Korkein oikeus

Etusivu » Ennakkopäätökset » Ennakkopäätökset » KKO:2014:49

KKO:2014:49

Huoneenvuokra - Asuinhuoneiston vuokraus - Asuinhuoneiston luovutus väliaikaisesti toisen käytettäväksi
Oikeudenkäyntimenettely - Valituksen tutkiminen
Oikeussuojan tarve

Diaarinumero: S2013/20
Taltionumero: 1463
Antopäivä: 3.7.2014

Vuokralaisella oli asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 18 §:n 1 momentin nojalla oikeus luovuttaa asuinhuoneisto väliaikaisesti toisen käytettäväksi, kun hän oli itse estynyt käyttämästä huoneistoa ollessaan vankilassa, ja vaikka vankila sijaitsi samalla paikkakunnalla kuin asuinhuoneisto.

Kysymys myös valituksen tutkimisen edellytyksistä, kun määräaika, joksi asuinhuoneisto oli tarkoitus luovuttaa toiselle, oli kulunut umpeen oikeudenkäynnin aikana.

L asuinhuoneiston vuokrauksesta 18 § 1 mom

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Pohjois-Savon käräjäoikeuden tuomio 28.6.2012

NK Oy vaati käräjäoikeudessa, että käräjäoikeus kieltää K:ta luovuttamasta yhtiöltä vuokraamaansa huoneistoa toiselle henkilölle 1.7.2012 ja 30.6.2013 väliseksi ajaksi. K oli tutkintavankeudessa asuinpaikkakunnallaan. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 18 §:n 1 momentissa säädetyt edellytykset huoneiston väliaikaiselle luovuttamiselle eivät täyttyneet.

K vastusti vaatimusta. Edellytykset huoneiston väliaikaiselle luovuttamiselle olivat olemassa.

Käräjäoikeus totesi, että asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 18 §:n 1 momentin mukaan vuokralainen saa enintään kahdeksi vuodeksi luovuttaa koko asuinhuoneiston toisen käytettäväksi, jos vuokralainen työnsä, opintojensa, sairauden tai muun sellaisen syyn takia oleskelee toisella paikkakunnalla eikä vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa luovutusta. Se, että K oli asuinpaikkakunnallaan sijaitsevassa vankilassa tutkintavankina, ei täyttänyt mainitun lainkohdan edellytyksiä. K:lla ei ollut oikeutta luovuttaa huoneistoa väliaikaisesti toiselle henkilölle.

Käräjäoikeus kielsi K:ta luovuttamasta kysymyksessä olevaa huoneistoa 1.7.2012 ja 30.6.2013 väliseksi ajaksi toisen käytettäväksi.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Seppo Isometsä.

Itä-Suomen hovioikeuden tuomio 25.10.2012

K valitti hovioikeuteen ja vaati NK Oy:n kanteen hylkäämistä.

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota. Hovioikeus velvoitti K:n suorittamaan NK Oy:lle korvausta oikeudenkäyntikuluista.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Riitta-Liisa Rautsi, Jukka Soininen ja Eero Antikainen. Esittelijä Minna Iivanainen.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

K:lle myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan K vaati, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja NK Oy:n vaatimukset hylätään.

NK Oy vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisu

1. Korkein oikeus toteaa, että K on aikonut luovuttaa vuokrahuoneistonsa L:lle 1.7.2012 ja 30.6.2013 väliseksi ajaksi. Tämä väliaikainen hallinta-aika on asian ollessa vireillä Korkeimmassa oikeudessa nyttemmin päättynyt. Asiassa on tämän takia ensin ratkaistava kysymys siitä, onko K:lla enää hyväksyttävä oikeudellinen tarve saada asiasta Korkeimman oikeuden ratkaisu.

2. Korkein oikeus toteaa ensiksikin, että hovioikeus on velvoittanut K:n suorittamaan NK Oy:lle oikeudenkäyntikulujen korvausta. K:n vaatimus hänen vapauttamisestaan oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta on tullut vireille Korkeimmassa oikeudessa. Se, onko oikeudenkäyntikulujen korvaamisvelvollisuutta koskevaa ratkaisua pidettävä oikeana, riippuu muun muassa siitä, kumman osapuolen Korkein oikeus katsoo häviävän asian, ja siten siitä, mikä on Korkeimman oikeuden kannanotto pääasiassa.

3. Toiseksi pääasiassa on kysymys NK Oy:n kieltokanteesta, sen oikeudesta kieltää asuinhuoneiston väliaikainen luovuttaminen, ja toisaalta K:n kannalta siitä, onko K:lla oikeus luovuttaa vuokra-asuntonsa hallinta lyhyeksi vuoden määräajaksi kolmannelle. Vaatimukset koskevat siis lyhytkestoista oikeussuhdetta. Jos oikeussuhdetta koskevan määräajan päätyttyä hyväksyttävää oikeudellista tarvetta saada asiassa tuomioistuimen ratkaisu ei katsottaisi enää olevan, merkitsisi se, että oikeussuhteen osapuolilla ei olisi mahdollisuutta saada ratkaisua heille merkitykselliseen riita-asiaan. Kummankin osapuolen oikeussuoja olisi lyhytkestoisissa oikeussuhteissa suppeampaa kuin muissa suhteissa.

4. Tässä tapauksessa K:n vaatimus on koskenut ainakin välillisesti sitä, että hän olisi voinut säilyttää vuokra-asuntonsa. Kyse on ollut hänen perustarpeisiinsa kuuluvan asumisen suojaamisesta. Intressin tärkeys puoltaa, että K:n luovuttamisvaatimuksen oikeellisuus tutkitaan, vaikka luovuttamisen määräaika on päättynyt.

5. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että K:lla on riittävä oikeudellinen tarve saada valituksensa tutkituk-si.

Pääasiaratkaisun perustelut

Kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa

6. K on aikonut luovuttaa NK Oy:ltä vuokraamansa, Kuopiossa sijaitsevan asuinhuoneiston hallinnan L:lle 1.7.2012 ja 30.6.2013 väliseksi ajaksi, koska hän on itse ollut estynyt käyttämästä huoneistoa ollessaan tutkintavankeudessa Kuopion vankilassa.

7. NK Oy on vaatinut käräjäoikeudessa, että käräjäoikeus kieltää K:ta luovuttamasta huoneistoa L:n käyttöön. Huoneiston väliaikaiselle luovuttamiselle toisen käytettäväksi ei ollut asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 18 §:n 1 momentissa säädettyjä edellytyksiä, koska K oli tutkintavankeudessa asuinpaikkakunnallaan.

8. Käräjäoikeus on hyväksynyt NK Oy:n vaatimuksen ja kieltänyt K:ta luovuttamasta asuntoa L:n käytettäväksi suunnittelemallaan tavalla. Hovioikeus ei ole muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

9. Korkeimmassa oikeudessa on K:n valituksen johdosta kysymys siitä, onko K:lla ollut oikeus esittämällään perusteella luovuttaa huoneisto edellä mainitun säännöksen nojalla väliaikaisesti toisen käytettäväksi.

Huoneiston väliaikaista luovuttamista koskeva sääntely

10. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 18 §:n 1 momentin mukaan vuokralainen saa enintään kahdeksi vuodeksi luovuttaa koko asuinhuoneiston toisen käytettäväksi, jos vuokralainen työnsä, opintojensa, sairauden tai muun sellaisen syyn takia oleskelee toisella paikkakunnalla eikä vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa luovutusta. Saman pykälän 2 momentin mukaan vuokralaisen on viimeistään kuukautta ennen huoneiston käytön väliaikaista luovutusta kirjallisesti ilmoitettava asiasta vuokranantajalle. Jollei vuokranantaja hyväksy luovutusta, hänen on 14 päivän kuluessa ilmoituksen saatuaan saatettava vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Jos tuomioistuin hyväksyy vastustamisen perusteen, sen on kiellettävä luovutus.

11. Vuokrahuoneiston väliaikaista luovuttamista koskeva säännös otettiin ensimmäisen kerran vuoden 1961 huoneenvuokralain (82/1961) 9 §:n 3 momenttiin. Säännöksen mukaan vuokralainen, joka toimensa, työnsä, opintojensa tai muun sellaisen syyn vuoksi joutui väliaikaisesti oleskelemaan toisella paikkakunnalla, sai siksi ajaksi luovuttaa huoneiston henkilölle, johon vuokranantaja voi kohtuudella tyytyä. Lain esitöissä säännöstä on perusteltu sillä, että vuokrasuhteen aikana olosuhteet voivat muodostua sellaisiksi, että vuokralaisella on täysin hyväksyttävä syy luovuttaa huoneiston käyttö toiselle esimerkiksi määräaikaisen ulkomailla työskentelyn tai opiskelun vuoksi. Tällaisissa tapauksissa vuokralainen haluaa useinkin säilyttää asuntonsa, ja olisi kohtuutonta, jos vuokralaisella olisi vuokranantajan luvan epäämistä vastaan ainoana keinona sopimuksen purkaminen (Huoneenvuokralakikomitean mietintö 1957:8 s. 34).

12. Säännökseen on myöhemmissä huoneenvuokralainsäädännön uudistuksissa tehty ainoastaan vähäisiä sisällöllisiä muutoksia. Vuoden 1987 huoneenvuokralaissa soveltamisedellytyksiä tarkistettiin niin, että huoneiston väliaikaiselle luovutukselle asetettiin kahden vuoden enimmäisaika (653/1987, 22 §). Voimassa olevaa lakia säädettäessä säännökseen tehtiin vain se muutos, että vuokralaisen sairaus lisättiin uudeksi nimenomaisesti mainituksi esimerkiksi tilanteesta, jolloin asunnon hallinta voidaan väliaikaisesti luovuttaa. Lain esitöiden mukaan säännöstä voitiin soveltaa myös asevelvollisuutta suoritettaessa (HE 304/1994 vp s. 57).

Onko toisella paikkakunnalla oleskeleminen ehdoton soveltamisedellytys?

13. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 18 §:n 1 momentti on kirjoitettu niin, että vuokralaisen tulee oleskella toisella paikkakunnalla, jotta huoneiston väliaikainen luovutus olisi mahdollinen. Tätä edellytystä ei ole tarkemmin käsitelty huoneenvuokralainsäädännön uudistuksiin liittyneissä esitöissä siinäkään yhteydessä, kun vuokralaisen sairaus lisättiin yhdeksi väliaikaisen luovuttamisen perusteeksi. Lain sanamuotoon pitäytyvän tulkinnan mukaan sairastunut vuokralainen ei siis voisi väliaikaisella asunnon luovuttamisella turvata asuntonsa säilymistä käytössään, jos häntä hoidettaisiin samalla paikkakunnalla sijaitsevassa sairaalassa tai hoitolaitoksessa. Vastaavalla tavalla myös esimerkiksi vanhuksen mahdollisuudet luovuttaa asunto hoito- tai kuntoutusjakson ajaksi riippuisivat siitä, missä hoitoa annetaan.

14. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa on muu-toinkin otettu huomioon se, että asunnon käyttötarve ja -mahdollisuudet voivat muuttua. Lain 55 §:n 2 momentissa työhön, opintoihin ja sairauteen liittyvät syyt on mainittu perusteina, joiden vuoksi vuokralainen voi saada oikeuden päättää ennenaikaisesti määräaikainen vuokrasuhde. Kyseisessä säännöksessä toisella paikkakunnalla oleskeleminen ei ole säännöksen yleinen soveltamisedellytys, vaan oikeus sopimuksen irtisanomiseen liittyy vain työ- ja opiskelupaikan muuttumiseen.

15. Toisin kuin työ- tai opiskelupaikkakunnalla, sairaala- tai muussa laitoshoidossa olevan vuokralaisen hoitopaikkakunnalla ei ole merkitystä asunnon käyttötarpeen ja -mahdollisuuksien kannalta. Laitoshoidossa oleva ei aina edes pysty vaikuttamaan siihen, millä paikkakunnalla häntä hoidetaan. Säännöksen sanamuodon mukainen soveltaminen tällaisissa tilanteissa voisi sen vuoksi johtaa laitoksen sijaintipaikkakunnasta riippuen sattumanvaraisiin ja yhdenvertaisuutta loukkaaviin seurauksiin. Korkein oikeus katsoo, että lain tavoitteiden ja sääntelyn yhtenäisyyden turvaamiseksi 18 §:ää on perusteltua tulkita samansuuntaisesti lain 55 §:n 2 momentin kanssa niin, ettei vuokralaisen oleskelu toisella paikkakunnalla ole kaikissa tilanteissa edellytys huoneiston väliaikaisen luovuttamisen sallittavuudelle.

Rinnastuuko vankilassa oleminen laissa mainittuihin perusteisiin?

16. Laissa ei ole tyhjentävästi lueteltu niitä syitä, joiden vuoksi huoneiston väliaikainen luovuttaminen on mahdollista. Säännöksen tavoitteiden kannalta ratkaisevaa on se, onko vuokralaisella tosiasiallinen mahdollisuus käyttää huoneistoa asuntonaan. On selvää, että vankilassaolo on sellainen syy, joka estää vuokralaista käyttämästä vuokraamaansa huoneistoa. Vuokralaisella saattaa tällaisessakin tilanteessa olla tarve luovuttaa asunto väliaikaisesti toiselle voidakseen välttää vuokran maksamisen itselleen hyödyttömästä asunnosta ja turvatakseen asumisensa vapautumisen jälkeen.

17. Säännöksen mukaan työn, opintojen ja sairauden ohella muu sellainen syy oikeuttaa asunnon väliaikaiseen luovuttamiseen toisen käytettäväksi. Laissa tai sen esitöissä ei mainita, missä suhteessa muun syyn on oltava rinnastettavissa lainkohdassa mainittuihin esimerkkeihin, jotta luovuttaminen olisi sallittua. Laissa mainittuja esimerkkejä voidaan luonnehtia joko yhteiskunnan kannalta hyödyllisiksi perusteiksi tai sellaisiksi inhimillisiksi seikoiksi, joihin vuokralainen ei voi kaikilta osin omilla toimillaan vaikuttaa. Esitöistä ei kuitenkaan saa tukea käsitykselle, että tämän kaltaisille moraalisille ja sosiaalisille perusteille olisi tarkoitettu antaa merkitystä.

18. Ennen vuoden 1961 huoneenvuokralain säätämistä vuoden 1925 huoneenvuokralaissa huoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi oli kielletty ilman vuokranantajan suostumusta. Kieltoa perusteltiin erityisesti sillä, että oikeus vapaaseen huoneiston luovutukseen saattaisi asuntopulan vallitessa synnyttää keinottelua ainakin pitempiaikaisissa vuokrasuhteissa (Lainvalmistelukunnan ehdotus huoneenvuokralaiksi 4/1921 s. 28). Vaikka mainittua luovutuskieltoa lievennettiin huoneenvuokralainsäädännön uudistuksissa, vapaata asuinhuoneiston luovuttamista ei edelleenkään sallittu. Kiellon perustelujen kannalta nyt sovellettavassa säännöksessä mainitut esimerkit voidaan rinnastaa toisiinsa sikäli, että niissä on kysymys vuokralaisen henkilökohtaisiin olosuhteisiin liittyvistä seikoista, jotka selvästi ja välittömästi rajoittavat hänen mahdollisuuttaan käyttää vuokrahuoneistoa asuntona. Näissä suhteissa vankilassaolo rinnastuu laissa mainittuihin esimerkkeihin. Esitöissä on muutoinkin korostettu vuokralaisen olosuhteiden merkitystä ja sääntelyn kohtuullisuutta hänen kannaltaan, kuten edellä kohdasta 11 ilmenee. Vuokranantajan edut turvataan sillä, että asunnon käyttäjän tulee muun muassa maksukyvyltään täyttää hyväksyttävyyden kriteerit.

19. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että vankilassaolo rinnastuu asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 18 §:n 1 momentissa mainittuihin asunnon käyttötarpeen ja -mahdollisuuksien muutoksiin, joiden johdosta vuokralainen saa luovuttaa asuinhuoneiston väliaikaisesti toisen käyttöön ilman vuokranantajan suostumusta.

Johtopäätös

20. Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että K:lla on vankilassaolonsa johdosta ollut oikeus luovuttaa vuokraamansa asuinhuoneisto väliaikaisesti toisen käytettäväksi. NK Oy ei ole esittänyt, että sillä olisi jostakin muusta kuin säännöksen soveltamisedellytyksiin liittyvästä aiheesta ollut perusteltu syy vastustaa huoneiston väliaikaista luovutusta L:lle. Näin ollen NK Oy:n esittämää vaatimusta huoneiston väliaikaisen luovuttamisen kieltämisestä ei olisi tullut hyväksyä.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan.

NK Oy:n kanne hylätään.

K vapautetaan velvollisuudesta korvata NK Oy:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Kitunen, Pertti Välimäki, Ilkka Rautio, Marjut Jokela ja Mika Huovila. Esittelijä Heli Sankari.

 
Julkaistu 3.7.2014  Päivitetty 4.8.2014