi valituksen.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

A:lle myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan A vaati, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.

Yhtiö vaati vastauksessaan, että valitus hylätään.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta

1. A omistaa asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan asuinhuoneistoa yhtiön omistamassa 1950-luvulla rakennetussa rakennuksessa. Asunnon kylpyhuoneessa on alun perin ollut kylpyamme, joka on 1980- tai 1990-luvulla aiemman osakkeenomistajan omistusaikana poistettu ja tilalle on tehty suihkutila. Kylpyhuoneen vedeneristyksiä ei ole tällöin muutettu. Asiassa on riidatonta, ettei muutostyötä ole tehty yhtiön luvalla eikä valvonnassa.

2. A:n asunnon kylpyhuoneessa on todettu vuonna 2003 kosteuspoikkeama suihkun kohdalla lattiassa ja seinien alaosassa. Yhtiö on tuolloin suositellut A:lle kylpyhuoneen korjaamista yhtiössä suunnitellun vesijohtokorjauksen yhteydessä. Vesijohdot on uusittu vuosina 2010 – 2011. Korjaustöiden yhteydessä suoritetussa kosteuskartoituksessa on A:n kylpyhuoneessa todettu hajua ja lattiassa sekä seinien alaosassa kosteuspoikkeamaa. Kosteutta ei ole havaittu pintalaatan alla vedeneristeenä olleen bitumihuovan alapuolisissa rakenteissa. Yhtiön teettämässä kosteuskartoituksessa on suositeltu kylpyhuoneen saneerausta, ja kartoituksen tehneen henkilön mukaan korjaus oli suoritettava pikaisesti.

3. Asiassa on riidatonta, että yhtiö on pyytänyt urakoitsijalta tarjouksen A:n kylpyhuoneen korjaamisesta. Yhtiön isännöitsijä on ilmoittanut A:lle, että kylpyhuoneen vaurioiden korjaaminen ei kuulunut yhtiön vastuulle. Tämän jälkeen A on tilannut korjausurakan urakoitsijalta tämän yhtiölle tekemän tarjouksen perusteella. A ei ole ennen korjaustyötä tehnyt yhtiölle kirjallista huomautusta kosteusvauriosta eikä ole vaatinut sen korjaamista.

4. A on kanteessaan vaatinut, että yhtiö velvoitetaan suorittamaan hänelle vahingonkorvauksena kylpyhuoneen kosteusvaurioiden korjauskustannuksista 7 689,40 euroa viivästyskorkoineen. Vaaditut korjauskustannukset olivat aiheutuneet niiden rakenteiden korjaamisesta, joista yhtiö oli vastuussa.

Kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa

5. Korkeimmassa oikeudessa on A:n valituksen johdosta ensiksi kysymys siitä, onko yhtiö vastuussa kylpyhuoneen kosteusvaurioiden korjauskustannuksista kunnossapitovastuunsa perusteella. Jos vastaus tähän kysymykseen on myöntävä, kysymys on toiseksi siitä, miten yhtiön kunnossapitovastuuseen vaikuttaa se, että kylpyhuoneen kosteusvaurio on aiheutunut edellisen osakkeenomistajan aikana tehdyistä muutostöistä, joita ei ollut toteutettu yhtiön luvalla eikä valvonnassa. Mikäli yhtiön katsotaan olevan kunnossapitovastuussa kylpyhuoneen vaurioituneista rakenteista, tulee asiassa vielä arvioitavaksi kysymys siitä, onko A:lla ollut oikeus teettää korjaus yhtiön kustannuksella, vaikka hän ei ollut tehnyt yhtiölle asiasta kirjallista huomautusta.

Kunnossapitovastuun jakautuminen tässä tapauksessa

Onko pintalaatta yhtiön vastuulle kuuluvaa rakennetta?

6. Asiassa on riidatonta, että A:n huoneiston kylpyhuoneen kosteusvaurio oli ilmennyt talon rakenteisiin kuuluvan holvilaatan yläpuolisen bitumihuovan päällä olevan noin kymmenen senttimetrin paksuisen pintalaatan ja kylpyhuoneen seinien alaosan kastumisena. Vedeneristeeksi tarkoitettu bitumihuopa oli alkuperäisessä rakenteessa nostettu reunoiltaan noin kymmenen senttimetriä ja ammeen takaseinän kohdalta mahdollisesti vieläkin ylemmäksi. Kylpyhuoneen seiniä ei ollut vedeneristetty.

7. Kosteusvaurio on korjattu poistamalla alkuperäinen bitumihuopa ja asentamalla tilalle uusi vedeneriste sekä uusimalla bitumihuovan päällä ollut pintalaatta. Korjaustapa on ollut oikea ja voimassaolevien rakennusmääräysten mukainen.

8. Kunnossapitovastuuta koskevan rajanvedon kannalta keskeinen merkitys on sillä, onko A:n kylpyhuoneen lattiassa ollutta pintalaattaa pidettävä yhtiön vastuulle kuuluvana rakenteena vai osakkeenomistajan vastuulle kuuluvana sisäosana.

9. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Pykälän 2 momentin mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.

10. Asunto-osakeyhtiölain säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä todetaan, että yhtiö ei lähtökohtaisesti vastaa rakenteiden ja pinnoitteen välisen tasoitteen kunnossapidosta. Tasoite on yleensä tarpeen pintamateriaalin asianmukaisen asentamisen mahdollistamiseksi ja pinnan tasaisuuden varmistamiseksi. Esteettisten seikkojen, kuten seinän ja katon vähäisen epätasaisuuden, on myös todettu olevan osakkeenomistajan vastuulla (HE 24/2009 vp s. 81).

11. Nykyisten määräysten mukaisesti rakennettujen kosteiden tilojen osalta asunto-osakeyhtiölain mukainen vastuunjako tarkoittaa tyypillisesti sitä, että yhtiö vastaa vedeneristeestä sekä sen alla olevista rakenteista, ja osakas vastaa vedeneristeen yläpuolella olevista tasoitteista ja pintamateriaaleista.

12. Yhtiön kylpyhuoneet on rakennettu 1950-luvulla, ja niiden rakenne ei ole kosteita tiloja koskevien nykyisten rakennusmääräysten mukainen. Vedeneriste ei ole ollut tässäkään tapauksessa välittömästi pintamateriaalin alla, vaan vedeneristeen päällä on ollut vielä kymmenen senttimetrin paksuinen pintalaatta. Korkein oikeus katsoo, että näin toteutetussa lattiarakenteessa pintalaatta ei ole tasoitteeseen tai pintamateriaaliin rinnastuva lattian sisäosa vaan osa yhtiön vastuulle kuuluvaa lattian rakennetta. Siten sen kunnossapito on lähtökohtaisesti yhtiön vastuulla.

Muutostyön merkitys yhtiön vastuun kannalta

13. Kylpyhuoneesta oli ennen A:n omistusaikaa 1980- tai 1990-luvulla poistettu kylpyamme ja tila muutettu suihkutilaksi. Tuossa yhteydessä tila oli kaakeloitu, mutta vedeneristystä ei ollut muutettu. Asiassa on riidatonta, että A:n asunnon kylpyhuoneen kosteusvaurion syynä on ollut aikaisemman osakkaan omistusaikana toteutetusta kylpyammeen poistamisesta aiheutunut lisääntynyt kosteusrasitus. Muutostyö oli esitetyn selvityksen mukaan tehty virheellisesti, koska kylpyhuonetilan vedeneristystä ei ollut uusittu muutostyön yhteydessä.

14. Kylpyamme on sellainen asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentissa mainittu allas, jonka kunnossapito ei kuulu yhtiön vastuulle. Osakkeenomistaja ei ole muuttanut kylpyammeen poistamalla kylpyhuoneen rakenteita ja eristeitä vaan tilan käyttötapaa. Kylpyhuoneen rakenne on siten edellisen osakkaan tekemän muutostyön jälkeenkin ollut yhtiön teettämässä alkuperäisessä asussaan. Tällaisesta muutoksesta, joka on voinut vaikuttaa talon rakenteisiin ja eristeisiin, on tullut ainakin ilmoittaa yhtiölle myös tuolloin voimassa olleiden asunto-osakeyhtiölain 77 §:n 1 momentin (809/1991) tai asunto-osakeyhtiöistä annetun lain 11 §:n (30/1926) mukaan. Tällaisen ilmoituksen tekeminen on asiassa esitetyn selvityksen perusteella ilmeisesti laiminlyöty.

15. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 3 momentissa täsmennetään yhtiön kunnossapitovastuun ulottuvuutta yksilöimällä ne osakkeenomistajien tekemät tai teettämät rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, joista yhtiö vastaa. Säännöksen mukaan yhtiö vastaa osakkeenomistajien tekemistä rakenteista ja eristeistä vain, jos yhtiö on ne hyväksynyt vastuulleen. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan muutostyöstä, jota yhtiö ei ole hyväksynyt vastattavakseen, jos muutostyö rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja yhtiö on voinut valvoa työn toteuttamista.

16. Asunto-osakeyhtiölakia koskevan hallituksen esityksen mukaan viimeksi mainittu poikkeus voi tulla sovellettavaksi esimerkiksi tilanteissa, joissa yhtiö on toteuttanut osakkeenomistajan teettämää asennusta vastaavia asennuksia muissa huoneistoissa tai on osakkeenomistajan kunnossapitoilmoituksen perusteella todennut asennuksen vastaavan yhtiön toteuttamaa asennusta (HE 24/2009 vp s. 86 – 87).

17. Kylpyhuoneen rakenteille ja eristeille riskialttiissa käyttötavan muutoksessa ei kuitenkaan ole kysymys asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 3 momentissa tarkoitetusta osakkeenomistajan muutostyöstä. Osakkeenomistaja ei vastaa lainkohdassa tarkoitetun kunnossapitovastuunsa perusteella sellaisesta tilan käyttötavan muutoksesta, jossa ei muuteta rakenteita, eristeitä tai perusjärjestelmiä. Tähän kunnossapitovastuuta koskevaan arviointiin ei vaikuta se, onko muutostyö aikoinaan tehty yhtiön luvalla ja valvonnassa vai ei.

18. Korkein oikeus toteaa, että osakkeenomistaja saattaa olla vastuussa sellaisista teettämiensä tai tekemiensä muutostöiden aiheuttamista, myös talon rakenteisiin kohdistuneista vaurioista, jotka ovat johtuneet osakkeenomistajan viaksi luettavasta huolimattomuudesta. Vastuu voi tällöin toteutua vahingonkorvausvastuuta koskevien periaatteiden mukaan. Korkeimmassa oikeudessa ei kuitenkaan ole kysymys A:n vahingonkorvausvastuusta.

19. Johtopäätöksenä Korkein oikeus katsoo, että kosteusvauriot ovat ilmenneet taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluneessa lattia- ja seinärakenteessa.

Onko A:lla ollut oikeus teettää korjaus yhtiön kustannuksella?

20. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Pykälän 3 momentin mukaan kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.

21. Asiassa on riidatonta, ettei A ole tehnyt yhtiölle kirjallista huomautusta kunnostustarpeesta. Yhtiö on kuitenkin tullut tietoiseksi A:n kylpyhuoneen kosteuspoikkeamasta jo vuonna 2003 tehdyn kuntotarkastuksen yhteydessä. Vuonna 2011 yhtiö on teettänyt A:n kylpyhuoneessa kosteuskartoituksen, jossa on todettu kohonneita kosteuspitoisuuksia pintalaatassa ja seinien alaosissa sekä kylpyhuoneen saneeraustarve. Yhtiö on pyytänyt korjauksesta urakkatarjouksen A:n puolesta ja valvonut korjaustyön suorittamista. Yhtiön isännöitsijä on ilmoittanut A:lle, ettei korjaus kuulu yhtiön vastuulle.

22. Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säännöstä siitä, mitä mainitusta lain 4 luvun 4 §:n 2 momentissa tarkoitetusta kirjallisen huomautuksen tekemättä jättämisestä seuraa. Vaatimusta kirjallisesta huomautuksesta voidaan perustella sillä, että yhtiö saa tällöin selkeän tiedon kunnostustarpeesta ja tilaisuuden ryhtyä toimiin korjausten toteuttamiseksi. Näin yhtiöllä on mahdollisuus harkita kunnostuksen tarpeellisuutta sekä tarkoituksenmukaisinta tapaa työn teettämiseksi. Kirjallisen muodon vaatimus vähentää myös näyttöongelmia asian muuttuessa riitaiseksi. Näistä syistä kirjallista muotoa on pidettävä tärkeänä asunto-osakeyhtiölain menettelyllisenä vaatimuksena, joka palvelee erityisesti asunto-osakeyhtiön etua.

23. Huomioon ottaen, mitä kohdassa 21 on todettu, yhtiöllä on ollut tieto kunnossapitotarpeesta ja sillä on ollut tosiasiallinen mahdollisuus ryhtyä toimiin kirjallisen huomautuksen puuttumisesta huolimatta. Korkein oikeus katsoo, ettei kunnostustarpeesta huomauttamista koskeva kirjallinen muoto ole sellainen muotovaatimus, jonka noudattamatta jättämisen seurauksena A:n olisi perusteltua katsoa menettäneen oikeutensa teettää yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluva työ, jos ne tavoitteet, joita kirjallisen muodon käyttäminen palvelee, ovat tulleet riittävästi muutoin turvatuiksi. Kun yhtiö on edellä kuvatusti ollut tosiasiallisesti tietoinen sekä korjaustarpeesta että korjausten suorittamisesta, A on näissä olosuhteissa voinut teettää kunnostustyön yhtiön kustannuksella, vaikka hän ei ollutkaan tehnyt kirjallista huomautusta yhtiölle.

24. Asiassa on ollut riidatonta, että urakoitsijan suorittama korjaustapa on ollut oikea ja nykyisten rakennusmääräysten mukainen. Osakkeenomistajalle aiheutunutta vähäistä suurempaa haittaakaan ei ole riitautettu. Yhtiö on siten velvollinen korvaamaan A:lle kosteusvaurioiden korjaamisesta aiheutuneet kustannukset.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan. Asia jätetään käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Kitunen, Juha Häyhä, Jukka Sippo, Ari Kantor ja Mika Huovila. Esittelijä Juha Mäkelä.

 
Julkaistu 24.11.2015  Päivitetty 26.11.2015