Suomeksi - På svenska - In English - Sme - Fr - Ru - Et - De

Korkein oikeus

Korkein oikeus

Etusivu » Ennakkopäätökset » Ennakkopäätökset » KKO:2015:58

KKO:2015:58

Kiinteistön kauppa - Laatuvirhe - Kaupan purkaminen
Maakaari

Diaarinumero: S2014/136
Taltionumero: 1608
Antopäivä: 07.09.2015

A oli vuonna 2011 tehdyllä kauppakirjalla ostanut kiinteistön, jolla sijaitsi vuonna 1955 rakennettu asuinrakennus. Rakennuksen alapohjassa ja pesutiloissa oli havaittu kaupan jälkeen kosteudesta aiheutuneita vaurioita, jotka oli korjattava ilman aiheetonta viivytystä. Virheiden korjauskustannukset olivat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä A oli voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Ottaen huomioon myös suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät kiinteistön virhettä oli pidettävä olennaisena. Kauppa purettiin A:n vaatimuksesta.

MK 2 luku 17 § 1 mom 5 kohta
MK 2 luku 17 § 2 mom

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Kainuun käräjäoikeuden tuomio 1.3.2013

A vaati kanteessaan, että hänen ja B:n välillä 8.2.2011 tehty omakotitalokiinteistön kauppa puretaan ja että B velvoitetaan palauttamaan kauppahinta 68 000 euroa korkoineen. Rakennuksen pesu- ja saunatiloissa sekä alapohjassa oli kosteus-, laho- ja homevaurioita.

B kiisti kanteen. Riidatonta oli, että pesuhuoneessa ja sen ympäristössä sekä alapohjassa oli havaittu kosteus- ja lahovaurioita, joista B ei ollut tiennyt. Pesuhuone oli kuitenkin teknisen käyttöikänsä päässä ja alapohjan lahovauriot olivat paikallisia. Korjauskustannukset olivat yhteensä noin 21,5 prosenttia kauppahinnasta. Kiinteistön virhe ei siten ollut olennainen. Lisäksi kiinteistön korjaaminen A:n esittämällä tavalla vastaamaan nykyisiä määräyksiä johtaisi merkittävään tason parannukseen.

Käräjäoikeus viittasi maakaaren 2 luvun 17 §:ään, hallituksen esitykseen HE 120/1994 vp ja erääseen teokseen, jossa oli esitetty, että kiinteistön kaupassa purkukynnys on oikeuskäytännössä varsin korkealla ja että voitaneen arvioida, että virheen korjauskustannusten on oltava vähintään noin 40 prosenttia kauppahinnasta, ennen kuin virhettä pidetään niin olennaisena, että kauppa puretaan. Asia ratkaistaan kuitenkin aina tapauskohtaisesti.

Käräjäoikeus arvioi vastaanottamansa näytön perusteella, että kiinteistöllä oleva talo oli alapohjan kosteusvaurioiden vuoksi poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta 1950-luvulla rakennetulta talolta voitiin kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Alapohja oli myös syytä korjata ennen kuin taloon muutetaan uudelleen asumaan. Käytännössä tarkoituksenmukaisimpana alapohjan korjaustapana voitiin pitää korjauksen aloittamista kaikkien lattiapinnoitteiden purkamisella asuinkerroksesta käsin ja remontin laajuuden arviointia sen aikana. Tällä tavoin toteutetun korjauksen kustannukset olivat asianosaisten nimeämien todistajien laskelmien perusteella arviolta 30 000 – 45 000 euroa. Käräjäoikeus myös arvioi, että sanottu korjaustapa parantaisi rakennuksen tasoa merkittävästi siihen verrattuna, mitä rakennukselta oli kaupanteon aikana voinut silloin tiedossa olleiden seikkojen perusteella edellyttää. Varsinkin pesu- ja saunatilojen osalta korjaustapa johtaisi selvään tasonparannukseen.

Terveystarkastaja oli lausunnossaan suositellut, ettei rakennuksessa asuta ennen alapohjan korjaamista, ja lausunnon mukaan rakennuksen virheestä voi aiheutua myös terveyshaittaa. Käräjäoikeus katsoi, että kiinteistön virhe oli siten olennainen, että A:lla oli oikeus purkaa kauppa. Käräjäoikeus otti tässä arvioinnissaan huomioon toisaalta mainitun suosituksen ja mahdollisen terveyshaitan sekä alapohjan korjauksen oletettavan keston ja kustannukset sekä toisaalta sen, että korjauksen voitiin arvioida johtavan rakennuksen tasonparannukseen. Kun otettiin huomioon, että A oli ostettuaan talon helmikuussa 2011 seuraavana kesänä kaivanut reitin rakennuksen alapohjaan tutkiakseen sitä ja sen jälkeen vaatinut kaupan purkamista, kaupan purkaminen ei johtanut B:n kannalta kohtuuttomaan tulokseen. Käräjäoikeus piti kaupan purkamista oikeudenmukaisempana kuin kaupan pysyttämistä.

Käräjäoikeus purki kiinteistön kaupan ja velvoitti B:n palauttamaan A:lle kauppahinnan korkoineen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Jusse Määttä.

Itä-Suomen hovioikeuden tuomio 10.12.2013

B valitti hovioikeuteen ja vaati A:n kanteen hylkäämistä.

Hovioikeus toimitti asiassa pääkäsittelyn ja totesi esitetyn selvityksen perusteella, että rakennuksen pesuhuoneessa ja saunassa sekä alapohjassa oli ollut kosteus- ja lahovaurioita. Siten kaupan kohteessa oli ollut laatuvirhe.

Esitetyn todistelun osalta hovioikeus lausui, että kun terveystarkastaja ei ollut käynyt kiinteistöllä eikä ollut tehnyt siellä mittauksia mahdollisista terveydelle haitallisista aineista, ei yksinomaan hänen lausuntonsa perusteella voitu katsoa kiinteistön olevan rakennuksessa todettujen virheiden johdosta asumiskelvoton. Hovioikeus katsoi edelleen selvitetyksi, että rakennuksessa olevien virheiden korjaaminen ei edellyttänyt koko alapohjan uusimista ja että virheiden korjaamiseksi alapohjasta tulisi uusia noin 30 – 35 prosenttia. Virheiden korjaamisen vaatimat tarpeelliset kokonaiskustannukset pesutilojen ja alapohjan osalta olivat hovioikeuden arvion mukaan yhteensä 20 000 euroa.

Hovioikeuden mukaan kaupan kohteessa voidaan katsoa olevan olennainen virhe, kun virheen korjauskustannukset ovat vähintään 40 prosenttia kauppahinnasta. A oli ostanut kiinteistön B:ltä 68 000 euron kauppahinnasta. Tarpeellisiksi katsotut korjauskustannukset olisivat siten noin 29 prosenttia kauppahinnasta, joten virheet olisivat korjattavissa kohtuullisin kustannuksin. Virheiden korjaamisen vaatimaksi ajaksi hovioikeus arvioi todistajien kertomusten perusteella kahdesta viikosta kahteen kuukauteen. Hovioikeus katsoi, että virheet olisivat siten myös korjattavissa kohtuullisessa ajassa. Näin ollen asiaa kokonaisuutena arvioiden kaupan kohteessa ei ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitettua olennaista virhettä eikä kaupan purkamiselle ollut edellytyksiä.

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Juha Halijoki, Jukka Soininen ja Tuulikki Räsänen.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Valituslupa myönnettiin.

A vaati valituksessaan, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja että 8.2.2011 tehty kiinteistön kauppa, jolla B oli myynyt A:lle Kuhmon kaupungin Korpisalmen kylässä sijaitsevan Saarala-nimisen kiinteistön 140:66, puretaan ja B velvoitetaan palauttamaan A:lle kauppahinta 68 000 euroa korkoineen.

Toissijaisesti A vaati, että B velvoitetaan suorittamaan hänelle hinnanalennuksena 44 300 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen.

B vaati vastauksessaan, että valitus hylätään. A:n toissijainen vaatimus hinnanalennuksesta oli jätettävä tutkimatta tai hylättävä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisut

Hinnanalennusvaatimus

A on esittänyt toissijaisen hinnanalennusvaatimuksen ensimmäisen kerran vasta Korkeimmassa oikeudessa.

Oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan kannetta riita-asiassa ei saa oikeudenkäynnin aikana muuttaa. Kantajalla on kuitenkin oikeus muun ohella 1) vaatia muuta kuin kanteessa tarkoitettua suoritusta, milloin vaatimus perustuu oikeudenkäynnin aikana tapahtuneeseen olosuhteiden muutokseen tai vasta silloin kantajan tietoon tulleeseen seikkaan ja 3) vaatia korkoa tai tehdä muu sivuvaatimus taikka uusikin vaatimus, mikäli se johtuu olennaisesti samasta perusteesta. Sanotun pykälän 2 momentin mukaan 3 kohdassa tarkoitettua vaatimusta ei voida tehdä ylemmässä tuomioistuimessa.

Korkein oikeus katsoo, että A:n vaatimus on oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 1 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu vaatimus, jonka esittäminen ylemmässä tuomioistuimessa on pykälän 2 momentin nojalla kielletty.

Tämän vuoksi vaatimus jätetään tutkimatta.

Uuteen seikkaan vetoaminen

A on vedonnut valituksessaan siihen, että kun B:n oli täytynyt huomata talossa asuessaan ainakin kylmyyttä ja vetoa lattiassa, B:n olisi tullut ilmoittaa A:lle havaitsemastaan lattian kylmyydestä.

Oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 7 §:n 1 momentin mukaan muutoksenhakija ei saa vedota muihin seikkoihin ja todisteisiin kuin niihin, jotka on esitetty alioikeudessa tai hovioikeudessa, paitsi milloin hakija saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan tai todisteeseen alemmassa tuomioistuimessa tai että hänellä muuten on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin. A ei ole vedonnut mainittuun myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyöntiin aikaisemmin. A ei ole myöskään esittänyt perusteita menettelylleen, että hän on vasta Korkeimmassa oikeudessa vedonnut sanottuun tiedonantovelvollisuuden laiminlyöntiin.

Tämän vuoksi Korkein oikeus katsoo, että A ei saa vedota tähän seikkaan.

Pääasiaratkaisun perustelut

Kysymyksenasettelu

1. A on ostanut B:ltä 8.2.2011 tehdyllä kauppakirjalla 68 000 euron kauppahinnalla Kuhmon keskusta-alueella sijaitsevan kiinteistön asuinrakennuksineen. Rakennuksen alapohjassa on ollut kosteudesta aiheutuneita vaurioita, jotka ovat paljastuneet kaupanteon jälkeen A:n teettämissä tutkimuksissa. B ei ole ollut kaupantekohetkellä tietoinen vaurioista. Riidatonta on, että kiinteistössä on ollut mainittujen vaurioiden vuoksi maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. Kysymys on siitä, onko virhe ollut niin olennainen, että A:lla on oikeus pykälän 2 momentin perusteella purkaa kauppa.

Asian tausta ja alempien oikeuksien ratkaisut

2. Kiinteistön pinta-ala on noin 1 200 neliömetriä ja sillä sijaitsee vuonna 1955 rakennettu kaksikerroksinen omakotitalo. Rakennuksessa on ennen kaupan tekemistä tehty kuntotarkastus.

3. A on muuttanut taloon 15.3.2011. Muuton jälkeen A on havainnut kertomansa mukaan talon alakerrassa homeen hajua ja lattioiden kylmyyttä lämmityksestä huolimatta. A on tästä syystä joutunut asumaan pääasiassa rakennuksen yläkerrassa.

4. Heinäkuussa 2011 A on tarkastuttanut rakennuksen pesuhuoneen kunnon. Tarkastuksesta laaditussa raportissa on todettu, että pesuhuoneen lattian lastulevyä oli ollut märkänä, suihkun alueella ja lattiakaivon ympärillä rakenteita oli lahonnut sekä pesuhuoneen ja saunan väliseinän alajuoksu oli ollut märkä. Myös lattian purueristetilassa suihkun nurkassa kosteus oli ollut koholla. Pesuhuoneen lattia oli rakennettu siten, että klinkkerilaatan alla oli kuivan tilan muovimatto ja sen alla lastulevy. Seinien laatoitus oli kiinnitetty suoraan kipsilevyn päälle. Lattiassa tai seinissä ei ollut ollut lainkaan vesi- tai kosteuseristettä. Pesutiloihin ei ollut myöskään järjestetty ilmanvaihtoa.

5. Elokuussa 2011 A on kaivanut lapiolla reitin rakennuksen sokkelin alta alapohjaan. Kunnan rakennustarkastaja on 9.8.2011 toimittanut katselmuksen, josta hän on laatinut tarkastusraportin. Siinä on todettu, että alapohjan rakenteissa oli havaittavissa kantavien rakenteiden murtumisia sekä kosteus- ja lahovaurioita keittiön ja pesuhuoneen kohdalla. Myös rakennuksen alakerrassa oli hajuhaittoja eli maakellarin hajua sekä pesuhuoneen lattiarakenteissa kosteusvaurioita. Korkein oikeus toteaa, että A:n 2.8.2011 alapohjasta ottamista valokuvista näkyy muun muassa rossilaudoituksessa kasvavan tarkemmin määrittelemätöntä sienirihmastoa ja sienten itiöpesäkkeitä.

6. Tarkastusraporttien ja rakennustarkastajan ottamien valokuvien perusteella sekä tämän kanssa käymänsä keskustelun perusteella kunnan terveystarkastaja on lausunnossaan 14.10.2011 katsonut olevan todennäköistä, että rakennuksen huoneilma voi aiheuttaa asukkaille terveyshaittaa. Lausunnossaan terveystarkastaja on suositellut, että rakennuksen kostuneet ja lahonneet rakenteet korjataan mahdollisimman pian ja ettei rakennuksessa asuta tai oleskella pitkiä aikoja ennen kuin tarvittavat ja asianmukaiset korjaustoimenpiteet on tehty. A on kertonut muuttaneensa talosta pois 28.8.2011.

7. A on 4.9.2012 vireille tulleella kanteellaan vaatinut, että kiinteistön kauppa puretaan. Käräjäoikeus on pitänyt kiinteistön laatuvirhettä olennaisena ja määrännyt kaupan purettavaksi.

8. Hovioikeus on päätynyt siihen, että rakennuksen virheiden korjaaminen ei edellyttänyt koko alapohjan uusimista, vaan virheiden korjaamiseksi alapohjasta tulisi uusia noin 30 – 35 prosenttia. Hovioikeus on arvioinut pesutilojen ja alapohjan korjauskustannuksiksi 20 000 euroa, mitä oli pidettävä kohtuullisena kustannuksena verrattuna kauppahintaan harkittaessa oikeutta kiinteistön kaupan purkamiseen. Hovioikeus on edelleen katsonut virheen korjaamiseen kuluvan ajan pituudeksi kahdesta viikosta kahteen kuukauteen, mitä hovioikeus on pitänyt kohtuullisena aikana.

9. Hovioikeus on lausunut, että käräjäoikeuden toteamin tavoin kiinteistön kaupan kohteessa voitiin katsoa olevan olennainen virhe, kun virheen korjauskustannukset olivat vähintään 40 prosenttia kauppahinnasta. Hovioikeuden tarpeellisiksi katsomat korjauskustannukset olisivat noin 29 prosenttia kauppahinnasta. Virheet olivat siten korjattavissa kohtuullisin kustannuksin ja myös kohtuullisessa ajassa.

10. Hovioikeus on todennut edellä mainitut seikat huomioon ottaen sekä asiaa kokonaisuutena arvioiden, että kaupan kohteen virhe ei ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennainen. Kaupan purkamiselle ei siten ollut edellytyksiä.

Sovellettavat säännökset

11. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

12. Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Olennaisuusarvioinnista

13. Korkein oikeus katsoo, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää. Tätä päätelmää tukee myös se, että kaupan kohteen sopimuksen vastaisuus ja tiedonantovelvollisuuteen liittyvät puutteet voivat muodostaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 – 4 kohdissa määrätyin edellytyksin sellaisenaan virheperusteen. Tapauskohtaisesti voidaan merkitystä antaa myös muille olosuhteille.

14. Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata.

15. Kustannusten kohtuullisuuden arvioinnin osalta Korkein oikeus katsoo ensinnäkin, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Vaikka myyjän vastuu kaupan kohteen virheestä voi näissäkin tapauksissa aiheutua esimerkiksi kauppakirjan ehtojen tai myyjän ennen kauppaa antamien virheellisten tietojen perusteella, ei se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, monestikaan vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, mikä oikeuttaisi ainakaan kaupan purkamiseen. Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen.

16. Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava. Korkein oikeus katsoo, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa.

17. Korkein oikeus katsoo edelleen, että mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.

18. Korkein oikeus katsoo, ettei virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.

Käsiteltävänä olevan tapauksen arviointi

19. Kaupan kohteena on ollut Kuhmon keskusta-alueella sijaitseva kiinteistö, jolla sijaitsee vuonna 1955 rakennettu puurakenteinen niin sanottu rintamamiestalo. Rakennuksen kuistin alapuolella on pieni kellaritila, johon on käynti ulkopuolelta. Muutoin rakennus on niin sanottu rossipohjatalo, jossa betonisokkelin päälle on rakennettu puurakenteinen alapohja. Puisen alapohjarakenteen päällä on pääasiallisena eristeenä käytetty puupurua. Betonisokkelissa on muutama tuuletusaukko, mutta alapohjaan ei ole ollut kaupantekohetkellä kulkuaukkoa.

20. Kiinteistön kauppakirjassa on rakennusten kunnon osalta viitattu ainoastaan ennen kaupantekoa toimitettuun kuntotarkastukseen. Siinä tehtyjen havaintojen osalta ostaja on sitoutunut olemaan esittämättä hinnanalennus- tai muita korvausvaatimuksia. Kauppakirjassa ei ole muutoin myyjän vastuuta erityisesti rajoittavia tai lisääviä ehtoja.

21. Kiinteistön myyntiesitteen mukaan omakotitalossa oli tehty vuosina 1995 – 1997 perusparannus, joka oli koskenut kalustoja, kalusteita ja pinnoitteita sekä sokkelin pinnoitusta. Lisäksi talo oli maalattu ulkopuolelta vuonna 1995, kolminkertaiset ikkunat ja ikkunoiden tiivistys sekä sisäpuolinen maalaus oli tehty vuonna 2000 ja ulkovuorausta oli korjattu rännivuodon jälkeen vuonna 2008. Edelleen myyntiesitteestä on ilmennyt, että rakennukseen oli asennettu salaojat ja tehty kattovesien poisjohtaminen. Kielteisenä seikkana kohteesta on mainittu, että keittiön leivinuuni oli heikkokuntoinen ja se oli purettava tai kokonaan korjattava.

22. Kiinteistöstä ennen kaupantekoa laaditun kuntotarkastusraportin mukaan 27.1.2011 tehdyssä kuntotarkastuksessa rakennuksen kaikki huonetilat oli tutkittu kosteudenosoittimella ja silmämääräisesti. Rakennukseen oli porattu kolme koereikää, joista oli mitattu ilman suhteellinen kosteus mittausanturilla. Sisätilojen ulkovaipan pintalämpötiloja oli tutkittu infrapunailmaisimella. Rakennuksen ulkopuoli oli tutkittu silmämääräisesti. Vesikattoa ja maanpinnan muotoa rakennuksen ympärillä ei ollut voitu tutkia lumen vuoksi. Tarkastusraportin loppupäätelmissä on todettu, ettei tarkastuksessa ollut havaittu raja-arvot ylittävää kosteuspitoisuutta. Puutteina oli havaittu se, ettei keittiön tulisija ollut käyttöturvallinen, keittiön liesituulettimen valo ei toiminut ja vesikaton räystäskouru oli poikki. Muissa tarkastetuissa osissa ei ollut havaittu asuttavuuteen tai asukkaiden terveyteen haitallisesti vaikuttavia puutteita tai virheitä. Korjaussuosituksena tarkastuksen tehnyt rakennusmestari on maininnut räystäskourun korjaamisen.

23. Korkein oikeus katsoo, että A on kauppakirjan ehtojen ja edellä mainittujen ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella voinut edellyttää, ettei omakotitalon alapohjassa tai pesutilassa tarvinnut tehdä lähiaikoina mittavia korjaustöitä, vaan että talo soveltui sellaisenaan asuinkäyttöön.

24. Korkein oikeus katsoo, että kaupanteon jälkeen todetut edellä kohdassa 5 mainitut rakennuksen alapohjan vauriot ovat laadultaan sellaisia, että niiden korjaamatta jättäminen on omiaan altistamaan omakotitalon asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Kuten terveystarkastajan lausunnossa on todettu, mahdollisten oireiden laatu ja voimakkuus riippuvat henkilön vastustuskyvystä sekä altistuksen kestosta ja voimakkuudesta.

25. Asiassa esitetyistä kirjallisista lausunnoista sekä todisteina esitetyistä valokuvista käy ilmi, että alapohjan vauriot sijaitsevat eri puolilla rakennusta erityisesti sen ulkoreunoilla, kun taas rakennuksen keskellä olevan sydänmuurin ympärillä alapohja on paremmassa kunnossa, joskin paikoin alapohjarakennetta on lahonnut myös keskemmällä. B:n myyjänä oikeudenkäyntiä varten hankkiman, 29.5.2012 tehtyyn tarkastukseen perustuvan asiantuntijalausunnon mukaan rakennuksen alapohjassa oli lahonnutta tai selvästi vaurioitunutta osaa karkeasti arvioiden 30 – 35 prosenttia alapohjan pinta-alasta. Saman lausunnon mukaan lisäksi rossialuslaudoituksen pinnassa oli havaittavissa paikoin kosteuden ja puutteellisen tuuletuksen aiheuttamia värimuutoksia, muttei selvästi erottuvia lahovaurioita.

26. A:n ja B:n käyttämien asiantuntijoiden laatimat kustannusarviot vaurioiden korjauskustannuksista poikkeavat merkittävästi toisistaan. A:n esittämissä kahdessa kustannusarviossa pesutilojen korjauskustannuksiksi ilman uutena asennettavaa lattialämmitystä on arvioitu yli 13 000 euroa ja alapohjan korjauskustannuksiksi noin 31 000 euroa. Jälkimmäisessä arviossa on lähdetty siitä, että koko rossialapohja uusittaisiin. Siinä on todettu edelleen, että arvio oli tehty katselmuksen perusteella ja että vaurioiden laajuus, kuten vauriot seinille ja mahdolliset kasvustot, varmentui vasta purkutöiden jälkeen. Kustannusarviossa ei ole otettu huomioon näitä mahdollisia kustannuksia. B:n esittämässä kustannusarviossa puolestaan on lähdetty siitä, että alapohja uusittaisiin noin 35 prosentin alalta ja että sen sekä pesutilojen korjauskustannukset olisivat tällöin yhteensä noin 14 600 euroa.

27. Pesutilojen vaurioiden osalta Korkein oikeus katsoo, ettei asiassa ole ilmennyt puutteellisen vesieristyksen aiheuttaneen vaurioita laajemmin eri puolille taloa. Tältä osin korjaustöiden voidaan otaksua rajoittuvan lähinnä pesutiloihin liittyviin rakenteisiin, joskin virheen korjaamatta jättäminen johtaisi todennäköisesti normaalissa asuinkäytössä siihen, että vauriot leviäisivät vähitellen laajemmalle. Virheen ja sen korjaustöiden ei myöskään voida otaksua kohtuuttomasti haittaavan asuinrakennuksen normaalia käyttöä. Tältä osin korjauskustannusten voidaan esitettyjen selvitysten perusteella arvioida olevan suuruusluokaltaan sellaisia, joita A vanhan asuintalon ostajana on voinut ennakoida jossakin vaiheessa joutuvansa maksamaan.

28. Rakennuksen alapohjassa eri puolilla oleva kosteusvaurio on sitä vastoin niin vakava, ettei sen korjaamatta jättämistä voida terveystarkastajankaan lausunto huomioon ottaen pitää asumiskäyttöön tarkoitetussa rakennuksessa varteenotettavana vaihtoehtona. Alapohjan vaurioiden korjauskustannuksia ei voida ennen korjaustöiden tekemistä riittävällä varmuudella määrittää, mitä osoittaa sekin, että hovioikeus on todistajien kuulemisen jälkeen päätynyt korjauskustannusten osalta tekemään oman arvionsa niiden määrästä hyväksymättä yhdenkään todistajan arviota sellaisenaan. Näiden korjauskustannusten voidaan arvioida olevan joka tapauksessa suuruusluokaltaan merkittäviä, sillä hovioikeus on arvioinut rakennuksen korjauskustannuksiksi 20 000 euroa eli 29 prosenttia kauppahinnasta. Korkein oikeus katsoo, että myös riski siitä, että alapohja joudutaan A:n esittämän mukaisesti uusimaan kokonaan, on varteenotettava. Kun kysymys on tällaisesta rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle. Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen.

Yhteenveto

29. Korkein oikeus katsoo, että alapohjan ja pesutilojen kosteusvauriot ovat laadultaan sellaisia, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen ja rakennuksen vaurioitumisen jatkumisen estäminen edellyttävät virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. Virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä A on voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan. Alapohjan vaurioiden osalta korjauskustannusten määrästä vallitsee osin epävarmuus, mikä ei kuitenkaan korjausten välttämättömyys ja kustannusten vaikea arvioitavuus huomioon ottaen voi rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen. Hovioikeuden arvioimaa määrää on pidettävä suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan. Tämän vuoksi ja ottaen huomioon myös näihin suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät Korkein oikeus katsoo, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Sen vuoksi asiassa on edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle A:n vaatimuksesta.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan.

Asia jätetään käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Kitunen, Hannu Rajalahti, Jukka Sippo, Jorma Rudanko ja Pekka Koponen. Esittelijä Kaarlo Hakamies.

 
Julkaistu 7.9.2015  Päivitetty 9.9.2015